廣州 市場(chǎng)報(bào)告
2009年廣州市商品住宅新增供應(yīng)下降，同時(shí)，置業(yè)需求受到眾多政策刺激，成交量大幅回升，存貨消化快速，樓價(jià)呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)。2010年樓市價(jià)位繼續(xù)提升，成交規(guī)模縮小，政府調(diào)控力度漸增，但整體性打壓、刺激政策均不可用，樓市也將進(jìn)入調(diào)理階段。
世界經(jīng)濟(jì)將持續(xù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)政策穩(wěn)中微調(diào)，區(qū)別對(duì)待有保有壓
土地市場(chǎng)供應(yīng)充足，城中村改造提速
住宅供應(yīng)總量收縮，供求壓力較大成交
預(yù)計(jì)全市商品住宅均價(jià)在10000元至12000元之間波動(dòng)
二手樓市發(fā)展穩(wěn)字當(dāng)頭，量減價(jià)略升
2009年商品房市場(chǎng)回顧
受2007年四季度以來市場(chǎng)調(diào)整的影響，開發(fā)商縮減開發(fā)規(guī)模導(dǎo)致2009年廣州市商品住宅新增供應(yīng)下降。同時(shí)，需求受到眾多政策刺激，成交量大幅回升，存貨消化快速，樓價(jià)呈現(xiàn)快速上升的趨勢(shì)。
房屋交易大幅回升，消化率升至近年高位
2008年房屋交易大幅萎縮，但2009年回暖明顯。2009年1-11月廣州市房屋成交面積2066萬(wàn)平方米，比上年同期增長(zhǎng)65.8%，成交金額1487億元，增長(zhǎng)71.9%。
一、二手房屋的成交增長(zhǎng)幅度相當(dāng)：2009年1-11月廣州一手房成交面積同比增長(zhǎng)63%，成交金額同比增加64.5%；二手房成交面積同比增長(zhǎng)68%，成交金額同比增加88%，顯示2009年廣州市房屋交易呈現(xiàn)大幅回暖。
2009年1-11月，廣州市商品房新增供應(yīng)面積710萬(wàn)平方米，同比減少15%；而預(yù)售商品房成交登記面積1029萬(wàn)平方米，同比增加63.3%。供應(yīng)減需求旺，商品房總體市場(chǎng)消化率145%，升至近年最高水平，顯示市場(chǎng)由2008年的供過于求轉(zhuǎn)向供不應(yīng)求。
2009年1-11月，廣州市各類商品房成交面積均有所增長(zhǎng)，其中住宅一支獨(dú)秀，增長(zhǎng)79.4%。供應(yīng)方面，寫字樓同比增長(zhǎng)較大，住宅和商鋪新增供應(yīng)減少。
成交價(jià)格方面，寫字樓和商鋪的成交價(jià)格同比增長(zhǎng)較大，住宅的成交價(jià)格與08年相比仍有2.9%的下降，主要是上半年價(jià)格較低所致。
商品住宅新增供應(yīng)明顯減少成交量創(chuàng)歷史新高
受到2007年四季度以來市場(chǎng)調(diào)整的影響，開發(fā)商縮減開發(fā)規(guī)模導(dǎo)致2009年廣州市商品住宅新增供應(yīng)明顯下降。2009年1-11月份，廣州市新增供應(yīng)商品住宅605萬(wàn)平方米，比2008年同期減少18.7%，處于近年的最低水平。
根據(jù)廣州市商品住宅成交月度走勢(shì)顯示，2009年商品住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)回升，"五一"前后成交量達(dá)致高峰，其中8月的登記備案量169萬(wàn)平方米，是歷來備案量最大的一個(gè)月。
2009年1-11月廣州市商品住宅成交量904萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)79.4%，創(chuàng)歷史同期最高水平。
成交價(jià)格觸底回升消化率大幅回升
由于需求大幅回暖，加上新增供應(yīng)下降，2009年1-11月全市消化率149%，中心六區(qū)消化率為136%，消化率從2008年的低點(diǎn)快速回升，創(chuàng)歷史新高。
若以年度均價(jià)計(jì)算，2009年1-11月全市商品住宅成交均價(jià)9189元/m2，同比下降2.9%。
但從月度走勢(shì)看，成交價(jià)格呈現(xiàn)觸底回升態(tài)勢(shì)。年初價(jià)格處于低位運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，1-5月成交均價(jià)在8000-8500元/平方米，"五一"黃金周后樓價(jià)開始快速上升，至四季度全市均價(jià)超過10000元/平方米，比年初增長(zhǎng)28%。其中市區(qū)價(jià)格回升更強(qiáng)勁，中心六區(qū)的成交均價(jià)已經(jīng)超越2007年的最高水平，特別是老城區(qū)升幅最明顯。
外圍成交量大幅回升中心區(qū)價(jià)格升幅遠(yuǎn)超外圍
2009年成交面積前三位的是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)，與2008年(分別是白云區(qū)、天河區(qū)及海珠區(qū))相比，市場(chǎng)格局發(fā)生明顯變化；各區(qū)的成交量同比均有所增長(zhǎng)，特別是花都、番禺成交面積大幅回升是全市成交上升的主要?jiǎng)恿Γ渲谢ǘ荚鲩L(zhǎng)289%，番禺增長(zhǎng)159%。
中心六區(qū)中的天河區(qū)、越秀區(qū)、荔灣區(qū)及海珠區(qū)，2009年1-11月商品住宅成交均價(jià)分別為14800元/m2、14623元/m2、12216元/m2、11179元/m2，超過全市9188元/m2的均價(jià)水平；
從同比增幅看，中心區(qū)回升強(qiáng)勁，外圍回升相對(duì)較慢。其中天河、越秀、荔灣、海珠和白云區(qū)成交均價(jià)同比有所增長(zhǎng)；外圍區(qū)域除蘿崗?fù)猓瑑r(jià)格同比仍呈負(fù)增長(zhǎng)，顯示外圍的價(jià)格回升速度低于中心區(qū)。
從廣州全市及各區(qū)消化率可以看到，各區(qū)的消化率普遍理想，其中番禺區(qū)由于供應(yīng)減少，成交大幅增加，消化率達(dá)293%，南沙區(qū)亦達(dá)217%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)，帶動(dòng)外圍四區(qū)的整體消化率達(dá)166%，高于中心六區(qū)的136%。
商品住宅簽約結(jié)構(gòu)分析
區(qū)域：外圍市場(chǎng)份額大幅上升番禺花都即占3成多
2009年1-11月，廣州十區(qū)兩市網(wǎng)簽近9.8萬(wàn)套，成交面積超1000萬(wàn)平方米。中心六區(qū)成交面積比例43%，比2008年全年的54%減少11個(gè)百分點(diǎn)。外圍四區(qū)兩市份額上升至57%，已經(jīng)超過中心六區(qū)，其中增城、花都成交量最大，各占16%左右。
戶型：成交仍以三房為主，大戶型接近三成
三房單位能滿足普通家庭的基本居住需求，因此最熱銷，占40%，但比08年減少7個(gè)百分點(diǎn)。兩房其次，占22%，與08年比例一致。大戶型成交活躍，四房及以上份額上升至接近三成。
面積：成交集中在90-125平方米，大面積接近三成
90平方米以下簽約面積僅占26%，與08年一致，90/70產(chǎn)品成交未見放大。其中70-90平方米簽約面積占19%，對(duì)應(yīng)主力戶型為兩房。90-125平方米簽約面積比例最大，達(dá)35%，對(duì)應(yīng)主力戶型為三房。144平方米以上"非普通住宅"合計(jì)28%，比08年上升4個(gè)百分點(diǎn)，大面積成交活躍。
單價(jià)：成交集中在4000-6000元，中高價(jià)占17%
廣州十區(qū)兩市簽約均價(jià)9018元/平方米。10000以下成交集中，合計(jì)比例67%，其中4000-6000元比例最大，達(dá)到26%，幾乎全部集中在外圍區(qū)域(包括限價(jià)房)。
14000元以上的中高價(jià)住宅成交活躍，合計(jì)17%，主要為中心城區(qū)洋房和外圍別墅。
成交總價(jià)集中在50-100萬(wàn)，200萬(wàn)以上中高端占17%；總價(jià)100萬(wàn)以下合計(jì)比例58%，成為目前市場(chǎng)成交的主流。其中，總價(jià)50萬(wàn)以下占26%，總價(jià)50-100萬(wàn)比例最高，達(dá)32%，顯示出其最強(qiáng)的市場(chǎng)承載力。總價(jià)200萬(wàn)以上中高端住宅(含別墅)成交呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，占全市17%。
板塊：外圍成交活躍，新塘一枝獨(dú)秀
2009年外圍成交非?；钴S，在簽約套數(shù)20強(qiáng)板塊中，中心六區(qū)僅7個(gè)，外圍區(qū)域達(dá)13個(gè)，各版塊成交套數(shù)均在2000套以上。新塘連續(xù)兩年排榜首，09年成交11823套，比08年增長(zhǎng)38%，面積121萬(wàn)平方米，比08年增長(zhǎng)27%。除增城本地消化外，還吸引了大量開發(fā)區(qū)、黃埔區(qū)、天河?xùn)|、東圃的客戶購(gòu)買。
個(gè)盤：外圍中等價(jià)位盤成交迅速，鳳凰城遙遙領(lǐng)先
銷售套數(shù)20強(qiáng)中，外圍區(qū)域14個(gè)，排名前列以外圍中等或中低價(jià)樓盤主導(dǎo)，可見價(jià)格對(duì)市場(chǎng)的絕對(duì)吸引力。碧桂園鳳凰城簽約3430套，憑著大盤效應(yīng)和價(jià)格策略，延續(xù)08年榜首位置。
銷售金額20強(qiáng)中，中心六區(qū)14個(gè)(珠江新城4個(gè))，排名前列的均屬中高或高價(jià)樓盤，可見09年豪宅市場(chǎng)的承載力。匯景新城每套總價(jià)都在250萬(wàn)以上，銷售金額最高，接近28億。
豪宅：高端住宅市場(chǎng)活躍，11月份額躍升至26%
據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，今年總價(jià)200萬(wàn)以上高端住宅市場(chǎng)成交顯著活躍。其中，1-11月新增供應(yīng)8127套，成交8210套。供應(yīng)面積162萬(wàn)平方米，成交180萬(wàn)平方米，消化率112%，去庫(kù)存化加速。
隨著二季度改善型需求和投資保值型需求的加速入市，直接撐起高端住宅市場(chǎng)熱銷局面，反映在5、6月高端成交價(jià)、量齊升，5月簽約1154套，經(jīng)歷7、8月相對(duì)淡靜期，9-11月市場(chǎng)再度活躍，10月簽約1137套，11月簽約1007套。
2009年廣州高端住宅市場(chǎng)份額自2月連續(xù)3個(gè)月保持在10%左右后，5月開始升至18%以上，11月更躍升至26%的最高值，比年初翻番。高端住宅均價(jià)自2月逐漸走出底部，6月達(dá)最高值，11月均價(jià)16580元，是全市均價(jià)的1.6倍。
匯景新城、玖瓏湖、星河灣海怡半島在豪宅市場(chǎng)中"三足鼎立"。
2009年樓市廣告投放回顧
由于2009年初銷售快速回暖以及五一、十一的熱銷，使廣告投放費(fèi)用和營(yíng)銷比例均創(chuàng)下四年新低。截至11月，商品房銷售986億。廣告投放6億，比08年全年大幅減少30%，廣告營(yíng)銷比創(chuàng)四年新低，僅占0.6%，反映銷售相當(dāng)暢旺。
9月廣告投放創(chuàng)歷史新高
住宅作為樓市的中流砥柱，09年1-11月全市住宅總投放近4.9億元(含聯(lián)展)，月均0.44億元的投放量，接近06、07年的水平。今年9月新貨密集上市，投放創(chuàng)下單月歷史新高，達(dá)1.08億。
天河個(gè)盤推廣最多，白云投放費(fèi)用最高
從區(qū)域市場(chǎng)上看，2009年1-11月全市推廣個(gè)盤數(shù)為168個(gè)，同比減少25個(gè)，全市推廣個(gè)盤主要分布于天河、白云、海珠、花都，該四區(qū)推盤總數(shù)占全市68%。天河個(gè)盤推廣最多，共投放42個(gè)項(xiàng)目。
2009年1-11月全市投放費(fèi)用4.5億(不含聯(lián)展)，同比減少38%。全市投放費(fèi)用主要分布于白云、天河、番禺、花都，該四區(qū)投放總量占全市76%，白云投放費(fèi)用最高，共投放1.06億元。
外圍大盤投放量大，恒大、香江四盤投放強(qiáng)勁
投放量20強(qiáng)中，增城市、番禺區(qū)、白云區(qū)等外圍大盤投放費(fèi)用大，恒大、香江四盤投放費(fèi)用位居四強(qiáng)。20強(qiáng)樓盤幾乎全部來自品牌發(fā)展商。在廣州全部的品牌發(fā)展商中，其中四家的廣告營(yíng)銷比例最低，均不足0.2%，且全部聘請(qǐng)合富輝煌做銷售策劃，可見專業(yè)代理公司的價(jià)值。
促銷強(qiáng)度減弱，力求以值取勝
今年開發(fā)商的促銷策略從主打"一口價(jià)""特價(jià)"轉(zhuǎn)變?yōu)橐运脱b修及附加值為主，而在訴求上更加凸顯項(xiàng)目的居住功能及品質(zhì)，更有不少將筆墨著眼于"保值"、"升值"賣點(diǎn)，吸引中高端客與投資客。
2009年土地市場(chǎng)回顧
2009年土地財(cái)政收入明顯增加，年底放量供地力爭(zhēng)完成全年供地計(jì)劃,發(fā)展商對(duì)后市持樂觀態(tài)度，國(guó)企和上市房企大規(guī)模積極拿地。工業(yè)用地出讓大規(guī)模減少，住宅用地成交活躍；大學(xué)城、亞運(yùn)城片區(qū)住宅地塊受追捧；住宅用地價(jià)格超過07年歷史高位；大型國(guó)企大規(guī)模踴躍拿地。
2009年總體出讓用地480萬(wàn)平方米，商住用地出讓居首。其中商住用地成交261萬(wàn)m2；商業(yè)金融用地成交50萬(wàn)m2；工業(yè)用地成交116萬(wàn)m2。
由于09年蘿崗工業(yè)用地出讓大幅減少，同時(shí)大學(xué)城、亞運(yùn)城、科學(xué)城、琶洲、花都等大宗商住用地出讓，導(dǎo)致09年商住用地面積成交比例同比大幅增加。
2009年出讓用地集中在外圍區(qū)域，其中花都、番禺、蘿崗、南沙四大外圍區(qū)域成交比例超過70%。其中花都用地成交133萬(wàn)m2；番禺用地成交近100萬(wàn)m2；蘿崗用地成交77萬(wàn)m2。
住宅用地出讓261萬(wàn)平方米，同比大幅增加110%，成交總量766萬(wàn)平方米，同比大幅增加177%，超額完成供地計(jì)劃。下半年出讓用地猛增，全年已順利完成250萬(wàn)平方米商住供地計(jì)劃。土地成交主要集中在下半年，上半年僅成交3宗，下半年僅12月推住宅地25宗。
全市地價(jià)5401元/平方米，超過07年高位水平。全市地價(jià)5401元/平方米，同比大幅增加88%；與07年高位水平相比，同比增加17%；房?jī)r(jià)的回歸高位帶動(dòng)了地價(jià)的大幅上升，土地市場(chǎng)快速回暖，地價(jià)成交達(dá)到歷史最高水平。
2009年住宅成交區(qū)域分布，按占地面積和總建面積算，番禺區(qū)均遙遙領(lǐng)先，其中亞運(yùn)城、大學(xué)城09年均有多宗住宅成交，土地成交成為全市最受關(guān)注的兩大板塊。
2009年住宅成交以外圍區(qū)域?yàn)橹鲗?dǎo)，其中番禺、花都、蘿崗等區(qū)域地價(jià)均出現(xiàn)大幅拉升。外圍區(qū)域價(jià)格的整體拉升，帶動(dòng)了全市整體地價(jià)的大幅上揚(yáng)。番禺(大學(xué)城)地價(jià)8432元，同比拉升178%；花都區(qū)地價(jià)2701元，同比大幅拉升146%。
2009年本土品牌開發(fā)商奪得住宅用地總建面積達(dá)646萬(wàn)，占比86%；本土品牌開發(fā)商奪得住宅用地總金額達(dá)379億，占比92%。
2009年下半年，大規(guī)模開閘放地。政府采取靈活多樣的方式促進(jìn)土地市場(chǎng)成交。其中在招拍掛市場(chǎng)中就采用了勾地方式、與發(fā)展商參與舊城改造等方式，取得了良好的業(yè)績(jī)。發(fā)展商對(duì)后市充滿信心，踴躍拿地，土地市場(chǎng)一片興旺的景象。
2009年二手房市場(chǎng)回顧
2009年廣州二手樓市與2008年相比來了個(gè)大逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，成交放大樓價(jià)回升，并跟隨一手樓持續(xù)上行，各種需求得以集中釋放，尤其是改善型需求與部分投資型需求增加。與二手住宅市場(chǎng)爆發(fā)式增長(zhǎng)不同，存量寫字樓成交比去年大幅減少，租金在二、三季度觸底企穩(wěn)，售價(jià)與租金表現(xiàn)基本同步；存量商鋪市場(chǎng)交易量和售價(jià)均小幅上升，呈現(xiàn)溫和增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
2009年存量市場(chǎng)的四大特點(diǎn)
2009年1-11月廣州存量房屋總體成交宗數(shù)、面積分別比去年同期大幅度增長(zhǎng)93.6%、68.4%，活躍度大大提高，徹底改變2008年弱勢(shì)縮量調(diào)整的市場(chǎng)格局。
二手住宅市場(chǎng)快速?gòu)?fù)蘇，增長(zhǎng)迅猛
二手住宅市場(chǎng)交投異常活躍，成交宗數(shù)和面積都同比增長(zhǎng)一倍左右，在整個(gè)住宅市場(chǎng)中的作用越來越重要。我們從近幾年的成交數(shù)據(jù)可以看到，廣州二手住宅市場(chǎng)與一手市場(chǎng)的差距逐漸縮小，成交面積越來越接近，市場(chǎng)份額不斷加大。若單從交易宗數(shù)看，從2007年開始廣州二手住宅的全年交易宗數(shù)就已經(jīng)超過一手，至今已連續(xù)三年趕超。也就是說，通過二手住宅市場(chǎng)滿足置業(yè)投資需求的人群已經(jīng)遠(yuǎn)超新房市場(chǎng)。
二手樓價(jià)不斷向上運(yùn)行的態(tài)勢(shì)非常明顯
在廣州二手樓市占據(jù)最大市場(chǎng)份額的合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年二手住宅成交均價(jià)為9561元/平方米，較去年7319元/平方米上漲30.6%。
一月份廣州二手住宅成交均價(jià)為7716元/平方米，到12月份上升為11485元/平方米，市場(chǎng)實(shí)際成交均價(jià)12個(gè)月上升幅度達(dá)到48.8%，當(dāng)然，考慮到成交結(jié)構(gòu)的明顯變化，例如豪宅比重不斷加大，所以廣州二手樓市實(shí)際價(jià)格漲幅不如均價(jià)漲幅那么大。交易量大幅度增加的同時(shí)，樓價(jià)逐月向上攀升。目前中心六區(qū)的二手住宅交易均價(jià)達(dá)到13246元/平方米，比中心區(qū)一手住宅成交均價(jià)低2000元/平方米左右。
二手樓價(jià)上升的主要?jiǎng)恿τ校阂皇謽莾r(jià)向上的帶動(dòng)。二手業(yè)主看到周邊一手樓盤價(jià)格攀升，也會(huì)適當(dāng)向上調(diào)整放盤價(jià)；二手市場(chǎng)需求釋放，使得二手樓供求關(guān)系有所轉(zhuǎn)變，放盤價(jià)、成交價(jià)不斷上調(diào)。往往業(yè)主放盤時(shí)如果有不少買家看樓，買賣意向濃，使得業(yè)主認(rèn)為放盤價(jià)過低就向上調(diào)價(jià)，即"返價(jià)"，這個(gè)現(xiàn)象在第三季度比較明顯，實(shí)際上說明供求關(guān)系發(fā)生變化，供小于求。交易價(jià)格在龐大需求作用下，向上反復(fù)運(yùn)行；全年三個(gè)階段不同的特點(diǎn)助漲二手樓價(jià)。年初的時(shí)候是2008年觀望的需求釋放，年中的時(shí)候通脹預(yù)期強(qiáng)化，助長(zhǎng)投資，年末的時(shí)候不少購(gòu)房者原本購(gòu)買打算提前，因?yàn)閾?dān)心營(yíng)業(yè)稅等優(yōu)惠政策到期不續(xù)，所以紛紛趕政策末班車，11月份開始明顯有這個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象，成交上升，對(duì)二手樓價(jià)也有上推影響，總之，三個(gè)階段的市場(chǎng)潮讓二手樓價(jià)不斷走高。
二手樓每套平均成交面積變化不大，反映出二手買家在面積需求方面變化基本不大，但由于樓價(jià)不斷走高，二手樓平均每套總價(jià)不斷上升，從年初每套70萬(wàn)上升到年末103萬(wàn)一套。二手樓價(jià)總價(jià)上升意味著客戶的收入水平需更高，客戶構(gòu)成發(fā)生變化。
年初剛性需求集中釋放，二三季度后改善性和長(zhǎng)期投資性需求占據(jù)重要位置
從廣州二手樓市各個(gè)月度成交情況看，3月份開始成交逐月放大，二、三季度交易量都不斷增加，市場(chǎng)活力迅速恢復(fù)，其中，明顯可以看到，春節(jié)后主要是去年延期、觀望的自住購(gòu)房人群集中入市，所謂剛性需求爆發(fā)；而隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，樓價(jià)上行，以及社會(huì)對(duì)于未來通脹的預(yù)期出現(xiàn)，二三季度改善型和部分投資保值型買家蜂擁入市，致使成交量大幅度增加，成為支撐市場(chǎng)價(jià)格的重要力量。7月份錄得的交易登記量超過100萬(wàn)平方米，達(dá)到歷史次高水平。年末由于不少購(gòu)房者出于對(duì)12月31日到期的營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)減免政策到期不再延續(xù)的擔(dān)心，紛紛入市搭趕末班車，使得四季度成交再次有所放大，成就了末班車行情。
從二手住宅市場(chǎng)的成交結(jié)構(gòu)看，合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州二手住宅成交主力戶型是90平方米以下，占全市成交的63.3%。其中，70-90平方米所占比例最大，占全市29.6%。50-120平方米占比72.9%。增城、天河兩區(qū)144平方米以上單位占均比超過13%，在各區(qū)中特點(diǎn)突出。
從單價(jià)分布看，合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州存量住宅成交單價(jià)有69.1%集中于10000元以下/平方米。5000-12000元/平方米成交量最大，占70.9%。天河區(qū)8000元以上占比達(dá)92.9%，16000元/平方米以上成交量占比達(dá)18.8%，高價(jià)樓比重最大。
從總價(jià)分布看，合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2009年廣州存量住宅成交總價(jià)有57.6%的成交集中在70萬(wàn)元以下。但150萬(wàn)以上單位占比達(dá)到10.6%，比較突出。天河區(qū)150萬(wàn)以上單位比重超過25%。
區(qū)域市場(chǎng)特點(diǎn)各有不同
番禺依然保持區(qū)域市場(chǎng)最大份額，天河、白云、越秀三區(qū)的成交同比增速超過平均水平，而珠江新城、天河?xùn)|部、舊機(jī)場(chǎng)周邊、華南板塊、老荔灣等區(qū)域板塊成為市場(chǎng)熱點(diǎn)，引人注目。番禺區(qū)依然保持成交最大區(qū)域地位，1-11月二手住宅成交面積超過200萬(wàn)平方米，但增速較市場(chǎng)整體幅度略低。天河、白云兩區(qū)成交量同比增幅都在130%左右，遠(yuǎn)高于其它區(qū)域。
就熱點(diǎn)板塊看，珠江新城今年交易活躍，豪宅占比居于全市之首，樓價(jià)上升幅度也最大，成為廣州二手樓市的風(fēng)向標(biāo)板塊；天河?xùn)|部在5號(hào)線通車、BRT、員村琶洲新規(guī)劃等利好因素作用下，成交日趨活躍；舊機(jī)場(chǎng)白云新城改造提速，對(duì)于周邊樓盤價(jià)值提升有明顯作用，成交價(jià)格走高；華南板塊云集了廣州最多大盤，供求兩旺，各種戶型選擇很多，在這一輪市場(chǎng)上升構(gòu)成中，成交放量；而老荔灣舊城改造加速，帶來了巨大的市場(chǎng)需求也逐漸釋放。
存量辦公商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的表現(xiàn)與住宅市場(chǎng)迥異
與二手住宅市場(chǎng)火爆的表現(xiàn)不同，存量辦公商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)一般，成交量雙雙下跌，交易均價(jià)有所增加，租金方面，存量寫字樓市場(chǎng)止跌企穩(wěn)，商鋪市場(chǎng)穩(wěn)中略增。
二手寫字樓市場(chǎng)交投減少，租金企穩(wěn)
2009年廣州存量寫字樓買賣市場(chǎng)成交較去年大幅減少。廣州市國(guó)土資源與房屋管理局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年1-11月廣州市十區(qū)二手寫字樓市場(chǎng)成交面積為12.5萬(wàn)平方米，較上年同期下降18.7%；總體成交均價(jià)為3805元/平方米，較上年同期上升5.1%。存量寫字樓市場(chǎng)買賣減少與整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下企業(yè)、個(gè)人購(gòu)置寫字樓意愿下降有關(guān)，同時(shí)，也與一手寫字樓在市場(chǎng)的貨量多、空置率高有直接關(guān)系。
2009年1、2月份廣州存量寫字樓成交量分別僅有0.21和0.37萬(wàn)平方米，為年度最低。3至6月份成交量保持在0.57至0.83萬(wàn)平方米之間，7月份后各月成交量基本能夠保持在1萬(wàn)平方米以上，11月份成交大幅上升至3.51萬(wàn)平方米，為15個(gè)月以來新高。第二季度后廣州二手寫字樓市場(chǎng)開始回暖，本土企業(yè)擴(kuò)張意愿回升，買家有所增多，當(dāng)季成交環(huán)比增幅為55.4%。第三季度市場(chǎng)活躍度繼續(xù)有所增加，成交量進(jìn)一步增長(zhǎng)，買家以國(guó)企、港資公司、民營(yíng)企業(yè)中的科技、貿(mào)易、醫(yī)藥類公司為主，以自用型買家居多，尤其以國(guó)內(nèi)銀行、金融機(jī)構(gòu)的需求最為旺盛。不過，由于新建甲級(jí)寫字樓供應(yīng)較多，積壓了部分存量寫字樓的需求。
2009年甲級(jí)寫字樓總體租金降幅明顯。2009年廣州甲級(jí)寫字樓平均租金為98.3元/平方米，2008年度廣州甲級(jí)寫字樓平均租金水平為121.1元/平方米，對(duì)比上年度平均租金下跌18.8%。
各板塊中，體育中心板塊平均租金為85.6元/平方米，較2008年度下跌9.8%，租金跌幅最少。珠江新城板塊平均租金為121.3元/平方米，較2008年度下跌12.4%。天河北板塊平均租金為102.2元/平方米，較2008年度下跌27.6%，在各板塊中累計(jì)跌幅最多。租金年初繼續(xù)下行，到二季度止跌企穩(wěn)，三、四季度環(huán)比有所回升，反映了經(jīng)濟(jì)的走勢(shì)，行業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況，而二手寫字樓市場(chǎng)受到一手寫字樓供應(yīng)大的影響，需求被擠壓；商鋪市場(chǎng)成交有所下降，售價(jià)和租金都有一定幅度上升，街邊獨(dú)立商鋪受到投資者青睞，價(jià)格上升明顯。
2009年第二季度租金顯現(xiàn)止跌回升跡象。廣州甲級(jí)寫字樓總體租金水平在2008年四季度及2009年一季度出現(xiàn)環(huán)比最大跌幅，環(huán)比分別為-7.8%和-15.9%。2009年第二季度后廣州甲級(jí)寫字樓總體租金環(huán)比出現(xiàn)微漲，止跌跡象顯現(xiàn)但上升勢(shì)頭并未明顯。第二季度國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需措施顯現(xiàn)成效，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)并出現(xiàn)良性增長(zhǎng)，內(nèi)企擴(kuò)張意愿回升，支撐寫字樓租賃市場(chǎng)回暖跡象顯現(xiàn)，甲級(jí)寫字樓租金總體企穩(wěn)并略有上升。珠江新城板塊內(nèi)寫字樓普遍樓齡較新且地鐵5號(hào)線配套漸趨完善，尤其受到國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)和大型國(guó)企用家追捧，租金回升勢(shì)頭在各板塊中最為顯著。
存量商鋪買賣市場(chǎng)成交有所下降。
2009年廣州市十區(qū)二手商鋪市場(chǎng)成交面積為17.56萬(wàn)平方米，較上年同期下降9.2%；總體成交均價(jià)為7410元/平方米，較上年同期上升13.2%。存量商鋪買賣下降主要是符合投資者需求的存量商鋪比較稀缺，而經(jīng)濟(jì)回升力度不太大也有一定的影響。
從租金情況看，廣州不少比較有代表性的商業(yè)物業(yè)租金水平變化不大，基本保持穩(wěn)中有升的走勢(shì)。一些區(qū)位比較好的街邊獨(dú)立商鋪交易和租賃都比較熱，例如珠江新城的一些獨(dú)立鋪位，受到一些實(shí)力投資者青睞，售價(jià)租金均明顯上升，成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。
2009年底廣州潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)
隨著供不應(yīng)求趨勢(shì)日漸明顯和房?jī)r(jià)穩(wěn)步回升，2009年廣州樓市潛在置業(yè)者構(gòu)成和心態(tài)相比2008年四季度和2009二季度，均有顯著變化。換房客戶成為主流，投資置業(yè)比重大增，對(duì)后市預(yù)測(cè)價(jià)格預(yù)期分歧加劇，仍以看漲居多，價(jià)格門檻已成制約成交首要因素。
樓市門檻提高，換房置業(yè)成絕對(duì)主流
據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部置業(yè)者最新監(jiān)測(cè)，2009年四季度廣州超過70%的潛在置業(yè)者為換房客，三次或三次以上置業(yè)者也超過三成；與08年第四季度相比，換房需求取代首次置業(yè)成為目前市場(chǎng)購(gòu)房主流需求。
置業(yè)目的方面，有75%的潛在購(gòu)房客戶表示是自住需求購(gòu)房；但投資需求呈現(xiàn)較快的上升勢(shì)頭，將投資目的列為首選的比例已上升至23%；另有14%的客戶雖然首選為自住需求，但第二選擇為投資需求。投資比重遠(yuǎn)高于2008年四季度，比2009年二季度也增加了5個(gè)百分點(diǎn)。分析認(rèn)為這與通脹預(yù)期有關(guān)，人民銀行三季度儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，居民對(duì)未來物價(jià)預(yù)期指數(shù)連續(xù)第三個(gè)季度上升，達(dá)到66.7%。通脹預(yù)期持續(xù)加強(qiáng)，資產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資自然受青睞。
置業(yè)目標(biāo)區(qū)域方面，本次潛在置業(yè)者監(jiān)測(cè)范圍拓寬至廣州市外圍以及以廣州客戶為目標(biāo)的部分市外樓盤，但將天河、海珠、越秀及荔灣等市中心區(qū)域列為首選的潛在置業(yè)者仍達(dá)56%。
這印證了廣州市中心區(qū)位價(jià)值，也從另一方面表明來年市中心供不應(yīng)求嚴(yán)重，房?jī)r(jià)上漲壓力繼續(xù)增大。根據(jù)供應(yīng)預(yù)測(cè)，與2009年相比，2010年新增供應(yīng)有進(jìn)一步向外圍擴(kuò)展的趨勢(shì)，天河、海珠供貨將大幅減少，整個(gè)中心四區(qū)占全市供應(yīng)比重僅略高于三成。
約30%的潛在置業(yè)者選擇花都、番禺、蘿崗、南沙等四大外圍區(qū)域，另有部分潛在購(gòu)房客戶表示沒有特定區(qū)域，只要有配套、能解決出行交通問題就會(huì)考慮。外圍區(qū)域是2010年一手商品住宅主要供應(yīng)區(qū)域，房?jī)r(jià)上漲壓力小于中心區(qū)，可望以價(jià)格洼地效應(yīng)吸引更多潛在置業(yè)者關(guān)注。
樓價(jià)貴影響成交，后市看漲仍是主流
監(jiān)測(cè)顯示，潛在置業(yè)者尚未出售購(gòu)買的原因，約30%是由于樓價(jià)太貴；另有29%的潛在購(gòu)房客戶認(rèn)為沒有合適的產(chǎn)品；還有近20%的潛在購(gòu)房客戶，認(rèn)為外圍項(xiàng)目雖然價(jià)格足夠平宜，但地段不好，目前配套不完善、交通不方便。
總體而言，對(duì)樓價(jià)的判斷和接受程度已經(jīng)成為阻礙成交的首要因素，87%的潛在置業(yè)者表示當(dāng)前樓價(jià)偏貴或太貴。而中高端潛在置業(yè)者對(duì)價(jià)格的敏感度明顯低于全市，影響他們購(gòu)房的主要因素是缺乏合適的產(chǎn)品和地段。
與2008年同期相比，潛在置業(yè)者對(duì)樓價(jià)走勢(shì)的判斷分歧較大，31%的潛在購(gòu)房客戶認(rèn)為難以判斷；雖然樓價(jià)已有大幅回升，但不少潛在置業(yè)者對(duì)樓價(jià)走勢(shì)的判斷從預(yù)跌變?yōu)轭A(yù)升，30%的潛在購(gòu)房客戶認(rèn)為樓價(jià)會(huì)穩(wěn)中有升；22%的潛在購(gòu)房戶認(rèn)為樓價(jià)將略有下降；14%的潛在購(gòu)房戶認(rèn)為未來樓價(jià)不會(huì)有多大變化?？傮w上看漲的比重仍占優(yōu)勢(shì)。
考慮到監(jiān)測(cè)樣本為暫未成交潛在置業(yè)者，2009年四季度廣州主流置業(yè)者繼續(xù)看漲后市的心態(tài)比較明顯。供應(yīng)預(yù)期收縮是這一心態(tài)的重要成因，由于2007年以來的開工量萎縮和2010年廣州亞運(yùn)會(huì)影響，2010年新增供應(yīng)可能創(chuàng)近年新低。
預(yù)計(jì)年底的政策微調(diào)(營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠取消)也不會(huì)對(duì)新增商品住宅市場(chǎng)產(chǎn)生多大影響。據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)，約63%的潛在置業(yè)者表示關(guān)注2008年底推出的一系列優(yōu)惠政策，但購(gòu)房決策主要關(guān)注點(diǎn)在樓價(jià)及貸款利率。由于換房置業(yè)為主流，對(duì)首付政策優(yōu)惠關(guān)注度也不高。
2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)復(fù)蘇，但復(fù)蘇過程仍存較大的不穩(wěn)定性、不平衡性、不確定性。刺激型政策不會(huì)馬上退出，樓市政策環(huán)境未遇拐點(diǎn)。流動(dòng)性充裕，且供求嚴(yán)重失衡，發(fā)展商主導(dǎo)下樓市單邊發(fā)展，樓市供求亟需再平衡。樓市價(jià)位提升，成交規(guī)模縮小，政府調(diào)控力度漸增，但整體性打壓、刺激政策均不可用，樓市進(jìn)入調(diào)理階段。
世界經(jīng)濟(jì)將持續(xù)回暖，但其進(jìn)程存在不確定性
國(guó)際貨幣基金組織(IMF)發(fā)表《世界經(jīng)濟(jì)展望報(bào)告》，預(yù)測(cè)全球經(jīng)濟(jì)在2009年收縮1.1%之后，2010年將增長(zhǎng)3.1%。但復(fù)蘇過程將是緩慢的，因?yàn)榻鹑隗w系目前仍處于受損狀態(tài)，公共政策提供的支持將逐步減小，一些經(jīng)濟(jì)體還將面對(duì)高失業(yè)率，預(yù)計(jì)全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程存在很大的不確定性。迪拜和希臘的風(fēng)波，顯示金融危機(jī)還沒有完全結(jié)束，各國(guó)央行和政府近期在政策調(diào)整上紛紛采取了較為謹(jǐn)慎的做法，繼續(xù)保持甚至強(qiáng)化寬松的政策環(huán)境，宏觀經(jīng)濟(jì)刺激政策的逐步退出普遍預(yù)期將在2010年下半年甚至2011年。
預(yù)計(jì)2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)繼續(xù)朝著企穩(wěn)向好的方向發(fā)展。IMF預(yù)測(cè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)2010年將增長(zhǎng)9.0%；人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司監(jiān)測(cè)的經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)表明，目前工業(yè)增加值的一致合成指數(shù)、先行合成指數(shù)都已經(jīng)觸底回升。2009年11月，全國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)為55.2%，該指數(shù)已連續(xù)九個(gè)月位于臨界點(diǎn)--50%以上，表明制造業(yè)經(jīng)濟(jì)總體保持平穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)。
消費(fèi)方面，三季度人民銀行儲(chǔ)戶問卷調(diào)查顯示，居民消費(fèi)意愿略有增長(zhǎng)，居民投資意愿不斷攀升，儲(chǔ)蓄意愿有所回落。消費(fèi)者信心也是一路走強(qiáng)，顯示出消費(fèi)者對(duì)未來經(jīng)濟(jì)走勢(shì)的樂觀預(yù)期。
房地產(chǎn)政策穩(wěn)中微調(diào)，區(qū)別對(duì)待有保有壓
穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策
對(duì)于2010年的中央經(jīng)濟(jì)任務(wù)中提到，要提高宏觀調(diào)控水平，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展。要繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn)。要突出財(cái)政政策實(shí)施重點(diǎn)，加大對(duì)民生領(lǐng)域和社會(huì)事業(yè)支持保障力度。貨幣政策要保持連續(xù)性和穩(wěn)定性，增強(qiáng)針對(duì)性和靈活性。要密切跟蹤國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化，把握好貨幣信貸增長(zhǎng)速度。
2009年全年信貸增長(zhǎng)在9.7萬(wàn)億元左右，市場(chǎng)普遍預(yù)計(jì)2010年信貸增量應(yīng)在7萬(wàn)億到8萬(wàn)億元之間，貨幣供應(yīng)仍較為寬松。2010年通脹預(yù)期仍是影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要因素。
差異化政策抑制投機(jī)性購(gòu)房
明年經(jīng)濟(jì)工作強(qiáng)調(diào)要增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，中央對(duì)房地產(chǎn)的大基調(diào)沒變，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。
國(guó)務(wù)院總理溫家寶9日主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。國(guó)家發(fā)改委主任張平，明年我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。
保障性住房建設(shè)力度加大可能重新推限價(jià)房
2009年中央預(yù)算安排的保障性住房建設(shè)進(jìn)度緩慢，截至8月底僅完成投資394.9億元，完成率為23.6%，2010年國(guó)家將大力推動(dòng)保障性住房建設(shè)，中央2010年住房建設(shè)投資額度從此前的2800億元增加到4000億元。
據(jù)廣州房管局透露，截至2009年11月份，廣州市共解決了15000多戶低收入家庭的住房困難，其中經(jīng)濟(jì)適用住房3105戶；2012年前，總建筑面積408萬(wàn)平方米的保障性住房將全部建成。
2009年10月29日，廣東省建設(shè)廳《關(guān)于調(diào)查了解中央、省直駐穗機(jī)關(guān)和事業(yè)單位干部職工對(duì)廣州市限價(jià)房需求和購(gòu)房意向情況的函》(粵建辦房函[2009]425號(hào))強(qiáng)調(diào)：限價(jià)房政策是我省為抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)、緩解中等收入家庭購(gòu)房壓力的一項(xiàng)"長(zhǎng)期堅(jiān)持，靈活運(yùn)用"的住房政策和調(diào)控措施，對(duì)支持中等收入人群首次置業(yè)和解決住房問題發(fā)揮了重要作用。廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)黃文波亦再次強(qiáng)調(diào)限價(jià)房對(duì)抑制樓價(jià)過快增長(zhǎng)的作用，廣州有可能再次推出限價(jià)房用地。
中央高度警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)政策靈活調(diào)整
隨著全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇日益明朗，未來世界主要經(jīng)濟(jì)體和中國(guó)經(jīng)濟(jì)刺激政策將逐步退出。另一方面，隨著通貨膨脹壓力的加大，信貸政策將逐步收緊。更甚的是，隨著2009年資產(chǎn)價(jià)格的上漲，特別是房地產(chǎn)價(jià)格的過快上漲亦再度引起中央的關(guān)注。因此，預(yù)計(jì)2010年中央對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策面臨調(diào)整的可能，當(dāng)然，政策仍將保持連貫性，將會(huì)以微調(diào)的方式調(diào)控市場(chǎng)。
土地市場(chǎng)供應(yīng)充足城中村改造提速
近期政府公布大宗儲(chǔ)備用地407萬(wàn)平方米
2010年政府土地供應(yīng)仍充足，據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，近期政府在廣州的大宗商住儲(chǔ)備用地量達(dá)407萬(wàn)平方米，主要分布在外圍花都、番禺區(qū)；其中科林路與豐樂路93萬(wàn)平方米用地位于亞運(yùn)主場(chǎng)館旁，在亞運(yùn)期間將會(huì)引起市場(chǎng)高度關(guān)注。
未來3-5年城中村改造將提供大量?jī)?chǔ)備土地
廣州計(jì)劃用10年左右的時(shí)間基本完成138條城中村的整治改造任務(wù)。其中，位于重點(diǎn)功能區(qū)的52條城中村，將以整體拆除重建為主，計(jì)劃用3-5年時(shí)間完成。
天河區(qū)將在總結(jié)獵德村改造成功經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，按照"成熟一個(gè)、改造一個(gè)"的原則，積極穩(wěn)妥地整體推進(jìn)"城中村"改造工作，力爭(zhēng)在亞運(yùn)會(huì)之前完成林和村、新塘村、冼村的整體拆卸，五年內(nèi)全面完成獵德村、冼村、新塘村、林和村、石牌村、石東村、棠東村和棠下村8條城中村的整體改造。
開發(fā)商存量待開發(fā)商住用地2800萬(wàn)平方米
據(jù)合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部不完全統(tǒng)計(jì)，發(fā)展商在廣州十區(qū)現(xiàn)有商住儲(chǔ)備用地量2800萬(wàn)平方米。外圍區(qū)域供應(yīng)量：花都、番禺、蘿崗、南沙供應(yīng)2300多萬(wàn)，合計(jì)超80%；中心城區(qū)供應(yīng)量：白云、天河、海珠、荔灣、越秀、黃埔供應(yīng)不足500萬(wàn),合計(jì)不超過20%；十大板塊供應(yīng)量：南沙、華南板塊合計(jì)用地近1200萬(wàn)平方米。
房企再掀融資潮各路資金關(guān)注房地產(chǎn)
2009年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)強(qiáng)勢(shì)復(fù)蘇，各房企接連掀起融資潮。截至2009年11月6日，全國(guó)66家房企可融資(含已融資)總額達(dá)約4000億元，可融資總額前15名房企合計(jì)可融資總額超過3000億元。資金聚集大型房企，2010年大型房企資金保持充裕。
2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回暖，房企銷售回款猛增。2009年1-11月，萬(wàn)科等企業(yè)銷售金額均已超過07年及08年全年銷售金額，提前完成09年銷售金額目標(biāo)。
保險(xiǎn)資金，2009年10月1日實(shí)施的新《保險(xiǎn)法》明確規(guī)定允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn),截至2009年6月,保險(xiǎn)業(yè)總資產(chǎn)為3.71萬(wàn)億元，按可以投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金量5%-8%估計(jì)，允許進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)投資的保險(xiǎn)資金量至少近2000億。商業(yè)地產(chǎn)將成為最大的受益者。
內(nèi)資，在寬松貨幣政策和外部需求未有改善的背景下，國(guó)企資金和民間實(shí)業(yè)資金持續(xù)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，是近段時(shí)間地價(jià)、房?jī)r(jià)飆升的主因。
外資，在外圍低迷、中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升以及人民幣升值預(yù)期再起的情況下，外資開始重回中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。
住宅供應(yīng)總量收縮供求壓力較大
2010年亞運(yùn)停工要求影響開發(fā)進(jìn)度
為確保亞運(yùn)會(huì)順利進(jìn)行，廣州市政府出臺(tái)《關(guān)于2010年廣州亞運(yùn)會(huì)殘亞會(huì)期間施工工地?fù)P塵和城市噪音控制措施的通告》，規(guī)定2010年10月25日至2010年12月22日，全市建筑工地停工，混凝土(含預(yù)拌砂漿)生產(chǎn)企業(yè)停產(chǎn)。即硬性停工的有59天。
但是文件還規(guī)定：各級(jí)建設(shè)行政主管部門將嚴(yán)格審查施工許可申請(qǐng)，審核工程合理工期和施工組織方案，凡在2010年10月20日前不能完成土石方工程、基坑安全防護(hù)的項(xiàng)目，不予批準(zhǔn)開工建設(shè)。這意味著實(shí)際停工期更長(zhǎng)。因?yàn)橐话阒行蜆潜P高層洋房地下工程的施工工期至少需要連續(xù)的6個(gè)月時(shí)間，即開發(fā)商必須在2010年3月前完成工程報(bào)建，如果不能趕在3月前成功報(bào)建的，這些工程停工時(shí)間將長(zhǎng)達(dá)9個(gè)月。
廣州商品住宅新增供應(yīng)減少主要是中心城區(qū)降幅較大
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年預(yù)計(jì)全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬(wàn)套，其中中心六區(qū)商品住宅新增僅供應(yīng)約2.2萬(wàn)套，比新增供應(yīng)很少的2009年還要少。
2010年新增住宅供應(yīng)減少，主要是中心六區(qū)的供應(yīng)下降幅度較大。中心六區(qū)住宅供應(yīng)近年一直呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)。
受余貨及新貨同時(shí)減少影響，2010年廣州商品住宅可售貨量將大幅減少。預(yù)計(jì)全市十區(qū)可售貨量約7.4萬(wàn)套。其中余貨約2.5萬(wàn)套，新貨約4.9萬(wàn)套，與2009年相比，有較大幅下降。主要原因是2009年銷售非?；鸨?，導(dǎo)致2010年余貨較2009年有大幅減少。2009年余貨約為5.7萬(wàn)套。
新增供應(yīng)以外圍區(qū)域?yàn)橹髯≌袌?chǎng)格局改變
2010年，預(yù)計(jì)供貨量最大的前四個(gè)區(qū)域分別是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)及天河區(qū)。
其中，2010年供應(yīng)量最大的番禺區(qū)，其供應(yīng)量約占全市三成，主要原因是亞運(yùn)村的8000套住宅將于2010年推出市場(chǎng)。
而花都區(qū)主要是部分大盤的供應(yīng)量非常多，包括天馬河公館、保利城、風(fēng)神公社、豪利花園及富力金港城等都有過千套新貨。白云、天河及海珠等區(qū)域在2010年供貨有較大幅減少。與2009年供應(yīng)相比，2010年新增供應(yīng)有向外圍擴(kuò)展的趨勢(shì)。
廣州商品住宅新增供應(yīng)減少主要是中心城區(qū)降幅較大
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2010年預(yù)計(jì)全市十區(qū)新增住宅供應(yīng)約4.9萬(wàn)套，其中中心六區(qū)商品住宅新增僅供應(yīng)約2.2萬(wàn)套，比新增供應(yīng)很少的2009年還要少。
2010年新增住宅供應(yīng)減少，主要是中心六區(qū)的供應(yīng)下降幅度較大。中心六區(qū)住宅供應(yīng)近年一直呈現(xiàn)不斷下降趨勢(shì)。
受余貨及新貨同時(shí)減少影響，2010年廣州商品住宅可售貨量將大幅減少。預(yù)計(jì)全市十區(qū)可售貨量約7.4萬(wàn)套。其中余貨約2.5萬(wàn)套，新貨約4.9萬(wàn)套，與2009年相比，有較大幅下降。主要原因是2009年銷售非常火爆，導(dǎo)致2010年余貨較2009年有大幅減少。2009年余貨約為5.7萬(wàn)套。
新增供應(yīng)以外圍區(qū)域?yàn)橹髯≌袌?chǎng)格局改變
2010年，預(yù)計(jì)供貨量最大的前四個(gè)區(qū)域分別是番禺區(qū)、花都區(qū)、白云區(qū)及天河區(qū)。
其中，2010年供應(yīng)量最大的番禺區(qū)，其供應(yīng)量約占全市三成，主要原因是亞運(yùn)村的8000套住宅將于2010年推出市場(chǎng)。
而花都區(qū)主要是部分大盤的供應(yīng)量非常多，包括天馬河公館、保利城、風(fēng)神公社、豪利花園及富力金港城等都有過千套新貨。白云、天河及海珠等區(qū)域在2010年供貨有較大幅減少。與2009年供應(yīng)相比，2010年新增供應(yīng)有向外圍擴(kuò)展的趨勢(shì)。
2010年限價(jià)房供應(yīng)有限
2006-07年，廣州市共出讓10宗限價(jià)地。08年由于房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，商品住宅價(jià)格下降，導(dǎo)致限價(jià)房的優(yōu)勢(shì)削弱，需求減少，因此政府08-09年停止了限價(jià)地供應(yīng)。
06-07年供應(yīng)的10宗地，其中4個(gè)項(xiàng)目開發(fā)完畢，4個(gè)項(xiàng)目改變了限價(jià)地性質(zhì)，剩下2個(gè)項(xiàng)目，總貨量約1700多套，預(yù)計(jì)2010年首推425套。2010年限價(jià)房供應(yīng)量較2008-2009年有較大幅下降。
需求與價(jià)格預(yù)測(cè)
2010年影響樓市的關(guān)鍵因素分析
2010年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)仍將持續(xù)回升，經(jīng)濟(jì)基本面的改善能支撐樓市的平穩(wěn)發(fā)展，但亦可能導(dǎo)致寬松的政策逐步退出。因此，在繼續(xù)實(shí)行適度寬松貨幣政策的背景下，房地產(chǎn)的政策環(huán)境將保持穩(wěn)定，但預(yù)計(jì)將會(huì)有所收緊。
供應(yīng)方面，受前兩年樓市低迷致使商品住宅開發(fā)規(guī)?？s減以及2010年亞運(yùn)會(huì)的影響，預(yù)計(jì)2010年廣州市商品住宅供應(yīng)將繼續(xù)減少，加上現(xiàn)時(shí)開發(fā)商的資金壓力已得到緩解，近期土地市場(chǎng)頻頻拍出高價(jià)對(duì)樓市亦有強(qiáng)烈的示范作用，因此，開發(fā)商降價(jià)的壓力不大。
需求方面，2010年通脹預(yù)期仍然強(qiáng)烈，購(gòu)房者對(duì)未來房?jī)r(jià)仍然看漲，投資保值需求大。但現(xiàn)時(shí)較高的房?jī)r(jià)對(duì)需求有一定的抑制作用，同時(shí)消費(fèi)者對(duì)政策的敏感度亦會(huì)加大。
總的來說，2010年中國(guó)經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)復(fù)蘇，但復(fù)蘇過程仍存較大的不確定性，因此，適度寬松的政策環(huán)境仍將維持，但政策會(huì)密切跟蹤國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化而調(diào)整，預(yù)計(jì)樓市將進(jìn)入調(diào)理階段。
成交均價(jià)預(yù)計(jì)在10000至12000之間波動(dòng)
廣州樓價(jià)處于明顯的上升趨勢(shì)：從6個(gè)月移動(dòng)平均線看，樓價(jià)呈上升趨勢(shì)。現(xiàn)時(shí)樓價(jià)水平：2009年10-11月全市住宅均價(jià)突破了10000元/平方米，中心六區(qū)超過13000元/平方米。
2010年樓價(jià)預(yù)測(cè)：綜合之前影響樓市的因素，2010年樓價(jià)仍處于上行趨勢(shì)，預(yù)計(jì)全市均價(jià)在10000-12000元/平方米之間運(yùn)行，中心六區(qū)升幅更明顯，在13000-16000元/平方米之間運(yùn)行。
商品住宅成交量將有所回落
2009年廣州商品住宅市場(chǎng)全面回暖，成交創(chuàng)歷史新高：2009年平均月度成交量達(dá)82萬(wàn)平方米。
在政策維穩(wěn)、投資需求旺盛情況下，預(yù)計(jì)廣州2010年的成交量主要受制于供應(yīng)層面，由于供應(yīng)下降，預(yù)計(jì)成交量將有所回落。同時(shí)，高房?jī)r(jià)亦抑制了部分購(gòu)買力，預(yù)計(jì)廣州市2010年成交量不超過700萬(wàn)平方米(平均月度成交量為60萬(wàn)平方米)。
二手樓市以穩(wěn)為主，量減價(jià)略升
2010年廣州二手樓市會(huì)以穩(wěn)為主，與2009年的市場(chǎng)相比有一定的延續(xù)性，活躍度和樓價(jià)運(yùn)行方向不會(huì)發(fā)生大的變化，但考慮到2009年比較特殊的政策、經(jīng)濟(jì)和樓價(jià)等特點(diǎn)，估計(jì)2010年二手市場(chǎng)難以重新復(fù)制那種火爆行情。
在政策方面，2009年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，2010年國(guó)家繼續(xù)堅(jiān)持積極的財(cái)政政策和適當(dāng)寬松的貨幣政策，大的宏觀調(diào)控政策方向保持不變，當(dāng)然，2009年的一些支持政策進(jìn)行了一定的調(diào)整，例如，營(yíng)業(yè)稅征稅的優(yōu)惠政策由原先的購(gòu)房滿2年，調(diào)回到5年，但普通住宅的營(yíng)業(yè)稅課稅基數(shù)是買入和賣出的差額，仍然是支持普通住宅交易的。
供求關(guān)系方面，估計(jì)2010年廣州二手樓的供應(yīng)需求關(guān)系比2009年要松，但考慮到2010年一手樓新增供應(yīng)量有限，特別是新增貨量大多數(shù)都集中在外圍區(qū)域，核心區(qū)域的新增供應(yīng)非常有限，加上2010年亞運(yùn)期間還有停工期，所以主要分布在城區(qū)和近郊的二手樓憑借其價(jià)格、產(chǎn)品類型豐富、地段、配套等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，依然會(huì)保持比較旺盛的需求。二手樓的供求關(guān)系應(yīng)該以比較平衡為主。
在城市建設(shè)方面，2010年廣州舉辦亞運(yùn)會(huì)，為了迎接亞運(yùn)廣州這兩年城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度相當(dāng)大，推動(dòng)地鐵、快速路、軌道交通、各項(xiàng)配套措施、治理環(huán)境、穿衣戴帽工程等建設(shè)，廣州城市建設(shè)進(jìn)一步完善，總體上對(duì)物業(yè)價(jià)值的提升有明顯的作用。
就市場(chǎng)走勢(shì)看，由于2009年年末政策有所調(diào)整，"尾班車"行情又消化掉部分購(gòu)房需求，本身春節(jié)之前又是二手樓市的淡季，以剛性需求為主，2010年前兩個(gè)月交投會(huì)受到影響，但預(yù)計(jì)只是短期內(nèi)影響；也應(yīng)該注意，年末的亞運(yùn)會(huì)可能在一定程度上影響購(gòu)房入市意欲。所以，2010年一頭一尾的市場(chǎng)將有所減量，但總的來看，2010年的市場(chǎng)需求還是比較可觀的，估計(jì)全年二手住宅總體交易量比2009年有所下降。
樓價(jià)方面，目前各種條件決定了2010年廣州二手樓價(jià)基本是穩(wěn)中有升的走勢(shì)，當(dāng)前樓價(jià)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)還會(huì)延續(xù)。
從量?jī)r(jià)特點(diǎn)看，預(yù)計(jì)2010年廣州二手樓價(jià)保持量減價(jià)小升走勢(shì)。
考慮到政策面已經(jīng)開始對(duì)投資行為進(jìn)行抑制，例如2009年12月份在營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策上進(jìn)行了調(diào)整，非普通住宅方面營(yíng)業(yè)稅已恢復(fù)到2009年之前，而且2010年很有可能再次動(dòng)用上浮利率來抑制多套貸款購(gòu)房投資行為，加上二手樓價(jià)經(jīng)過2009年快速上行，已經(jīng)處于高位，要完全消化高樓價(jià)還需要時(shí)間，這幾個(gè)因素加在一起對(duì)于投資預(yù)期和投資行為有抑制作用，估計(jì)2010年二手樓市的投資比重會(huì)下降，特別是短期炒作行為熱情會(huì)大大下降。帶有保值意愿的長(zhǎng)期持有的購(gòu)房需求依然有部分會(huì)考慮入市，因?yàn)楫吘狗康禺a(chǎn)是所有投資中抗通脹的最佳品種，其風(fēng)險(xiǎn)相比較低，長(zhǎng)期收益比較理想。綜合起來看，首次置業(yè)、換房的改善型需求依然是2010年廣州二手樓市的主力購(gòu)房者，保值類、長(zhǎng)期投資以及以出租為主要目的多次置業(yè)和投資者也成為廣州二手樓市的有機(jī)組成部分。同時(shí)，也應(yīng)該密切關(guān)注國(guó)家政策特別是房貸和差別利率政策的變化和實(shí)行情況，以監(jiān)測(cè)新建商品房市場(chǎng)和二手存量房市場(chǎng)在成交和樓價(jià)上的反應(yīng)。
附錄：2010年廣州市各區(qū)商品住宅供應(yīng)預(yù)測(cè)
越秀區(qū)
新推貨量同比減少35%
預(yù)計(jì)2010年越秀區(qū)新增供貨量1600套，同比2009年減少35%左右。2010年越秀區(qū)新貨以小開發(fā)商的單體項(xiàng)目為主。
三分之二新貨集中在原東山
2010年越秀區(qū)新貨集中在原東山，預(yù)計(jì)有1000套左右供貨。原東山將要推出三個(gè)全新盤：建和廣場(chǎng)、翰雅明軒、東湖廣場(chǎng)，合計(jì)可售貨量達(dá)700套左右，同時(shí)東山一品在年初還將繼續(xù)推出三期的新單位。
荔灣區(qū)
預(yù)計(jì)供貨量同比大幅增加60%
2010年荔灣區(qū)新增貨量3500套左右，80%集中在原荔灣。新推貨量同比增長(zhǎng)60%。主要供貨樓盤有逸翠灣、興隆廣場(chǎng)(暫定名)、君湖華庭、宏新華庭、荔港南灣、逸彩庭園等。
原荔灣將推出三個(gè)新項(xiàng)目
預(yù)計(jì)2010年原荔灣將推出三個(gè)新項(xiàng)目，興隆廣場(chǎng)(暫定名)、元邦明月星輝、宏新華庭，主要以中小開發(fā)商的中小項(xiàng)目為主。逸翠灣將在年初推出收官之作A4、A5棟兩棟大戶型樓王單位，預(yù)計(jì)單價(jià)在2.5萬(wàn)或以上。
海珠區(qū)
新增貨量四千五百套，同比減少30%
2010年海珠區(qū)新增供貨量4500套左右，以舊盤新推為主，其中，預(yù)計(jì)同比減少30%左右。新增供應(yīng)集中廣州大道南-南洲路、海珠中心、工業(yè)大道三大板塊。
2010年新增供應(yīng)量主要集中在廣州大道南-南洲路、海珠中心、工業(yè)大道三大板塊。其中廣州大道南-南洲路板塊以舊盤新推為主，總貨量1300多套；海珠中心板塊2010年預(yù)計(jì)翠城花園、東銀廣場(chǎng)都將推出新一期組團(tuán)，新貨量合計(jì)1000套左右。工業(yè)大道明年的供貨主力依然是光大花園，預(yù)計(jì)該項(xiàng)目明年的推貨量將在700-900套。
四個(gè)中小項(xiàng)目面市
2010年海珠區(qū)將有四個(gè)新的小項(xiàng)目面市，分別是位于濱江二線的高雅灣、麗海雅居和廣州大道南的時(shí)代天驕和位于新港東的世紀(jì)星花園，預(yù)計(jì)新盤貨量?jī)H500多套。
東曉南板塊供貨明顯減少
2010年?yáng)|曉南板塊只有頤景華苑、錦繡花園兩個(gè)樓盤有新貨推出，預(yù)計(jì)新貨量不足500套，與2008年和2009年的供貨量相比明顯大幅減少。
天河區(qū)
各板塊新推貨量分布
2010年新推貨量約5300套，預(yù)計(jì)比2009年新增供應(yīng)減少。加上2009年的余貨，預(yù)計(jì)2010年天河區(qū)住宅總供應(yīng)量約8500套。今年的貨量仍然主要集中在珠江新城、天河中心兩大中心地段板塊，但與去年相比這兩個(gè)板塊無(wú)論是供應(yīng)量還是總體占比都明顯下降，特別是珠江新城隨著多年來的高強(qiáng)度開發(fā)，預(yù)計(jì)這種減少態(tài)勢(shì)將持續(xù)。久無(wú)新增供應(yīng)的員村板塊約有600套新增貨量。
總體而言天河區(qū)去年供應(yīng)過分集中在幾個(gè)板塊的狀況將得到改善，板塊貨量供應(yīng)相對(duì)比較平均。
2010年天河區(qū)新增供應(yīng)量大的樓盤有匯景新城、信源花園、江源半島花園、寶翠園、翠屏領(lǐng)東、凱旋新世界、正佳萬(wàn)豪金殿等。同時(shí)有少量別墅、類別墅產(chǎn)品供應(yīng)，如珠江新城珠實(shí)L3項(xiàng)目的疊加別墅以及久未出新貨的帝景山莊。
區(qū)域未來需求預(yù)測(cè)
2010年天河區(qū)不乏擁有優(yōu)質(zhì)景觀資源的高端樓盤推出，如凱旋新世界、珠實(shí)珠江新城項(xiàng)目、江源半島以及帝景山莊等，它們的推出勢(shì)必進(jìn)一步推高區(qū)域價(jià)格。另外除了珠江新城和天河中心外，供應(yīng)比較集中的板塊還有天河公園和東圃，他們多以改善型換房客置業(yè)為主?？梢耘袛嗵旌訁^(qū)明年的成交將有相當(dāng)部分在高端豪宅產(chǎn)品和改善型產(chǎn)品，預(yù)計(jì)2010年天河區(qū)成交均價(jià)將在高位運(yùn)行。
白云區(qū)
各板塊新推貨量分布
預(yù)計(jì)白云區(qū)2010年新推貨量約5600套，比2009年有明顯減少，加上2009年的余貨，2010年白云區(qū)的供應(yīng)量約7000多套，供應(yīng)有較大減少；其中貨量主要集中在城西-金沙洲、同和、南湖板塊。
2010年白云區(qū)供應(yīng)量大的樓盤有天河御品、一品湖山、君華又一城、恒大綠洲、金域藍(lán)灣等，其中金沙洲板塊供應(yīng)最多，保利的金沙洲地王項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底前推出市場(chǎng)。
價(jià)格預(yù)計(jì)繼續(xù)上升，10000元/平方米以上為主。同時(shí)，高端的別墅項(xiàng)目種雞場(chǎng)地塊預(yù)計(jì)亦將推出首期別墅單位，值得期待。
黃埔區(qū)
各板塊新推貨量分布
預(yù)計(jì)黃埔區(qū)2010年新推貨量約850套，相比2009年略有減少，加上2009年的余貨，預(yù)計(jì)2010年黃埔區(qū)住宅總供應(yīng)量約1100套，供貨量不足，供應(yīng)量集中于黃埔中心區(qū)。
2010年黃浦區(qū)新增供應(yīng)主要來自東港花園及黃埔花園兩在售項(xiàng)目，預(yù)計(jì)后續(xù)貨量分別有500套和350套。
番禺區(qū)
2010年番禺區(qū)商品住宅的供應(yīng)量充足，可售貨量達(dá)到17000套，其中新貨所占比例接近八成，余貨比例不到兩成。余貨較少，是由于2009年市場(chǎng)回暖，成交量大幅上升。而新貨方面，供應(yīng)同比大幅上升，主要是受到亞運(yùn)村在2010年有8000套住宅推出市場(chǎng)所致。
預(yù)計(jì)2010年番禺區(qū)商品住宅供應(yīng)有大約65%分布在廣州新城板塊，廣州新城板塊是番禺區(qū)2010年供應(yīng)最大量的板塊。其次，是市橋板塊及華南板塊，供應(yīng)量分別約占全市區(qū)的16%及14%。其它板塊如大崗、大學(xué)城板塊等均有少量零散供應(yīng)。
2010年供應(yīng)量較大的樓盤包括錦繡香江花園、富豪山莊、萬(wàn)科金色城品、東湖洲花園、保利公館2010、亞運(yùn)村及大崗翡翠藍(lán)灣等式。2010年全新推出的項(xiàng)目較少，包括有大學(xué)馨園、鑫隆世家、亞運(yùn)村項(xiàng)目等。
花都區(qū)
預(yù)計(jì)2010年花都區(qū)可售貨量為21094套，其中余貨9737套，新增貨量11357套，與2009年相比差別不大，總體供應(yīng)充足。貨量集中在天馬河板塊，主要是保利城、天馬河公館、風(fēng)神公社帶來較大量的后續(xù)供應(yīng)。新華老城區(qū)推貨量較09年降幅較大，其項(xiàng)目雖多，但貨量都不大?；|的富力金港城后續(xù)供應(yīng)量大，達(dá)1500套，占明年新增供應(yīng)的13%。
產(chǎn)品類型包括有洋房，別墅及公寓。主力以洋房為主，占總貨量的93%，以90-150平方米的中大戶型為主。別墅主要是集中在山前大道板塊。
南沙區(qū)
預(yù)計(jì)2010年南沙區(qū)商品住宅的供應(yīng)仍然吃緊，可售貨量約1700多套。供應(yīng)以新貨為主，約占可售貨量的八成。余貨僅占兩成左右。預(yù)計(jì)推貨量相對(duì)較多的樓盤包括有海力花園、南沙奧園、南沙逸濤城等。全新盤只有南沙灣東苑一個(gè)。2010年南沙區(qū)商品住宅供應(yīng)的產(chǎn)品比較豐富，有洋房及別墅，洋房包括有高層洋房、小高層洋房及情景洋房等，別墅則有獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅及疊加別墅。
蘿崗區(qū)
各板塊新推貨量分布
預(yù)計(jì)蘿崗區(qū)2010年新推貨量約1000套，與2009年相比大幅減少，加上2009年的余貨，預(yù)計(jì)2010年蘿崗區(qū)住宅總供應(yīng)量?jī)H約1300套，市場(chǎng)供應(yīng)不多。其中，新推貨量主要集中在科學(xué)城板塊及永和板塊，而存量主要集中于東區(qū)板塊。
2010年蘿崗區(qū)新增供應(yīng)主要來自新盤，而區(qū)內(nèi)原有項(xiàng)目已基本開發(fā)完畢。預(yù)計(jì)2010年科城山莊有600套洋房供應(yīng)，中頤永和項(xiàng)目則有別墅產(chǎn)品推出。
2010年亞運(yùn)會(huì)將在廣州召開，蘿崗中心區(qū)將有場(chǎng)館舉辦亞運(yùn)部分賽事，同時(shí)隨著各項(xiàng)投入以及高新企業(yè)的逐步進(jìn)入，區(qū)域價(jià)值將持續(xù)釋放，位于蘿崗中心的科學(xué)城板塊樓盤的價(jià)格將得到進(jìn)一步支撐。
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