四季酒店目前每年均可為持有者提供穩(wěn)定充足的現(xiàn)金回報(bào)，如此優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，上實(shí)是否是在做一筆“虧本”買賣？

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 2月27日，上實(shí)控股發(fā)布公告稱，將向新世界發(fā)展主席鄭裕彤旗下另一家企業(yè)周大福出售位于上海市青浦區(qū)兩塊土地90%權(quán)益以及上海四季酒店約77%股權(quán)，涉資40.41億元，扣除稅項(xiàng)支出后上實(shí)共套現(xiàn)約35.26億元，該筆交易將讓上實(shí)獲得約28.67億元的稅后收益。

　　借此交易，周大福正式進(jìn)入上海房地產(chǎn)市場，但老牌上海國企上實(shí)控股選擇出售旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)卻因此成為一個(gè)疑問。

　　出售資產(chǎn)

　　根據(jù)上實(shí)控股與周大福達(dá)成的協(xié)議，上實(shí)分別出售上實(shí)全資擁有的上海青浦F地塊和G地塊的90%權(quán)益，作價(jià)分別為11.31億元、13.05億元人民幣。青浦F地塊和G地塊，面積共約1，128畝(即約75萬平方米)。該兩塊土地的容積率為0.5，可建別墅等低密度住宅，此次出售的代價(jià)相當(dāng)于樓面地價(jià)每平方米7，218元人民幣。

　　根據(jù)有關(guān)資料，上實(shí)于09年斥資13.77億元向母公司收購青浦F和G地塊，此次出售9成權(quán)益，粗略計(jì)算賬面獲利約16.34億元。上實(shí)表示，上述交易完成后，預(yù)計(jì)扣除稅項(xiàng)支出后上實(shí)將套現(xiàn)24.30億元，并帶來約22.15億元稅后收益。

　　當(dāng)前上實(shí)在青浦區(qū)擁有7塊土地，包括此次出售的F、G地塊，土地面積共4，233畝(約282萬平方米)，合共總建筑面積約129萬平方米。

　　對于出售青浦地塊，上實(shí)董事長滕一龍表示，上述交易為其青浦項(xiàng)目引入周大福為戰(zhàn)略合作伙伴，并聘請新世界發(fā)展策劃及開發(fā)項(xiàng)目，將提高青浦項(xiàng)目的品質(zhì)和檔次。青浦項(xiàng)目面積龐大，上實(shí)借引入周大福共同開發(fā)其中約四分之一面積的土地，形成自主開發(fā)和引進(jìn)伙伴共同開發(fā)的綜合經(jīng)營模式，提高青浦開發(fā)工作的效益。

　　但令人不解的是，上實(shí)控股還以11.68億元的代價(jià)，出售持有上海四季酒店約77%股權(quán)予周大福，扣除稅項(xiàng)支出后上實(shí)將套現(xiàn)約10.96億元，并錄得6.52億元的稅后收益，交易完成后上實(shí)仍持有10%上海四季酒店權(quán)益。

　　根據(jù)有關(guān)資料，上實(shí)于08年7月以13.5億元的代價(jià)購入四季酒店87%股權(quán)，粗略計(jì)算，此次上實(shí)出售77%股權(quán)，錄得賬面虧損2700萬元。

　　上實(shí)方面對此解釋稱，從戰(zhàn)略考慮來看，上海四季酒店雖然長遠(yuǎn)來講具有一定增值潛力，但基于酒店行業(yè)本質(zhì)及周期的特性，將酒店部分權(quán)益出售，將可減低市場風(fēng)險(xiǎn)，并透過戰(zhàn)略伙伴在投資及營運(yùn)豪華酒店方面的專業(yè)知識，加強(qiáng)上海四季酒店的競爭力。

　　滕一龍稱，從上實(shí)整體發(fā)展策略來看，本次交易有效優(yōu)化系內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)資產(chǎn)，手持現(xiàn)金增加，可用于其他優(yōu)質(zhì)主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)的并購，提升公司盈利和整體的投資回報(bào)。

　　上實(shí)方面也表示，通過本次交易除引入戰(zhàn)略伙伴外，亦可從出售事項(xiàng)中取得額外營運(yùn)資金，用于核心業(yè)務(wù)的收購兼并，優(yōu)化上實(shí)的資產(chǎn)組合，并在短期內(nèi)提升盈利能力和整體資本回報(bào)率。

　　原由猜測

　　但疑問在于，即使上實(shí)此次交易目的在于重新整合旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但四季酒店目前每年均可為持有者提供穩(wěn)定充足的現(xiàn)金回報(bào)，在目前的市場環(huán)境下，尤其可成為抵抗風(fēng)險(xiǎn)的最佳工具。如此優(yōu)質(zhì)的商業(yè)物業(yè)，上實(shí)是否是在做一筆“虧本”買賣？

　　接受觀點(diǎn)新媒體采訪的上海業(yè)內(nèi)人士對此推測認(rèn)為，上實(shí)本次大手筆出讓旗下資產(chǎn)，一種可能性在財(cái)務(wù)的壓力。

　　“目前上海的一些大開發(fā)商幾乎都是成交不好的，對市場的預(yù)期也比較悲觀，因此把一些資產(chǎn)出讓以換得現(xiàn)金在手。”上述人士猜測。

　　據(jù)此前上海相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至本月20日，2月前20天上海商品住宅僅成交8.76萬平方米，加上2月最后一周的成交量預(yù)期，整個(gè)2月份的商品住宅成交量或僅為15萬平方米左右，這將成為上海樓市有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的月度成交量新低，僅為此前的新低即2008年2月的31.68萬平方米的一半。

　　但該說法似乎并不容易讓人信服，目前上實(shí)依然是上海的老牌國企之一，現(xiàn)金流出現(xiàn)壓力的可能性并不太大。一種更加接近事實(shí)的猜測是，上實(shí)整合旗下資產(chǎn)，目的在于尋找更好的開發(fā)模式。

　　據(jù)悉，上實(shí)此次出讓的青浦土地股份其實(shí)只是7塊土地當(dāng)中的2塊，7宗地塊包括上實(shí)發(fā)展旗下的A、B、C地塊，上實(shí)控股全資持有的D、E地塊，以及這次與周大福合作的F、G地塊。

　　據(jù)上實(shí)控股企業(yè)傳訊部馮啟明介紹，目前A地塊已于2009年開工，11年將推出市場，而F、G地塊則還只是土地儲備。

　　一名上海業(yè)內(nèi)人士表示，青浦項(xiàng)目的地價(jià)并不便宜，約莫1萬/平米出頭，而當(dāng)前周邊別墅項(xiàng)目的價(jià)格大約在2萬出頭的樣子。為了提升項(xiàng)目的品質(zhì)及知名度，上實(shí)不得不將其中部分土地的股權(quán)出讓，以吸引周大福及同宗的另一家知名房企新世界來聯(lián)合開發(fā)。

　　周大福疑問

　　按照上實(shí)的規(guī)劃，新世界發(fā)展將規(guī)劃及開發(fā)青浦項(xiàng)目，而周大福只是戰(zhàn)略投資者。

　　由此產(chǎn)生另一個(gè)疑問則是，為何上實(shí)不直接與以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)的新世界集團(tuán)合作，而是選擇與以珠寶為主業(yè)的周大福合作。

　　畢竟，在此之前，周大福在國內(nèi)并沒有大多房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。

　　此前，周大福在內(nèi)地房地產(chǎn)被大多數(shù)人知曉的還是其在2008年9月21日拿下的廣州地標(biāo)建筑東塔項(xiàng)目。

　　在獲取東塔項(xiàng)目時(shí)，有分析人士就認(rèn)為，鄭裕彤不以新世界的名義獲取項(xiàng)目而是以周大福，或許是因?yàn)橹艽蟾Ｊ欠巧鲜泄?，流程相對比較簡單。而作為上市公司的新世界獲取新項(xiàng)目則需要獲得股東的通過，比較周折。

　　但一個(gè)更具有可能性的猜測是，新世界集團(tuán)以非上市公司周大福的名義獲取了上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，或許是為了便于以后將其注入星美更為便利。

　　據(jù)上實(shí)控股在公告中表示，其非執(zhí)行董事為杜惠愷，而杜惠愷則為新世界集團(tuán)及周大福的老板鄭裕彤的女婿。

　　而同時(shí)，杜惠愷也是其之間一直在進(jìn)行收購重組的ST星美的實(shí)際控制人。

　　之前，新世界曾一度希望能借殼星美在國內(nèi)上市，但失敗之后則改由杜惠愷來重新完成收購。按照之前公布的情況，杜惠愷會將手中的上海局一地產(chǎn)和豐盛地產(chǎn)約79億元的資產(chǎn)注入星美。

　　但2010年年中，該資產(chǎn)注入計(jì)劃宣布中止，隨后，星美方面又表示將再報(bào)重組方案。

　　于是，鄭裕彤以私人身份尋獲上海優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)以待以后納入星美重組方案之中，看上去頗為合理。

　　目前唯一的疑慮是，2010年10月，證監(jiān)會發(fā)文暫緩受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的重組申請。即使手握不錯(cuò)的資產(chǎn)，但星美的重組是否還能再次順利展開還尚無定論。