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　　2009年深圳樓市經(jīng)歷回暖、小陽春到火爆各個階段，成交及價格的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出年初市場的預(yù)期，在一系列政策優(yōu)惠的推動下，成交量及房價均超2007年，后者更創(chuàng)出歷史新高。

　　關(guān)鍵詞：居住用地，供應(yīng)明顯減少

　　年初政府公布的《深圳市近期建設(shè)規(guī)劃2009年度實施計劃》中確定年內(nèi)新供應(yīng)居住用地普通商品住房用地70萬平方米，加上歷年結(jié)轉(zhuǎn)的可供出讓的普通商品住房用地118萬平方米，計劃內(nèi)總共可供出讓的普通商品住房用地只有188萬平方米，直接導(dǎo)致2009年全市居住、商住用地出讓明顯減少，全年共出讓居住、商住用地13宗，成功交易12宗，1宗流拍。成功交易地塊總占地面積52.68萬平方米，總規(guī)劃面積141.76萬平方米，同比下降48.24%，供應(yīng)量大幅減少，由于2008年政策性住房用地大增，2009年此類用地供應(yīng)明顯減少。

　　由于2009年樓市的快速回暖出乎市場預(yù)期，不少開發(fā)商紛紛改變土地儲備策略，加大儲地力度，促使今年土地市場相比2008年明顯搶手，競爭激烈程度增加，流標(biāo)減少，土地拍賣也屢創(chuàng)高價。全市成交的居住、商住用地主要集中在關(guān)外寶安、龍崗兩區(qū)，其中寶安占9宗，共成功出讓居住、商住用地108.98萬平方米，同比增長127.18%，主要分布在寶安中心區(qū)、機(jī)場附近及觀瀾、光明幾個片區(qū)，其中A009-1285宗地包含22866平方米保障性住房，A009-1285、A009-1286宗地規(guī)定商品住宅套型建筑面積90平方米以下的占總住宅面積的比例須分別達(dá)70%以上。A115-0131則為面向航空運輸專業(yè)人士出售的限價房。在該區(qū)成交的9宗地塊中，A122-0332尖岡山地塊由于土地素質(zhì)較好，適合開發(fā)高端產(chǎn)品，在眾多開發(fā)商的爭奪下最終以18875元/平方米的樓面地價交易，創(chuàng)出寶安歷來最高的土地樓面地價。A909-0137、A909-0138兩宗觀瀾地塊捆綁出讓，也創(chuàng)出8617元/平方米的樓面地價，為片區(qū)新高。龍崗成功出讓居住用地2宗，規(guī)劃建筑面積為30.93萬平方米，同比減少51.92%，供應(yīng)量大幅減少，位于龍城的兩宗住宅用地均為舊改項目，G01020-0205宗地包含有14000平方米保障性住房。特區(qū)內(nèi)只有福田有1宗居住用地供應(yīng)，由于地塊位于市區(qū)繁華商圈，故樓面地價高達(dá)18500元/平方米。土地供應(yīng)的減少，將影響深圳2012-2013年的住宅供應(yīng)。

　　關(guān)鍵詞：新增供應(yīng)，存缺口

　　在2008年全球金融海嘯的沖擊下，不少項目都減慢甚至停止了開工，致使2009年深圳樓市的新增供應(yīng)量明顯減少，1-12月全市新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積只有457.37萬平方米，減少了31.37%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)48557套，同比減少29.44%。2002-2008年深圳新建商品住宅的平均供應(yīng)量達(dá)732萬平方米，可見2009年的供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于歷年的平均水平(見表2)。

　　隨著大運會的臨近，龍崗區(qū)的開發(fā)進(jìn)程也在加速，2009年成為供應(yīng)量最大的一區(qū)，新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)178.09萬平方米(見表3)，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)為18084套，但相比2008年，還是分別減少了15.32%和17.00%。全區(qū)新增供應(yīng)主要集中在龍崗中心城、坂田、橫崗等片區(qū)，供應(yīng)的產(chǎn)品以中大戶型為主，使全區(qū)平均套型面積達(dá)98平方米，大戶型產(chǎn)品比2008年明顯增加。南山區(qū)新增供應(yīng)量位居第二，全年新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為120.78萬平方米，同比增加4.86%，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)13586套，同比增加2.64%，供應(yīng)量集中在前海、后海灣、華僑城、西麗等片區(qū)，全區(qū)從中小戶型到大戶型、別墅各類產(chǎn)品均有供應(yīng)，主力產(chǎn)品仍以90平方米以下的中小戶型占多數(shù)。寶安區(qū)新增供應(yīng)量為104.4萬平方米，供應(yīng)套數(shù)為10481套，是全市新增供應(yīng)量減少最大的一區(qū)，分別同比下降60.77%和58.94%，供應(yīng)的熱點片區(qū)集中在寶安中心區(qū)、龍華和西鄉(xiāng)等，產(chǎn)品呈兩極傾向，中小戶型及大戶型豪宅均有供應(yīng)，戶均套型面積為100平方米，中小戶型產(chǎn)品供應(yīng)比2008年有所增加。羅湖區(qū)2009年豪宅及中小戶型的新增供應(yīng)量明顯增加，全年批準(zhǔn)預(yù)售面積達(dá)29.08萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)3064套，同比分別增長17.59%和19.22%，供應(yīng)的熱點片區(qū)主要在蔡屋圍、蓮塘、東門等片區(qū)。福田區(qū)2009年新供應(yīng)的商品住宅項目只有3個項目，均以中小戶型為主，批準(zhǔn)預(yù)售面積共11.54萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)2094套，同比分別減少59.61%和30.11%。鹽田區(qū)新增供應(yīng)則以豪宅為主，全年批準(zhǔn)預(yù)售面積13.49萬平方米，批準(zhǔn)預(yù)售套數(shù)1248套，同比分別減少37.40%和53.73%。

　　關(guān)鍵詞：成交，存量快速消化

　　在低利率、二套房貸優(yōu)惠、二手房稅費減免等一系列優(yōu)惠政策的推動下，加上大量自住需求的釋放，2009年深圳樓市從年初的低靡，到一季度的回暖，再到年中的小陽春以及后期的火爆，市場成交在一年內(nèi)從低谷走到歷史最高峰，其火爆程度超越2007年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了開發(fā)商和消費者的預(yù)期。1-12月全市新建商品住宅成交面積達(dá)650.68萬平方米，成交套數(shù)70071套，同比分別增長67.16%和66.19%(見表4)。1季度市場延續(xù)2008年的促銷、降價趨勢，促使大量的剛性需求釋放，3、4月樓市開始回暖，并在4月達(dá)到全年月均成交最高峰79.24萬平方米(見表5)，隨后隨著改善性自住需求加上投資性需求入市，中大戶型產(chǎn)品及豪宅供應(yīng)增加，年中成交量繼續(xù)維持高位，至8、9月豪宅大量入市，普通住宅供應(yīng)量減少，至成交量有所回落，國慶假期前后普通住宅再度入市，供應(yīng)量增加，使10、11月成交量呈上升趨勢，由于房價高企及消費者普遍預(yù)期2010年政策將調(diào)控樓市，因而年末市場呈現(xiàn)一定的觀望氛圍。2009年二手住宅成交也在優(yōu)惠政策的推動下，自住需求及投資性需求大量釋放，創(chuàng)出歷史新高，全年成交面積達(dá)1318.5萬平方米，同比增長達(dá)275.72%，成交套數(shù)達(dá)156735套，二手住宅與新房的成交比已達(dá)1:0.49，成交遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出新房，二手房的大量成交，說明市場剛性需求依然強勁，但大部分被高房價壓抑。

　　由于供應(yīng)的緊缺，2009年在各類需求大量釋放的推動下，普通住宅及豪宅均市場均呈現(xiàn)"雙豐收"，銷售一度出現(xiàn)開盤即售罄的熱銷景象，樓盤的銷售速度明顯加快。其中龍崗、寶安和南山依然是2009年的熱點成交區(qū)域。龍崗區(qū)在大運會逐漸逼近的推動下，開發(fā)速度繼續(xù)加快，供應(yīng)量增加及房價仍處于全市的低位使該區(qū)2009年的成交量躍居全市首位，1-12月商品住宅成交面積達(dá)223.74萬平方米，成交套數(shù)24026套，同比分別增長66.39%和62.49%。全區(qū)大戶型成交明顯增加，擁有靠近大運會舉辦場館優(yōu)勢的龍崗中心城因供應(yīng)量大增，從而成為龍崗成交量最大的片區(qū)，成交的主力戶型為大戶型產(chǎn)品，如公園大地、深業(yè)紫麟山等。寶安區(qū)2009年成交量同比也大幅增長，全年成交面積203.09萬平方米，成交套數(shù)20258套，同比分別增長38.46%和39.32%，成交較活躍的片區(qū)集中在寶安中心區(qū)、西鄉(xiāng)和龍華，活躍的樓盤有深業(yè)·新岸線三期、熙龍灣、花郡、溪山、龍岸等。

　　南山區(qū)是關(guān)內(nèi)供應(yīng)量最大一區(qū)，成交也最為活躍，1-12月成交面積138.72萬平方米，成交套數(shù)16443套，同比分別增長141.42%和152.58%，是全市成交增長最多的一區(qū)，前海、后海片區(qū)的大力開發(fā)，使此兩片區(qū)成為成交的熱點，而熱點產(chǎn)品則因地段優(yōu)勢的不同呈兩極化，前海主力產(chǎn)品為中小戶型，大多為去年余下的存量，如諾德國際公寓、中海玫瑰園、鼎太風(fēng)華七期、依山伴云等，后海因緊靠西部通道，并擁有未來高端的市政規(guī)劃，所推產(chǎn)品均已以高端為主，豪宅項目一個接一個，成交也從年初的滯銷到年末的火爆，如曦灣、半島城邦二期、寶能太古城、三湘海尚、君匯新天等。華僑城片區(qū)因擁有成熟的生活氛圍、較完善的配套和湖景、水景等自然資源，至高端豪宅純水岸七期及大戶型項目首地容御一推出便取得熱銷的效果。此外，西麗2009年也加大了供應(yīng)，德意名居、十五峯、朗苑也成為該片區(qū)成交活躍樓盤。關(guān)內(nèi)的羅湖、福田、鹽田三區(qū)2009年成交也有不同程度的增長，1-12月三區(qū)成交面積分別為33.81萬平方米、31.53萬平方米和19.79萬平方米，同比分別增長105.03%、49.36%和51.65%，三區(qū)成交套數(shù)分別為3713套、3588套和2043套，同比分別增長95.32%、23.77%和33.79%，羅湖由于供應(yīng)量增加，成交增幅較大，其中幸福里為該區(qū)帶來較大體量的豪宅供應(yīng)。福田區(qū)除2008年的存量外，熱點成交均以中小戶型產(chǎn)品為主，如深港1號，御河堤。鹽田的成交主要由豪宅項目來拉動。

　　關(guān)鍵詞：房價，創(chuàng)歷史新高

　　隨著市場各類需求的大量釋放，2009年房價從年初到年末一路飆升，其上漲幅度已超越2007年，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出市場預(yù)期。1-12月全市新建商品住宅成交均價達(dá)15111元/平方米(見表6)，相比于歷史高峰期2007年的均價上漲了13.02%，比2008年上漲18.11%；全年房價最低點在2月，均價為10770元/平方米，最高點在12月，上升至22304元/平方米，漲幅達(dá)107%，較歷史最高點2007年10月的17350元/平方米增長22%。豪宅大量入市、投資性需求釋放、各項目普遍漲價等都是2009年房價飆升的主要因素。

　　2009年深圳各區(qū)房價除鹽田外均呈上漲趨勢，2008年頂級豪宅天麓入市已將鹽田房價推至高位，故2009年該區(qū)房價微幅下調(diào)，但由于天麓、萬科東海岸等豪宅的熱銷，使全區(qū)房價仍高居全市首位，均價達(dá)25165元/平方米，同比下跌2.41%。福田區(qū)因辦公樓項目的商務(wù)公寓成交增加，將全區(qū)房價拉升至23412元/平方米，同比上漲25.25%。羅湖區(qū)在豪宅幸福里成交的帶動下，加上普通住宅普遍定價較高，房價同比上漲21.87%，也達(dá)22844元/平方米。南山區(qū)雖然下半年豪宅成交增加，但因上半年普通住宅成交量較大，故房價上漲幅度稍低，同比上漲13.70%，為19899元/平方米，后海灣及華僑城的豪宅項目成交均是推動該區(qū)房價上漲的主力。寶安區(qū)2009年豪宅項目入市增加，加上下半年入市的普通住宅定價均較高，從而帶動該區(qū)房價同比上漲20.88%，達(dá)14085元/平方米。相對于其他區(qū)，龍崗入市的豪宅占比例相對較少，且普通住宅價位仍為全市的價格洼地，所以漲幅也較少，同比上漲7.05%，為9754元/平方米。

　　關(guān)鍵詞：營銷，回歸務(wù)實、理性

　　在經(jīng)歷2008年的市場調(diào)控后，2009年深圳的樓盤營銷更加注重其實效性和和功能性，已經(jīng)從之前過多的噱頭營銷，理性回歸到項目的本身，通過更加明確的營銷受眾定位，采取切實的營銷策略打動消費者。在市場回暖，開發(fā)商資金壓力不大的背景下，營銷手段上半年多以抽獎、折扣優(yōu)惠等為主，配合部分體驗式營銷，如舉辦"超級白領(lǐng)菜農(nóng)"邀請都市白領(lǐng)和業(yè)主在發(fā)展商提供的菜地種植蔬菜，讓消費者體驗項目的山水景觀生態(tài)資源等；下半年市場延續(xù)上半年的回暖態(tài)勢，加上供應(yīng)減少，不少項目出現(xiàn)熱銷現(xiàn)象，大部分項目的營銷力度減弱，實效性營銷也減少，多數(shù)項目只維持配合營銷中心開放、新產(chǎn)品發(fā)布、樣板房開放等推廣節(jié)點的常規(guī)營銷。

　　雖然針對項目成交的營銷活動減少，但部分開發(fā)商趁市場抓住市場火爆時機(jī)，更多的推廣自身的品牌、企業(yè)文化，以擴(kuò)大或鞏固企業(yè)的知名度。此外，明星營銷也是2009年較為突出的營銷手段之一，最為明顯的是十五峯在多次活動中邀請歌手蔡琴參與，并舉辦蔡琴演唱會等，打響項目知名度。"明星營銷"無疑能快速積聚人氣、提升樓盤熱度，但項目沒有自身好的素質(zhì)，成交量依然難提升，營銷也將淪為無實質(zhì)效果的一種噱頭。

　　同樣，在經(jīng)過2008年的市場調(diào)整，2009年消費者購房時也更加理性和成熟，不會輕易被開發(fā)商花哨的營銷策略所迷惑。

　　總結(jié)

　　2009年深圳樓市在一系列優(yōu)惠政策推動下庫存消化快速，成交量大幅增加，房價也創(chuàng)出歷史新高，與2008年形成鮮明的對比。年末中央政府對樓市政策略有收緊，但預(yù)計在明年供應(yīng)缺口依然存在的形勢下，深圳樓市上半年將延續(xù)2009年末的態(tài)勢，成交量在明年初隨著政策的明朗將略有釋放，但開發(fā)商在資金充裕的情況下缺乏降價動力，房價目前已達(dá)高位，上漲空間也較小，因而在短期內(nèi)將維持現(xiàn)有水平。