當(dāng)年雅居樂急于進(jìn)入南京市場，不惜高價拿地?zé)o可厚非。然而在調(diào)控力度日益凌厲的市況下，仍如此大手筆拿地顯然是不理性的表現(xiàn)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 10月29日，雅居樂經(jīng)過462輪激戰(zhàn)，以57.35億元連奪南京江北浦口區(qū)七里河西側(cè)兩住宅地塊，并兩度刷新地王記錄，成為當(dāng)天的大贏家。

　　462輪競拍

　　即使是調(diào)控驟至之下，南京的土地市場也不乏精彩。當(dāng)天的土地拍賣會上，尤其是雅居樂與世紀(jì)金源的“拉鋸表演”，為競拍增色不少。

　　當(dāng)天南京國土局共推出4宗地塊，包括三幅江北浦口區(qū)七里河西側(cè)住宅地塊，及一幅位于建鄴區(qū)河西大街的商住用地，首先進(jìn)入拍賣程序的是G40江浦長江隧道口迎賓大道地塊。

　　據(jù)悉，當(dāng)天參加拍賣共有18家房企，其中11家房企就參與了G40地塊的競拍，其激烈程度可想而知。然而誰也沒有想到的是，該地塊的競拍竟長達(dá)110分鐘。

　　競拍從14點(diǎn)40分開始，起拍價為3.3億元，主持人宣布加價開始后，多家開發(fā)商便開始輪番報(bào)價，不消半小時，地價就飆至10億元，此時競價已經(jīng)持續(xù)了100多輪，然而這還開始而已。

　　在第213輪萬科放棄競爭后，混戰(zhàn)的場面終于結(jié)束，接著上演的是世紀(jì)金源和雅居樂的對戰(zhàn)。

　　拉鋸戰(zhàn)還在持續(xù)，現(xiàn)場“小狀況”亦開始頻現(xiàn)：進(jìn)行直播的媒體開始擔(dān)心攝像機(jī)電池不夠，焦急地給總部打電話；開發(fā)商用光了擦競價牌的橡皮擦；主持人接連四次叫錯競價牌上的數(shù)字……

　　最終，這場拉鋸戰(zhàn)在16點(diǎn)30分結(jié)束。經(jīng)過350輪競價，該地塊由雅居樂以21.05億摘得，溢價率高達(dá)538%，樓面價7411元/㎡，成為江北新地王。

　　而350輪的加價輪數(shù)，更是刷新該市土地出讓紀(jì)錄。南京雅居樂相關(guān)負(fù)責(zé)人向觀點(diǎn)新媒體透露，這主要是加價幅度太低所致，當(dāng)時競價階梯僅為500萬元。

　　這只是上半場。隨后，G41板塊亦開始進(jìn)入拍賣程序，起拍價5.4億元，這又是雅居樂與世紀(jì)金源的一場廝殺。吸取了G40的“教訓(xùn)”，開發(fā)商在出讓中明顯加大了加價幅度。

　　當(dāng)?shù)貕K價格升至10億元時，某開發(fā)商8億元的加價不僅震驚全場，還創(chuàng)造了南京土地出讓的又一歷史記錄。隨后8000萬元、1億元的加價明顯增多。

　　經(jīng)過113輪車輪戰(zhàn)后，雅居樂再次以36.3億元戰(zhàn)勝世紀(jì)金源競得該地塊，溢價572%，刷新剛剛誕生的新地王紀(jì)錄。樓面地價高達(dá)7813元/平米，已經(jīng)趕上了上周末剛開盤的浦口江佑鉑庭的房價。

　　雅居樂表示，擬將該地塊發(fā)展成為江景豪宅區(qū)，主要針對南京市本地市場。有內(nèi)部人士透露，未來該地塊的房價將賣到25000元/平方米左右。

　　知情人士指出，雅居樂所競得的浦口地塊位于南京唯一的長江隧道旁邊，附近是南京生態(tài)保護(hù)區(qū)老山，“項(xiàng)目未來發(fā)展出來后不是望江就是望山”，距離市區(qū)僅10分鐘的車程，地理位置非常優(yōu)越。

　　該名人士指出，浦口地塊的樓面地價還不到8000元/平方米，加上成本大概是1.5萬元/平方米左右，預(yù)計(jì)未來老山片區(qū)將會發(fā)展成為高端豪宅區(qū)，因此雅居樂2.5萬元/平方米的銷售價格還是有可能的。

　　至此，雅居樂今年已在南京拿下三個“地王”。今年2月9日，雅居樂以10.05億奪得南京江寧九龍湖板塊，單位地價8814元/㎡，樓面地價4407元/㎡，成為江寧新地王。

　　南京策略

　　猶如2006年首次闖南京時一樣，雅居樂再次在調(diào)控的“節(jié)骨眼”上高價創(chuàng)造“地王”。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)年雅居樂急于進(jìn)入南京市場，不惜高價拿地?zé)o可厚非。然而在調(diào)控力度日益凌厲的市況下，仍如此大手筆拿地顯然是不理性的表現(xiàn)。

　　隨著中央調(diào)控的收緊以及限購令的出臺，南京樓市在國慶之后開始有所滑落，近日，銀監(jiān)會再出重拳，將首套房貸款7折最低利率優(yōu)惠上調(diào)至8.5折。

　　對于雅居樂擬進(jìn)軍的豪宅市場，在限購令出臺之后，也頻頻出現(xiàn)“零成交”。進(jìn)入10月，南京豪宅單日銷售超過10套的現(xiàn)象基本絕跡。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，限購令的出臺讓部分單價高，面積大的偏豪宅項(xiàng)目面臨巨大的銷售壓力。在此處境下，雅居樂浦口地塊未來的發(fā)展前景十分堪憂。

　　雅居樂南京相關(guān)人士指出，政策是從整個市場的長期健康發(fā)展來考慮的，不針對某家開發(fā)公司，南京的“寧五條”只是暫時的。南京樓市仍具備非常大的發(fā)展前景。

　　有知情人士亦指出，由于該項(xiàng)目仍需一兩年去打造，未來的銷售情況仍有待觀察。

　　事實(shí)上，2006年雅居樂拿下秦淮區(qū)地王時也曾飽受市場質(zhì)疑。

　　2006年4月，雅居樂以14.95億元拿下南京秦淮區(qū)北方光電地塊，這是一個“地王”，雅居樂決定在這里建豪宅。

　　當(dāng)時有業(yè)內(nèi)人士指出，該地塊成本樓面價在8000元/平方米以上，但當(dāng)時該區(qū)域周邊樓價僅5000～6000元/平方米，并以中端客戶為主，并不適合做高端樓盤。

　　2008年，雅居樂在南京的首個豪宅項(xiàng)目——南京雅居樂花園項(xiàng)目在這塊地王上誕生，開盤的毛坯房均價就達(dá)11000~14000元/平方米，如此“高叫價”，讓雅居樂在當(dāng)?shù)仫@得鶴立雞群。

　　然而，隨后的熱銷顯得當(dāng)初業(yè)界的擔(dān)憂多慮。南京雅居樂花園項(xiàng)目自開售以來連續(xù)兩年半奪得南京市樓盤銷售金額冠軍，目前洋房銷售均價約每平方米20000元。

　　據(jù)了解，南京雅居樂花園項(xiàng)目共推2600套房源，至今已達(dá)到清盤階段，僅存4、50套在售，去化率達(dá)95%。

　　雅居樂顯然對后市并不擔(dān)憂，“中海鳳凰熙岸10月30日開盤去化量也達(dá)八成。”

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，南京作為雅居樂在江蘇的重點(diǎn)戰(zhàn)略城市，如此重金購地是出于對該區(qū)域未來發(fā)展的考慮，希望能儲備多些土地。

　　“這是一種需要，如果有這樣的一種需求，即使成本再高也不會有太多的計(jì)較。”業(yè)內(nèi)人士表示。雅居樂也表示，此次購地可進(jìn)一步補(bǔ)充集團(tuán)位于該地區(qū)的土地儲備，確保持續(xù)性發(fā)展。

　　據(jù)了解，計(jì)及今次投得的地塊在內(nèi)，雅居樂在南京的項(xiàng)目已達(dá)到4個，總建筑面積達(dá)約139.53萬平方米。目前江寧地塊已經(jīng)進(jìn)入報(bào)規(guī)劃階段，預(yù)計(jì)今年年底動工。

　　事實(shí)上，目前雅居樂在南京的在售項(xiàng)目僅南京雅居樂花園一個，且進(jìn)入收官階段，其余三個項(xiàng)目仍在前期規(guī)劃階段，雅居樂相關(guān)人士透露，集團(tuán)在南京的銷售不會停止，不過銷售的時間還沒確定，未來會有計(jì)劃推盤。