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　　2008年東莞成交的土地類型結構與往年不同，工業(yè)用地成交總面積為281.5萬平方米，比商住地的155.7萬平方米大幅超出81%，首次占領主導地位，這與當年的樓市持續(xù)低迷和東莞實施產業(yè)轉型有密切的關系。

　　2009年商住用地的成交量重新占主導地位，為183.6萬平方米，占總體的38%,比工業(yè)用地的179.2萬平方米略超2.5%。

　　2009年工業(yè)用地的成交面積占比依然較重，占整體的37%，排名第二；其次是科研設計用地，占14%。09年成交的工業(yè)用地依然集中在松山湖區(qū)，08年至今，松山湖區(qū)幾乎每月都有大量的工業(yè)用地和科研設計用地成交，預計未來幾年內將會有越來越多的高新產業(yè)和研發(fā)機構進駐松山湖，松山湖的樓市發(fā)展?jié)摿薮蟆?/p>

　　東莞土地市場表現(xiàn)平淡

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞全市商住地共供應52宗，供應面積為209.9萬平方米，同比08年的206萬平方米微漲2%；2008年的商住用地成交面積是2003年至今最低的，僅有155.7萬平方米，而09年全市商住地共成交47宗，成交面積為183.6萬平方米，同比上升18%。

　　2009年全市商住地的總成交金額為62.2億元，與08年基本持平，折合各地塊容積率算得平均樓面地價為1636元/平方米，同比08年的1647元/平方米略降1%，價格較為平穩(wěn)。

　　城區(qū)商住地成交較少主要集中于鎮(zhèn)區(qū)

　　2009年東莞商住地成交面積排名前十名區(qū)域中，城區(qū)僅南城區(qū)位列第九，主要以鎮(zhèn)區(qū)為主。前五名分別是大朗、黃江、中堂、鳳崗和石碣鎮(zhèn)。最高的大朗鎮(zhèn)成交面積為27.9萬平方米，主要是碧桂園拿下的大朗鎮(zhèn)大井頭地塊面積高達23.7萬平方米，樓面地價為1690元/平方米。

　　商住地成交樓面地價最高的區(qū)域是莞城區(qū)，為4847元/平方米；莞城09年只成交了一宗商住地，位于莞城體育路，被深圳龍光地產以高價拿下，成為09年樓面地價最高的商住地塊。樓面地價排名二三的長安和大嶺山鎮(zhèn)，皆只有1宗地塊成交，而且這兩宗地塊的成交價皆包含了地上已有的建筑物，因此實際地價會更低些。

　　城區(qū)商住地幾乎全落入深系發(fā)展商囊中

　　2009年深系開發(fā)商在東莞拿地踴躍，對于地價的承受能力明顯高于本土開發(fā)商,因此09年東莞城區(qū)商住地塊幾乎全落入深系發(fā)展商手中。09年東莞樓市相比08年明顯好轉，沉寂了一年的外地開發(fā)商在東莞土地市場又重新活躍起來。

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，09年東莞城區(qū)商住地共成交8宗，其中有7宗皆被深圳開發(fā)商奪得。深系發(fā)展商09年在東莞城區(qū)拿地總面積為18.6萬平方米，拿地總金額為14.9億元，分別占城區(qū)整體成交量的95%和97%。

　　2009年東莞本土開發(fā)商在城區(qū)只拍得一宗商住地，而且成交面積較小，僅有9174平方米。

　　2009年商品住宅市場回顧

　　2009年房地產市場預期180急轉彎，住宅存貨在短短的兩三個月迅速得到較大程度消化，尤其剛性產品如二房和小三房更是搶銷而空。東莞房價一路高歌，持續(xù)長達7個月的上漲，惜售增多，房價居高難下。2009年是東莞樓市全面激活的一年，首次置業(yè)異軍突起，改善置業(yè)隨之跟進，投資購房亦重新崛起。

　　消化存貨供應萎縮量價齊升直逼2007年

　　基于2008年做出的2009年偏低市場預期導致2009年新增供應大幅減少，同比大幅減少26%。過去三年東莞住宅供應往低走。在以"七折利率"為代表的寬松房產政策下，2009年銷售迅猛回暖，同比大幅增加59.5%，直逼2007年銷售高峰。近三年東莞房價平穩(wěn)小幅上漲，每年增幅約200-400元/平方米、約4%-7%，2009年同比2008年小幅上漲6.8%。2009年以消化存貨為主，出現(xiàn)"供不應求"，銷售面積超出新增面積達144萬平方米；2009年簽約金額超出2007年近10億元。供應量的持續(xù)下滑將有助于樓市全面回暖，當供不應求時，勢必帶來房價上漲。2009年供應偏緊，局部產品局部區(qū)域已經出現(xiàn)"供不應求"現(xiàn)象，房價上行受到支撐力。

　　2008年東莞住宅需求受到一定壓抑，成交量維持較低的水平，而2009年在政策刺激下，積壓一年的需求得以釋放，2009年保持較高的成交量。2007-2009年東莞住宅年平均消化量約500萬平方米，2009年銷售遠高于平均水平。

　　從資金回籠來看，今年開發(fā)商資金回籠較快，資金較充裕。2009年全市住宅簽約金額達348.5億元，超過樓市最瘋狂的2007年。開發(fā)商相對寬松的資金環(huán)境將大大削減降價意愿，增強拿地意愿，供應偏緊將導致產品惜售，2009年東莞房價上行受到支撐力。

　　東莞樓市供求平衡供求比仍處下行軌道

　　2008年第四季度金融危機加速向世界蔓延，為減少金融危機對中國影響，以"4萬億"為代表的經濟刺激計劃應勢而生，中國樓市包括東莞迎來回暖契機，住宅供求比駛入下行軌道。

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2007年-2009年，東莞累計新增一手住宅面積約1699萬平方米，累計銷售面積約1542萬平方米，累計供求比僅約1.10：1，東莞住宅供求已基本趨于平衡，從月度趨勢來看，供求比仍處下行軌道，樓市壓力較小，

　　"9.27"后即2007年10月后，東莞住宅供求比整體呈加大趨勢，從0.95：1增加至最高1.35：1，供求矛盾突出，并于一年后的2008年10月達至頂峰；2008年10月后，在政策的刺激下，供求比持續(xù)13個月回落，并于2009年11月達至2007年12月以來24個月最低，供求比僅約1.11：1，供求關系維持在2007年11-12月較寬松的水平。從整體來看，2009年樓市供求比處于下降軌道，供求關系趨于平衡。

　　房價觸底回升一度出現(xiàn)"七連陽"

　　除2009年2月下降外，2008年10月后東莞房價基本處于上漲軌道，經歷長達12個月持續(xù)小幅上漲至2009年10月，漲幅基本維持在4%-8%上下。2009年3月始東莞房價踏入穩(wěn)定加快上漲軌道，連續(xù)7月一直上漲至10月。"金九銀十"過后，東莞樓市進入傳統(tǒng)淡季，供應量大幅減少，成交量正?；芈?。11月市場政策收緊預期較高，并且已經出臺相關房產緊縮政策，雖在東莞未全面落地，但已不可避免形成市場觀望，成交受到一定阻礙。10-11月東莞新增供應減少，尤其高端非普通住宅供應較少，與此相對應的中低價位普通住宅供應及成交比重增加，最終導致10-11月簽約價格整體下滑。

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年1-5月，東莞樓市經歷供求價"四連陽"；2009年6-9月，市場供應偏緊，市場呈現(xiàn)持續(xù)四月"成交走低，價格走高"現(xiàn)象，10-11月則呈現(xiàn)小幅"量價齊跌"現(xiàn)象。從全年來看，房價在2-9月經歷史上罕見房價"七連陽"后，10月后房價逐漸平穩(wěn)，房價持續(xù)上漲勢頭趨緩。預計12月東莞樓市供求將維持在11月份上下水平。

　　東莞房價在2009年2月創(chuàng)07年7月以來新低后從此踏上上漲軌道，漲勢一直保持到9月，創(chuàng)下東莞房價史上之最"七連陽"。9月全市住宅均價6995元/平方米，達2007年以來最高。

　　萬科虹溪諾雅全市銷售第一樓市向優(yōu)勢資源集中

　　從個盤來看，全市商品房銷售金額前4名均被萬科，中信和光大包攬。其中萬科虹溪諾雅以10.4億元全市排名第一，中信森林湖以9.8億元排名第二，第三和第四分別為萬科橖樾和光大天驕峰景。

　　2009年全市在售樓盤約有280個，其中萬科虹溪諾雅以10.7億元銷售額穩(wěn)居全市銷售榜首，2009年全市商品房銷售金額前10名項目簽約總金額約78億元，占全市銷售總額的20。東莞個盤分化較明顯，且主要為中高端以上項目。從個盤TOP10來看，萬科光大兩大巨頭占5席，其中萬科兩大項目位列前二。

　　城鎮(zhèn)銷售格局四六分城區(qū)樓市發(fā)展在提速

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)住宅成交比重基本維持在30-50%之間，鎮(zhèn)區(qū)則基本維持在50-70%之間，整體來看城鎮(zhèn)區(qū)銷售格局呈"四六分"。2007-2009年三年城區(qū)銷售比重分別為36.4%、42.6%和38.6%，基本穩(wěn)定在四成左右。2009年城區(qū)銷售比重下滑主要為城區(qū)新增供應比重減少所致，2007-2009年三年城區(qū)供應比重分別為34.3%、38.4%和34.5%。近三年城區(qū)銷售比重均高于供應比重，說明城區(qū)樓市銷售在提速，城區(qū)房地產發(fā)展勢頭將大于鎮(zhèn)區(qū)，城區(qū)向心力將逐步增強。

　　第四季度房價創(chuàng)新高全年走勢與07年相仿

　　經歷07年前兩季度供不應求后，直至08年第四季度市場持續(xù)6個季度供過于求，09年一季度始市場重新進入供不應求狀態(tài)，持續(xù)時間長達四個季度。即08年全年整體處于"供過于求"，09年全年則"供不應求"。

　　從各季度來看，08-09年東莞住宅成交量整體處于上升趨勢，而供應量則處于下降趨勢，08年房價處于下降軌道。09年和07年房價走勢較為相似，表現(xiàn)在：一、二季度房價平穩(wěn)上漲，三季度房價跳躍式上漲，四季度穩(wěn)中有升，創(chuàng)歷史新高，市場風險在增加。

　　南城、東城、寮步位列前三甲寮步即將融入大城區(qū)

　　南城、東城、寮步09年住宅銷售套數(shù)位列全市前三甲，分別為：8774套、6776套和3124套。其中僅南城和東城占全市份額達30%，東莞樓市區(qū)域分化較明顯。寮步作為未來新城區(qū)，房地產預期在逐漸增高，具有較大的發(fā)展?jié)摿?，近幾年走勢較平穩(wěn)。

　　從2009年同比08年增幅來看，石龍、長安、鳳崗和厚街四大鎮(zhèn)區(qū)增幅較明顯，增幅均在一倍以上。萬江區(qū)近兩年樓市供應較多，銷售全市排名較靠前，位列第四名；莞城區(qū)樓市供應較少，銷售全市排名僅第15名。

　　近兩年寮步鎮(zhèn)房地產發(fā)展較迅速，與其納入"四位一體"有密切關系，寮步將成為未來的新天河。近兩年，市政府有意識地將大型市政配套定在寮步，比如東莞市籃球中心等，潛移默化將寮步融城，可以預見寮步最快融入大城區(qū)。

　　普通住宅供應短缺大戶型產品銷售壓力大

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年東莞新增住宅約34604套，銷售約51568套(不含07年以前存貨)，其中90平方米以下供求比重僅占35%左右。90平方米以下戶型銷售率為149%，明顯高出90平方米以上戶型銷售率122%約27個百分點。2009年供求結構明顯失衡，中小戶型供應較少與以剛性需求為主導的矛盾也最終導致了普通住宅價格上漲明顯。

　　按戶型從小到大排列，銷售率呈減小趨勢，60平方米以下銷售率最高，其次為81-90和131-150平方米戶型，一定程度說明2009年小戶投資、首次置業(yè)及改善需求較突出。

　　樓市庫存持續(xù)減少僅夠消化9個月

　　從2008年9月以來的庫存情況來看，東莞住宅庫存總體呈減少趨勢，從最高峰時期2008年底600萬平方米減少至2009年底的434萬平方米。合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至2009年12月31日全市一手住宅庫存面積約434萬平方米，按照2009年月均47萬平方米消化速度，消化庫存僅需9個月，樓市供求壓力相對較小。

　　洋房庫存量減少最明顯別墅庫存量較平穩(wěn)

　　各類型庫存情況來看，洋房庫存量減少最明顯，從最高峰時期的478萬減少至330萬平方米，相對來說別墅和公寓庫存變化較小，別墅庫存面積維持在58萬平方米上下水平。當前城區(qū)別墅庫存主要集中于森林湖、清華居和江南第一城，而森林湖別墅預計在2010年上半年將消化完畢，屆時城區(qū)銷售主要以中端類別墅為主，而2010年底中信御園將彌補城區(qū)高端別墅空白，屆時將成為城區(qū)唯一高端純獨棟別墅大盤。

　　2010年房地產市場預測

　　2009年東莞樓市回暖明顯，但還是處于理性發(fā)展階段，基于國家在2010年對于房市的調控，預計2010年東莞樓市發(fā)展較為平穩(wěn)，難以大起大落，與之相輔的土地市場交易氣氛也會較為平和。

　　新政對地市影響不大"三舊"改造地塊將繼續(xù)推出

　　2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進一步加強土地出讓收支管理的通知》，明確開發(fā)商以后拿地時，"分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%"。

　　但在2008、2009年的東莞土地交易市場，大部分宗地的土地出讓價款都是要求在1～3個月內一次性付清，只有極個別的地塊可以延期分期付款。因此"土地首付不得低于50%"的新政對于2010年的東莞土地市場影響不大。

　　東莞市"三舊"改造的近期目標，是計劃在明年要啟動3萬畝的改造，優(yōu)先對城市中心區(qū)、軌道站點及周邊等地區(qū)進行更新改造，提高土地利用效率。

　　在市區(qū)，已明確的改造區(qū)域為東城的火煉樹村、南城的勝和-亨美片區(qū)。火煉樹村改造已經在11月18日啟動，勝和片區(qū)仍在規(guī)劃修編當中。市城建規(guī)劃局透露，作為東城中心地帶，東城世博廣場北側地塊也在進行"三舊"改造試點。

　　政府允許房地產進入"三舊"改造區(qū)域，"但不包括別墅類房地產開發(fā)項目和低密度、大戶型住宅項目，即住宅小區(qū)建筑容積率低于1.0，單套住房建筑面積超過144平方米的住址項目"的有關規(guī)定已有明確。也就是說，成片改造的房地產開發(fā)容積率可以高于1.0，但必須是中小戶型的普通住宅。這跟中央有關房地產的政策要求是一致的。

　　2008、2009年四大城區(qū)商住地的成交量都比較少，但從2007年至今，四大城區(qū)招拍掛成交尚未開發(fā)的商住地存量總面積約為64.4萬平方米，折合容積率算得總建筑面積約為130.5萬平方米，加上早期非招拍掛形式取得的住宅用地，以及已經動工但未上市銷售的項目，東莞城區(qū)未來2年內的新增住宅供應貨量仍將充足。

　　2009年東莞樓市回暖明顯，發(fā)展商的項目開發(fā)進程有所加快，例如2007年的萬科水濂村地王已經初步動工但還未報建；2009年城區(qū)成交的8宗商住地塊中有6宗目前已經報建，分別為莞城體育路的君御旗峰豪園、南城東駿路西側的香城名門花園、萬江牌樓基村的尚書華府，萬江濱江公館B區(qū)。

　　截至2010年1月4日，從市國土資源局已經發(fā)布的土地出讓信息統(tǒng)計所得，將會在2010年1-2月份上市交易的土地總量為115.2萬平方米，其中商住地交易面積為62.7萬平方米，為2009年全市商住地183.6萬平方米成交量的34%,同比增加273%。

　　2008和2009年城區(qū)商住地的供應量都比較小，預計政府在2010年也會嚴格控制好城區(qū)商住地的放量。物以稀為貴，2010年城區(qū)商住地將會繼續(xù)受到熱捧。

　　2009年外地開發(fā)商在莞拿地活躍，除了早年進駐東莞的萬科金地大型開發(fā)商積極參與拍地，2009年地產巨鱷碧桂園的加入，預測保利和新鴻基等大型開發(fā)商也將會逐鹿東莞市場，東莞未來商住地價將會得到更大的支撐。

　　整體供應充足"中央商務--南城總部"片區(qū)或成樓市熱點

　　2009年新開工可作為2010年預測判斷數(shù)據(jù)。根據(jù)《東莞建設網(wǎng)》統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，09年新開工商品住宅面積約427萬平方米，同比2008年基本持平，比2007年下降了38%。從圖中看出，2009年從第三季度開始，新開工商品住宅面積逐漸增加，開發(fā)商的建設步伐明顯加快。

　　2010年全市住宅新增供應面積約520萬平方米，可售面積將達950萬平方米，整體供應充足。據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計，2008年商品房新開工建筑面積約為419萬平方米，截止2009年底新開工面積中已預售面積約為235萬平方米，上市率達56%，未售184萬平方米將于2010年上市。

　　2009年商品房新開工建筑面積約為421萬平方米，截止2009年底新開工面積中已預售面積約為64萬平方米，上市率達15%；未售面積約357萬平方米，預計在2010年將加快上市步伐。預計2009年新開工中將有357×（56%+5%)=218萬平方米于2010年上市。

　　以2008年和2009年商品房新開工面積為參考，預計2010年商品房新開工面積約為520萬平方米，按前兩年上市率來計算，預計2010年新開工住宅中將有520×15%=78萬平方米。從監(jiān)測情況來看，有部分預售產品在商品房新開工里沒有體現(xiàn)出來，預計此部分面積約40萬平方米。綜合以上算得2010年全市住宅供應面積為：184+218+78+40=520萬平方米。加上2009年底約430萬平方米存貨，2010年全市住宅可售貨量預計約950萬平方米，市場整體供應量仍然較充足。

　　"中央商務--南城總部"片區(qū)或成2010年樓市熱點，萬科·金域華府、中天力通·城市風景處于中央商務區(qū)，是整個片區(qū)中受軌道輻射影響最為明顯的樓盤。中信·凱旋國際、天越·金域中央、深建設·百悅尚城處于南城總部基地，其中，尤以凱旋國際位置最為優(yōu)越，處于核心位置。據(jù)統(tǒng)計，上海、廣州、北京等城市成熟的地鐵上蓋物業(yè)價格平均高于同片區(qū)、同等素質物業(yè)30%以上，"中央商務--南城總部"片區(qū)物業(yè)價值升值指日可待。

　　房價處于上升軌道漲幅將明顯收窄

　　從2008年12月底來看，30天均線仍在90天均線之上，90天均線仍在180天均線之上，短期內房價仍然處于上升軌道。從目前供求形勢來看，短期內東莞住宅仍將"供應偏緊"，房價受到支撐；2007年拍賣高價地塊將大部分在2010年上市，房價亦受到支撐。三條均線近期在明顯靠攏，且90天均線走勢出現(xiàn)穩(wěn)中微調勢頭，說明房價漲幅將明顯收窄。