“2010年政策調(diào)整方向及力度與08年不可同日而語(yǔ)，此輪調(diào)控下，全國(guó)樓市將會(huì)迎來(lái)一個(gè)審慎樂(lè)觀的發(fā)展階段”

　　編者按：2010年8月11-14日，中國(guó)房地產(chǎn)界最重要盛典“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”將在博鰲綻放。觀點(diǎn)新媒體正式推出“新政：2010博鰲房地產(chǎn)論壇特稿”系列報(bào)道。2010年，是博鰲房地產(chǎn)論壇的第十年，也是房地產(chǎn)面臨最嚴(yán)厲調(diào)控的一年，在新政下，誰(shuí)是預(yù)言者？誰(shuí)又能獨(dú)善其身？

　　“2010年政策調(diào)整方向及力度與08年不可同日而語(yǔ)，此輪調(diào)控下，全國(guó)樓市將會(huì)迎來(lái)一個(gè)審慎樂(lè)觀的發(fā)展階段。”在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)，凌克如是判斷新政下房地產(chǎn)情況的發(fā)展。

　　2010年上半年，金地半年銷售為53.76億，僅完成了全年目標(biāo)的1/4。凌克指出，在新政出臺(tái)后，金地迅速采取行動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，包括加快現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售及回款工作，推進(jìn)未入市項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，同時(shí)根據(jù)不同的項(xiàng)目制定不同的經(jīng)營(yíng)策略。下半年完成近160億銷售會(huì)順利完成。

　　在談及有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略時(shí)，凌克認(rèn)為，本輪調(diào)控或許是契機(jī)，土地市場(chǎng)調(diào)整也許能夠讓金地尋覓的更為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)開發(fā)地塊，從而為公司介入商業(yè)地產(chǎn)提供良好契機(jī)。

　　Q：.金地曾經(jīng)表示，今年市場(chǎng)的調(diào)整期與金地補(bǔ)充存貨的緩沖期剛好重疊，對(duì)于金地下半年的銷售，公司有如何的展望？

　　凌克：在新政出臺(tái)后，金地就迅速采取行動(dòng)調(diào)整經(jīng)營(yíng)計(jì)劃，包括加快現(xiàn)有項(xiàng)目的銷售及回款工作，推進(jìn)未入市項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，同時(shí)根據(jù)不同的項(xiàng)目制定不同的經(jīng)營(yíng)策略，金地將在下半年加大推貨量，隨著可售資源的增多，相信金地下半年會(huì)順利完成既定的銷售目標(biāo)。

　　Q：金地年初曾提出了一個(gè)布局商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃，目前這個(gè)計(jì)劃實(shí)施情況如何？新政是否影響金地對(duì)商業(yè)地產(chǎn)布局的看法？

　　凌克：金地一直在按部就班的推進(jìn)我們?cè)谏虡I(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的計(jì)劃，我們正在對(duì)公司內(nèi)部的商家資源進(jìn)行全面的梳理和整合，并且對(duì)公司已有的商業(yè)地產(chǎn)資源進(jìn)行盤點(diǎn)，依據(jù)項(xiàng)目自身的屬性實(shí)施不同的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃。此外，公司也計(jì)劃構(gòu)建金地的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，從組織上給予商業(yè)地產(chǎn)計(jì)劃的實(shí)施提供充足的保障。

　　金地對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的計(jì)劃是從長(zhǎng)遠(yuǎn)的戰(zhàn)略發(fā)展的角度進(jìn)行考慮的，因此短期的政策調(diào)控和市場(chǎng)波動(dòng)并不會(huì)影響我們對(duì)于這一戰(zhàn)略的看法。相反的，土地市場(chǎng)調(diào)整也許能夠讓我們尋覓的更為優(yōu)質(zhì)的商業(yè)開發(fā)地塊，從而為公司介入商業(yè)地產(chǎn)提供良好契機(jī)。

　　Q：在房地產(chǎn)銷量大幅下降的同時(shí)，商業(yè)銀行對(duì)開發(fā)貸款也有所收緊，資本市場(chǎng)再融資擱淺，目前中央又提到土地增值稅清算，您認(rèn)為會(huì)否對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈構(gòu)成較大威脅？

　　凌克：商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款最近確實(shí)有所收緊，銀行會(huì)更加謹(jǐn)慎地選擇貸款輸出企業(yè)。在整體緊縮的環(huán)境下，公司治理良好、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)企業(yè)會(huì)更多地受到銀行的青睞，因此金地在貸款方面還是有保障的。此外，房地產(chǎn)企業(yè)的股本再融資目前難度確實(shí)有所加大，但是普遍來(lái)看計(jì)劃進(jìn)行再融資的企業(yè)基本面都較為良好，進(jìn)行再融資是為了支持公司進(jìn)行更大規(guī)模發(fā)展的方式之一，并不會(huì)過(guò)多的影響企業(yè)的財(cái)務(wù)健康。

　　就金地而言，在調(diào)控政策剛出臺(tái)之時(shí)，我們就已未雨綢繆，制定針對(duì)性的經(jīng)營(yíng)策略來(lái)確保公司的銷售能如期實(shí)現(xiàn)，同時(shí)，也更加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目層面的股權(quán)合作，希望通過(guò)這樣的方式進(jìn)一步拓寬公司的融資通道，確保市場(chǎng)調(diào)整期公司能夠獲得充足的資金儲(chǔ)備。

　　Q：房地產(chǎn)市場(chǎng)在嚴(yán)厲調(diào)控政策的威懾下開始調(diào)整，目前各地的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑的態(tài)勢(shì)，在您看來(lái)，房?jī)r(jià)如果進(jìn)一步調(diào)整是否意味著樓市新的拐點(diǎn)來(lái)臨？金地年初提過(guò)的200億銷售，會(huì)否出現(xiàn)一定的調(diào)整？

　　凌克：我們認(rèn)為房?jī)r(jià)的調(diào)整會(huì)呈現(xiàn)分化的特征，前期房?jī)r(jià)上漲較快的一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市，房?jī)r(jià)可能會(huì)面臨較多的調(diào)整，而大部分二三線城市房?jī)r(jià)更可能會(huì)繼續(xù)保持一種平穩(wěn)的走勢(shì)，同時(shí)我們也認(rèn)為不必對(duì)房?jī)r(jià)的下滑進(jìn)行過(guò)度的解讀，它實(shí)際上只是市場(chǎng)的一種正常的調(diào)整行為，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的環(huán)境下，價(jià)格總是會(huì)圍繞價(jià)值上下波動(dòng)的，短期價(jià)格的下降反而能夠防止泡沫的膨脹，使這個(gè)行業(yè)能以更為健康和可以持續(xù)的方式來(lái)發(fā)展。