“卓越以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為特點，手里拿到的都是深圳目前地價最高、最緊俏的地塊，可以說在深圳商業(yè)地產(chǎn)區(qū)已有一定的話語權(quán)。”

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 09年上市受挫后，卓越地產(chǎn)開始“低調(diào)”起來。而在低調(diào)的背后，卓越卻在謀劃著向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。

　　低調(diào)轉(zhuǎn)型

　　6月26日，卓越皇崗世紀中心正式封頂，世紀中心1號樓為66層超甲級寫字樓，總高度280米，為目前深圳中心區(qū)第一高。據(jù)了解，卓越皇崗世紀中心包括卓越世紀中心1號樓及皇崗商務中心，這是卓越聯(lián)合皇崗村政府聯(lián)手打造的“雙子星”項目，屬于卓越世紀中心當中的兩棟寫字樓，卓越僅擁有卓越世紀中心1號樓的產(chǎn)權(quán)，而皇崗商務中心的產(chǎn)權(quán)則歸屬皇崗村所有。

　　據(jù)悉，卓越皇崗世紀中心采取只租不售的方式，而1號樓已進入招租程序，租金為160~180元/平方米左右。卓越地產(chǎn)相關(guān)人士透露，目前世紀中心1號樓招租情況還不錯，吸引了不少世界500強企業(yè)入駐，計劃于7月底正式推出。

　　至于2009年6月推出的3、4號樓則采取出售的方式，其中3號樓已在開盤不久便銷售告罄，4號樓至今也銷售了近八成。

　　5月份，卓越世紀中心4號樓最新成交價格在4.6萬/㎡，有業(yè)內(nèi)人士表示，以目前160元/㎡的月租來計算，5年后月租翻番將達320元/㎡，年租將為3840元/㎡，而按投資公平回報率為4%計算，卓越世紀中心五年后的售價將接近10萬/㎡。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前世紀中心的租金價格適中，由于土地成本很低，為求充分的出租率，加上物業(yè)以長期出租為主，初期定價格會相對較低，但通過計算通貨膨脹及中心區(qū)未來的租賃需求，租金翻番還是合理的。

　　除卓越世紀中心，卓越·中心大道的高層住宅裙樓街鋪項目也擬于近期限量發(fā)售。

　　在發(fā)力商業(yè)項目的同時，卻鮮見卓越在住宅項目上有新動作。卓越地產(chǎn)日前向觀點新媒體透露，目前卓越已沒有新的住宅項目推出，所有項目都在前期開發(fā)階段，今年還是在售項目的延續(xù)。此外，卓越的重心已慢慢開始轉(zhuǎn)移，以發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)為主。

　　據(jù)了解，目前卓越積極參與深圳的舊城改造當中，其中不少項目將建設(shè)成城市綜合體，預計將于2013年面市。

　　卓越地產(chǎn)營銷總經(jīng)理田博表示，按照房地產(chǎn)市場發(fā)展的規(guī)律，住宅的發(fā)展道路會越走越窄，而商業(yè)項目則能提供穩(wěn)定的資金回流，同時，現(xiàn)在土地增值稅較高，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)能減少該類型稅收的支出。

　　他續(xù)稱，現(xiàn)在卓越的項目主要集中在深圳、青島、上海、北京、大連、長沙、杭州等城市，截至目前土地儲備規(guī)模已有1600萬平方米，未來卓越還將以并購、合作的方式在該些重點區(qū)域取得優(yōu)質(zhì)的土地。

　　對于兩次IPO失敗的卓越而言，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，加上積極增加土儲，這一切似乎都在為其日后的上市做準備。

　　資本故事

　　2009年第四季度，卓越再次決定“暫緩上市”，理由是發(fā)現(xiàn)“國際認購情況并不好”。同期上市的恒大卻憑借“低價戰(zhàn)略、富豪捧場、券商看好”獲得超額認購。

　　有業(yè)內(nèi)人士猜測，認購情況不理想，除了沒有恒大的三板斧，可能與其土地儲備量不大有關(guān)。此前曾有業(yè)內(nèi)人士指出，香港資本市場對土地儲備很看重，土儲量大，證明該公司的發(fā)展前景比較好，反之，則難以估算該公司未來一年的盈利收益。

　　但深圳某業(yè)內(nèi)人士則否定了這一說法。他表示，土儲量大固然容易受到青睞，但并不是最關(guān)鍵的因素，像佳兆業(yè)上市時土儲量也不大。資料顯示，按可建樓面面積計算，當時佳兆業(yè)的土儲僅約1246萬平方米，此外已簽署框架協(xié)議土地占地面逾1000萬平方米。

　　有業(yè)內(nèi)人士直指，認購不足的硬傷出現(xiàn)在卓越?jīng)]能給投資者述說一個令人動容的“故事”。據(jù)了解，在香港上市的房企都要講“故事”，即商業(yè)模式，以此來打動投資者。誰的 “故事”講得好，就能吸引更多的機構(gòu)投資者認購。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認為，在土儲不足的情況下，商業(yè)地產(chǎn)將是卓越的“殺手锏”。“卓越以開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)為特點，手里拿到的都是深圳目前地價最高、最緊俏的地塊，可以說在深圳商業(yè)地產(chǎn)區(qū)已有一定的話語權(quán)。”

　　近幾年，卓越也成功開發(fā)了卓越大廈、卓越時代廣場一期二期、怡景中心城等多個商務綜合體，并取得了不俗的業(yè)績。但卓越并沒有使出“殺手锏”，因此，“故事”也變得索然無味。

　　有知情人士表示，實際上卓越上市時商業(yè)地產(chǎn)并沒有占主力。深圳資深地產(chǎn)人士林曉華表示，卓越準備上市時仍有幾宗地塊產(chǎn)權(quán)不清，而主打的商業(yè)地產(chǎn)面積比較小，出租回報率也遠遠沒有滿足條件。

　　林曉華指出，卓越目前只注重寫字樓的建設(shè)，遠遠沒有達到上海商業(yè)地產(chǎn)公司如世茂股份等的商業(yè)運營程度，僅依靠深圳稀缺的土地資源獲取比較大的土地溢價，從而得到高利潤。

　　田博則透露，今年卓越將繼續(xù)“低調(diào)”，以發(fā)展商業(yè)項目為主：“由于宏觀調(diào)控因素，這兩年的市場都不看好，但到2012、2013年卓越會有一個爆發(fā)期，目前卓越各地項目都主要放在2012年結(jié)算。”

　　卓越此舉，更像是痛定思痛。林曉華分析，卓越現(xiàn)在把住宅項目的開發(fā)期延后，用2、3年內(nèi)主要做整個產(chǎn)品的研發(fā)，集中相當大的精力把寫字樓的操作做熟練，使管理運營方面做得更加成熟。“商業(yè)地產(chǎn)并不是那么簡單的，世茂也用了10年時間來做好商業(yè)地產(chǎn)項目的運作，招商只是商業(yè)地產(chǎn)的一個層面，要是長期搞業(yè)態(tài)、搞劃分，還需要長期的積累，目前也還有很多不成功的案例，銅鑼灣就是其中一個。”

　　有業(yè)內(nèi)人士擔心，卓越目前已無新推住宅項目，加上長期專注投入運作回本期較長的商業(yè)項目，資金鏈會比較吃力。但林曉華卻認為，目前卓越的資金實力還是可以保證其未來2-3年的產(chǎn)品研發(fā)：“卓越以前在深圳灣卓越維港差不多回籠40億元的現(xiàn)金，而且，卓越世紀中心3、4號樓以賣為主，目前幾乎銷售完畢，也回籠差不多40億，手里握有的現(xiàn)金流能支撐。”