走過七載輝煌的城市觀點(diǎn)論壇，將以海西經(jīng)濟(jì)為新起點(diǎn)的廈門作為2011年的首發(fā)之站，揭開城市觀點(diǎn)論壇2011全年精彩大幕。

　　2011城市觀點(diǎn)論壇廈門行將于今日上午9：00開幕，中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一，著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康，海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉、金融專家杜麗虹等重量級(jí)嘉賓將奉獻(xiàn)精彩演講，同時(shí)更多全國(guó)及廈門本地的房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士等近五百來賓云集現(xiàn)場(chǎng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)作為論壇官方網(wǎng)站，將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，敬請(qǐng)關(guān)注！

　　朱中一：3600萬保障房下的地產(chǎn)行業(yè)

　　陳淮：解析“國(guó)八條”現(xiàn)在有兩個(gè)問題

　　賈康：上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅

　　鐘偉：增長(zhǎng)轉(zhuǎn)型下的房地產(chǎn)調(diào)控

　　直播實(shí)錄

　　直播實(shí)錄（二）：2011城市觀點(diǎn)論壇廈門行

　　專題：2011城市觀點(diǎn)論壇廈門行

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好！

　　歡迎大家來到2011城市觀點(diǎn)論壇廈門行。

　　城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)年度盛會(huì)——博鰲房地產(chǎn)論壇。

　　自2005年啟動(dòng)以來，城市觀點(diǎn)論壇遍歷青島、南京、濟(jì)南、西安、三亞、大連、深圳、青島、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州、哈爾濱、重慶、成都、福州、文登等全國(guó)眾多著名城市。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)。創(chuàng)立七年的城市觀點(diǎn)論壇首次登陸廈門。

　　進(jìn)入2011年以來，伴隨國(guó)八條、房產(chǎn)稅、限購(gòu)令等調(diào)控政策的不斷出臺(tái)，一直高速向前的房地產(chǎn)行業(yè)開始減速，不少企業(yè)走入觀望與調(diào)整的狀態(tài)。

　　更多的人開始關(guān)心，三次調(diào)控政策將會(huì)持續(xù)多長(zhǎng)時(shí)間？行業(yè)大洗牌是否真的會(huì)發(fā)生？在當(dāng)前的形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何抉擇？

　　為此，觀點(diǎn)新媒體邀請(qǐng)當(dāng)下知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家、政府官員、金融翹楚、專業(yè)機(jī)構(gòu)人士齊聚海西特區(qū)廈門，就2011年最為關(guān)注的宏觀經(jīng)濟(jì)與行業(yè)政策、金融趨勢(shì)、企業(yè)戰(zhàn)略進(jìn)行深度剖析，及時(shí)梳理出中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，找到第三次調(diào)控下房企全新抉擇。

　　我們希望，通過這樣一次分享經(jīng)驗(yàn)，通過這樣一個(gè)平臺(tái)去交流和碰撞，我們能夠看到產(chǎn)生新的事業(yè)和新的思維，能夠更好地面對(duì)挑戰(zhàn)。

　　最后，請(qǐng)?jiān)试S我再一次代表本次論壇主辦方觀點(diǎn)新媒體、海峽導(dǎo)報(bào)及恒億集團(tuán)、山東文登及三遠(yuǎn)集團(tuán)等各支持單位歡迎各位朋友的到來！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　◎中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　◎著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　◎著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　◎海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗先生

　　◎著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

　　◎山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生

　　◎金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　◎恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生

　　◎金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　◎三遠(yuǎn)集團(tuán)(福建)有限公司常務(wù)副總裁陳章勃先生

　　◎世聯(lián)地產(chǎn)首席技術(shù)官黎振偉先生

　　◎蘭德咨詢（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)宋延慶先生

　　◎新景地集團(tuán)副總經(jīng)理陳冬光先生

　　◎金都房地產(chǎn)總經(jīng)理姚金連先生

　　◎?qū)毤蔚禺a(chǎn)總經(jīng)理?xiàng)钗撵拖壬?/p>

　　◎海峽導(dǎo)報(bào)社社長(zhǎng)馬振霖先生

　　◎觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人陳詩(shī)濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國(guó)暨福建實(shí)力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2011城市觀點(diǎn)論壇廈門行的朋友們。

　　下面有請(qǐng)今天會(huì)議的致辭嘉賓為我們致辭。

　　有請(qǐng)海峽導(dǎo)報(bào)社長(zhǎng)馬振霖先生！

　　馬振霖（海峽導(dǎo)報(bào)社長(zhǎng)）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家，女士們，先生們上午好！

　　2011年城市觀點(diǎn)論壇在廈門舉行，我僅代表海峽代表所有員工向各位領(lǐng)導(dǎo)和專家、朋友的光臨表示熱烈的歡迎和感謝！

　　近年來我國(guó)房地產(chǎn)迅猛發(fā)展已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的支柱產(chǎn)業(yè)之一，海峽導(dǎo)報(bào)作為一份關(guān)系民生和情系兩岸的都市報(bào)，我們?yōu)槠髽I(yè)和讀者的需求搭建一個(gè)平臺(tái)和努力，正因此如此，盡管近年來房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了風(fēng)風(fēng)雨雨，但我們堅(jiān)持不跟風(fēng)，以維護(hù)和營(yíng)造房地產(chǎn)業(yè)的良好氛圍，也正是因?yàn)槿绱耍{導(dǎo)報(bào)的發(fā)展得到了開發(fā)商的大力支持，今天的海峽導(dǎo)報(bào)已發(fā)展成為閩西南第一媒體，它的影響力不斷上升，樓市風(fēng)云變幻，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的不斷加強(qiáng)，市場(chǎng)走向出現(xiàn)新的變化，不少開發(fā)商開始迷惑未來市場(chǎng)將如何走，調(diào)控之下的房地產(chǎn)企業(yè)又該如何發(fā)展，開發(fā)商如何適應(yīng)這一變化，今天我們有幸邀請(qǐng)到了朱中一副會(huì)長(zhǎng)等多為學(xué)術(shù)界、開發(fā)商和經(jīng)濟(jì)界的專家，通過他們對(duì)政策的解讀和剖析為我們解剖，海西要發(fā)展，廈門必先行我們有理由相信廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加激進(jìn)和健康。

　　我衷心的祝福本次論壇取得圓滿成功，祝所有的來賓身體健康，萬事如意！

　　陳詩(shī)濤（觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇創(chuàng)始人）：尊敬的各位來賓，上午好！

　　這個(gè)春天真的是很不寧?kù)o，無論是來自日本的陣痛還是利比亞的炮火，但是，我相信今天我們所有的與會(huì)者被真實(shí)震撼的還是今年非比尋常的限購(gòu)、限外等多種調(diào)控措施。

　　其實(shí)這段時(shí)間各上市企業(yè)的年報(bào)出來，去年的業(yè)績(jī)真的很喜人；不過，我剛從廣州過來，看見滿街的中介都站在店面的門口拉客，我想這就是調(diào)控的威力吧。

　　城市觀點(diǎn)論壇自2005年創(chuàng)立以來，走過全國(guó)二十多過省市，今年從廈門出發(fā)，將前往武漢、無錫、長(zhǎng)沙、文登及更多的地方。無論是城市論壇還是博鰲房地產(chǎn)論壇，觀點(diǎn)人一直堅(jiān)持做最專業(yè)最獨(dú)特的新媒體，我們希望無論是我們的觀點(diǎn)網(wǎng)、觀點(diǎn)雜志還是所有的論壇活動(dòng)，都可以為房地產(chǎn)大行業(yè)搭建最有希望、最有價(jià)值的平臺(tái)。無論市場(chǎng)怎么起起伏伏，我們對(duì)未來都充滿信心，就像調(diào)控下那些最優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)一樣！

　　今天，相信我們的信心可以由出席論壇的朱會(huì)長(zhǎng)、陳主任、賈所長(zhǎng)、盧鏗董事長(zhǎng)、鐘教授、杜博士來為我們傳遞，同時(shí)感謝我們遠(yuǎn)道而來文登市譚市長(zhǎng)，感謝支持我們的恒億集團(tuán)、三遠(yuǎn)集團(tuán)，更感謝廈門房協(xié)黃會(huì)長(zhǎng)、我們的親密戰(zhàn)友海峽導(dǎo)報(bào)，更感謝廈門、福州及漳州泉州等所有出席論壇的企業(yè)及媒體朋友！

　　最后，預(yù)祝2011年城市觀點(diǎn)論壇首站-廈門行取得圓滿成功！

　　謝謝大家！

　　主持人：嘉賓致辭就到這里，接下來我們將進(jìn)行論壇的議程。

　　我們今天廈門行論壇的主題是：三次調(diào)控下的房企抉擇

　　下面即將展開的是演講環(huán)節(jié)：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗先生

　　山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生

　　恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生

　　金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生

　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生等演講嘉賓，將為我們奉獻(xiàn)精彩的演講。

　　首先進(jìn)行今天論壇的第一場(chǎng)主旨演講。有請(qǐng)演講嘉賓：

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一先生，他演講題目是：3600萬保障房下的地產(chǎn)行業(yè)

　　朱中一（先生），您的演講時(shí)間為（15分鐘），有請(qǐng)！

　　朱中一（中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)）：在正式發(fā)言以前，我給這個(gè)題目提一個(gè)小小的意見。三次調(diào)控下的房企抉擇不太科學(xué)，嚴(yán)格來說，哪年開始的三次，如果是調(diào)控的話，去年就三輪了。今年如果要說的話，這個(gè)題目應(yīng)該是2011年房產(chǎn)新政下的房企選擇。實(shí)際上沒有多少好講，因?yàn)閮蓵?huì)剛開完，政策非常清楚。該講的問題都講了，但是主辦方要我講一下，我覺得還是要講一下。咱們的會(huì)議在廈門開，我覺得兩會(huì)以后應(yīng)該說對(duì)海西是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，由于在剛剛閉幕的兩會(huì)上，通過的“十二五規(guī)劃”有兩個(gè)地方提出了要支持海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的建設(shè)和發(fā)展，海西由于處于這特定的地帶，跟臺(tái)灣遙遙相對(duì)，這樣他天時(shí)地利人緣關(guān)系都比較好，所以國(guó)家處于這樣一個(gè)戰(zhàn)略的需要，加快海西的發(fā)展，海西有一個(gè)健康發(fā)展對(duì)我們廈門也好，對(duì)周邊的城市房地產(chǎn)都會(huì)是一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)遇，所以我覺得這個(gè)是可以肯定的。

　　另一個(gè)，我覺得只要我們的海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展了，對(duì)海峽兩岸都是非常有利的。因?yàn)榻裉斓闹黝}是講調(diào)控下的房地產(chǎn)發(fā)展，今年調(diào)控的特點(diǎn)就是調(diào)控的力度越來越大，而且保障性住房的力度也是加大了。在這種情況下，我們房地產(chǎn)的走勢(shì)怎么樣？大家確實(shí)比較關(guān)心。我想要講這個(gè)問題首先要必須講一下為什么中央政府調(diào)控的力度越來越大？為什么保障性住房的力度越來越大？我想有兩點(diǎn)是必須要看到的。要面對(duì)這個(gè)問題我們要首先感覺到盡管房地產(chǎn)在這十幾年當(dāng)中取得比較顯著的成績(jī)，對(duì)老百姓的居住和城鄉(xiāng)面貌的改善取得的作用是巨大的，我覺得這一條是眾所周知的，這個(gè)成績(jī)是不用否定的。但同時(shí)也出現(xiàn)了一些城市房?jī)r(jià)過高，中低收入家庭買不起房。我們應(yīng)該理性的認(rèn)真的總結(jié)一下經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，我們應(yīng)該跳出這個(gè)行業(yè)來看我們存在的問題。今天參加這個(gè)會(huì)議的大多是業(yè)界人士，說實(shí)在的在座的專家我們也經(jīng)常交換意見，而且不管是在座的或者其他方面的專家，講房地產(chǎn)的時(shí)候所處的位置不一樣，我們的觀點(diǎn)也經(jīng)常碰撞，我們國(guó)家的政策是站在國(guó)家的全局上去看這個(gè)問題，我們應(yīng)該跳出這個(gè)行業(yè)來看政策。我們這個(gè)行業(yè)，從經(jīng)濟(jì)來看，從社會(huì)穩(wěn)定來看，甚至延續(xù)到政策，如果從這個(gè)高度來看，我想現(xiàn)行的政策就比較好理解，如果就行業(yè)來看行業(yè)，那現(xiàn)行的政策就比較難以理解。這是第一點(diǎn)需要講的。第二點(diǎn)，我始終是認(rèn)為，中央的政策從2003年以來，不管是怎么調(diào)控，中央調(diào)控政策的目的是為了這個(gè)行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為了房子這個(gè)行業(yè)的大起大落，包括防范金融危險(xiǎn)問題，這個(gè)是它的目的。調(diào)控的目的要抑制的是投機(jī)性的炒作，而不是打壓房地產(chǎn)，如果是打壓為什么要增加，尤其是這兩年要增加土地，我想這一點(diǎn)需要了解。如果了解了這兩個(gè)基本點(diǎn)那么中央的政策就很好了解。

　　具體的我想講3600萬保障房下的房地產(chǎn)。還有這么幾點(diǎn)，住房保障是政府的責(zé)任，這個(gè)是所有國(guó)家都是這樣的，尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家政府的力度更大一點(diǎn)，我們國(guó)家由于現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，投入的還不是太多。即使投入了，它對(duì)市場(chǎng)的整個(gè)覆蓋面住房保障也就是20%，所以我覺得這一點(diǎn)大家一定要理解，即使3600萬落實(shí)了也就是覆蓋到20%，這個(gè)是完全符合前景的。

　　第二點(diǎn)，我覺得保障性住房力度加大了，使住房政策更加完善，我們過去的住房政策說實(shí)在的沒有明確的，過去我們保障滯后，應(yīng)該說這一次的“十二五”規(guī)劃是明確了，講得比較清楚的就是“保障基本需求，引導(dǎo)合理消費(fèi)，提供基本保障，以市場(chǎng)為主”。我覺得這個(gè)住房政策已經(jīng)比較清楚了，而且“十二五”規(guī)劃提出在“十二五”規(guī)劃要建3600萬套保障性住房，今年是1000萬套，剛才講了，即使3600萬套也就是覆蓋了20%。應(yīng)該說，我的理解是我們的住房實(shí)際上還是市場(chǎng)供給和保障性為主的住房政策。市場(chǎng)供給是以市場(chǎng)為主的工業(yè)政策，因?yàn)楸Ｕ闲怨┙o只有20%。

　　第三點(diǎn)即使保障性住房3600萬套落實(shí)以后，應(yīng)該說使我們住房的結(jié)構(gòu)更加合理了。住房結(jié)構(gòu)更合理是什么？我們協(xié)會(huì)已經(jīng)做了預(yù)測(cè)，3600萬套，今年開工1000萬套，3600萬套可能真正要建成要延續(xù)到“十三五”的前兩年，真正商品房的建設(shè)可能每年還有五六百萬套，從套數(shù)來講，保障性住房和商品房的套數(shù)是差不多的，但保障性住房的面積比較小，商品房的面積我們預(yù)計(jì)是100平方米的三居室比較合適。我們的目標(biāo)是一戶一套，人均一間，我們房地產(chǎn)的企業(yè)還有其他項(xiàng)目可以拓展，像悠閑養(yǎng)老項(xiàng)目等可以拓展，我們的開發(fā)量還是不少的，所以我想，對(duì)這個(gè)問題大家不需要擔(dān)心。這個(gè)對(duì)我們是不是有影響，影響有多大，我覺得不用擔(dān)心。

　　現(xiàn)在確實(shí)有一個(gè)問題是，一個(gè)是限購(gòu)的政策，還有目前除了限購(gòu)以外，還有一個(gè)限價(jià)也可以，就是國(guó)家發(fā)改委剛剛發(fā)布的一個(gè)原來商品房限購(gòu)和限價(jià)的政策可能對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的影響。我覺得限購(gòu)的政策客觀的理解一下，國(guó)家的政策層面上，房?jī)r(jià)上漲過快，房?jī)r(jià)過高的地區(qū)要進(jìn)行限購(gòu)，第二個(gè)，確實(shí)是考慮到了不管是城鎮(zhèn)化也好，房地產(chǎn)也好，因?yàn)樗切枰恋氐?，不管是外來的人口也好不可能都去買房，所以我覺得要考慮政策的合理性是什么，合理性在哪里，可能調(diào)控的措施要研究，是不是采取行政性還是稅收政策，有些國(guó)家是通過稅收政策來調(diào)整的。臺(tái)灣現(xiàn)在也有一個(gè)方案，我剛看到一個(gè)稿子，是要增設(shè)奢侈稅，人家是通過稅收來調(diào)節(jié)，我們是限購(gòu)的行政措施，我們也要理解它的精神實(shí)質(zhì)，所以我想我們要有一個(gè)心理準(zhǔn)備，因?yàn)樽》勘旧淼膶傩赃€是為了住，如果你買了房閑置或者炒房對(duì)整個(gè)市場(chǎng)也沒有好處，對(duì)解決老百姓的住房問題也沒有好處。所以我整體感覺到，3600萬套的保障性住房是增加住房的供應(yīng)量，緩解了供需，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是有好處的。作為房地產(chǎn)的企業(yè)要深刻的理解國(guó)家出臺(tái)這個(gè)政策的背景，而且我們應(yīng)該積極的投身到保障性住房工程建設(shè)。城鎮(zhèn)化的進(jìn)展，我剛剛講了，房地產(chǎn)發(fā)展的空間還是比較大的，包括商業(yè)地產(chǎn)，包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至是老年住宅問題大家也可以關(guān)心。我想，我們的房地產(chǎn)是能夠持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的。

　　當(dāng)然我還是講，今年我們是要做好這樣一個(gè)思想準(zhǔn)備，可能今年面臨的壓力要大于機(jī)遇，因?yàn)檎{(diào)控的政策中央已經(jīng)講得很清楚了，一個(gè)是堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，另一個(gè)標(biāo)志是十二五規(guī)劃里，有一個(gè)明確的調(diào)控目標(biāo)，過去的調(diào)控目標(biāo)講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格基本穩(wěn)定?，F(xiàn)在講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)與消費(fèi)能力基本適應(yīng)。有這樣一個(gè)調(diào)控目標(biāo)這樣一句話的“變”是說明中央對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施。我想這個(gè)大家肯定能理解，為什么把這個(gè)問題作為第一項(xiàng)，在這個(gè)問題下我們要有充分的思想準(zhǔn)備，中央的調(diào)控是要堅(jiān)定不移地調(diào)控下去的，所以我們要理性的理解政府的政策，要做好市場(chǎng)定位和產(chǎn)品定位，要以合理的價(jià)格促銷，這樣我們才能贏得合理的競(jìng)爭(zhēng)。

　　主持人：謝謝朱中一先生的精彩演講，請(qǐng)先到臺(tái)下休息。接下來將請(qǐng)出今天我們第二位演講的嘉賓，有請(qǐng)著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生。

　　陳淮（著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任）：給我出的題目是解析“國(guó)八條”?，F(xiàn)在有兩個(gè)問題，很多人問國(guó)八條就把房?jī)r(jià)打回我理想的那個(gè)定位。其實(shí)大家想了解“國(guó)八條”有沒有真正看過，國(guó)八條的第八條我不知道諸位知不知道第八條說什么。我覺得大家把政策當(dāng)成房子選擇的第一要?jiǎng)?wù)，我希望大家有這么一個(gè)概念，第一我們要敬畏規(guī)律，政策是主觀性的選擇，規(guī)律是客觀的，不以誰的官大就以誰的意志為轉(zhuǎn)移，不以誰站在道德的高點(diǎn)誰的善良愿望為轉(zhuǎn)移，也不以大多數(shù)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移。多數(shù)人的聲音不一定都符合客觀規(guī)律，敬畏規(guī)律。第二個(gè)還是要敬畏自然比較好。人相對(duì)于自然界來說是被動(dòng)的，是被選擇的，我想海嘯其它一些規(guī)律也好，都給我們很明確的提示。第三要敬畏市場(chǎng)，別以為人可以左右市場(chǎng)，辦不到。第四要敬畏你的衣食父母，需求方和消費(fèi)者。我認(rèn)為敬畏這四個(gè)方面就夠了，然后才是政策。

　　第二，中國(guó)我們現(xiàn)在的選擇并不僅僅是國(guó)八條或者是國(guó)十條，剛才朱會(huì)長(zhǎng)說了，什么是第三條，數(shù)了一下也不止，這個(gè)調(diào)控是永無止境的，我們不妨放開眼界。十二五期間中國(guó)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)有四個(gè)重要的政策指向區(qū)，政策將不遺余力的向這四個(gè)地區(qū)投入，不因?yàn)檫@四個(gè)地區(qū)有多么大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，第一個(gè)是新疆，涉及到中國(guó)的領(lǐng)土安全和民族團(tuán)結(jié)，經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展以及石油戰(zhàn)略。我們從中亞石油多元化一個(gè)重要的導(dǎo)向。第二個(gè)是中盟自由貿(mào)易區(qū)，這個(gè)區(qū)域?qū)χ袊?guó)突破各種外部封鎖和獲取各種資源有利。第三個(gè)面向外海的拓開口。面對(duì)日本還沒有出?？?。最后一個(gè)是海峽兩岸，它的重要意義不言而喻，我想這四個(gè)地區(qū)的發(fā)展值得我們高度關(guān)注并且抱有很樂觀的預(yù)期。

　　第二在十二五期間我建議我們的房企注意到這幾個(gè)數(shù)據(jù)，7%，這個(gè)7%是意味深長(zhǎng)，在1998年至2009年中國(guó)兩次政策短期調(diào)控的目標(biāo)是確保國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度不低于8%，這一次主動(dòng)選擇7%，而且是處于張大過程，只要是低于8%我們就面臨很多很多大的危機(jī)和挑戰(zhàn)，如果把中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)比成一個(gè)大企業(yè)，咱們家這個(gè)企業(yè)每年必須保持一定規(guī)模和速度的擴(kuò)大再生產(chǎn)，這樣一個(gè)擴(kuò)大和再生產(chǎn)的規(guī)模就是8%，只要低于“8”就業(yè)危機(jī)就立即顯現(xiàn)。2008年到2009年世界金融危機(jī)，三千萬農(nóng)民工被迫返鄉(xiāng)，極為嚴(yán)重。第二低于8%金融系統(tǒng)就會(huì)出現(xiàn)問題，經(jīng)濟(jì)增速下降，甲方不讓乙方。低于8%財(cái)政就會(huì)立即出現(xiàn)問題，世界金融危機(jī)剛剛爆發(fā)的時(shí)候，為什么保民生、保穩(wěn)定，保就業(yè)，就是因?yàn)?009年出的時(shí)候包括中央財(cái)政越是發(fā)達(dá)地區(qū)的地方財(cái)政，有高人給溫家寶總理出一個(gè)就是煙酒加稅，就把這個(gè)難關(guān)給渡過去了。

　　2010年政府工作報(bào)告就講了，低于8%我們的重要技術(shù)產(chǎn)業(yè)屢試不爽。盡管我們知道低于8%有很多問題，為什么還會(huì)選擇7%，值得我們企業(yè)關(guān)注了。當(dāng)在一個(gè)持續(xù)的十年，二十年的高度增長(zhǎng)就像日本海嘯不斷的平衡和不斷的積累就需要強(qiáng)調(diào)的調(diào)整，這個(gè)調(diào)整可能打亂我們現(xiàn)代化進(jìn)程，給中國(guó)的老百姓帶來很多問題，但累計(jì)到后來就會(huì)有海嘯危機(jī)，不能我們主動(dòng)的選擇小鎮(zhèn)，選擇逐步釋放不平衡，包括住房，老百姓改善性住房和保障性住房土地資源短缺等矛盾，降低一定的速度，忍受這個(gè)短痛，但是由此帶來給我們企業(yè)家在這五年中力圖尋找暴力和一夜暴富的機(jī)會(huì)。這五年在自己的轉(zhuǎn)型和質(zhì)量改進(jìn)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、產(chǎn)品不斷升級(jí)，技術(shù)研發(fā)能力不斷提高這個(gè)過程中才有活下去的五年，這個(gè)是政府、市場(chǎng)都面臨巨大挑戰(zhàn)的五年，我們今天沒有機(jī)會(huì)講石油和資源等對(duì)我們五年都是極大的考慮。我們要主動(dòng)選擇吃不飽還得過的“7%”的數(shù)字。

　　第三，十二五規(guī)劃這個(gè)期間，我們請(qǐng)注意反通脹這個(gè)問題，無論買房還是開發(fā)商，還是其他企業(yè)，銀行金融系統(tǒng)都要高度通脹給我們的經(jīng)濟(jì)帶來的影響，我們2011年面對(duì)的通貨膨脹是我們此前曾經(jīng)遇到過的通貨膨脹都不同的一次通貨膨脹，我們有過通貨膨脹的經(jīng)驗(yàn)，80年代末期，90年代中期兩次惡性通貨膨脹，80年代末的時(shí)候不鮮有的彩電冰箱都賣出去了，我們有過。但這些惡性通貨膨脹確實(shí)是自己家出毛病了，而且是消費(fèi)超前或者是投資規(guī)模擴(kuò)大，或者是我們極度釋放之后造成的過熱，都是自己的問題。但這一次面對(duì)的通貨膨脹無比注意，不是咱們家自己的問題，不是發(fā)改委用農(nóng)產(chǎn)品的車不收費(fèi)。比那個(gè)都要嚴(yán)峻得多，我們面臨的是國(guó)際貨幣戰(zhàn)爭(zhēng)。趨勢(shì)很嚴(yán)重，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局解釋，這個(gè)通脹率其中有3/4是農(nóng)產(chǎn)品上升。但是請(qǐng)注意，中國(guó)沒有一個(gè)農(nóng)產(chǎn)品造成出口缺口，始終是明顯而且是供大于求的。2010年，中國(guó)糧食總產(chǎn)量5.46億噸糧食，中國(guó)從來沒有打過這么多糧食，中國(guó)不缺糧食，不缺喂豬的飼料，不缺種菜的地。量化寬松的含義就是人為的，有意的量化增加貨幣，把美國(guó)政策欠的錢用欠條贖回來。更重要的一條，給中國(guó)出了一個(gè)難題，我們的通脹怎么來的，大家知道，到今天早晨石油價(jià)格已經(jīng)漲到了1.15億元一桶，利比亞并不是最大的危機(jī)所在，如果這個(gè)危機(jī)蔓延到其他地方可能會(huì)比現(xiàn)在嚴(yán)重得多，大家可以看看今天早上的消息。但石油價(jià)格并非是利比亞的危機(jī)引起的，重要是美元貶值引起的，很不幸二戰(zhàn)之后，商品都是以美元標(biāo)價(jià)，因此，石油、鐵礦石以及我們所說的糧食價(jià)格上漲暴漲傳導(dǎo)到國(guó)內(nèi)形成了我們的通貨膨脹，因此不是中國(guó)采取應(yīng)對(duì)通脹都能夠不通脹，這個(gè)是需要我們格外注意的。而且我們的兩難在于，中國(guó)要么忍通貨膨脹，要么人民幣升值。美國(guó)給我們出的就是這樣一個(gè)兩難的問題。你選一個(gè)，中國(guó)我說不？堅(jiān)決使人民幣過快過猛的升值，那么我們選通貨膨脹，行不行？我們有中藥，就是縮緊貨幣，采取更緊的或者政策?，F(xiàn)在是一個(gè)不斷縮緊的貨幣市場(chǎng)。我們從最初的基準(zhǔn)利率習(xí)慣以城鎮(zhèn)居民定期存款率為主，經(jīng)過三次升息目前是3%，即便我們?cè)谑迤陂g，通脹率理想的控制在4%或者略多，這個(gè)基準(zhǔn)利率也將提高80%到100%，這個(gè)基準(zhǔn)利率至少是5%，昨天我們央行的負(fù)責(zé)人之一說，現(xiàn)在的利率水平很舒服，但很多的存款人不舒服，因?yàn)樗麄兇娴姐y行的金融資產(chǎn)是在不斷的貶值，是在通貨膨脹的壓力下不斷貶值的負(fù)利率，這個(gè)用于犧牲全國(guó)老百姓的資產(chǎn)利率的辦法來攘外，這個(gè)是很愚蠢的辦法。恐怕不管你愿意還是不愿意，也只能這樣。這個(gè)問題我想包括購(gòu)房人，不知道大家有沒有注意到，你還月供在頭三年以90%到95%在還利息，如果你現(xiàn)在月供要還5000元的話，如果利率漲一倍，你還能不能承受，這個(gè)是我們要面對(duì)的。以上僅供來賓參考！謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講。接下來有請(qǐng)第三位演講嘉賓，海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官盧鏗先生，盧鏗先生的演講題目是：后調(diào)控時(shí)代海爾地產(chǎn)的創(chuàng)新選擇。

　　盧鏗（海爾地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官）：我想在現(xiàn)在這個(gè)形勢(shì)下講話很難講。我先順著陳主任的講一下，如果我們開發(fā)商如果老是站在自己的立場(chǎng)上確實(shí)感覺到很多政策是錯(cuò)誤的，但是站在國(guó)家的立場(chǎng)上，確實(shí)又是不得不執(zhí)行這個(gè)政策。我剛邊聽邊理了一下，確實(shí)是取得了很多的成績(jī)，但是也存在很多問題。很多事情很僵，你比如房?jī)r(jià)過高，這個(gè)過高的房?jī)r(jià)其實(shí)是難降。第二個(gè)是地方財(cái)政的依賴是難以改變的，你比如現(xiàn)在已經(jīng)在實(shí)行這個(gè)房產(chǎn)稅的兩個(gè)城市，其實(shí)是不咎既往的。還有一個(gè)是限購(gòu)令，我覺得是難持久的，因?yàn)楸Ｕ闲宰》空呶矣X得應(yīng)該有保障性政策，早就應(yīng)該有了，但也是有它的難辦之處。在一些地方和一些政策上，根本就沒有用的政策又是難以糾正。另外一個(gè)是，像房?jī)r(jià)過高，通貨膨脹，民生的感受其實(shí)是難平的。房地產(chǎn)被成本綁架這個(gè)又是難以降低的，第一招是招，其實(shí)是最科學(xué)的方式但不用，這個(gè)是難變的。一刀切的政策是難用的，但又不得不用。我們經(jīng)常跟地方政府官員聊，兩會(huì)之后還是聊GDP。我們現(xiàn)在實(shí)際上用合理的方式占領(lǐng)了非洲，我估計(jì)1/3的資源是被中國(guó)人買的，今后還會(huì)這樣，這個(gè)能降嗎？不能。流動(dòng)性過剩也是難減的，國(guó)際金融大戰(zhàn)是難以避免的，我們確實(shí)面臨了太多的問題，但這個(gè)情況下國(guó)家出臺(tái)這個(gè)政策我覺得大家應(yīng)該理解。限購(gòu)令實(shí)際上存在很多問題，我覺得政府在研究這些政策的時(shí)候我覺得要對(duì)它長(zhǎng)期形成的后果要做研究，保障性住房也存在一些問題，比如說你怎么真正的實(shí)現(xiàn)甄別，每一個(gè)城市市中心早就沒有土地了，政府也不可能把城市中心僅存的土地建成保障房，先進(jìn)國(guó)家是用軌道交通來解決的，用軌道交通的一些站點(diǎn)來建保障房，我們國(guó)家二、三線城市是沒有土地了。

　　所以我覺得，有很多問題需要注意到，我們不應(yīng)該去研究政策，研究政策沒有用，因?yàn)閲?guó)家有太多的難處不得不出，至于今后怎么修改也不是開發(fā)商說了算的。開發(fā)商應(yīng)該研究的是適應(yīng)時(shí)代的變化。在我們身邊悄然發(fā)生了很多的變化，我們跟十年前，五年前所處的時(shí)代已經(jīng)變化了，完全不是我們那時(shí)候所處的時(shí)代。整個(gè)時(shí)代發(fā)生了天翻地覆的變化，我理了一下有50多個(gè)變化，都是時(shí)代的變化。這個(gè)時(shí)代的變化就使得我們開發(fā)商在這個(gè)新的時(shí)代該做什么。

　　海爾地產(chǎn)轉(zhuǎn)型簡(jiǎn)單的說是綠城+萬達(dá)+麥當(dāng)勞。萬達(dá)通過商業(yè)拿的土地，通過不動(dòng)產(chǎn)的抵債去形成現(xiàn)金流的循環(huán)。麥當(dāng)勞的模式是海爾特別提出的，因?yàn)楹栆呀?jīng)有一個(gè)很大的物流網(wǎng)系統(tǒng)，在全國(guó)有幾千個(gè)大小的店鋪，包括維修店、體驗(yàn)店包括展銷店等等，我們現(xiàn)在集成這個(gè)系統(tǒng)，通過這個(gè)其實(shí)又形成了一個(gè)新的商業(yè)模式，海爾地產(chǎn)我們要做什么事？在后調(diào)控時(shí)代，我們想通過一套自己的模式解決自己的產(chǎn)品問題以及市場(chǎng)變動(dòng)等問題。

　　所以我們做五件事，一個(gè)是大區(qū)域開發(fā)，我們跟政府一起分享土地開發(fā)價(jià)值，優(yōu)先獲取土地機(jī)會(huì)。第二個(gè)是商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，就是要留下優(yōu)質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)，讓它成為未來升值的一個(gè)潛能的資產(chǎn)。第三個(gè)是創(chuàng)新型住居，以前買的房子是大家不斷的換房子，現(xiàn)在二、三十歲買房的就需要一步到位，不換房子可以，但不換品質(zhì)不行，就要通過云社區(qū)來形成房子可以不換，但生活不可以一成不變。第四個(gè)是雙贏式合作，我們集成了海爾許多的資源包括我們的品牌、還有創(chuàng)新的理念等來跟人家談雙贏式合作，而不是簡(jiǎn)單的用錢去吃掉別人。所以這個(gè)是我們現(xiàn)在調(diào)整的幾個(gè)方向。這個(gè)是關(guān)于小戶大家的理念，當(dāng)今后房?jī)r(jià)降下來的時(shí)候是選擇小戶大家，像日本、香港早就實(shí)現(xiàn)了這一點(diǎn)，它的主題思想是家的空間不要太大，總價(jià)和生活品質(zhì)就改變了，你不做房奴。這個(gè)大戶是指商業(yè)配套。我們正在研發(fā)第九代商業(yè)就是科學(xué)+藝術(shù)+哲學(xué)。第一代是路邊商戶，第二代是百貨公司，第三代是連鎖便利店，第四代是大賣場(chǎng)和專業(yè)大市場(chǎng)。第五代是購(gòu)物中心，第六是綜合體，第七是城市生活中心。

　　最終，在強(qiáng)勢(shì)的政策之下，我們看到了中國(guó)一流的企業(yè)，二月份和一月份相比，銷售點(diǎn)下降了60%到70%，整個(gè)行業(yè)都下降了這么多，這個(gè)時(shí)候你必須做什么？就是做“首選”。比如說，買冰箱人家會(huì)不會(huì)買“海爾”一定要做到當(dāng)?shù)氐氖走x。你的居住產(chǎn)品用戶首選。商業(yè)項(xiàng)目要商家首選，區(qū)域開發(fā)要政府首選。并購(gòu)合作要對(duì)方首選，專業(yè)協(xié)同要乙方首選，“試驗(yàn)田”要集團(tuán)首選。我們今年的目標(biāo)已經(jīng)很清楚了，指標(biāo)調(diào)低了，明年是沖擊200億，戰(zhàn)略、理念、產(chǎn)品、品牌、土地儲(chǔ)備都做了調(diào)整。企業(yè)管理目標(biāo)也做了調(diào)整，工業(yè)革命200多年以來是首次改變了傳統(tǒng)管理的思想，我們是近水樓臺(tái)，同時(shí)也學(xué)到了很多東西，今年要做好企業(yè)內(nèi)部的管理修煉。最后祝各位在這樣一個(gè)嚴(yán)峻的政策之下選擇自己的道路，我們海爾的模式可能大家都適用，但希望跟大家有更多的合作機(jī)會(huì)。謝謝！

　　主持人：謝謝盧鏗先生。接下來有請(qǐng)我們今天論壇的第四位演講嘉賓，山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)譚遠(yuǎn)國(guó)先生，演講題目是：國(guó)家戰(zhàn)略中的養(yǎng)生之都——山東文登。

　　譚遠(yuǎn)國(guó)（山東省文登市人民政府副市長(zhǎng)）：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，女士們，先生們，朋友們：大家上午好！

　　今年是十二五規(guī)劃啟動(dòng)實(shí)施的第一年，今年國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的第一個(gè)國(guó)家級(jí)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃是什么？是1月4日批復(fù)的《山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》。

　　　文登與這個(gè)規(guī)劃有什么關(guān)系？位于膠東半島東端的文登市正處于山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心區(qū)域。在《發(fā)展規(guī)劃》中，文登被規(guī)劃為三個(gè)國(guó)家級(jí)旅游度假區(qū)之一、三個(gè)海洋經(jīng)濟(jì)新區(qū)之一、九個(gè)集中集約用海片區(qū)之一。作為一個(gè)縣級(jí)市，能在國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃中被多次提及，充分表明文登的發(fā)展已經(jīng)引起全省乃至全國(guó)的重視。下面，我向各位簡(jiǎn)要介紹一下文登發(fā)展的八大優(yōu)勢(shì)。

　?。?）氣候溫潤(rùn)宜人。文登地處“神奇緯度”北緯37度，擁山抱海，屬溫帶海洋氣候，四季分明，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑，不濕不燥，全年空氣優(yōu)良率達(dá)到100%，優(yōu)質(zhì)天氣190天以上，每立方厘米空氣中負(fù)氧離子達(dá)11000多個(gè)，是中國(guó)知名的避暑勝地、四季養(yǎng)生福地。

　?。?）戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)明顯。文登是中國(guó)最適合人類居住的城市--威海下轄的縣級(jí)市，是中國(guó)距離韓國(guó)、日本最近的城市之一，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣第14位?！渡綎|半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》被批準(zhǔn)后，國(guó)家和山東省將在財(cái)稅、金融、土地等方面予以大力扶持，為文登發(fā)展提供了千載難逢的重大機(jī)遇和強(qiáng)勁動(dòng)力。

　?。?）黃金海岸宜居宜業(yè)。文登擁有156公里的海岸線，12公里長(zhǎng)的金灘天然海水浴場(chǎng)、綿延數(shù)十里的萬畝松林。我們于2007年初啟動(dòng)建設(shè)了規(guī)劃面積160平方公里的南海新區(qū)，其中92平方公里的旅游度假區(qū)，68平方公里的臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)，此外，國(guó)家還批準(zhǔn)了120平方公里的集約用海區(qū)域。目前已投入40多億元進(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，主干路網(wǎng)、十通一平配套設(shè)施基本完備，22萬伏變電站、實(shí)驗(yàn)學(xué)校、高檔醫(yī)院、供熱基地、污水處理廠等投入使用，北京交通大學(xué)、大連理工大學(xué)研究生院今年開工建設(shè)，明年對(duì)外招生，中國(guó)工程物理研究院、中國(guó)科學(xué)院在這里設(shè)立技術(shù)轉(zhuǎn)移中心，引進(jìn)了80多個(gè)過億元的大項(xiàng)目。今年，旅游度假區(qū)重點(diǎn)實(shí)施“一島一湖兩軸”景觀工程，一島就是2平方公里的世威明珠島，一湖就是千畝藍(lán)湖休閑商務(wù)區(qū)，兩軸就是12公里濱海景觀軸、8公里濱河景觀軸。臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)正在抓緊推進(jìn)一港兩路重點(diǎn)工程。一港就是30萬噸級(jí)的南海新港，今年2個(gè)萬噸級(jí)泊位可投入運(yùn)營(yíng)，兩路就是33公里的疏港公路和38公里的疏港鐵路，疏港公路今年10月份建成通車，疏港鐵路近期將開工建設(shè)，屆時(shí)南海新區(qū)將成為具有國(guó)際水準(zhǔn)、國(guó)內(nèi)一流的度假天堂、養(yǎng)生樂園和創(chuàng)業(yè)寶地。

　?。?）交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)。文登位于青島、煙臺(tái)、威海三市中心區(qū)域，威海國(guó)際機(jī)場(chǎng)就在文登境內(nèi)，距城區(qū)15公里，目前已開通韓國(guó)、俄羅斯等20多條國(guó)內(nèi)外航線。高速公路、濟(jì)威鐵路穿境而過，青煙威城際輕軌正在建設(shè)，計(jì)劃2012年通車。還有正在建設(shè)中的30萬噸級(jí)南海新港，使文登成為中國(guó)北方唯一擁有海陸空立體交通體系的縣級(jí)城市。

　?。?）仙山之祖聲名遠(yuǎn)播。文登北依綿延百里的昆崳山，是國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)，擁有全世界保存最完好的赤松林，是山東半島生命環(huán)境系統(tǒng)不可替代的重要支持系統(tǒng)，享有“江北小九寨”、“海上仙山之祖”的美譽(yù)。

　?。?）溫泉之都獨(dú)具特色。文登是中國(guó)“溫泉之都”，有五處高品質(zhì)天然溫泉，已建成了天沐、湯泊兩個(gè)五星級(jí)溫泉度假村，均被評(píng)為國(guó)家4A級(jí)景區(qū)。海爾地產(chǎn)投資的大英國(guó)際溫泉旅游度假區(qū)近期可開工建設(shè)。

　?。?）文化之城底蘊(yùn)深厚。文登是道教全真派發(fā)祥地，王重陽(yáng)率丘處機(jī)等7弟子在此修煉，并留下了巨幅《太上老子道德經(jīng)》摩崖石刻等眾多遺跡，形成獨(dú)特的道家文化。文登是進(jìn)士之鄉(xiāng)，隋唐以來102位進(jìn)士榮登金榜，形成獨(dú)特的詩(shī)學(xué)文化。文登是將軍之鄉(xiāng)，為共和國(guó)培養(yǎng)了120多位將軍，形成獨(dú)特的紅色文化。文登也是禿尾巴李龍王的故鄉(xiāng)，擁有獨(dú)特的李龍文化。多種文化共同積淀形成具有地方特色的“文登學(xué)”。

　?。?）長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)享譽(yù)全國(guó)。文登全市80歲以上老人19000多人，百歲以上老人47人，是全國(guó)十三個(gè)“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”之一。文登的15項(xiàng)創(chuàng)建中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)指標(biāo)，均遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)老年學(xué)學(xué)會(huì)的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)。

　　文登依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，氣候宜人，擁有山、海、泉、林、島、灘等多元復(fù)合養(yǎng)生資源，是最適合人類居住的地方，非常適宜人們前來養(yǎng)身、養(yǎng)心。經(jīng)與中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)、清華城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院研究，確立了打造“中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)·濱海養(yǎng)生之都”的戰(zhàn)略規(guī)劃。

　　開發(fā)理念：堅(jiān)持“四季養(yǎng)生、復(fù)合休閑、錯(cuò)位發(fā)展、山海泉城并舉”的開發(fā)理念，塑造以特色養(yǎng)生文化為靈魂，以道家養(yǎng)生和溫泉養(yǎng)生為核心，以養(yǎng)生旅游、養(yǎng)生地產(chǎn)為輔助，各項(xiàng)功能要素齊全、配套設(shè)施完善的養(yǎng)生度假服務(wù)體系，努力將文登打造成為立足三北、面向全國(guó)、輻射國(guó)際的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)聚集地、養(yǎng)生旅游度假目的地城市。

　　整體布局：精心打造“一軸一環(huán)一帶雙核多節(jié)點(diǎn)”的養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)空間布局結(jié)構(gòu)。一軸：南北山泉海立體養(yǎng)生度假產(chǎn)業(yè)發(fā)展軸。一環(huán)：繞城溫泉養(yǎng)生環(huán)。一帶：濱海養(yǎng)生休閑度假帶。雙核：城區(qū)和南海新區(qū)兩個(gè)綜合服務(wù)核心。多節(jié)點(diǎn)：多個(gè)養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)。

　　行動(dòng)計(jì)劃：采取“政府經(jīng)營(yíng)環(huán)境，企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，百姓經(jīng)營(yíng)文化，三方共舉，三方共贏”的發(fā)展模式，分為啟動(dòng)期、成長(zhǎng)期和成熟期三個(gè)階段來實(shí)施。（1）啟動(dòng)期（2010年－2012年）。開發(fā)思路是旅游先導(dǎo)，山泉聯(lián)動(dòng)，濱海輝映，點(diǎn)亮文登，集聚產(chǎn)業(yè)，形成養(yǎng)生產(chǎn)品樣板區(qū)域，成為“三北”客群的養(yǎng)生度假旅游目的地、半島休閑度假新名片。（2）成長(zhǎng)期（2013年－2015年）。開發(fā)思路是由點(diǎn)到線，構(gòu)建軸帶，舞動(dòng)文登，山海泉城，全面開花，構(gòu)建比較完整的養(yǎng)生產(chǎn)品和服務(wù)體系，使文登成為北方高端養(yǎng)生度假重要目的地。（3）成熟期（2016年－2020年）。開發(fā)思路是配套升級(jí)，高端薈萃，產(chǎn)業(yè)延展，全面提升，重塑文登、服務(wù)全國(guó)，輻射國(guó)際，使文登真正成為“中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)·濱海養(yǎng)生之都”。

　　為此，我們自去年啟動(dòng)了城市品牌營(yíng)銷行動(dòng)，舉辦了首屆國(guó)際養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)峰會(huì)暨第三屆中國(guó)威海（文登）國(guó)際溫泉節(jié)，在中央電視臺(tái)、山東衛(wèi)視、鳳凰衛(wèi)視、旅游衛(wèi)視、臺(tái)灣東森等電視媒體，以及高鐵、航空雜志以及北京、上海、廣州、深圳、黑龍江、遼寧等60多個(gè)大中城市投放了城市形象廣告，取得了良好效果，城市知名度、名譽(yù)度大幅提升。

　　各位嘉賓，隨著山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)區(qū)這一國(guó)家戰(zhàn)略的深入實(shí)施，人才、資金等多種要素的匯集，文登必將成為“富裕安定、人海和諧”的濱海宜居城市典范和國(guó)際知名的度假旅游目的地。方向比努力更重要，投資城市最重要是投資城市的未來。踏遍千山萬水，唯有文登更美，道盡千言萬語(yǔ)，不如親身體會(huì)。借此機(jī)會(huì)，真誠(chéng)邀請(qǐng)各位朋友到文登旅游度假、投資興業(yè)。青山綠水紅櫻桃，碧海藍(lán)天金沙灘，“中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)·濱海養(yǎng)生之都”文登歡迎大家。

　　最后，祝各位領(lǐng)導(dǎo)、各位來賓身體健康、事業(yè)騰達(dá)、萬事如意！謝謝大家！

　　主持人：下面有請(qǐng)第五位演講嘉賓，恒億集團(tuán)董事局主席、總裁郭建平先生，演講題目是：聚焦城市新興區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)。

　　郭建平（恒億集團(tuán)董事局主席、總裁）：各位領(lǐng)導(dǎo)、專家，女士先生大家上午好！我今天演講的題目是聚焦城市新興區(qū)域的發(fā)展機(jī)會(huì)。在談?wù)撚^點(diǎn)之前，我想讓大家先了解一下恒億集團(tuán)。恒億集團(tuán)有20多年的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，是生產(chǎn)在閩西紅土地的企業(yè)，成立1958年，是一家有五十多年的民營(yíng)企業(yè)，在福建省50多年的民營(yíng)企業(yè)也是比較少的，是福建百?gòu)?qiáng)企業(yè)。集團(tuán)成長(zhǎng)于1978年，跟中國(guó)大多數(shù)的企業(yè)一樣，隨著改革開放的浪潮，前身是西坡建設(shè)工程有限公司，在龍巖市80%的項(xiàng)目是恒億集團(tuán)承建的。房地產(chǎn)組建于1992年，早期開發(fā)實(shí)際上積累了舊城改造等一些項(xiàng)目，最主要的是來自于1998年，承接了政府的一條公路的修建，給我們集團(tuán)積累了大量的財(cái)富。我們定位為資源型產(chǎn)業(yè)，我們規(guī)劃了短期、中期、長(zhǎng)期的投資，為了集團(tuán)可持續(xù)發(fā)展最重要。

　　接下來談?wù)勎业挠^點(diǎn)，選擇進(jìn)軍什么樣的二、三線城市？首先我覺得選擇一定有人口規(guī)模的城市，從我的觀點(diǎn)來看，要有百萬人口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平增長(zhǎng)較快的城市，恒億在發(fā)展過程中也走過很多的城市，到中西部去投資了，所以我們的體會(huì)也比較深。第二個(gè)是樓面地價(jià)選擇適中的地方，到寧夏一些地方一畝地才賣20、30多萬，賣得便宜說明這個(gè)市場(chǎng)需求有問題。土地成本這個(gè)是非常重要的指標(biāo)。第三個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)供需旺盛，市場(chǎng)的需求量很重要。像山東我們也去投資了，有些城市每年供應(yīng)的土地量一年是幾千畝，所以它的價(jià)格也沒有辦法上升。第四個(gè)是人文環(huán)境，像深圳、廈門有包容性的城市發(fā)展空間是比較大的。第五個(gè)還要選擇有人脈資源的，大家都知道房地產(chǎn)開發(fā)有相當(dāng)之多煩瑣的手續(xù)，那么如果有政府出面的話會(huì)提高辦事的效率。第六個(gè)金融產(chǎn)品以及銀行的配套很重要。在中西部地區(qū)我們也接觸了很多，有些銀行沒有規(guī)模，有些跟我們以前十多年以前要拿指標(biāo)，所以跟開發(fā)商成本投入有很大的關(guān)系。

　　恒億要選擇新興區(qū)域，政府的規(guī)劃跟發(fā)展方向保持一致，政府投入的，配套相對(duì)完善，土地增值空間比較大，而且鼓勵(lì)政策比較多，大家都知道，開發(fā)商最主要取得儲(chǔ)地。第二個(gè)，同樣買市中心的地塊，買100畝的市中心地塊，到新興區(qū)域的地塊可以買200、300畝。產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化空間大，有很多創(chuàng)新的東西，節(jié)能減排等創(chuàng)新材料使用幾率高，可創(chuàng)造新的人居環(huán)境，引導(dǎo)人們一種新的生活方式。還有我們會(huì)有限選擇發(fā)達(dá)地區(qū)或區(qū)域，有利于銷售，實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，資金利用率高。這個(gè)是我們的經(jīng)驗(yàn)積累。

　　廈門新興區(qū)域?qū)ξ覀兊臋C(jī)會(huì)以及環(huán)東海域的發(fā)展前景。我把廈門的習(xí)慣給大家介紹一下，前不久，海西經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃得到國(guó)務(wù)院的規(guī)劃批準(zhǔn)，廈門的快速發(fā)展也會(huì)促進(jìn)海西經(jīng)濟(jì)區(qū)的騰飛，目前廈門正在推進(jìn)島內(nèi)外一化建設(shè)，現(xiàn)在的廈門城市格局已經(jīng)由原來集中于島內(nèi)發(fā)展成為廈門島，海滄、環(huán)東海域等組團(tuán)。環(huán)動(dòng)海域是廈門市政府十二五規(guī)劃重點(diǎn)打造的區(qū)域。環(huán)東海域是未來發(fā)展空間最大的部分，去年11月，我們?cè)谕箔h(huán)東海區(qū)域拿下了兩塊地，這兩副地塊坐擁優(yōu)美宜人的自然環(huán)境。此外，地塊還近鄰環(huán)東海域同安西柯樞紐站，是大廈門真正意義上的集合中心，交通便捷，水、陸、空四通八達(dá)，我們相信三年后這里將崛起一座新興的城市。

　　最后，我們?cè)概c您真誠(chéng)攜手共創(chuàng)美好未來！

　　主持人：接下來進(jìn)行論壇的第六場(chǎng)演講，有請(qǐng)演講嘉賓金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士，演講題目是：租售并舉的資金平衡策略。

　　杜麗虹（金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士）：我今天跟大家交流的題目是租售并舉的資金平衡策略?，F(xiàn)在很多地產(chǎn)企業(yè)都轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，像海爾企業(yè)等都提到了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，當(dāng)一個(gè)國(guó)家或者一個(gè)城市人均GDP達(dá)到一個(gè)水平的時(shí)候商業(yè)地產(chǎn)就步入了一個(gè)發(fā)展的階段。

　　2010年，中國(guó)的人均GDP是突破了4千美元，像北京、上海、深圳包括廈門這樣的城市人均GDP突破了1萬美元，所以在這樣一個(gè)城市增大供給的空間并不大，隨著商業(yè)和物業(yè)的發(fā)展，商業(yè)和物業(yè)都占到了資產(chǎn)中越來越重要的位置。在香港上市的一家內(nèi)地企業(yè)更加看中出租物業(yè)的發(fā)展，比重達(dá)到了20%到25%的水平。像富利等一些企業(yè)持有投資性的物業(yè)達(dá)到了很高的水平。從全球來看，真正能夠做到租售并舉的企業(yè)僅活躍于亞洲市場(chǎng)，在歐美國(guó)家尤其是在美國(guó)它的投資性物業(yè)是被分拆出來的，它的地產(chǎn)企業(yè)是專注于開發(fā)物業(yè)的，但是在亞洲尤其是在香港和新加坡確實(shí)是踴躍了一批比較優(yōu)秀的租售并舉的企業(yè)，其實(shí)像香港和新加坡兩家的房地產(chǎn)企業(yè)是走兩條完全不同的道路，實(shí)際上像我們大陸萬達(dá)走過的是香港的模式就是以售養(yǎng)租的形勢(shì)，像在我們國(guó)家，更多的是借助商業(yè)地產(chǎn)來完成租售并舉的拓展。香港強(qiáng)調(diào)的重資產(chǎn)下的模式，要取決于市場(chǎng)環(huán)境，還有企業(yè)客觀需求。

　　我們今天主要交流的是香港的房地產(chǎn)發(fā)展。新鴻基的發(fā)展經(jīng)歷了四個(gè)階段，第一個(gè)階段是成立1963到1967年，這個(gè)階段主要是專注于物業(yè)的開發(fā)。1977到1987年，仍然是以物業(yè)為主，嘗試了參與投資物業(yè)，探索商業(yè)地產(chǎn)模式。1988到1991年，集中轉(zhuǎn)型時(shí)期，開發(fā)物業(yè)零增長(zhǎng)，集中拓展投資物業(yè)，一直到今天都是租售并舉。新鴻基于1977年提出租售并舉的戰(zhàn)略，但此后11年間一直以銷售物業(yè)為主，1988年到1991年這四年在投資物業(yè)上積累現(xiàn)金支出96億港元，4年累計(jì)產(chǎn)出凈經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流是95億港元。我們做地產(chǎn)的都知道，現(xiàn)金流都是負(fù)的，但這個(gè)負(fù)是因?yàn)槲覀円獢U(kuò)張，就導(dǎo)致現(xiàn)金流是負(fù)的，如果是不擴(kuò)張的時(shí)候，現(xiàn)金流是正的。如果我們現(xiàn)在停止了開發(fā)物業(yè)，全力去做我們的投資物業(yè)，用四到五年的時(shí)間進(jìn)行轉(zhuǎn)型，可以支撐10到20億的規(guī)模。如果我們停下腳步進(jìn)行集中轉(zhuǎn)型要高度依賴于外部的資源，比如銀行的債務(wù)融資等。就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，如果在轉(zhuǎn)型過程中遭遇到現(xiàn)在類似調(diào)控時(shí)期，使得資本市場(chǎng)股票融資基本上是停滯的，在這樣一個(gè)情況下就會(huì)很容易出現(xiàn)一個(gè)很大的資金缺口，這個(gè)也是為什么新鴻基從1977年就提出做轉(zhuǎn)型到1988才進(jìn)行轉(zhuǎn)型，要等開發(fā)物業(yè)創(chuàng)造現(xiàn)金流每年達(dá)到20億港元的時(shí)候才敢去做轉(zhuǎn)型，這樣它可以通過自身的物業(yè)支撐70%的物業(yè)擴(kuò)張。一個(gè)強(qiáng)大的現(xiàn)金流平臺(tái)是轉(zhuǎn)型的一個(gè)基礎(chǔ)。

　　除了現(xiàn)金流的平臺(tái)，當(dāng)然管理能力的積累和模式的探索也很重要，實(shí)際上從1963年創(chuàng)立到1988年集中轉(zhuǎn)型，這期間已經(jīng)積累了25年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和十多年的地產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)，在這個(gè)期間，完成了三個(gè)非常大的項(xiàng)目，新鴻基中心、酒店等。新鴻基在轉(zhuǎn)型整個(gè)過程中，它是處于香港戰(zhàn)后最長(zhǎng)的一個(gè)地產(chǎn)時(shí)期，第二個(gè)是在這個(gè)期間，香港的商業(yè)、物業(yè)估值是比較合理的，有相對(duì)合理的租金回報(bào)。當(dāng)然進(jìn)入90年代以后，隨著香港樓價(jià)的攀升，現(xiàn)在的投資回報(bào)率只有6%，凈資產(chǎn)回報(bào)率只有8%。

　　第三點(diǎn)是資本市場(chǎng)的支持，盡管在整個(gè)轉(zhuǎn)型過程中，新鴻基都有非常龐大的內(nèi)部現(xiàn)金流，但是在整個(gè)轉(zhuǎn)型過程中，資本市場(chǎng)的支撐仍然是不可忽視的，在1988-1989年，1993-1994年、1996年進(jìn)行了3次股權(quán)融資。撇開我們說的外部條件，就內(nèi)部的客觀條件，現(xiàn)金流的規(guī)模來說，今天在內(nèi)地如果要做一個(gè)規(guī)?；耐顿Y物業(yè)的轉(zhuǎn)型的話，這個(gè)轉(zhuǎn)型的門檻至少在一、二線城市至少是100億，未來隨著土地成本的上升，這個(gè)轉(zhuǎn)型的門檻會(huì)進(jìn)一步的提高，這100億的投資如果分?jǐn)偟郊修D(zhuǎn)型期就意味著你每年的自由現(xiàn)金流要達(dá)到20億以上，目前A股的上市公司能夠達(dá)到這個(gè)自由現(xiàn)金流能力的只有像萬科、保利，加上香港的中海等企業(yè)總共不超過10家，其他的大多數(shù)的企業(yè)都還處在我們說的新鴻基的轉(zhuǎn)型前期。

　　在這個(gè)階段，新鴻基做了什么？我們看這一階段累計(jì)在開發(fā)物業(yè)上的支出大概是59億港元，同時(shí)在投資物業(yè)上的累計(jì)支出為23億美元，兩者比例約為7：3。20%的營(yíng)運(yùn)資金和分拆資金的支持，新鴻基用十年時(shí)間，完成了新鴻基中心、帝苑酒店和沙田新城市廣場(chǎng)三個(gè)大型項(xiàng)目，并最終選定以新城市廣場(chǎng)為模板，在其他新市鎮(zhèn)核心新區(qū)復(fù)制區(qū)域性MALL。在當(dāng)時(shí)的香港，這是一種創(chuàng)新的模式，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的香港還跟我們的主流的百貨公司的模式是一樣的，新鴻基的商業(yè)模式轉(zhuǎn)型非常成功。

　　在整個(gè)過程中，新鴻基都把它的負(fù)債率維持在最低的水平，新鴻基從1983年以來都是低于20%，20%對(duì)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)企業(yè)來說，應(yīng)該說是一個(gè)非常保守的水平，因?yàn)榈禺a(chǎn)上市公司中期平均的資產(chǎn)比是6%，即使地產(chǎn)企業(yè)錯(cuò)誤判斷了宏觀形勢(shì)和中期的形勢(shì)也能夠安全的完成轉(zhuǎn)型，新鴻基在1997年的時(shí)候有一個(gè)比較大的錯(cuò)誤判斷失誤，這是新鴻基從成立到當(dāng)時(shí)唯一一次沒有股票融資支持下就大規(guī)模擴(kuò)張的經(jīng)歷，因?yàn)樗?dāng)時(shí)是非常看好1997年香港回歸的發(fā)展，但很不幸遭遇了香港很長(zhǎng)的一次房地產(chǎn)形勢(shì)，長(zhǎng)達(dá)6到7年。這就使得他雖然錯(cuò)誤判斷了形勢(shì)但仍然安全的度過了整個(gè)金融危機(jī)。

　　財(cái)務(wù)保守也有它的代價(jià)，就是降低了它的增長(zhǎng)速度。剛才我們提到，在轉(zhuǎn)型前期是80%的金融資源都用于開發(fā)物業(yè)的擴(kuò)張，在集中轉(zhuǎn)型期是把80%的資金都用于投資物業(yè)的拓展，只有20%的用于維持物業(yè)的開發(fā)規(guī)模和必要現(xiàn)金的周轉(zhuǎn)，我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)新鴻基的土地儲(chǔ)備規(guī)模是不升反降的。其實(shí)如果這個(gè)時(shí)候，新鴻基也大量的增加負(fù)債的話是可以同時(shí)實(shí)行投資物業(yè)和開發(fā)物業(yè)增長(zhǎng)的，我們內(nèi)地也通常選擇這兩個(gè)同時(shí)增長(zhǎng)的，之所以新鴻基放棄了開發(fā)物業(yè)的高增長(zhǎng)，根本目的就是要降低外部融資的依賴度，這樣可以應(yīng)對(duì)外部沖擊。所以你過度依賴外部融資的話就容易出現(xiàn)資金的缺口。

　　在這個(gè)階段另外一個(gè)非常有特點(diǎn)的策略就是“貨如輪轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略。隨著規(guī)模的擴(kuò)張，租售并舉的拓展，到了中后期就開始堅(jiān)持一個(gè)叫“貨如輪轉(zhuǎn)”的戰(zhàn)略，無論什么時(shí)候都要保持一定的推盤量，當(dāng)時(shí)香港的房?jī)r(jià)跌六成的時(shí)候，但新鴻基一樣要推了很多的盤。一年內(nèi)完成80%以上的銷售率，為此，是不惜大幅降價(jià)，其實(shí)貨如輪轉(zhuǎn)是現(xiàn)金流的周轉(zhuǎn)，這樣才可以支持投資物業(yè)的擴(kuò)張。在完成集中轉(zhuǎn)型之后，從1992年開始，新鴻基就進(jìn)入平衡發(fā)展的階段，在這個(gè)階段，實(shí)際上大概是把一半的資金投在了物業(yè)上，一半是在開發(fā)物業(yè)上，累計(jì)在投資物業(yè)上投入了651億港元。這樣的平衡投資結(jié)構(gòu)也就形成了相對(duì)平衡的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，目前投資物業(yè)在它的總資產(chǎn)占比大概是達(dá)到40%到50%的水平，這也就使得投資物業(yè)每年的租金收益，凈租金收益從零增長(zhǎng)到83億美元，每年有80多億的凈租金收益就可以應(yīng)對(duì)各式各樣的沖擊。

　　新鴻基這樣的轉(zhuǎn)型期對(duì)內(nèi)地企業(yè)有什么啟示，第一點(diǎn)就是目前大多數(shù)企業(yè)仍處于轉(zhuǎn)型前期，需要嚴(yán)格控制投資物業(yè)上的資金沉淀。還有就是探索商業(yè)地產(chǎn)新模式，所謂的租售并舉，目的就絕不僅僅是獲取投資物業(yè)的升值收益，在提高對(duì)抗沖擊能力方面，投資物業(yè)的租金收益貢獻(xiàn)遠(yuǎn)比資金收益貢獻(xiàn)更加重要。所以創(chuàng)新模式就顯得更加重要了。第三點(diǎn)就是貨如輪轉(zhuǎn)，新鴻基貨如輪轉(zhuǎn)與租售并舉的結(jié)合并非歐洲，它提示著我們租售并舉的企業(yè)需要更嚴(yán)格控制屯地規(guī)模。第四個(gè)就是如果你的投資物業(yè)隨著你的擴(kuò)張比重越來越高的話，你的財(cái)務(wù)就需要越來越保守，10%的投資物業(yè)占比將使有息負(fù)債空間縮小18%，每個(gè)企業(yè)都有一個(gè)能確保自己“抵御持續(xù)調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)的安全底線”，對(duì)于租售并舉的企業(yè)來說，這條安全底線更高，負(fù)債空間更小。最后一點(diǎn)就是不能一口吃成大胖子。這個(gè)是我給大家介紹的新鴻基的經(jīng)驗(yàn)，謝謝大家！

　　主持人：下面請(qǐng)出我們今天論壇第七位奉獻(xiàn)演講的嘉賓，著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康先生，演講題目是：上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅。

　　賈康（著名財(cái)經(jīng)專家、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)）：謝謝主持人，大家好！我接到的題目是關(guān)于上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)。這個(gè)問題因?yàn)榍靶┠晡覀兤鋵?shí)在比較早的時(shí)候結(jié)合中國(guó)整個(gè)財(cái)稅改革和配套改革，就做了一些經(jīng)驗(yàn)和研究?，F(xiàn)在這個(gè)問題變成熱點(diǎn)和難點(diǎn)，牽扯方方面面的利益和感情，看法見仁見智，有很多的爭(zhēng)論，我作為一家之言在這想比較坦率的就研究給大家介紹一下。請(qǐng)業(yè)界的人批評(píng)指正。

　　房地產(chǎn)這方面的調(diào)控，房產(chǎn)稅出臺(tái)要看重大背景，今年我們要紀(jì)念辛亥革命一百周年，孫中山在一百年前考慮中國(guó)向何處去的問題，現(xiàn)在越來越被歷史證明非常精辟的一些總結(jié)和展望。比如他所說的民主、民生、民權(quán)問題，在這一百來，我們最簡(jiǎn)單的說1949中華人民共和國(guó)成立，現(xiàn)在進(jìn)一步改善民生，我們實(shí)際上還必須解決是怎么樣民主化、法制化的民主問題。在這里我們不能展開講這么多問題，我想提一點(diǎn)，孫中山在辛亥革命之后，他曾經(jīng)到浙江的海寧去觀潮，他提一個(gè)字，世界潮流浩浩蕩蕩，顯然他在這個(gè)高度上發(fā)的感慨，中華民族真正振興，真正實(shí)現(xiàn)我們追求現(xiàn)代化?，F(xiàn)在中央決策層的總體總結(jié)是，我們必須實(shí)現(xiàn)工業(yè)化。在建國(guó)之后，一旦站穩(wěn)腳跟，十一五就開始了，伴隨著是城市化，這和我們分界線就有非常密切的關(guān)系了。這是所有國(guó)家都必須承認(rèn)的規(guī)律。

　　現(xiàn)在，在城鎮(zhèn)化的過程中間，我們伴隨著工業(yè)化（一般人判斷是有滯后的），但總體是進(jìn)入了中期，我們整個(gè)的城市化也是走到了40%多一點(diǎn)的水平上，今后幾十年一定會(huì)走到70%到80%這個(gè)區(qū)間。城市化率還要一步往上走，美國(guó)現(xiàn)在是90%以上。我們改革開放市場(chǎng)化，必須建立統(tǒng)一市場(chǎng)，我們必須以市場(chǎng)取向的改革進(jìn)行市場(chǎng)的優(yōu)化。鄧小平改革一開始說，改革關(guān)系國(guó)家的命運(yùn)，不改革死路一條。開放也是中華民族必須解決的歷史選擇，現(xiàn)在這個(gè)格局已經(jīng)鎖定而且這個(gè)路越走越開。還有一個(gè)信息化或者高科技化，我們必須抓住新興產(chǎn)業(yè)，帶動(dòng)整個(gè)業(yè)界，帶動(dòng)我們整個(gè)的經(jīng)濟(jì)。

　　還有其他的潮流，我們現(xiàn)在只就這個(gè)物質(zhì)形態(tài)可以觀察的五個(gè)潮流結(jié)合起來說。房地產(chǎn)在這中間處于什么地位，從現(xiàn)在已經(jīng)在改革開放過程中，可以提煉的基本看法就是既然要適應(yīng)這樣的歷史潮流，完成中國(guó)的現(xiàn)代化，那么我們?nèi)魏我粋€(gè)時(shí)期討論短期問題都必須把短期的眼界和中期的眼界放開。現(xiàn)在勾畫一下中長(zhǎng)期的問題，還有回到我們討論當(dāng)下的問題，首先肯定的是中國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)一步的發(fā)展和完善。小平南巡之后已經(jīng)基本形成了共識(shí)，也有不同的意見，但對(duì)整個(gè)大勢(shì)產(chǎn)生不了什么阻礙作用，市場(chǎng)的建設(shè)要成為城鄉(xiāng)化的市場(chǎng)，跟國(guó)際接軌的市場(chǎng)。政府它要發(fā)揮的作用是既不越位又不缺位，我們可以很清楚的說必須以分稅制的財(cái)政，必須完成歷史上的建設(shè)就是地方性的稅務(wù)制度，錢從那里來用到那里去的循環(huán)。我更看重的是政策建設(shè)。我們?cè)倩剡^頭來講上海、重慶試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，就可以更好的把握完成中國(guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌和現(xiàn)代化的全局是什么分量，是一大套政策關(guān)聯(lián)的初始環(huán)節(jié)。

　　2009年下季，是房地產(chǎn)調(diào)控新政，我是覺得總體來說，是一個(gè)不斷往前推進(jìn)，任何時(shí)候也不可能停下來的調(diào)控過程，一邊是市場(chǎng)機(jī)制，要怎么發(fā)展和發(fā)揮作用，另一方面是政府要增加它的調(diào)控，這里面有很多的討論之處。我們看到總體的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)，回到2009下季，我覺得首先要肯定這么幾點(diǎn)，政府也必須明確的說，是有進(jìn)步的地方。第一，我們前所未有的看到比較清晰的房地產(chǎn)發(fā)展的雙軌統(tǒng)籌框架，典型的是溫家寶總理在回答網(wǎng)民的提問，總經(jīng)理管他們?nèi)ラ_發(fā)建設(shè)商品房，這個(gè)是比較形象的話。房地產(chǎn)不能簡(jiǎn)單的用適用房來解決住房問題，我個(gè)人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房這個(gè)概念現(xiàn)在還在，以后應(yīng)該會(huì)逐漸淡化下來，這樣才能夠在一個(gè)良好的愿望下把這個(gè)好事做實(shí)，看得準(zhǔn)的我們不去搞廉租房，現(xiàn)在為主題的保障性住房已經(jīng)明確化。前面朱會(huì)長(zhǎng)講的要解決整個(gè)房地產(chǎn)供應(yīng)城市所有的20%的家庭成員住房所居的問題，這個(gè)是進(jìn)步。

　　再一個(gè)，要肯定的是，保障政策理性現(xiàn)在有進(jìn)一步的提高，特別值得看中的是公租房，我們知道，其實(shí)有很多的低保階層他們的住房條件也有種種不滿意的地方，但這些人發(fā)出的聲音比較弱，但隨著矛盾凸顯的，是在城市加速的過程中，收入不上不低的這些人，他們要千方百計(jì)買商品房，他們要做房奴。公租房在理念上做了一個(gè)很清晰的概念，在經(jīng)濟(jì)消費(fèi)的前期以租房的方式解決他們的住房問題，這個(gè)條件的提供是非常重要的。

　　第三點(diǎn)，我認(rèn)為，相關(guān)的信貸管理的收集總體來說是是必要的配套。我們現(xiàn)在進(jìn)入了后危機(jī)時(shí)代，實(shí)際上已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)高漲期的代名詞，我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)也不可能和其他國(guó)家不一樣來擺脫經(jīng)濟(jì)周期這樣周而復(fù)始，這個(gè)變化里指導(dǎo)思想出現(xiàn)重大失誤這樣的威脅大大減少了，調(diào)整力度是在提高水平，調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)正在進(jìn)一步的積累，我們現(xiàn)在進(jìn)入的是相當(dāng)高漲期，按照90年代初以來看，很可能要延續(xù)三到五年，調(diào)控的基調(diào)首先是提防通脹壓力，總體來說貨幣政策完全可以理解，我們前面一段時(shí)間，確實(shí)存在肆無忌憚的沖擊力量。

　　第四點(diǎn)非常值得肯定的是今天才說到的主題，我認(rèn)為在重慶、上海所率先使用的房地產(chǎn)稅務(wù)改革具有實(shí)際意義，既然現(xiàn)在有種種的矛盾合在一起，上海、重慶的地方?jīng)Q策層敢為天下先，他們實(shí)際上突破了官場(chǎng)多一事不如少一事的規(guī)則，這是符合改革方向的?？辞辶艘院螅荒芎?jiǎn)單的停留于爭(zhēng)議，要在改革大方向上大膽的試大膽的闖，這個(gè)闖當(dāng)然要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的氣概，首先要充分肯定上海、重慶敢為天下先的實(shí)驗(yàn)，就是鄧小平的精神實(shí)質(zhì)在現(xiàn)實(shí)生活中的形象。我們就說，贊成改革方向，認(rèn)為不過癮，力度不夠，我不太愿意直接從這個(gè)角度來評(píng)價(jià)這兩個(gè)地方的改革，實(shí)話實(shí)說，這兩個(gè)地方改革是經(jīng)過了千辛萬苦的努力，中國(guó)現(xiàn)在各種競(jìng)爭(zhēng)力交織在一起，做一件事非常難，你要涉及一個(gè)可行的改革方案，讓他確實(shí)的啟動(dòng)起來，要把這個(gè)事情實(shí)質(zhì)性的往前推。誰不愿意在自己家里安安穩(wěn)穩(wěn)，官場(chǎng)也一樣，有這么多的不同意見，有些人甚至把改革性的可能說得完全沒有，說這個(gè)稅是跟農(nóng)業(yè)稅一樣是荒唐的，我認(rèn)為這個(gè)看法是很偏激的我不贊同。房產(chǎn)稅是已經(jīng)完成了立法程序的一個(gè)稅收，在地方層面上高層允許他先行先試。第二個(gè)，這個(gè)稅收作為評(píng)估的機(jī)制，不是簡(jiǎn)單的架構(gòu)，這兩者引入了以后還要觀察今后的發(fā)展，現(xiàn)在最簡(jiǎn)單的評(píng)價(jià)我還沒有來得及作調(diào)研追蹤，既然是試點(diǎn)，那么各個(gè)地方有自己的考慮，上海的特色被稱為不動(dòng)存量，另外一個(gè)隱含著把存量拉入進(jìn)來的機(jī)制。再買一套新的房子，對(duì)不起，上海的領(lǐng)導(dǎo)層說我們有信心把地面上所有的住房信息已經(jīng)基本掌握好了，你再買一套房子是你的第幾套，總體來說，八九不離十，就給你進(jìn)行征稅。原來還想吃進(jìn)再轉(zhuǎn)手賣的人受到了限制，是把你的存量給你形成一個(gè)新稅制。手機(jī)上大家觀察一下，在增強(qiáng)方面引入這個(gè)稅收，大家來體會(huì)體會(huì)，這個(gè)稅收以后展開正面效應(yīng)是什么。重慶在這方面似乎比上海力度大一點(diǎn)，一開始強(qiáng)調(diào)在存量的高端也要實(shí)施這個(gè)稅，我稱為獨(dú)立別墅的這種不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)方也要納入。我看到第一個(gè)案例的報(bào)告，200多平米的花園洋房就是獨(dú)立別墅，從2月份開始計(jì)稅，11個(gè)月出來是不到7000元的稅收，這體現(xiàn)了重慶這樣一個(gè)地方整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格條件沒有像上海一樣很高的水平，決策層可以把這個(gè)方向做得更靠前一點(diǎn)。另外一個(gè)，實(shí)際上做起來完全體現(xiàn)了一個(gè)所謂支付能力，住200多平米花園洋房的房子在一年繳不到一萬絕對(duì)不是傷筋動(dòng)骨的原則，它的正面效應(yīng)是顯而易見的。但是也應(yīng)該講，這樣的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)啟動(dòng)以后還有大量的優(yōu)化后續(xù)問題，如果簡(jiǎn)單的說一下，我認(rèn)為最可能的發(fā)展軌跡是在增強(qiáng)和高端引入這樣一個(gè)稅的調(diào)節(jié)機(jī)制以后，應(yīng)該有耐心的觀察一段，在這兩個(gè)試點(diǎn)中間形成。

　　最后簡(jiǎn)單的說兩句，需要總結(jié)原來方案設(shè)計(jì)的得失，再往下，有了一定的把握之后，其他的地方是不是需要考慮擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，按照一般的經(jīng)驗(yàn)估計(jì)，短期之內(nèi)我們不要急于設(shè)想其他地方會(huì)紛紛跟進(jìn)，沒有這么快，大的方向是擴(kuò)大范圍，在這樣一個(gè)過程中逐步的覆蓋更多的城市，以后一定要覆蓋到全國(guó)的各個(gè)城市，所謂一線城市還有主要的大城市，其實(shí)最遠(yuǎn)的遠(yuǎn)景是城市一體化，它的稅制要走向一體化。同時(shí)，我最后再?gòu)?qiáng)調(diào)一點(diǎn)，在改革啟動(dòng)之后，我們看到還要注意一下負(fù)面的，行政手段有可能過度的使用，我們看到管理部門行政手段一來就興奮起來，他們駕輕就熟，有的過度把很明顯的帶有歧視的模式認(rèn)為就是靈丹妙藥，這樣就會(huì)形成沖突。還有就是嚴(yán)控，這個(gè)度的合理化也要好好把握，需要政府理性的權(quán)衡，還有一個(gè)就是在改革試點(diǎn)和相關(guān)的調(diào)控協(xié)調(diào)力度。謝謝大家！