剛才我說(shuō)的銷(xiāo)售政策是一個(gè)全局的安排，一線(xiàn)城市其實(shí)我們也有一些經(jīng)營(yíng)的策略，比如說(shuō)目前時(shí)點(diǎn)更側(cè)重于那些非限購(gòu)的產(chǎn)品，比如說(shuō)公寓、商場(chǎng)、車(chē)庫(kù)都不限購(gòu)，更多的是爭(zhēng)取在這些非限購(gòu)產(chǎn)品上多銷(xiāo)售一些。

　　第二個(gè)問(wèn)題目前是萬(wàn)科和華潤(rùn)集團(tuán)的事情，華潤(rùn)置地還沒(méi)有計(jì)劃與萬(wàn)科合作。

　　王國(guó)華：華潤(rùn)置地融資跟其他的地產(chǎn)公司的情況有很大的不同，不同的地方是我們有非常強(qiáng)大的母公司，同時(shí)我們的財(cái)務(wù)管理非常好。

　　首先，我們現(xiàn)在財(cái)務(wù)負(fù)債的水平不是很高，我們凈負(fù)債才是56%。負(fù)債的平均成本，按2010年12月31號(hào)那天來(lái)看的話(huà)，有很多負(fù)債成本加在一起平均才只有2.4%，那么這個(gè)可能是你們看到所有的上市公司的最低點(diǎn)。

　　基于這樣一個(gè)情況，在很多地產(chǎn)公司融資上面遇到困難的時(shí)候，相對(duì)來(lái)講我們受影響的程度會(huì)比較小。比如說(shuō)我們已經(jīng)融得了81億的資金，其中有三分之一是港幣，有三分之二人民幣，而且香港我們的成本是比較低，基本上算基準(zhǔn)利率。

　　再加上我們可以借助一些資本市場(chǎng)的力量，比如說(shuō)探討發(fā)債等等，希望公司在充分利用目前這個(gè)相對(duì)比較低成本的環(huán)境下能夠去融得比較多資金。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：那現(xiàn)在已經(jīng)有一些地產(chǎn)公司成立自己的地產(chǎn)基金，華潤(rùn)有沒(méi)有這方面的想法？

　　王國(guó)華：暫時(shí)還沒(méi)有，但是這個(gè)多渠道的融資方式是可以借助的。目前沒(méi)有的原因是我們沒(méi)有必要以比較高的成本去融資，所以更多是從這個(gè)債務(wù)上或者從資金上去增大融資，比如說(shuō)債券的形式，或者銀行貸款的形式，更多的是以債券形式融資。

　　除了個(gè)別項(xiàng)目一些合作伙伴之外，我們現(xiàn)在還沒(méi)有考慮成立基金的方式去融資。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：那么今年融資的目標(biāo)會(huì)是多少呢？

　　王國(guó)華：根據(jù)我們今年現(xiàn)金的預(yù)算，不做新的融資，或者說(shuō)只要二、三十億就可以足夠支付我們?nèi)康慕ò玻ㄍ獠颗浣ā?/p>

　　所以，這樣就使得我們?cè)诮?jīng)營(yíng)上靈活的空間比較大，未來(lái)會(huì)根據(jù)母公司市場(chǎng)融資的一些機(jī)會(huì)，比如說(shuō)拿地的情況繼續(xù)去市場(chǎng)上融資，然后借助這個(gè)融資來(lái)做一些新的土地增持等等，方式主要是債務(wù)融資。

　　我們現(xiàn)在已經(jīng)獲得的銀行融資是80億人民幣，這樣的話(huà)，加上投資物業(yè)收入以及住宅銷(xiāo)售，基本上足以支付全部的費(fèi)用，包括地價(jià)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：那么新增土地儲(chǔ)備大概要多少金額？

　　王國(guó)華：這是幾個(gè)因素共同決定的結(jié)果。第一個(gè)是目前的情況，要是華潤(rùn)的銷(xiāo)售情況比預(yù)算好一些，那么可能投地的機(jī)會(huì)大一點(diǎn)。

　　還有在債務(wù)融資這一塊，如果負(fù)債在限額的前提之下，這會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)看，就是限額不能超過(guò)最高水平，同時(shí)成本還必須滿(mǎn)足我們的需要，還有一個(gè)就是土地的機(jī)會(huì)問(wèn)題。

　　其實(shí)買(mǎi)地對(duì)地產(chǎn)公司來(lái)講是一個(gè)經(jīng)常的事情，但是財(cái)務(wù)總監(jiān)很難給一個(gè)具體的數(shù)字，因?yàn)橘I(mǎi)地不是買(mǎi)別的材料，要精挑細(xì)選或者說(shuō)符合公司戰(zhàn)略。這幾年我們每年都是在150億到180億這樣數(shù)量差。

　　預(yù)算和實(shí)際發(fā)生在買(mǎi)地這個(gè)環(huán)節(jié)是有相當(dāng)大的不同，因?yàn)榭吹胶玫牡夭灰欢軌蚰玫玫健?/p>

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：今年華潤(rùn)可售的面積大概有多少？其中商業(yè)和住宅的比例是怎樣？

　　王印：今年可售的面積是有一部分到年底，有一部分是到10月份或第四季度形成的，我們可售面積是400到500萬(wàn)平方米。

　　我們核心商業(yè)一般不銷(xiāo)售，全部持有，核心商業(yè)總可售面積在2010年底是68萬(wàn)平方米，今年我們會(huì)增加25萬(wàn)平方米。

　　這個(gè)增加主要來(lái)自于幾個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是北京，有北京的寫(xiě)字樓，還有北京的在建項(xiàng)目，北京橡樹(shù)灣有一些商業(yè)的首期。再加上還有沈陽(yáng)萬(wàn)象城，這是今年5月份左右第三個(gè)在沈陽(yáng)正式投入運(yùn)作的萬(wàn)象城。

　　明年我們?cè)谏虡I(yè)上會(huì)有更大的投入。預(yù)計(jì)2011年和2012年，每年商業(yè)可售面積會(huì)保持將近40%左右的增長(zhǎng)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：華潤(rùn)今年的推盤(pán)節(jié)奏會(huì)是怎么樣？因?yàn)楝F(xiàn)在很多地產(chǎn)商都覺(jué)得像限購(gòu)令這樣嚴(yán)格的政策，可能會(huì)認(rèn)導(dǎo)致地方政府的財(cái)務(wù)狀況不佳，而在當(dāng)?shù)貢?huì)有一個(gè)放松，所以他們覺(jué)得可能推盤(pán)的最好時(shí)機(jī)會(huì)是在下半年？

　　王?。?/strong>推盤(pán)的節(jié)奏就是正常的節(jié)奏，只要達(dá)到銷(xiāo)售條件就賣(mài)。目前看來(lái)下半年銷(xiāo)售會(huì)更多一點(diǎn)，因?yàn)橛泻芏嘈马?xiàng)目都達(dá)到預(yù)售條件了。