市場正常供應節(jié)奏被打亂以后，供應短期大幅度減小，而導致供求關系的逆轉時間延遲，從而導致今年整個市場向買方市場轉換的時間推遲。

　　觀點網(wǎng) 2010年四季度房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一種逆轉的特征：銷售量價不斷創(chuàng)出新高，但季度存量也創(chuàng)一年新高，市場在2010年四季度已經(jīng)接近繁榮的極點。

　　這或許是市場自身會進行主動調節(jié)的一個理論佐證。如果往前推，道理是成立的，在2009年5月以來啟動的土地市場的大量而充足的土地供應，在這個期間都該轉換到房地產(chǎn)市場供應上來了。

　　但在12月統(tǒng)計數(shù)據(jù)出來以后，就有“新國八條出臺”，說房地產(chǎn)是政策市，那是相對于供應方而言，對于需求市場這個特征并不明顯。

　　我們再次對2008年房地產(chǎn)市場進行梳理，2008年市場危機的爆發(fā)首先是供應商危機，即少數(shù)供應量在產(chǎn)品供應節(jié)奏和現(xiàn)金流周期之間的關系紊亂導致短期現(xiàn)金流的緊缺，為渡過現(xiàn)金流危機而率先降價導致的連鎖反應。

　　即我們對08年危機定義為供應商現(xiàn)金流短缺引發(fā)的行業(yè)危機，而2009年繁榮同樣可以用這個道理來進行解釋。

　　在08年危機干擾下，供應商集體無力購地，導致2009年三季度以后集體供應短缺以及儲備土地短缺，再導致未來一段時間的產(chǎn)品供應短缺而帶來市場恐慌。在這兩次市場波動中，需求市場只是主動去迎合供應市場而做出的被動反映。

　　在房地產(chǎn)市場價格上漲的原因分析中，有一種很重要的原因即成本推動，即不斷上升的地價推動了房價的上升。這里反映的依然是供應方的關系，而不是需求方主導的房價的上行。

　　一月的市場，市場供求關系相對比較平穩(wěn)，供略大于求。以重慶市數(shù)據(jù)為例，2010年新增銷售存量110萬方，自2009年以來，首次實現(xiàn)季度新增存量為正，且達到100萬方，四季度存量略微上升115萬方。2011年一月新增供應量達到164萬方，銷售成交為157萬方。

　　這里我們首先要考慮的是一個重要背景因素，即新國八條和房產(chǎn)稅對后幾天預售量的影響，也即一月合理的市場存量應該在20萬方左右。而在國八條和房產(chǎn)稅出來以后，2月的預售許可證放量創(chuàng)造歷史同期水平最低，僅為71萬方，而同期銷售水平也維持了一個較低的水平，僅為70萬方。

　　這里我們需要進一步分析，成交的萎縮到底是因為政策的抑制，還是開發(fā)商放盤的策略改變。

　　在結構分析中，別墅市場基本平穩(wěn)，洋房市場呈現(xiàn)出供過于求的關系，高層即較少受房產(chǎn)稅波及的物業(yè)，呈現(xiàn)出供不應求的態(tài)勢，兩者之間的缺口達到20%，而分析產(chǎn)品成交結構的時候，2月數(shù)據(jù)并沒有出現(xiàn)明顯的異常，即三種產(chǎn)品線的結構依然并沒有發(fā)生太大的改變。也即從數(shù)據(jù)和數(shù)據(jù)結構來看，2月成交我們沒能明顯看出需求市場變動的影響，供應市場萎縮倒是十分明顯的。

　　沿著歷史數(shù)據(jù)繼續(xù)清理，從2010年三季度到四季度末，總共產(chǎn)生了新增銷售存量230萬方，今年一二月僅產(chǎn)生存量10萬方，總體市場存量這段時間僅為240萬方。如果考慮到部分存量能夠進入金融市場（開發(fā)商抵押貸款），市場必須要出清的市場存量可能不足120萬方，而2010年重慶月度成交量為167萬方，因此市場8個月新增存量僅僅相當于市場20天的銷售量。顯然這樣的市場存量對整個賣方市場沒有任何的壓力。

　　如果我們簡單點，用幾何關系來求解，即假定如果市場三個月的存量可以讓市場價格產(chǎn)生波動，那么今年供應和需求要用多長時間才能達到這個水平？

　　如果我們用重慶市的數(shù)據(jù)，那么答案顯然相當悲觀。即今年一年時間恐怕也不能完成這個水平。

　　在其他城市呢？恐怕更難。筆者尋找了一些限購的城市，無一不非常清楚的顯示，限購城市供應量在這個期間均呈現(xiàn)出大幅度下滑，其下滑幅度基本與需求保持同樣的步伐，有的城市甚至下滑更加劇烈。

　　我們還將對這個數(shù)據(jù)進行更深層次的解讀，即我們需要反思的政策出臺以后的效應到底指向了何方，現(xiàn)在的供應水平是正常水平還是受到政策抑制過度了的供應水平；現(xiàn)在的需求是正常需求水平，還是被政策抑制住了的需求的反應。

　　基于房地產(chǎn)市場近幾年彈性較大，這里找不到一個明確的線性數(shù)據(jù)做支撐。但如果用重慶市開工量來說明，2010年重慶市開工量較2009年上漲幅度大約80%，但反映出來的房屋供應量卻僅僅10%左右，意味著市場有大量的在建未售的項目存量積壓，在這種背景下表現(xiàn)出來的供應溫和上漲，更準確的解讀應該是供應的抑制作用，而需求的萎縮，反過來也可以解讀為，因為供應的萎縮導致的需求萎縮，即需求不是被政策抑制的，而是被供應抑制的。

　　如果我們對上述數(shù)據(jù)的分析是正確的，那么我們認為新版調控政策出臺以后，市場正常供應節(jié)奏被打亂以后，供應短期大幅度減小，而導致供求關系的逆轉時間延遲，從而導致今年整個市場向買方市場轉換的時間推遲。

　　王雪松 觀點新媒體專欄作者