到上海后，我們就開始定策略，希望把15%-20%左右的資產(chǎn)比例放在一線城市，目的在于擴大市場的影響力和品牌的影響力。

　　觀點網(wǎng) 曹萍 3月25日，寶龍地產(chǎn)在香港召開業(yè)績發(fā)布會。在2010年的成績里，寶龍首席執(zhí)行官許華芳特別強調(diào)了租金收入部分，“去年的租金是比前年增長了85.9%，達到23700萬，這個數(shù)據(jù)在未來的時間里也會保持高速地增長。”

　　目前，寶龍地產(chǎn)共有25個項目，其中8個項目已經(jīng)完工，剩余的17個項目處于動工狀態(tài)。而商業(yè)地產(chǎn)勢必成為其2011年的亮點。

　　寶龍已有5個購物中心開業(yè)，分別位于福州、鄭州、青島，無錫，整體出租率超過85%。

　　而在2011年9-12月，寶龍將有7個項目開業(yè)，分布在鹽城、宿遷、青島、洛陽、新鄉(xiāng)、福建安溪。用許華芳的話來說，就是“今年是寶龍商業(yè)地產(chǎn)購物中心的收成年”。

　　這些項目不論大小將全部持有，并在其中4個大的購物中心中引進自有百貨品牌“寶萊百貨”。

　　據(jù)寶龍高層透露，目前，這7個項目大的主力店已經(jīng)完成招商，4月份會開始把所有的小店集中簽約。

　　截至去年底，寶龍擁有土地儲備760多萬平米，這些土儲也主要集中在中國零售業(yè)比較蓬勃的幾個省份，包括江蘇省、山東省、河南省跟福建省，這也是其目前項目最多的省份。

　　寶龍地產(chǎn)首席執(zhí)行官許華芳、首席財務(wù)官歐陽寶豐、投資者關(guān)系總監(jiān)梁旭明列席當(dāng)日業(yè)績發(fā)布會。

　　以下為現(xiàn)場問答實錄：

　　現(xiàn)場提問：今年能夠入賬的金額有多少，公司的物業(yè)預(yù)售已經(jīng)到多少了？寶龍之前發(fā)了兩筆債，債息都挺高，今年的融資成本較去年會不會有所上升，升幅大概是多少？公司為什么會在這時發(fā)債？為什么集中在下半年推盤，是不是預(yù)期下半年的調(diào)控會放松一些？

　　歐陽寶豐：我們現(xiàn)在手頭已經(jīng)賣了的、還沒交房的物業(yè)大概是40億左右。但從最近出來的幾份年度報告來看市場的預(yù)期，40個億大概是等于60%-70%的完成率。

　　許華芳：公司選擇在香港資本市場上市，投資融資渠道是很重要的，我們要讓很多的投資人關(guān)注。作為公司來講，我們現(xiàn)在最關(guān)心的就是怎樣讓投資人更關(guān)注我們。這一點是很重要的，所以擴大關(guān)注度是一件事。

　　第二件事是從整個地產(chǎn)來講，資金是很重要的。我們希望通過發(fā)債這個窗口開了以后，以后如果公司有比較好的項目，可以由一個窗口直接出去。

　　至于說債的利息這么高為什么我們還做。其實我這樣看，寶龍一直是一個很保守很穩(wěn)健的公司，雖然國內(nèi)的環(huán)境確實在變化，但我們資金應(yīng)該說是比較寬松的，更大程度上希望手頭上有更多的資金，就是存一點錢在家里，應(yīng)該是這樣一個邏輯。

　　雖然這個成本偏高，但是如果以同等規(guī)模來講，現(xiàn)在發(fā)也不是很容易，所以發(fā)債做得還是比較成功的。

　　至于國內(nèi)基本情況，因為國家最近的調(diào)控，特別是金融方面收得特別緊，整個市場上的資金肯定變少了。各地的銀行對我們這種好的房地產(chǎn)公司批還是沒問題，放的額度比計劃卻少了很多，但不會持續(xù)很長時間。

　　為什么我們大部分在下半年在銷售，這個我們確實沒有刻意地去做。從寶龍的策略來講，“提前規(guī)劃、快速動工、迅速銷售”，這個是基本調(diào)子。只是正好我們很多項目一期賣完了，再做第二、第三期項目的開盤。

　　第一季度主要是我們?nèi)ツ昴甑啄玫搅说兀降诙?、第三季度才開盤，沒有刻意地調(diào)整。

　　現(xiàn)場提問：剛才提到今年有7個購物中心要開業(yè)，今年3月公司又為自己的百貨品牌“寶萊百貨”召開了一個招商發(fā)布會，說要正式發(fā)展百貨業(yè)，土儲方面也介紹說是在零售業(yè)蓬勃發(fā)展的省份，公司為什么會考慮發(fā)展百貨業(yè)，在這個方面我們有怎樣的考慮或打算？

　　許華芳：首先，今年是公司的收成年，我們是“保六爭七”，希望7個購物中心都能開，在今年會有一個比較大的收成。

　　其實介入零售業(yè)是我們很多年以前就有的想法，集團公司本身也有做奧特萊斯這種業(yè)態(tài)。我們非常支持這個板塊，中國的中產(chǎn)和內(nèi)需的發(fā)展非常迅速，零售商開店的欲望也非常強，這個商機非常大。

　　為什么百貨業(yè)我們選擇自己做呢？因為中國的百貨業(yè)是一個區(qū)域型很強的行業(yè)，保護和競爭優(yōu)勢非常強，沒有一個百貨公司能跟著我們?nèi)ト珖l(fā)展。

　　所以，我們發(fā)現(xiàn)跟百貨商家的合作就變得很累，需要很多人，而且各地的零售商都是地方的龍頭，議價能力很強，如果合作，變成資產(chǎn)要做得非常久，而且資產(chǎn)收益率是非常低的。

　　站在全國性連鎖的購物中心的公司角度來講，我們有理由相信自己發(fā)展這個行業(yè)對于公司來講收益更大，可能培養(yǎng)百貨需要2年、3年，但是未來的資產(chǎn)價值是不一樣的。

　　現(xiàn)場提問：剛才說公司負債率20%，在融資方面有很大可能，我想問一下目前還有哪些融資方面在考慮，許總剛才也說現(xiàn)在發(fā)債已經(jīng)是很困難了？

　　許華芳：融資的空間是有的，但是基本上還是以傳統(tǒng)的融資為主。公司資產(chǎn)的情況非常好，所以未來還是以開發(fā)貸、經(jīng)營性貸款跟境外的一些融資為主。境外的一些新的融資渠道暫時沒有計劃。

　　現(xiàn)場提問：寶龍自從把總部搬到上海以后，在上海、杭州、重慶、天津、長春等城市都獲得一些土地，這與公司以往深耕二三線的策略似乎有點不相宜，公司為什么要實現(xiàn)策略上的轉(zhuǎn)變？另外，您怎么看目前一二線城市的這種競爭？

　　許華芳：關(guān)于土地策略問題要解釋一下，其實我們進入上海的時候就有一些想法。寶龍現(xiàn)在處于提高公司的影響力、知名度和規(guī)模的階段。這是非常重要的，就像資本市場，我們也希望進入第一梯隊，交易量和關(guān)注度才會提高。

　　到上海后，我們就開始定策略，希望把15%-20%左右的資產(chǎn)比例放在一線城市，目的在于擴大市場的影響力和品牌的影響力，包括高檔零售商的關(guān)系。

　　因為我們目前還是在傳統(tǒng)的二三線，中小零售商我們都很熟了，高端的零售商資源卻有限。我們也希望通過一線城市的資源整合來進一步提高跟他們的互動關(guān)系和合作關(guān)系。

　　土地策略其實沒有什么大的變化。雖然說進到天津、重慶、長春、杭州、上海，但是我們還是主打二三線，而且主要還是控制在低成本下。

　　現(xiàn)場提問：就是說進入一線城市的話，主要還是以商業(yè)、百貨業(yè)為主？

　　許華芳：以此為主流。百貨業(yè)是服務(wù)綜合體的想法，我們不會因為百貨業(yè)去考慮到哪一個點去做購物中心，會因為一個購物中心去考慮做百貨業(yè)。但是作為一個產(chǎn)業(yè)，我們肯定要把它做好，這是無可厚非的。

　　現(xiàn)場提問：今年新開的7個購物中心都是寶龍自己做？是都用公司自有的品牌寶萊百貨嗎？

　　許華芳：我們這7個購物中心中4個有百貨，百貨都是我們自己的寶萊百貨，其他3個我們沒有做百貨的，都是做小型購物中心的形式。

　　現(xiàn)場提問：去年集團投資物業(yè)的收入比重是多少，今年的投資物業(yè)的比重將會是多少？剛才提到，百貨大樓里大的商店你們自己持有，小的商店出售，基本上你們持有的物業(yè)的百貨大樓的比重有多少？而且一棟百貨大樓可能真正收租的面積只占整個建筑面積的6~7成。就是說那些不能收租的面積是持有嗎？

　　許華芳：我們?nèi)ツ晖顿Y物業(yè)的收入是2.6億多，占比大概5%左右。今年在面積里面有分割，大概是二次投資性的商業(yè)物業(yè)，另外大概3%是用于酒店的開發(fā)。這個是整個公司土地儲備的分割，公司目前有760萬平米的土地儲備。

　　現(xiàn)場提問：關(guān)于商場部分你們是怎么安排的？

　　許華芳：我們以前開了5個購物中心，大概是70%的大店自己持有，30%的小店賣掉。但今年所有的7個項目開業(yè)，我們一平米都沒賣。

　　我們希望把購物中心的品質(zhì)、把我們商業(yè)業(yè)態(tài)做得更完善、更好。而且里面的比重大概是主力店占50%，次主力店占15%-20%，其他30%是小店，都是用來出租的。

　　現(xiàn)場提問：去年的融資成本平均是多少？以及今年的融資成本預(yù)計是多少？另外，今年關(guān)于資本開支的是怎樣的？

　　歐陽寶豐：我們在2010年的融資成本是5.21%，比2009年的4.41%有所增長，整體的利潤肯定會有增長，因為目前融資的市場成本一直在漲。2010年我們以13.75%發(fā)了一個債。

　　5.21%是我們總的平均利潤成本，2011年整體上可能會有一個拉動性的增長。因為去年9月份發(fā)債后，2011年我們?nèi)陚棔幸粋€拉動。因為貸款時間點會影響整體評估，所以差別很大。

　　我們的資本性開支除了土地收購這塊，如果只是營運開發(fā)，大概2011年的目標(biāo)是60億。另外，今年已經(jīng)收購的土地還有23億人民幣需要支付，當(dāng)然今年還有別的收購項目，這個金額可能會隨著現(xiàn)金流的情況有一個整體的變化。

　　許華芳：我們拿地的策略會根據(jù)銷售和融資的情況來確定。因為資金是沒有壓力的，只是說在于想拿多少地。但具體說，想要拿多少地我們沒有定下來。

　　現(xiàn)場提問：資本開支這一塊土地加起來83億，那你們現(xiàn)在已經(jīng)有40億，我不知道你們?yōu)槭裁磿敲从行判?？你們具體安排怎樣？

　　許華芳：我們是一個中型的公司，包括土地款，作為資本性開支，我們速度是非常厲害的。銷售100億是我們的保底目標(biāo)，正常的項目融資負債率很低，還是百分之十幾，所以，單從資本性開支和土地款來說，肯定是沒有任何壓力和挑戰(zhàn)的。

　　現(xiàn)場提問：去年公司平均銷售單價是8000多，漲了35%。今年的銷售單價預(yù)計是怎樣的情況？

　　歐陽寶豐：我們內(nèi)部財務(wù)模型用的售價跟去年大概是同一個水平。當(dāng)然均價會受幾個因素的影響：第一是產(chǎn)品的分類，包括商業(yè)跟住宅的比例；第二是物業(yè)的位置，今年我們有幾個單價比較高的商務(wù)地產(chǎn)推出，我們在廈門、杭州、天津的幾個項目單價會比較高。

　　在這幾個因素的考慮下，我估計均價大概會平穩(wěn)或者是市場樂觀一點的時候可能會達到一個稍微更高的水平，應(yīng)該不會低于去年。

　　現(xiàn)場提問：廈門和杭州的項目有沒有一個預(yù)計，市場上的均價是多少？

　　歐陽寶豐：我們天津項目周邊的物業(yè)賣到2萬，杭州周邊接近2萬、達到2萬的都有，廈門項目周邊的有2萬以上的。這些都是周邊目前可比的一些項目。

　　現(xiàn)場提問：你們在杭州等簽訂了一些算是比較高級的城市，一線城市都會有一些地，這些項目都在什么時候開盤，是在今年嗎？這些城市有沒有限購令？會不會擔(dān)心這個問題？

　　許華芳：是在今年，我們預(yù)計會在今年三四季度賣掉。我們的判斷是，企業(yè)所在的地方政府財務(wù)的調(diào)控壓力，到了第三季度、第四季度肯定是比較難受的，所以很有可能這時候在政策執(zhí)行的力度上會有所改變。從我們的概念來講，做好一切的工作，等待市場的變化。

　　現(xiàn)場提問：你們目前的項目里面有沒有保障性住房？有沒有這個想法？

　　歐陽寶豐：沒有，暫時沒有這個規(guī)劃，也不會刻意去考慮這個問題，除非政府有特別要求。

　　作為企業(yè)來講，不是說一味地占據(jù)規(guī)模，高收益才是我們最主要的調(diào)子。經(jīng)濟適用房和保障性住房不可能給企業(yè)一個高收入，是不現(xiàn)實的，對老百姓、對國家都是不現(xiàn)實的，所以這一塊不是寶龍的選擇理念。