　　諸多城市是真的出現(xiàn)了冷藏現(xiàn)象。從數據上來看，35個城市中樓市成交量下滑的城市超六成，12個城市跌幅在30%以上，4個城市成交量跌幅過50%。其中，?？诔山涣康畲?，達76.62%。重點城市中，7個城市成交量環(huán)比下跌，其中深圳跌幅最大，達51.77%，其次是天津，跌幅為47.06%。此外，北京和杭州等城市降幅均在10%以上。成交量上漲的重點城市僅為上海和廣州，漲幅分別為9.14%和3.87%。

　　不過，借此就說房價進入了下降通道，還是為時過早。這次成交量下降的主要原因，主要有四點：

　　第一，限購令和限外令，這種行政手段，切實凍結了部分資金，致使一部分資金不能進入樓市，從需求上限制了市場成交量。

　　第二，開發(fā)商主動規(guī)避了政府的打壓風潮，和宏觀調控硬碰硬，已經成為最不明智的選擇，我們也多次警告開發(fā)商們，不要惹得已經失去理智的政策，再火上澆油。事實上，沒有只漲不跌的房價，只有傻乎乎的信心。

　　第三，樓市短暫周期使然，前段時間，樓市火爆，透支了當前的市場成交量，但是，樓市并沒有真正熄火，房地產的引擎還在燃燒。

　　第四，買賣雙方都在選擇觀望，市場不可能一直火爆，隨著行政干預手段和金融手段的實施，連合法性都不足的房產稅都出爐了，供給雙方，在這個時間關口，選擇觀望也是正常的。炒樓資金有可能向高利貸資金轉化，為一些撐不住的開發(fā)商，提供高額的血液能量。

　　但是，房價卻不一定進入下降通道，有以下事實支撐著。

　　第一，政策還是從抑制需求出發(fā)，沒有解決需求問題。也就是說，房價上漲的基礎，并沒有根本消除。而且，壓制需求還會積累更大的需求，這些需求終有一天壓不住，還會爆發(fā)報復性大反彈。

　　第二，房價下降的成本基礎沒有降下來，房價進入下降通道可能性基礎不大。允許政府高價賣地，不允許商人高價賣房子，這種做法違背規(guī)律，不會長久。

　　第三，房價上漲的貨幣驅動因素沒有改變。如果價值尺度不斷變小，價格如果不變大，那才是笑話。2005年以來，由于人民幣大幅度升值，貨幣供應量大幅度增加，房市和勞動力成本大幅度提高。與其說美國用高油價和高材料價格輪番沖擊中國制造，還不如說，這些因素在驅動中國的房價和生存成本。但是，這些因素并沒有消失，短期內也不可能消失。

　　第四，多如牛毛的稅費沒有降下來，還是會轉嫁到房價上來，最終由購房者買單。中國十年房價上漲，很大程度上是稅費驅動的，這是一個顯著的特點。

　　第五，資本實際利潤不斷高漲，交易成本和建造成本都在不斷上升，很多開發(fā)商能夠借高利貸，就是期待今后能夠彌補這種差價，不會立即死去。從某種意義上來說，資本的高利率迫使中國房價必須不停地漲，才能彌補損失。

　　當然，說房價沒有進入下降通道，是從中期角度來說的，如果從短期角度來說，波動是正常的，別妄想房價只漲不跌，但也別期望房價不現(xiàn)實的暴跌。上升盤整和回調，都是價格運動正常行為，沒有什么大不了的，主要還是看房市運行的總體趨勢，作為理性的人，應當客觀地看待市場行為。

　　朱大鳴觀點新媒體專欄作者