　　2011城市觀點論壇廈門行于3月24日上午9：00在廈門開幕，中房協(xié)副會長朱中一，著名經(jīng)濟學家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，著名財經(jīng)專家、財政部財政科學研究所所長賈康，海爾地產(chǎn)集團董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗，著名經(jīng)濟學家、北京師范大學金融研究中心主任鐘偉、金融專家杜麗虹等重量級嘉賓出席會議并奉獻精彩演講。

　　以下為中房協(xié)副會長朱中一先生在論壇現(xiàn)場的演講實錄：

　　兩會剛開完，政策非常清楚，該講的問題都講了，但是主辦方要我講一下，我覺得還是要講一下。

　　會議在廈門開，我覺得兩會以后應該說對海西是一個很好的發(fā)展機遇，由于在剛剛閉幕的兩會上，通過的“十二五規(guī)劃”有兩個地方提出了要支持海西經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)和發(fā)展。海西由于處于特定的地帶，跟臺灣遙遙相對，這樣他天時地利人緣關(guān)系都比較好，所以國家處于這樣一個戰(zhàn)略的需要，加快海西的發(fā)展，海西有一個健康發(fā)展對我們廈門也好，對周邊的城市房地產(chǎn)都會是一個很好的發(fā)展機遇，所以我覺得這個是可以肯定的。

　　另一個，我覺得只要我們的海西經(jīng)濟發(fā)展了，對海峽兩岸都是非常有利的。

　　因為今天的主題是講調(diào)控下的房地產(chǎn)發(fā)展，今年調(diào)控的特點就是調(diào)控的力度越來越大，而且保障性住房的力度也是加大了。

　　在這種情況下，我們房地產(chǎn)的走勢怎么樣？我想要講這個問題首先要必須講一下為什么中央政府調(diào)控的力度越來越大？為什么保障性住房的力度越來越大？我想有兩點是必須要看到的。

　　我們要首先感覺到，房地產(chǎn)在這十幾年當中取得比較顯著的成績，對老百姓的居住和城鄉(xiāng)面貌的改善取得的作用是巨大的，我覺得這一條是眾所周知的，這個成績是不用否定的。

　　但同時也出現(xiàn)了一些城市房價過高，中低收入家庭買不起房。我們應該理性的認真的總結(jié)一下經(jīng)驗教訓，應該跳出這個行業(yè)來看存在的問題。

　　今天參加這個會議的大多是業(yè)界人士，在座的專家也經(jīng)常交換意見，而且不管是在座的或者其他方面的專家，講房地產(chǎn)的時候所處的位置不一樣，我們的觀點也經(jīng)常碰撞，我們國家的政策是站在國家的全局上去看這個問題，我們應該跳出這個行業(yè)來看政策。

　　我們這個行業(yè)，從經(jīng)濟來看，從社會穩(wěn)定來看，甚至延續(xù)到政策，如果從這個高度來看，我想現(xiàn)行的政策就比較好理解。如果就行業(yè)來看行業(yè)，那現(xiàn)行的政策就比較難以理解。這是第一點需要講的。

　　第二點，我始終是認為，中央的政策從2003年以來，不管是怎么調(diào)控，中央調(diào)控政策的目的是為了這個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展，為了房子這個行業(yè)的大起大落，包括防范金融危險問題，這個是它的目的。

　　調(diào)控的目的要抑制的是投機性的炒作，而不是打壓房地產(chǎn)，如果是打壓為什么要增加，尤其是這兩年要增加土地，我想這一點需要了解。如果了解了這兩個基本點那么中央的政策就很好了解。

　　具體的我想講3600萬保障房下的房地產(chǎn)。還有這么幾點，住房保障是政府的責任，這個是所有國家都是這樣的，尤其是發(fā)達國家政府的力度更大一點，我們國家由于現(xiàn)有的經(jīng)濟實力，投入的還不是太多。即使投入了，它對市場的整個覆蓋面住房保障也就是20%，所以我覺得這一點大家一定要理解，即使3600萬落實了也就是覆蓋到20%，這個是完全符合前景的。

　　第二點，我覺得保障性住房力度加大了，使住房政策更加完善。我們過去的住房政策說實在的沒有明確的，過去我們保障滯后，應該說這一次的“十二五”規(guī)劃是明確了，講得比較清楚的就是“保障基本需求，引導合理消費，提供基本保障，以市場為主”。

　　我覺得這個住房政策已經(jīng)比較清楚了，而且“十二五”規(guī)劃提出在“十二五”規(guī)劃要建3600萬套保障性住房，今年是1000萬套，剛才講了，即使3600萬套也就是覆蓋了20%。應該說，我的理解是我們的住房實際上還是市場供給和保障性為主的住房政策。市場供給是以市場為主的工業(yè)政策，因為保障性供給只有20%。

　　第三點即使保障性住房3600萬套落實以后，應該說使我們住房的結(jié)構(gòu)更加合理了。住房結(jié)構(gòu)更合理是什么？我們協(xié)會已經(jīng)做了預測，3600萬套，今年開工1000萬套，3600萬套可能真正要建成要延續(xù)到“十三五”的前兩年，真正商品房的建設(shè)可能每年還有五六百萬套。

　　從套數(shù)來講，保障性住房和商品房的套數(shù)是差不多的，但保障性住房的面積比較小，商品房的面積我們預計是100平方米的三居室比較合適。我們的目標是一戶一套，人均一間，我們房地產(chǎn)的企業(yè)還有其他項目可以拓展，像休閑養(yǎng)老項目等可以拓展，我們的開發(fā)量還是不少的，所以我想，對這個問題大家不需要擔心。這個對我們是不是有影響，影響有多大，我覺得不用擔心。

　　現(xiàn)在確實有一個問題是，一個是限購的政策，還有目前除了限購以外，還有一個限價也可以，就是國家發(fā)改委剛剛發(fā)布的一個原來商品房限購和限價的政策可能對這個市場的影響。

　　我覺得限購的政策客觀的理解一下，國家的政策層面上，房價上漲過快，房價過高的地區(qū)要進行限購。

　　第二個，確實是考慮到了不管是城鎮(zhèn)化也好，房地產(chǎn)也好，因為它是需要土地的，不管是外來的人口也好不可能都去買房，所以我覺得要考慮政策的合理性是什么，合理性在哪里，可能調(diào)控的措施要研究，是不是采取行政性還是稅收政策，有些國家是通過稅收政策來調(diào)整的。

　　臺灣現(xiàn)在也有一個方案，我剛看到一個稿子，是要增設(shè)奢侈稅，人家是通過稅收來調(diào)節(jié)，我們是限購的行政措施，我們也要理解它的精神實質(zhì)。

　　我想我們要有一個心理準備，因為住房本身的屬性還是為了住，如果你買了房閑置或者炒房對整個市場也沒有好處，對解決老百姓的住房問題也沒有好處。

　　所以我整體感覺到，3600萬套的保障性住房是增加住房的供應量，緩解了供需，對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是有好處的。

　　作為房地產(chǎn)的企業(yè)要深刻的理解國家出臺這個政策的背景，而且我們應該積極的投身到保障性住房工程建設(shè)。城鎮(zhèn)化的進展，我剛剛講了，房地產(chǎn)發(fā)展的空間還是比較大的，包括商業(yè)地產(chǎn)，包括旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)甚至是老年住宅問題大家也可以關(guān)心。我想，我們的房地產(chǎn)是能夠持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的。

　　當然我還是講，今年我們是要做好這樣一個思想準備，可能今年面臨的壓力要大于機遇，因為調(diào)控的政策中央已經(jīng)講得很清楚了。

　　一個是堅定不移地搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控，另一個標志是十二五規(guī)劃里，有一個明確的調(diào)控目標。

　　過去的調(diào)控目標講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，價格基本穩(wěn)定?，F(xiàn)在講的是總量基本平衡，結(jié)構(gòu)基本合理，房價與消費能力基本適應。有這樣一個調(diào)控目標這樣一句話的“變”是說明中央對房地產(chǎn)的調(diào)控措施。

　　我想這個大家肯定能理解，為什么把這個問題作為第一項，在這個問題下我們要有充分的思想準備，中央是要堅定不移地調(diào)控下去的，所以我們要理性的理解政府的政策，要做好市場定位和產(chǎn)品定位，要以合理的價格促銷，這樣我們才能贏得合理的競爭。