我們今年整體如果對應(yīng)400億元的銷售，那我們今年的資本開支大概是300億元，在建筑費(fèi)、地價(jià)的支出方面大概是200億元。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月24日，富力公布了2010年年報(bào)。報(bào)告稱，富力2010年?duì)I業(yè)額上升35%至246億元，主要來自物業(yè)發(fā)展的230億元、物業(yè)投資的3.75億元及酒店?duì)I運(yùn)所得的6.1億元的收入。純利增長53%至44.6億元，物業(yè)發(fā)展利潤增加40%至37.7億元。凈負(fù)債與權(quán)益比率下降至94%。

　　截止報(bào)告期內(nèi)，富力2010年協(xié)議銷售總額上升33%至320億元，超過預(yù)期300億元的目標(biāo)。可銷售面積則增加了6%至247萬平方米。其中廣州、北京以及天津的銷售表現(xiàn)仍然亮麗，共占總銷售額的71%；相比去年錄得的75%為少，原因是其他城市的份額提升所致；尤其是重慶、太原及海南合共錄得銷售額占整體的18%。集團(tuán)繼續(xù)專注于發(fā)展住宅物業(yè)，占協(xié)議銷售總額的80%，而其余20%則來自商業(yè)物業(yè)銷售。

　　回顧年內(nèi)，富力取得230億元的物業(yè)銷售營業(yè)額，可銷售面積約為225.6萬平方米，增幅各為35.3%及30.6%。整體平均售價(jià)由每平方米9,830元上升至10,180元。廣州占物業(yè)發(fā)展的營業(yè)額31%；北京占26%；天津則占18%，另外，重慶、太原及海南貢獻(xiàn)集團(tuán)的營業(yè)額有所提升，各占總營業(yè)額約5%。

　　土地儲備方面，富力持續(xù)奉行謹(jǐn)慎的政策。于回顧年度內(nèi)，先后在六個(gè)城市包括北京、天津、上海、太原、惠州和南京，合共收購了八幅優(yōu)質(zhì)土地，建筑面積為378萬平方米；其中三項(xiàng)收購是與一名或多名伙伴合作的合營項(xiàng)目。截至2011年3月24日，富力現(xiàn)有的土地儲備總量增加至2,475萬平方米。

　　在昨日舉辦的富力2010年業(yè)績發(fā)布會上，去年很少露面的富力聯(lián)席董事長李思廉出現(xiàn)在了活動(dòng)現(xiàn)場，并回答了媒體的提問。

　　以下為現(xiàn)場問答整理實(shí)錄：

　　現(xiàn)場提問：最近有一個(gè)2011年的全球華人富豪榜，我們發(fā)現(xiàn)這兩年你們的個(gè)人財(cái)富上升幅度是比較穩(wěn)健的，但是又不像很多比如香港富豪做多元化的投資，一個(gè)可能是因?yàn)閮?nèi)地儲備土地大幅增值導(dǎo)致身價(jià)曲線上漲，您覺得這個(gè)數(shù)字是否反映了公司的情況呢？在中國2010年號稱是史上最嚴(yán)厲的限購和房產(chǎn)調(diào)控的措施下，因?yàn)楦涣Φ纳虡I(yè)占的比例比較多，那么對于富力來說，挑戰(zhàn)和機(jī)遇是在哪里？第三個(gè)問題從2005年起富力開始進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，這幾年也都陸續(xù)做了很多，那么直到現(xiàn)在富力逐漸增持商業(yè)地產(chǎn)的思路還是沒有變化嗎？

　　李思廉：就市場來說，其實(shí)我們在國內(nèi)做房地產(chǎn)的公司到了一定規(guī)模的時(shí)候好象各種產(chǎn)品都要涉及，包括酒店、寫字樓、商場或者剛才提到的高科技的產(chǎn)業(yè)園。最主要的是中國政府在推出土地的時(shí)候，對每塊地都有很多約束，也都是導(dǎo)致企業(yè)會向不同的產(chǎn)品去做的原因。

　　第二是如果你要用地產(chǎn)的領(lǐng)域去影響全世界最大的地產(chǎn)公司，但是事實(shí)2009年到2010年之間，市場都傳出萬科也都要打破以前的慣例，也接觸一些商業(yè)地產(chǎn)，為什么呢？因?yàn)榈搅艘欢ㄒ?guī)模的時(shí)候，其實(shí)他們的產(chǎn)品架構(gòu)是逼著向另外一些轉(zhuǎn)移的，暫時(shí)來說我們在國內(nèi)做了10多年經(jīng)驗(yàn)，都覺得有一定的比例作為長線的投資商業(yè)物業(yè)對保護(hù)公司的長遠(yuǎn)發(fā)展是必須的。我們公司是暫時(shí)向著這個(gè)大有發(fā)展的區(qū)間前進(jìn)的。到現(xiàn)在為止應(yīng)該我們整個(gè)資產(chǎn)負(fù)債里邊，商業(yè)物業(yè)的占的比例也都是百分之十幾而已，我們是有規(guī)律的慢慢的增加。

　　物業(yè)的增加當(dāng)然會引起不同的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，因?yàn)樽錾虡I(yè)是有不同的創(chuàng)意，比如做豪華酒店、國內(nèi)的飲食加賓館、寫字樓、高級公寓，包括所謂的科技園的產(chǎn)品，這些都是需要不同的人才。公司就會需要找這些人才，包括我們的設(shè)計(jì)人才、工程人才對公司來說都是挺大的挑戰(zhàn)，但是由于中國現(xiàn)在對出去的利用都有一些導(dǎo)向，我相信將來會產(chǎn)生一個(gè)非常大的機(jī)遇。

　　公司的發(fā)展我想都是離不開穩(wěn)健的，剛才那個(gè)富豪榜都是一些茶余飯后的數(shù)據(jù)，公司整體都是以穩(wěn)健發(fā)展為主的，其實(shí)我們作為創(chuàng)業(yè)者，對公司、對自己都有一些要求，有一些野心，都希望可以學(xué)香港創(chuàng)業(yè)者之前的第一代，他們都是以百年基業(yè)為目標(biāo)，我們同類型的企業(yè)大家熟悉很多的。我們又是競爭者又是朋友，大部分現(xiàn)在的競爭都是一些良性的情況，大家都希望有一個(gè)百年基業(yè)作為目標(biāo)來奮斗。

　　現(xiàn)場提問：近期有媒體稱富力在北京、上海的一些項(xiàng)目有質(zhì)量問題，不知管理層對這割方面有哪些回應(yīng)呢，今年會不會作出一些具體的措施來提高質(zhì)量監(jiān)管？第二個(gè)問題就是去年富力收購了上海新江灣城的項(xiàng)目，之后又首次進(jìn)入南京，是不是意味富力未來會慢慢增加在華東區(qū)域的市場份額？

　　李思廉：我們買地的策略都是在原有城市的輻射基礎(chǔ)底下慢慢對一些合理價(jià)位的項(xiàng)目進(jìn)行收購，幾乎在富力十多年的歷史上都沒有沖動(dòng)地去拿過一塊比較高價(jià)的地。這次南京是第一個(gè)在華東區(qū)的，另外是一次性投標(biāo)買了這塊南京大約有54萬平方米的土地，足夠我們未來幾年的發(fā)展了，這個(gè)對我們公司的比例是有幫助的。目前我們土地總共分成幾個(gè)大部分，華南部分的土地都處理得都不錯(cuò)，華北區(qū)的都不錯(cuò)，我們在將來有意增強(qiáng)在華東區(qū)的儲備。

　　應(yīng)該說房地產(chǎn)公司里多少都有質(zhì)量的問題的，特別是當(dāng)公司的規(guī)?；蛘呓粯敲娣e去到200萬平方米計(jì)算的時(shí)候。我們歡迎媒體監(jiān)督，如果是事實(shí)的報(bào)道，我們會很快去跟進(jìn)的，至于早期的那些問題，我們就比較抱歉了。

　　其實(shí)公司的質(zhì)量監(jiān)控一直都有很嚴(yán)格的措施。但是我們都要明白，其實(shí)樓是工人起的，如果偶然我們遇到一些施工隊(duì)中有素質(zhì)差的工人，那是可能會出現(xiàn)小小的質(zhì)量問題的，但是有些報(bào)道是比較惡意的，大家要留意了。

　　現(xiàn)場提問：之前說20%的比例是投資物業(yè)，這是多久的目標(biāo)？另外截至3月的這兩天，富力銷售的合約數(shù)字是多少？那目前均價(jià)是怎樣的狀況？去年的成績也比較好的，但還是沒有回到07年的水平，那以你們對市場的觀測今年可以回到當(dāng)時(shí)的那個(gè)水平嗎？另外有限購的城市對富力的項(xiàng)目影響比例有多少？

　　李思廉：限購令對我們的影響比例比較多一些，應(yīng)該是7、8成左右的。但是限購令的本身應(yīng)該是要大家細(xì)心消化，其實(shí)政府透過限購令告訴發(fā)展商知道，大家是應(yīng)該要蓋一些樓扶持首次置業(yè)人士，如果大家滿足到了這個(gè)前提的話，應(yīng)該慢慢的銷量會回升的。因?yàn)橄拶徚钪皇窍拶彾嗵踪徺I，那些沒有買過的總要買的。那你做多一些產(chǎn)品給首次置業(yè)人士，也都是讓大家不要競爭得那么復(fù)雜，第二就是大家都應(yīng)該蓋一些相對小一點(diǎn)的單位滿足到首次置業(yè)的人士。現(xiàn)在主流的發(fā)展商在產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面也往這條路走。我相信影響會有，但不是一種災(zāi)難性的影響。

　　自從我們經(jīng)歷了08年的一些低峰，在經(jīng)過了09年的回升再加上今年提升了200萬平方米，我們有信心向著今年的目標(biāo)進(jìn)軍。如果大家留意到了，我們的主要競爭對手幾乎都沒有人可以做到，可能這個(gè)就是市場了。

　　經(jīng)過大家的調(diào)整之后，應(yīng)該大家都有這樣的能力是沖這個(gè)所謂的20%，那你最后一個(gè)問題，我們2011年在2月份大概圈了66%左右了，那我們的均價(jià)應(yīng)該在去年全年的均價(jià)基礎(chǔ)上有很明顯的提升，應(yīng)該我們?nèi)ツ耆昴孓D(zhuǎn)的。暫時(shí)我們獲得的數(shù)據(jù)是比去年有一個(gè)明顯的增加。

　　我們到2月底是賣了38億，這個(gè)月的目標(biāo)大概20億，大概第一季度我們會達(dá)到58億元的幅度。因?yàn)槲覀兊谝患径鹊男仑浺僖恍┑摹Ｎ覀冊鹊牡谝患镜匿N售目標(biāo)都是55億元而已，所以已經(jīng)進(jìn)行合理的調(diào)整了。

　　現(xiàn)場提問：第一季度調(diào)整了，富力還可以完成50多億嗎？

　　李思廉：因?yàn)槲覀児疽灿泻芏嘞鄳?yīng)的措施，例如調(diào)整產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，那我們覺得暫時(shí)在現(xiàn)階段不用調(diào)整重大銷售的目標(biāo)，暫時(shí)維持住400億的目標(biāo)。年中的時(shí)候看看整體的措施是怎樣的，我們相信中國所謂的銷售的大坡仍然停在那里，在調(diào)控之后整體的成交量會有所下降，但是主流的發(fā)展商應(yīng)該仍然是經(jīng)過競爭淘汰的市場得益者。

　　現(xiàn)場提問：第一個(gè)問題關(guān)于利息的開支，可不可以說一下2011年的規(guī)劃是怎樣的？和融資的關(guān)系是怎樣？那大概會有哪些融資途徑呢？第二個(gè)問題是那些有限購令城市的均價(jià)和成交量，你覺得會是多少呢？第三個(gè)問題之前質(zhì)量問題媒體也報(bào)道得比較多，你們會不會擔(dān)心對今年的銷售有影響呢？

　　李思廉：在限購令底下，現(xiàn)在影響即時(shí)反映在一些主流城市里，比如北京上海反映比較大一些。至于政府有沒有相應(yīng)的調(diào)整措施，我們靜觀其變，在我們公司來說，我們相信第一季度可能在10%以內(nèi)對成交量的影響。價(jià)格我認(rèn)為今年就沒有可能大家用"升"來考慮整個(gè)市場了，我只是相信全年的下降幅度會都是在10%上下的。不過這個(gè)降幅應(yīng)該都是一些個(gè)別的城市，如果一些小一點(diǎn)的城市可能不會有那么明顯的幅度，但是你要特別的上升那當(dāng)然會難一點(diǎn)，就是很難得到上升。

　　至于我們的利息支出，直到去年12月31號呢，大概我們的借貸成本是5.08，那我相信今年的利息支出會有所增加的，應(yīng)該會上浮大概5%到10%的。因?yàn)榻衲暾w的資金市場都是緊張的。

　　至于資本開支方面，我們今年整體如果對應(yīng)400億元的銷售，那我們今年的資本開支大概是300億元，在建筑費(fèi)、地價(jià)的支出方面大概是200億元，在零售方面，稅收和外部管理方面大概是80億元，然后其他的一些不可預(yù)知的費(fèi)用大概是20億元左右，大數(shù)加起來大概300億元。

　　關(guān)于質(zhì)量問題我剛才也提過了，其實(shí)這一個(gè)網(wǎng)站的報(bào)道是沒有什么憑證的。那我自己做了那么多年的生意，我經(jīng)常也這樣說，就是媒體監(jiān)督企業(yè)我們是歡迎的。如果我們真的有問題，我們?nèi)ジ倪M(jìn)它。那一些惡性的報(bào)道，我們都很難去制止它，暫時(shí)我們看不到一些很明顯的傷害。事實(shí)上這個(gè)世界的新聞很多，不是大家都關(guān)注。突然現(xiàn)在我說它是特別惡意，它的文字不知為什么會用那么惡意的文字寫出來。第二就是我們公布第二月的銷售業(yè)績的時(shí)候，這是每個(gè)公司都習(xí)慣性要說的，他突然間要報(bào)道的時(shí)候都要有一幅這樣的圖，都是沒有關(guān)聯(lián)的，那是一些比較惡意的攻擊。大家覺得很奇怪，我們沒有怎么特別的去理它。

　　現(xiàn)場提問：今年富力實(shí)際上是賺多少錢？另外我看到你們?nèi)ツ暧幸粋€(gè)聯(lián)營公司業(yè)績是虧損的，我想問一下這個(gè)是怎樣的公司，因?yàn)槲铱吹教潛p也有4000多萬。還有我記得酒店的盈利前年都是虧損，今年也是虧損，到底什么時(shí)候才可以扭虧為盈呢？今年有沒有希望可以盈利呢？還有土地增值稅富力今年升了有1倍多到17多億元，是什么原因呢？最后請問富力預(yù)計(jì)今年的收益大概會是多少錢？

　　李思廉：剛才也說到了我們銷售的利潤分布了，我們當(dāng)年37.7億元是剔除了酒店和評估增值，純粹是銷售額，這個(gè)數(shù)字上升了40%。

　　那個(gè)聯(lián)營公司的虧就主要基本上是廣州亞運(yùn)城那個(gè)項(xiàng)目，那是我們合作開發(fā)的聯(lián)營公司。為什么虧損呢？因?yàn)樵?010年里未曾有大概的入帳，也有一些費(fèi)用包括利息等等支出，那個(gè)虧損主要就是算遲了我們應(yīng)該賺的那一部分。

　　另LET特別高，可能就是比如說今年我們在廣州有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的銷售特別好的。是我們的商業(yè)項(xiàng)目，它都是超過60%。在這些項(xiàng)目中相應(yīng)的土地增值稅是會相差那么多的，所以這個(gè)就是影響了我們的那個(gè)PROFLOR或者LET的百分點(diǎn)的。

　　其實(shí)整體我們公司管理著的那個(gè)LET都不錯(cuò)的，7%是主流的房地產(chǎn)商都要面對的比例，這個(gè)是第一。第二就是酒店在會計(jì)的術(shù)語和真正發(fā)生的是不一樣的，因?yàn)樵跁?jì)上酒店是虧本的，但其實(shí)我們現(xiàn)在4個(gè)酒店的現(xiàn)金流正供應(yīng)回我們的業(yè)主，特別是麗思卡爾頓酒店是非常成功的，我們開業(yè)去年是第二年，那兩間酒店是分別的錢加起來有8000萬和5000萬，相當(dāng)厲害的。但是他給回我們的錢不等于是他們賺了錢給我們的，所以在會計(jì)帳上面對于我們來說是虧錢的。

　　你這樣想吧，我如果可以讓酒店交少點(diǎn)稅，其實(shí)是一種會計(jì)的技巧讓我們業(yè)主得益的，就這樣看酒店是不會讓你賺到很多的錢的。這個(gè)是基本上不會的，但是酒店經(jīng)營的好，比如說今年不會很難的，那是很容易給回5000萬給業(yè)主的，特別是頭一兩個(gè)月的經(jīng)營狀況是非常好的。

　　現(xiàn)場提問：我想問關(guān)于富力的負(fù)債比率，剛才也說了80%是一個(gè)合理的水平，那現(xiàn)在94%就不是合理的水平嗎？

　　李思廉：其實(shí)負(fù)債合理是80%多的原因要說的比較清楚，因?yàn)橐f的是酒店，酒店在會計(jì)帳上是不會亂增值的，就是你當(dāng)天拿10億去蓋，無論經(jīng)營到每年賺10億元，那個(gè)酒店都是值10億元而已，所以這個(gè)東西對于這個(gè)物業(yè)和銀行借錢就會出現(xiàn)一個(gè)情況，就是你的控方會很高，因?yàn)樗肋h(yuǎn)都是用這個(gè)最原始的成本來計(jì)算的。但如果是銀行當(dāng)然會看原始的價(jià)值是多少，這是在那個(gè)表里沒有反映出來，如果你將這個(gè)物業(yè)真的去估值，那其實(shí)現(xiàn)在我們是在一個(gè)不錯(cuò)的水平了，這是一個(gè)可能大家要了解清楚的事情。

　　由于這樣，那加上要支出的費(fèi)用，其實(shí)很大部分就是土地要給的錢，在我們的規(guī)模買的土地相對比錢算是少的了，由于手頭的現(xiàn)金都算很少的，所以負(fù)債比率比其他人多點(diǎn)了。如果說85%和80%和75%有什么分別，可能就是那個(gè)幾億的分別了，就是算來算去都是那些數(shù)字。