鐘偉(著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任)：非常高興有機(jī)會(huì)再到廈門來(lái)一起聊房地產(chǎn)的調(diào)控問(wèn)題。我所講的內(nèi)容由于時(shí)間有限我會(huì)比較簡(jiǎn)短的說(shuō)一下，自?shī)W運(yùn)會(huì)以來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)的遠(yuǎn)景和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展我不容樂(lè)觀，但是也出不了什么大問(wèn)題。我對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)的看法還是中性，就是不好不壞。更長(zhǎng)時(shí)間，雖然現(xiàn)在看不清，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期問(wèn)題不如悲觀一些。

　　第一點(diǎn)的看法，我把中國(guó)的未來(lái)形容為未富先衰。道理非常簡(jiǎn)單，目前全球的經(jīng)濟(jì)格局是北美美國(guó)及歐洲這兩個(gè)經(jīng)濟(jì)體加起來(lái)GDP大概280萬(wàn)億美元，是中國(guó)加印度的GDP的五倍，他們?nèi)丝诓坏?億，我們中國(guó)加印度23億。目前全球的礦物燃料歐美耗到2/3，你認(rèn)為，中國(guó)跟印度在未來(lái)的世界格局當(dāng)中有多大的增長(zhǎng)空間？如果中國(guó)和印度的GDP在不超過(guò)未來(lái)的10年，再增長(zhǎng)120%，那世界資源怎么搞？第二個(gè)是中國(guó)自身的問(wèn)題，像國(guó)外尤其像英國(guó)的金融時(shí)報(bào)形容中國(guó)一樣，中國(guó)已經(jīng)是人口老齡化，資源嚴(yán)重不足，環(huán)境嚴(yán)重污染的國(guó)家，人口老齡化的速度要比我們快，60歲的老齡人口現(xiàn)在占全國(guó)人口的12%，14歲以下的兒童和少年人口大概只占20%，中國(guó)已經(jīng)是不折不扣的老齡化國(guó)家，老齡化就意味著對(duì)房地產(chǎn)的需求增長(zhǎng)有下降作用。我們的發(fā)鈔量并不比美國(guó)小，你認(rèn)為人民幣在過(guò)去一段時(shí)間是不是可以持續(xù)的增值，如果不是，那么我們可以看到，對(duì)中國(guó)的長(zhǎng)周期的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)我們應(yīng)該懷更悲觀的態(tài)度，我們很可能會(huì)像日本一樣，甚至比不過(guò)日本，極有可能人均GDP還不能達(dá)到日本的高度，中國(guó)的衰弱度會(huì)比日本更具巔峰。

　　第二個(gè)問(wèn)題是今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)回歸常態(tài)，我們?cè)谌ツ暝趶B門匯報(bào)的時(shí)候，增長(zhǎng)一個(gè)季度不如一個(gè)季度，全年增長(zhǎng)大概10%，通貨膨脹沒(méi)有太多的問(wèn)題，大概3.2，回顧過(guò)去的預(yù)期，基本上還是靠譜的，對(duì)中國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)看法是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)略高是6.9%，第一季度增長(zhǎng)最慢，通貨膨脹前高后低，大概在6到7月份出現(xiàn)拐點(diǎn)。目前的消費(fèi)是過(guò)去三年最差的，所以今年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大概是9左右的增長(zhǎng)加4左右的通脹。我們?cè)趺纯创衲甑姆康禺a(chǎn)？去年我們預(yù)估2010年的房地產(chǎn)大概是消費(fèi)面積微幅下降3到5之間，也就是基本沒(méi)有增長(zhǎng)，略有下降。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字，我們?nèi)ツ甑念A(yù)估稍微悲觀一點(diǎn)，我們對(duì)今年的市場(chǎng)預(yù)估是銷售面積大約會(huì)降到從去年的10億平米降到8億平米，全年的房?jī)r(jià)大約上漲5%，考慮到整個(gè)房地產(chǎn)的開發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)成本的上升，應(yīng)該會(huì)下降更明顯。這個(gè)是我們對(duì)全年房地產(chǎn)的看法，穩(wěn)中略有回弱。

　　第三個(gè)是我們稱為預(yù)期混亂。我們房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期是非常混亂的，沒(méi)有人說(shuō)得清楚這些房地產(chǎn)的政策能夠持續(xù)下去或者不能持續(xù)下去，例如說(shuō)，今年最大的亮點(diǎn)保障性住房，五年3600萬(wàn)套，真能做成嗎？有人說(shuō)能，有人說(shuō)不能，但至少我們是迷茫。房產(chǎn)稅是否在全國(guó)推廣，跟上海、重慶的版本相同，還是不同，不知道；比如限購(gòu)政策，是不是被規(guī)范內(nèi)容廣泛推開，長(zhǎng)期使用，不知道。據(jù)我個(gè)人了解，從去年年初到現(xiàn)在，老的政策跟現(xiàn)在的有三個(gè)不同：一個(gè)是限購(gòu)；一個(gè)是稅費(fèi)大幅度提高；第三個(gè)是房產(chǎn)稅。有的地區(qū)把限購(gòu)的面積劃的區(qū)域特別窄，而有的地區(qū)劃得寬一點(diǎn)，對(duì)本地戶籍和外地戶籍限制也不一樣，那么會(huì)導(dǎo)致的結(jié)果是非常復(fù)雜的，總體來(lái)說(shuō)不是一個(gè)市場(chǎng)化的手段，更像官員們所使用的行政方式，可是有的地方政府已經(jīng)明確指出了，這種限購(gòu)令到今年的12月30日到期，那怎么辦？這些限購(gòu)令覆蓋的銷售面積占全部的銷售面積50%，銷售金額占70%，所以限購(gòu)政策何去何從如此困惑。但是就這三項(xiàng)政策來(lái)講，房地產(chǎn)的稅費(fèi)，房產(chǎn)稅的推廣以及限購(gòu)政策來(lái)講，限購(gòu)政策恰恰是被規(guī)范化，普遍性長(zhǎng)期化比較可能的一項(xiàng)政策。

　　第二是交易稅費(fèi)，沒(méi)有什么道理，二手房的買賣和開發(fā)商的利益無(wú)關(guān)，不買大的買小的，不買新的買舊的是剛性需求的體現(xiàn)。

　　第三項(xiàng)是房產(chǎn)稅，我仍然不改變我的看法，我反對(duì)。原因是第一立法的依據(jù)何在，有沒(méi)有可靠的立法依據(jù)。第二個(gè)是為什么一項(xiàng)涉及公共利益的政策在秘密的決策下進(jìn)行，而沒(méi)有進(jìn)行公開討論，這是改革開放三十年來(lái)非常罕見(jiàn)的一個(gè)事情。我并不看政策的動(dòng)機(jī)，政策的效果如何。如果上海、重慶推出房產(chǎn)稅的政策那么它的目標(biāo)是什么，想要達(dá)到什么目標(biāo)，對(duì)推出這個(gè)政策的后期目標(biāo)是什么，是解決房?jī)r(jià)嗎？就像美國(guó)打利比亞一樣目標(biāo)是什么？良好的政策用意不能為糟糕的政策結(jié)果所做什么變化？還有是民眾的意見(jiàn)。所以我對(duì)房產(chǎn)稅的看法仍然是反對(duì)的，當(dāng)然我也很樂(lè)意看到上海、重慶推行房產(chǎn)稅，只有這兩個(gè)城市先行先試我們才能看到房產(chǎn)稅的政策效果是什么，才能看到他所帶來(lái)的問(wèn)題以及解決的問(wèn)題要多得多。這個(gè)是我們所說(shuō)的預(yù)期的混亂。

　　第四個(gè)我想講保障皆難。地從哪來(lái)，錢從哪出，人往哪住。錢從哪出，3600萬(wàn)套全部建成需要500億，這個(gè)錢從哪出？地方政府目前所面臨的困境是各個(gè)收入項(xiàng)在減少，例如從政府財(cái)政轉(zhuǎn)移這一塊的增長(zhǎng)不夠快，例如稅收增長(zhǎng)不夠快，銀行信貸增長(zhǎng)在減縮，支出項(xiàng)在迅速增長(zhǎng)，在農(nóng)村的教育、醫(yī)療和對(duì)農(nóng)民的保障要加大投入，還有保障性住房要加大投入，你要讓政府干活總要讓地方政府有能力去做這個(gè)，要讓馬跑得快至少要喂點(diǎn)草料。還有什么其他辦法能夠增長(zhǎng)地方政府的可支配財(cái)力。所以保障我只能說(shuō)未來(lái)的五年目標(biāo)目標(biāo)藍(lán)圖已經(jīng)劃定，但達(dá)到目標(biāo)的預(yù)期難預(yù)定。

　　第五個(gè)是進(jìn)城與下鄉(xiāng)。市場(chǎng)有可能發(fā)生怎樣的變化。我也把它形容為進(jìn)城與下鄉(xiāng)。實(shí)力非常強(qiáng)的開發(fā)商在一線城市建立綜合體來(lái)開發(fā)，開發(fā)和持有并舉，但開發(fā)和持有并舉說(shuō)起來(lái)容易做起來(lái)難，對(duì)開發(fā)商的要求太高了，并且，即便你從事持有物業(yè)的開發(fā)完全不能彌補(bǔ)住宅開發(fā)量的下降，在2010年我們注意持有性的物業(yè)銷售面積的增長(zhǎng)大概有40%，將近40%，住宅只增長(zhǎng)10%，總的增量部分住宅目前的開發(fā)量占80%以上，持有性的物業(yè)開發(fā)量只占20%。為什么萬(wàn)達(dá)在一個(gè)城市晉江設(shè)立萬(wàn)達(dá)，既有寫字樓也有酒店，既有主力商鋪也有可出售的，持有中間也有長(zhǎng)期持有和短期持有的精確模式，這個(gè)是值得我們好好學(xué)的。進(jìn)城考慮了開發(fā)商的實(shí)力和專業(yè)能力。另一個(gè)下鄉(xiāng)，就是到非限購(gòu)城市去，三線城市去。進(jìn)城和下鄉(xiāng)都意味著開發(fā)商的行為發(fā)生了很大的改變，從短期化變成長(zhǎng)期化，在2007年08年之前，開發(fā)商的模式被廣泛推崇的就是快速模式，這種模式雖然不能讓你賺最多的錢，但是可以賺最安全的錢。所以開發(fā)商的心態(tài)可能會(huì)平穩(wěn)化，長(zhǎng)期化，消費(fèi)者的心態(tài)于此截然相反，消費(fèi)者的心態(tài)越來(lái)越短期化，而不是長(zhǎng)期化，如果我們關(guān)注2010年一到十二月份的銷售，大多數(shù)銷售面積大概在6000萬(wàn)到7000萬(wàn)平米，也就是目前無(wú)論是剛性需求還是普通投資還是高度投機(jī)他們的行為是如果政策略有放松就大舉購(gòu)買，如果是收緊就立即觀望。這樣就使得房?jī)r(jià)更容易大起大落。

　　回顧一下剛才講的五點(diǎn)，第一個(gè)中國(guó)會(huì)未富先衰，第二點(diǎn)是今年的經(jīng)濟(jì)回歸常態(tài)，第三點(diǎn)是我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期非常混亂，是我們總是用各種良好的政策動(dòng)機(jī)為非常糟糕的政策執(zhí)行的后果來(lái)做變故，保障性住房目標(biāo)是光明偉大的，但是要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)的道路還是很艱難的，第五個(gè)開發(fā)商可能需要更平穩(wěn)的心態(tài)來(lái)覆蓋今后比較長(zhǎng)的周期，而消費(fèi)者的心態(tài)反而會(huì)更焦慮，更短期化，謝謝大家！