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　　2009年壓抑已久的剛性需求全面爆發(fā)，引導(dǎo)改善型及投資型需求入市，成就近年佛山房地產(chǎn)成交市場最輝煌的一頁。而在成交量實現(xiàn)"跳級"式上升的背后，成交價格也實現(xiàn)突、急、猛的上升。2010年房地產(chǎn)政策將有所收縮，以遏制由于供求失衡和流動性導(dǎo)致的房價過快。房價繼續(xù)上漲空間有限，市場將在高位調(diào)理。

　　政策收緊，繼續(xù)支持自住型需求

　　拿地首付增至5成，地王產(chǎn)生機(jī)率下降

　　供不應(yīng)求局面加劇，年中將有緩解

　　缺貨導(dǎo)致樓價高位堅挺，成交收縮將抑制繼續(xù)上漲

　　2009年房地產(chǎn)市場環(huán)境回顧

　　2009年市場的大環(huán)境一片向好，提升著供需方對房地產(chǎn)市場的預(yù)期，在一片信心恢復(fù)的帶動下雙方不斷進(jìn)入房地產(chǎn)市場。因此，市場的回暖、甚至補(bǔ)漲均是建立在信心的基礎(chǔ)上的。

　　出口回暖超預(yù)期前三季度GDP全國第九

　　2009年伴隨外圍經(jīng)濟(jì)的回暖及出口降幅逐步收窄的刺激，佛山市整體經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出繼續(xù)向好、平穩(wěn)上行的態(tài)勢。作為廣東的第三大城市、全國十大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的佛山，09年前三季度GDP實現(xiàn)3507.75億元，處中國城市排名的第九位，同比增長12.9%，增幅處十大城市中的第三位，體現(xiàn)出佛山的經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持在快速發(fā)展階段，人民的財富不斷增加，內(nèi)需不斷擴(kuò)大，消費(fèi)不斷增長。

　　經(jīng)歷08年的全球金融風(fēng)暴，制造業(yè)為核心的佛山在進(jìn)出口方面打擊嚴(yán)重，出口貿(mào)易進(jìn)入寒冬期，隨中國政府宏觀調(diào)控高度救市，2009年中國經(jīng)濟(jì)快速回暖，目前佛山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入后金融時代，穩(wěn)定發(fā)展成主調(diào)，2009年的佛山出口回暖程度大大超出預(yù)期，1-8月，全市進(jìn)出口貿(mào)易總額237.5億美元，同比下降18.0%，降幅較一季度和上半年分別收窄7.3和3.4個百分點(diǎn)，低于全省降幅(19.0%)1個百分點(diǎn)，出口貿(mào)易繼續(xù)高唱"佛山制造"。

　　珠三角城市群發(fā)展升級順德擴(kuò)權(quán)為省級特區(qū)

　　2009年佛山經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)穩(wěn)步上升，城市建設(shè)也拉開了新一輪的發(fā)展熱潮。在大范圍上，隨著未來大珠三角城市群落的升級，將發(fā)展成為全球最大規(guī)模、最大影響力、最大經(jīng)濟(jì)勢力的城市群、生活圈及產(chǎn)業(yè)圈。而當(dāng)中以廣佛一體為核心，廣佛新城建設(shè)快速推進(jìn)，珠三角主力發(fā)展路向為"西向整合"，通過廣佛一體，利用佛山聯(lián)系肇慶，形成一條"廣州-佛山-肇慶"的珠三角中西生命線，全面激活粵西板塊。佛山處于珠三角中部和西部兩大地區(qū)的銜接處，是珠三角西岸的重要節(jié)點(diǎn)。

　　廣東省委正式賦予順德區(qū)行使地級市管理權(quán)限，同意順德區(qū)深化行政管理體制改革，實行大部門體制。特區(qū)設(shè)定，標(biāo)志著珠三角雙中心骨架趨勢打開，順德將成為珠三角城市群整合南部發(fā)展的重要支點(diǎn)，將擔(dān)當(dāng)廣佛整合對接中山江門的火車頭。

　　整體投資環(huán)境回暖房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降

　　2009年佛山外資發(fā)展下半年逐漸出現(xiàn)回暖，但目前整體依然未回歸至2007年水平，利用外資方面整體水平尚有待改善，而目前外資主要來源香港，以房地產(chǎn)行業(yè)的體現(xiàn)最為明顯。另外大佛山2009年高達(dá)2800億授信額度也積極落實，城市營造出良好的投資環(huán)境。

　　目前佛山三大產(chǎn)業(yè)的比例情況，二產(chǎn)強(qiáng)大，三產(chǎn)穩(wěn)定上升，房地產(chǎn)、金融服務(wù)及零售業(yè)近年在佛山均取得重大突破。2009年前三季度，佛山第三產(chǎn)業(yè)完成1184.10億元，增長15.6%，占生產(chǎn)總值的33.8%，雖然目前制造業(yè)依舊為佛山經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心支柱，但第三產(chǎn)業(yè)近年的發(fā)展迅猛，未來政府將以"優(yōu)二進(jìn)三"為發(fā)展方向，佛山正從制造業(yè)城市過渡至現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的商貿(mào)型城市。

　　2009年前三季度全市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成235.61億元，同比下降17.3%，為近年首次出現(xiàn)的負(fù)增長，當(dāng)中主要由于08年土地市場低迷，開發(fā)商不敢茂然拍地，導(dǎo)致2009年投資開發(fā)完成額減少，這也將影響2010年的商品房供應(yīng)量減少，供不應(yīng)求的局面加劇。

　　廣佛同城化繼續(xù)推進(jìn)軌道交通急速發(fā)展

　　2009年佛山大力發(fā)展內(nèi)外圍的交通布局，規(guī)劃13條軌道將貫通佛山，向外積極拉動佛山與廣州的城市距離，全面標(biāo)志廣佛同城化，對內(nèi)加大各鎮(zhèn)街間的連接，促進(jìn)五區(qū)的聯(lián)動。軌道交通的出現(xiàn)也正式標(biāo)志佛山成為全國一線城市之列，軌道交通將改變佛山目前的居住格局及商業(yè)格局，指導(dǎo)佛山城市發(fā)展更邁進(jìn)國際化。

　　作為廣佛同城化背景下的佛山，其所引發(fā)的"吸納外來投資"熱潮，無論是亞運(yùn)會前還是亞運(yùn)會中均讓廣州旁邊的佛山再一次集中曝光，亞運(yùn)對佛山造就的直接商機(jī)應(yīng)該僅次于廣州。在亞運(yùn)會中由于佛山并不是承辦城市，所以并沒有轉(zhuǎn)播等直接收益，但卻有著各種間接的收益，如加速城市的建設(shè)步伐，與廣州的連接使城市價值被放大，其新增的工作職位也令佛山的一些服務(wù)業(yè)從業(yè)者或企業(yè)在廣州找到工作機(jī)會，拉動居住需求。而且不用承擔(dān)大量場館的建設(shè)，以及會后熱潮退卻造成的投資衰退期。因此，亞運(yùn)于佛山來說，是再一次可被塑造成為"制造業(yè)明星"的商機(jī)。

　　2009年土地市場回顧

　　從本年土地市場的現(xiàn)象看，眾多的規(guī)劃利好助長佛山的土地市場，開發(fā)商透支城市未來價值的預(yù)期膨脹。而本年的兩宗地王均屬桂城，反映了目前桂城在廣佛同城背景下的城市價值日益突顯。

　　開發(fā)商狂熱搶地，地王頻現(xiàn)

　　2009年市場供應(yīng)有限，積壓的余貨及少量的新增供應(yīng)被快速消化后，各開發(fā)商謀動新一輪的"圈地"運(yùn)動。久違的"地王"又重新進(jìn)入視野，開發(fā)商狂熱的拿地激情尤甚2007年。

　　2009年市場的回暖及銀行信貸的寬松政策都給房地產(chǎn)開發(fā)投資創(chuàng)建了良好的環(huán)境，政府也適度增加優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)，房地產(chǎn)商加快了土地的儲備，土地市場的激戰(zhàn)越發(fā)猛烈，土地價格的不斷飆升，已超越07年的高位水平。"廣佛同城化"的落實也使佛山這個二線城市得到更多外來品牌開發(fā)商的關(guān)注，萬科、中海、保利等品牌開發(fā)商熱衷于土地的爭奪上。

　　從時間軸上看，上半年的土地尚不算火熱，一方面政府出讓的優(yōu)質(zhì)土地較少，難以吸引開發(fā)商的關(guān)注，另一方面開發(fā)商忙于消化去年積壓的余貨，無暇顧及土地市場的爭奪。而后來隨著市場的持續(xù)活躍，開發(fā)商資金回籠迅速，政府出臺的鼓勵措施促使開發(fā)商開始積極增加土地儲備。

　　4月份開始政府出讓了不少優(yōu)質(zhì)土地，市場開始出現(xiàn)溢價成交的情況，萬科地產(chǎn)以溢價48%競得桂城尖東的地塊，打響了佛山新一輪的"圈地潮"。隨后禪城、南海、順德三區(qū)土地受到眾多開發(fā)商的關(guān)注，拍賣會上久未出現(xiàn)的搶地現(xiàn)象重現(xiàn)，7月份佛山土地成交182萬m2，達(dá)至本年頂峰。政府出讓土地的頻率有所降緩，轉(zhuǎn)以少量、大宗、優(yōu)質(zhì)的土地出讓，成交頻現(xiàn)較高溢價率。

　　2009年佛山共成交土地1078萬m2，其中商住用地成交616萬m2，占比57%，而工業(yè)土地成交323萬m2，占比30%，主要分布在順德區(qū)及三水區(qū)。三水區(qū)出讓面積為五區(qū)之首，其中奧特萊斯名牌折扣店競得的一宗地塊已達(dá)127萬m2，而禪城區(qū)成交的土地面積位列五區(qū)首位，舊改用地占比52%，隨著城市發(fā)展，過去陳舊物業(yè)將面臨更新改造的階段，禪城區(qū)正不斷加大舊改的步伐。

　　2009年萬科、中海、保利、雅居樂、碧桂園品牌開發(fā)商以爭奪中心區(qū)優(yōu)質(zhì)土地為主，五大開發(fā)商在佛山競得的商住地塊已達(dá)227萬m2，占整體的37%，而奪得的住宅用地總金額達(dá)143.8億元，占比37%。其中保利加速在佛山的土地爭奪步伐，其競得的土地總量超過86.7萬m2，競地總金額達(dá)62.39億元，土地面積及金額均占整體的13%，其中布局東平新城的兩宗地塊已達(dá)48萬m2。未來市場將呈品牌化、大盤化。

　　總價地王：2009年10月28日中海地產(chǎn)以38.2億元拿下桂城千燈湖地塊，成交的樓面地價為6495元／m2。該宗地總面積154780.2m2，容積率≤3.8。

　　單價地王：2009年12月8日，南海桂城南海廣場對面的地塊被佛山嘉地貿(mào)易公司以10.54億元拍下，折合樓面地價7951元/m2，刷新了佛山樓面地價紀(jì)錄。

　　2009年房地產(chǎn)市場回顧

　　2009年壓抑已久的剛性需求全面爆發(fā)，引導(dǎo)改善型及投資型需求入市，成就近年佛山房地產(chǎn)成交市場最輝煌的一頁。而在成交量實現(xiàn)"跳級"式上升的背后，成交價格也實現(xiàn)突、急、猛的上升。

　　量價均創(chuàng)歷史新高佛山樓市輝煌一年

　　經(jīng)歷2008年的市場低迷后，2009年配合利好政策的刺激，市場迅速復(fù)蘇，受抑壓的需求爆發(fā)，2009年1-11月，佛山住宅成交達(dá)884.64萬m2，為歷史新高值，環(huán)比去年同期增幅達(dá)99.3%；而在樓市熱銷的支撐下，價格走勢也穩(wěn)步上升，前11個月成交均價達(dá)5801元/m2，比去年同期均價增長6%，為歷史最高水平。

　　2009年上半年佛山住宅供應(yīng)不足，而成交勢頭強(qiáng)勁，供不應(yīng)求的局面促使價格持續(xù)攀升，8月份達(dá)至6576元/m2的頂峰后稍回落，在價格高企的影響下，下半年成交量也呈現(xiàn)階梯式下滑，在10月黃金周檔期中，市場推貨量增多，成交量也再次躍升，反映在11月份的成交量達(dá)97.53萬m2，處全年第三位的高點(diǎn)。

　　在佛山各區(qū)成交市場中，南海區(qū)以343萬m2的成交面積排在五區(qū)之首，其受廣佛同城的利好帶動，里水、黃歧、桂城等與廣州接壤的鎮(zhèn)街吸引大量廣佛兩地的投資客戶，成交量被放大。而順德區(qū)由于強(qiáng)鎮(zhèn)擴(kuò)權(quán)的刺激，下半年成交量及價格出現(xiàn)較大的拉升，本年成交均價突破5000元/m2。

　　重點(diǎn)城區(qū)表現(xiàn)

　　南海區(qū)--同城效應(yīng)帶動，成交達(dá)高峰

　　南海區(qū)成交與大市相近，在受廣佛同城化的利好帶動下，2009年1-11月交放量上升，比2008年同期增長近78%，更超越了2007年全年總成交面積，達(dá)343.5萬m2；而價格在經(jīng)歷了2006-2007年的快速上升后，2008-2009年價格以5%-6%的增幅穩(wěn)步上升，2009年1-11月成交價格達(dá)6351元/m2，到達(dá)歷年的最高位。

　　南海區(qū)2009年全年呈供不應(yīng)求之勢，當(dāng)中除了9月份因市場在進(jìn)入快速上升軌道后，各開發(fā)商扎堆出貨，出現(xiàn)供應(yīng)放量；而本年不少開發(fā)商均有意避開傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)，提前或延后錯峰出貨，因此使得成交集中于3-4月與11月。而價格在6月份市場去庫存化完成時開始進(jìn)入快速上升通道，至11月成交均價達(dá)年內(nèi)高值的7560元/m2。

　　順德區(qū)--成交穩(wěn)步上升，價格突破潛力大

　　順德區(qū)09年前11個月成交量達(dá)277.67萬m2，比08年同期上升近64%，且基本達(dá)至07年全年的成交量；而價格方面則繼續(xù)保持平穩(wěn)上升之勢，比08年上升逾14%，為歷年最高位5028元/m2。

　　順德區(qū)09年走勢與大市相近，全年前11個月呈現(xiàn)供不應(yīng)求局面，而成交重點(diǎn)依然集中在傳統(tǒng)銷售節(jié)點(diǎn)之前或之后，從5月開始，隨著市場不斷走熱而供應(yīng)快速增加，在9月份達(dá)至最高峰的42萬m2；價格在4月份便開始進(jìn)入上升通道，整體呈穩(wěn)步上升之勢，在9月份到達(dá)全年至今最高點(diǎn)5876元/m2。在下半年順德擴(kuò)權(quán)的利好下，城市價值得到提升，區(qū)域價格上升潛力大，未來價格將有新的突破。

　　禪桂中心區(qū)--首置及改善型需求旺盛中心區(qū)價格奔向8字頭

　　中心區(qū)價格回歸07年水平，而成交量突破近年新高。從本年行情看，3月份是禪桂中心區(qū)首次的集中爆發(fā)期，特別是中小戶型體現(xiàn)出供需兩旺，成交呈爆發(fā)式增長并延續(xù)到7月。成交套數(shù)中，上半年桂城區(qū)成交最為突出，但下半年貨量緊缺，成交量持續(xù)在低位徘徊，桂城的貨量緊缺成為在售項目提價的動力，價格逐漸與禪城區(qū)拉近。禪城區(qū)下半年在售貨量較多，亞藝板塊及東平板塊的價格突破萬元關(guān)口，并帶動區(qū)域價格上升。

　　從2009年供應(yīng)層面看，中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)放量且得到有效的消化。改善性需求也活躍市場，130-180m2的改善型產(chǎn)品成交位列最高位。另外伴隨下半年投資客戶的涌現(xiàn)，200-250m2具備景觀資源的大面積單位成交也得到釋放。

　　從價格的拉動來看，公寓及具備景觀資源的大面積單位價格逐級躍升，反映在投資型客戶對稀缺產(chǎn)品的追漲心理強(qiáng)烈；而70-130m2的居住型產(chǎn)品的價格處于較低位，顯示出剛性需求客戶對價格的敏感度高，高價將排擠剛需退市。

　　從總價段成交情況分析，50-70萬元區(qū)間的住宅成交量占總體的24%，而100-130萬的中大戶型產(chǎn)品占比18%，反映出首置及改善型群體需求旺盛。

　　從本年成交單價分析，7000-7999元/m2的價格是中心區(qū)的主流價格區(qū)間，占總成交套數(shù)的24%份額。而由于08年下半年多次降價的原因，使本年初低價產(chǎn)品成交量占相當(dāng)大的份額，其中6000-6999元/m2單位成交套數(shù)占比22%，5000-5999元/m2單位占比14%。未來隨著中心區(qū)價格的不斷攀升及高位確立，價格主流將向"8"字頭上移。

　　2010年房地產(chǎn)市場預(yù)測

　　2010年房地產(chǎn)政策將有所收縮，以遏制由于供求失衡和流動性導(dǎo)致的房價過快上漲。雖然供應(yīng)在年中之前難有充分補(bǔ)給，但現(xiàn)有購買力也難支撐更大上漲空間，市場上升幅度將趨于平緩。

　　政策收緊繼續(xù)支持自住型需求

　　由于房價高漲，中央為了遏制房價過快上漲而緊急出臺了多重措施。監(jiān)管層釋放的樓市調(diào)整信號，銀行也適時地配合，收緊二套房貸款、首期款成數(shù)提高等措施已在部分銀行悄然施行，在政策的影響下消費(fèi)者對市場的預(yù)期也開始出現(xiàn)分化。

　　盡管目前并未出臺進(jìn)一步的打壓措施，但卻預(yù)示著房地產(chǎn)政策將從寬松型政策向適度收緊的政策轉(zhuǎn)變，未來的房地產(chǎn)政策將繼續(xù)支持普通購房者的自住型需求，同時對投機(jī)性購房進(jìn)行打壓。

　　當(dāng)然宏觀政策主基調(diào)仍然沒有變，以保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性為重點(diǎn)，適度寬松的信貸政策為主，中央新政主要基于產(chǎn)業(yè)風(fēng)險防范的目的，是對2010年市場可能出現(xiàn)的嚴(yán)重供求失衡和單邊發(fā)展趨勢而作的一次校正。

　　拿地首付增至5成地王產(chǎn)生機(jī)率下降

　　2009年底中央最新出臺了2010年拿地首付將增至50%，這將提高開發(fā)商取地的準(zhǔn)入門檻，導(dǎo)致部分成長型的、或是投機(jī)性質(zhì)的中小型開發(fā)企業(yè)走入無地可拿的困境，就算可以拿地也無法多項目同時開發(fā)。另外會導(dǎo)致項目開發(fā)的前期需要更多的資金沉淀，從開發(fā)商投資的角度看，財務(wù)成本會大幅上升，因此理論上可能會加快大型房企的開發(fā)節(jié)奏，迫使他們的單個項目的盈利下降，畢竟如果囤貨所得到的溢價如果不能遠(yuǎn)大于其等待的時間成本，囤貨升價對于成熟的開發(fā)企業(yè)就沒有意義。

　　資金周轉(zhuǎn)的問題將打壓開發(fā)商搶奪地王的積極性，另外政府加快土地的出讓步伐，首當(dāng)其沖的是舊改項目的出讓，當(dāng)中夾雜眾多的拆遷等問題，對開發(fā)商的資質(zhì)要求更高，競爭減少也意味著"地王"產(chǎn)品的機(jī)率下降。

　　供不應(yīng)求局面加劇年中將有緩解

　　2009年中心區(qū)中大型土地密集供應(yīng)，將使未來供應(yīng)放量，配合未來大量舊改用地及新區(qū)發(fā)展用地的涌現(xiàn)，未來住宅的供應(yīng)將進(jìn)入井噴期。但由于施工進(jìn)度難以跟上，在2010年卻會出現(xiàn)階段性的缺貨現(xiàn)象，且供不應(yīng)求局面將是近年最嚴(yán)重的，特別是上半年，市場渴市是近年最嚴(yán)重的，而這種態(tài)勢在2010年下半年才開始向供需平衡過渡。

　　由于2009年全年購買力的極大釋放，2010年相比2009年成交量將呈現(xiàn)下降趨勢，購房者對房地產(chǎn)保值增值及通貨膨脹預(yù)期恐慌的心理變化，且政策面的利空消息不斷充斥，使客戶入市的信心受挫，率先抽離的是投資型需求，而剛性需求則在觀望中逐漸少量釋放。

　　缺貨導(dǎo)致樓價高位堅挺成交收縮將抑制繼續(xù)上漲

　　經(jīng)歷2009年的瘋狂上漲，目前價格已超越07年的高位水平，2010年房地產(chǎn)價格缺少空間和動能繼續(xù)不斷上行。而上半年缺貨的現(xiàn)象將導(dǎo)致樓價繼續(xù)處于高位，即使在成交量得不到保證時，價格仍會堅挺。在下半年供應(yīng)增量及開發(fā)商回款壓力的影響下，價格可望得到調(diào)整，而政策面的傾向也將決定著價格的走向。經(jīng)歷前三季度的供應(yīng)放量后，進(jìn)入第四季度供應(yīng)呈縮量的態(tài)勢。市場可售貨量已基本消化完畢，2009年佛山房地產(chǎn)市場交出了最輝煌的一頁。眾多項目進(jìn)入清盤階段，可售貨量斷檔使成交量下滑，同時也使價格缺乏上漲的動力。2010年房地產(chǎn)市場將在高位調(diào)理中發(fā)展。