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　　由觀點新媒體主辦的“2009城市觀點論壇重慶行”于今日（10月21日）下午在重慶隆重開幕。

　　>> 點擊進入：現(xiàn)場直播：2009城市觀點論壇重慶行（下）

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點網(wǎng)對論壇進行全程網(wǎng)絡直播，以下是直播實錄。

論壇現(xiàn)場

論壇現(xiàn)場

　　主持人：親愛的各位來賓，各位朋友們，大家下午好！歡迎各位來到重慶，來到“2009城市觀點論壇重慶行”的活動現(xiàn)場！我是張靜，非常榮幸能夠擔當今天下午這個論壇的主持人，與各位朋友相聚在這里。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點，源自于中國著名思想性論壇博鰲房地產(chǎn)論壇的城市觀點論壇已經(jīng)舉辦五年，行走中國近二十個城市。城市觀點論壇以地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，邀請政府官員、地產(chǎn)專業(yè)人士、傳媒精英對中國城市發(fā)展進程、房地產(chǎn)建設進行多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與房地產(chǎn)動力發(fā)展的創(chuàng)新思路。

主持人張靜

　　我們剛剛度過了被稱之為“最長黃金周”的國慶假期，但傳統(tǒng)的金九銀十仿佛并沒有出現(xiàn)。與此同時，在香港IPO市場也傳來了投資者不再看好內(nèi)地房地產(chǎn)上市的聲音，這是否預示著未來的地產(chǎn)走勢將有更多的不確定性。席卷全球的金融海嘯再次證明發(fā)展與創(chuàng)新的重要。而房地產(chǎn)業(yè)應對全球性的危機與挑戰(zhàn)的方法就是學習，這就是為什么我們要連續(xù)五年舉辦城市觀點論壇中國行的意義。

　　2009城市觀點論壇重慶行，今天在美麗的山城重慶舉行，我們將在這個熱情的城市去感受中國房地產(chǎn)市場的火熱。我們希望通過這樣的一次交流，大家可以分享經(jīng)驗，讓我們在感受到重慶獨特的城市魅力的同時，也幫助我們更多的房地產(chǎn)企業(yè)找到發(fā)展模式，共同推進中國城市化的進程。是的，今天我們來到了魅力重慶，我們將一起共議“全球復蘇與中國調(diào)控下的房地產(chǎn)”。

　　請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、重慶時報及2009城市觀點論壇全程協(xié)辦單位——法恩莎衛(wèi)浴.瓷磚、重慶行戰(zhàn)略合作單位，—金科實業(yè)（集團）有限公司、專業(yè)顧問——世邦魏理仕及各支持單位。歡迎朋友的到來！

 　　接下來請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　孟曉蘇 中房集團理事長、中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長，

　　秦　虹 建設部政策研究中心副主任，秦女士現(xiàn)在正在趕來的路上，等一會兒就會來到我們論壇當中。

　　龔方雄 摩根大通中國投資銀行副主席，兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席，

　　祝惇若 世邦魏理仕中國區(qū)資深董事總經(jīng)理

　　章　琳 重慶市渝中區(qū)委員會區(qū)委常委，

　　范小沖 陽光100集團常務副總裁，

　　嚴邦平 佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經(jīng)理，

　　李戰(zhàn)洪 重慶市金科實業(yè)（集團）有限公司副總裁，

　　吳子劍 重慶財信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理，

　　顏　清 中國奧運地產(chǎn)集團股份有限公司重慶奧園總經(jīng)理，

　　李　杰 重慶市祥弘實業(yè)集團有限公司董事長，

　　喬志杰 永安信金融服務機構董事長，

　　曾　濤 重慶時報編委總編輯助理，

　　陳詩濤 觀點新媒體出品人，博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長。

　　歡迎各位嘉賓的到來。本次論壇還獲得了眾多重慶實力企業(yè)的參與，也得到了咱們重慶本地的以及全國的媒體同行的積極參與。我代表主辦方再次的感謝所有的嘉賓以及參與支持2009城市觀點論壇重慶行的朋友們。歡迎大家。

　　各位朋友們，下面我們有請主辦方及協(xié)辦單位的相關負責人致辭。首先有請的是重慶時報編委總編輯助理曾濤先生為我們致辭。有請。

　　曾濤：大家下午好。各位來賓，首先我代表主辦方對大家的光臨表示熱烈歡迎！重慶時報與觀點聯(lián)合主辦的2009城市觀點論壇重慶行其主要的意義，我們認為是他真正的發(fā)揮出傳媒的價值，聚集言論、傳播思想，一座城市，一個行業(yè)如果沒有自己的思想，沒有自己的觀點，那是很可怕的。

曾濤

　　沒有思想，沒有觀點的城市其文化土壤是貧瘠的，沒有思想沒有觀點的行業(yè)其市場價值是無序的，事實上作為中國最年輕的直轄市重慶，他正以積極健康的姿態(tài)出現(xiàn)在人們面前。房地產(chǎn)作為其代表行業(yè)，多年來一直以健康增長的態(tài)勢令全國的同行羨慕。但是我們回首2008年10月份全球經(jīng)濟一片哀嚎，全國近20個城市掀起救市浪潮，直到10月22日財政部、央行聯(lián)合國稅總局出臺一系列的救市政策，以及通過一套套組合拳才為09年的市場奠定了穩(wěn)定的基礎。時隔一年，全球乃至中國的實體經(jīng)濟稍稍露出復蘇的跡象，但二次房貸開始全面緊縮，特別是8月份以來，由上海、北京、深圳開始的交易量變化或?qū)⒁I新一輪的成交量的下降。此時，重慶市長黃奇帆提出了重慶未來調(diào)控房價的新的目標，那就是普通家庭6.5年的收入買一套房。重慶的房地產(chǎn)行業(yè)是否已經(jīng)率先走進了新調(diào)控時代？

　　主持人：謝謝曾濤先生的致辭。從曾先生的致辭當中親切的感受到重慶媒體為重慶房地產(chǎn)發(fā)展鼓與呼的熱情。接下來有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位領導，各位來賓和各位媒體的朋友下午好！

　　來到美麗的山城重慶，雖然這是城市觀點論壇五年以來第一次走進這個近代史上的傳奇之城，但仍然強烈感覺到與2006年相比，重慶的房地產(chǎn)真的是發(fā)展得越來越好。因為記憶中3年前入住這里的時候，四周還比較冷清，但是今天走出去，新的各色樓盤林立，看到一番房地產(chǎn)欣欣向榮之景象。

陳詩濤

　　觀點新媒體旗下有觀點網(wǎng)、《觀點》雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇及城市觀點論壇。城市觀點論壇自2005年創(chuàng)立以來，連續(xù)走過了中國二十多個城市，2010年我們還將繼續(xù)舉辦下去。

　　進入十月，國內(nèi)房地產(chǎn)熱點話題應該是“北京上海一線城市量跌價升”，而我剛從廣州過來，廣州深圳卻是一遍紅火。據(jù)說重慶前兩日結(jié)束的房交會上展示的重慶房地產(chǎn)形勢卻很喜人。而看到眾多外資及上市品牌企業(yè)紛紛進軍重慶，我們大概可以從中看到重慶地產(chǎn)繽紛的未來。

　　不過，我記得8月底在與陳啟宗先生探討下半年中國房地產(chǎn)趨勢的時候，他說房企應該要警覺了。當國內(nèi)經(jīng)濟整體轉(zhuǎn)暖時，房地產(chǎn)就會進行調(diào)整。果然，不到兩個月，可能大家都感覺到了房地產(chǎn)又將進入到一個新的調(diào)整周期，其中一個突出現(xiàn)象就是10月開始幾家去香港進行IPO的內(nèi)地房企規(guī)模都開始下調(diào)，而恒盛上市首日就遭遇嚴重破發(fā)。市場好象在轉(zhuǎn)變，新的周期已經(jīng)正悄然來臨，也許這個周期與前幾次的不一樣。那么這個周期又是什么？新的調(diào)控及未來房地產(chǎn)新的趨勢究竟會怎樣？

　　他山之石可以攻玉，為此，今天我們特別請來孟曉蘇先生、秦虹主任及龔方雄、祝惇若等諸多各界精英領袖現(xiàn)場講解，相信通過一個下午的腦力激蕩，我們所有與會者都會有所收獲，會有更多對未來堅定的信心！

　　最后感謝我們重慶時報、金科集團和一直支持我們的法恩莎衛(wèi)??！感謝所有與會來賓及媒體朋友！謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳總的致辭。其實作為重慶的一個地產(chǎn)人，我很想代表重慶房地產(chǎn)市場感謝觀點，因為城市觀點論壇已經(jīng)舉辦五年了，今天終于來到了重慶，也因為給了我們重慶房地產(chǎn)市場這樣一個機會，來了這么多的經(jīng)濟學家、專家來共同為我們重慶的房地產(chǎn)市場把脈尋找在2010年我們的房地產(chǎn)市場到底該怎么走。所以我建議我們大家感謝一下觀點。

　　主辦方致辭就正式結(jié)束。接下來我們將進入今天重慶行論壇的演講議程。我們知道經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)全行業(yè)周期的調(diào)整，2009年房地產(chǎn)業(yè)將何去何從，我們的產(chǎn)業(yè)政策制定會往哪個方向發(fā)展，我們今天的演講議程將包含以下幾個主題和內(nèi)容，第一就是中國當前的房地產(chǎn)政策解析，第二房地產(chǎn)融資潮和投資新機會解讀，第三2010年重慶房地產(chǎn)趨勢預測和重慶企業(yè)的發(fā)展，第四城市觀點論壇重慶行圓桌，我們將舉行招待晚宴，界時歡迎今天所有的參與者能夠留下來共進晚宴。

　　本次重慶行論壇我們將分別請出中房集團理事長孟曉蘇先生以及摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄先生，佛山市法恩潔具有限公司大客戶經(jīng)理周贇先生，世邦魏理仕中國區(qū)資深董事總經(jīng)理祝悙若先生和金科集團有限公司董事長黃紅云先生為我們演講。本次除了有正規(guī)的演講環(huán)節(jié)之外，我們還安排有一個觀點答問環(huán)節(jié)，嘉賓在演講過程當中，我們會請一個特約的評論員上臺來為我們嘉賓進行互動。我們今天來了這么多媒體，不僅有重慶本土的，也有來自全國各地的媒體，請大家珍惜這樣一個機會，您也可以為臺上演講的嘉賓提問。接下來首先有請今天第一場演講的特約評論員上臺，她是北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司合伙人吳小燕女士。

　　馬上請出我們今天第一場的主題演講嘉賓，有請中房集團理事長，中國企業(yè)聯(lián)合會執(zhí)行副會長孟曉蘇先生上臺。孟總演講的題目是地方土地財政和稅制改革。

　　孟曉蘇：各位業(yè)界同仁，各位媒體的朋友，大家下午好！很高興再來重慶參加房地產(chǎn)論壇，我記得去年這個時候我到這里來參加論壇，是由重慶市委市政府主辦的，薄熙來書記、王鴻舉市長和黃奇帆常務副市長都出席了會議。在去年那樣一個房地產(chǎn)低迷的時刻，重慶市帶頭由市里來推動房地產(chǎn)業(yè)，當時我講的題目是中國房地產(chǎn)的投資機會，時隔一年我們看到這個機會確實在全國包括在重慶出現(xiàn)了。

孟曉蘇

　　這次觀點的負責人跟我講，要我談物業(yè)稅。物業(yè)稅最早是在2003年，是由中房公司向國務院提出來的，是由當時的副總理把我們叫到國務院做了匯報。征收物業(yè)稅這個建議也為地方政府依賴土地財政問題和農(nóng)村土地合理流轉(zhuǎn)問題開辟了新的思路。在去年6月份，觀點組織的房地產(chǎn)論壇我重申了我多年的觀點，應當允許農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)。去年10月份，就制定了關于允許農(nóng)村集體經(jīng)營型建設用地轉(zhuǎn)讓土地使用權的這樣一個重大決定，今年8月份我又在觀點組織的博鰲房地產(chǎn)論壇上提出來，用物業(yè)稅來取代土地財政?，F(xiàn)在來看物業(yè)稅這個觀點熱烈的議論，而且已經(jīng)在認真的研究，新的管理層要求深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開征物業(yè)稅。

　　我們需要研究物業(yè)稅的實施應該說可以解決地方政府過渡依賴土地財政的問題。那么他和房地產(chǎn)的稅制改革是緊密聯(lián)系的。我談這么五個方面，第一個方面現(xiàn)實問題，土地財政已經(jīng)充分的顯現(xiàn)了他的落后性。從今年年初以來，我們看到中國房地產(chǎn)市場再次呈現(xiàn)了一個旺銷的景象，到了9月份，我們看到商品房的銷售面積同比上漲了44.8%，而銷售額同比增長了73.4%，到了9月份我們房地產(chǎn)銷售額就超過了歷史上最高年度銷售額，最高是2007年的2.6萬億，而到現(xiàn)在9月份的銷售額已經(jīng)達到了2.75萬億。在房地產(chǎn)旺銷的同時又出現(xiàn)了地王現(xiàn)象，為什么今年地王現(xiàn)象重申，和土地供應量嚴重不足有關系，我們獨家拍賣制度造成了地價升高。就是只由政府一家來拍賣土地。我們從這個現(xiàn)象中可以看到，一方面是各個村落都有可能提供城市的增量土地，但是一方面各個機構卻不能夠向農(nóng)村來收購他的集體建設用地，只能夠通過政府來征用然后再去拍賣。政府用壟斷權進行了土地的集約經(jīng)營，利用這個壟斷權賺取的土地差價卻在兩頭造成不良后果，一頭是城市的高地價，一頭是遲緩供應，憲法規(guī)定的是國家為了公共利益需要配置耕地，但是土地管理法卻是把任何單位要想建設，都規(guī)定為要由國家征地才能建設，連經(jīng)營性的建設用地也必須要征用，所以這種廉價征用，高價拍賣形成的土地差價已經(jīng)形成了地方政府的土地財政，他一年的收益就相當于歷史上所有農(nóng)產(chǎn)品的剪刀差。這種低價征地，高價拍賣的做法已經(jīng)引發(fā)了農(nóng)村群眾的不滿。很多地方一畝地征用也就是10萬、20萬，但是拍出去價格可就驚人了，幾百萬。這又引發(fā)了農(nóng)村群眾的不滿。

　　我多次提出來要改革這種征地制度，要改變建設用地渠道單一的情況。我們都知道，現(xiàn)在我們建設保障性住房，特別是廉租房，土地出讓金的10%要求被用做廉租房，他可以解決城市住房困難戶的問題，但是土地出讓金是從農(nóng)民拿來的土地差價，我們就感覺到這件事情并不這么美好了，利用這個差價能創(chuàng)造社會公平嗎？為什么地方政府熱衷于從土地差價中獲益呢？地方政府轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，持續(xù)到今年已經(jīng)是每年12000多億，靠什么來補貼，就靠土地，他雖然可以補貼地方財政，卻陷入了一種錯誤的制度設計。我們看到這些土地差價款，都是從征用農(nóng)民的土地中獲取的。到了2008年，由于土地大量的流拍，所以地方政府財政收入銳減，我們知道很多地方土地出讓金和房地產(chǎn)稅費占到地方政府財政的46%，這種以地生財?shù)姆绞揭膊焕?8億畝土地的使用?，F(xiàn)在需要完善一個稅制設計，既然農(nóng)村的土地可以流轉(zhuǎn)了，中間差價沒有了，地方政府的財政虧空怎么解決呢？

　　第二好事難成。物業(yè)稅和地稅本來不是什么新東西，是世界各國，多數(shù)國家都實行的一種財產(chǎn)稅，帶美國、加拿大地方政府75%的稅收都來自物業(yè)稅和地稅，而他們一般是按照物業(yè)評估值的1%-3%來征收的，有的地方還要征收地稅，新加坡他的稅率是4%，但是他的評估值是可以折半來計算的。香港就是連最窮的老百姓，只要你有產(chǎn)權房，就要交差餉，這個是地稅、物業(yè)稅的一個基本含義，就是你這個土地不管是租的還是買的，你使用周邊的道路、環(huán)境，還有很多公職人員為你服務，還有軍隊人員為你駐守邊疆，保衛(wèi)安全，這些都是要交費的。我們現(xiàn)在房地產(chǎn)稅制存在交易環(huán)境稅負重，交易環(huán)境稅費過重顯然對居民買賣房屋活動和對房地產(chǎn)市場是不利的。當時我們沒有征收物業(yè)稅的條件，而現(xiàn)在通過這么多年的房改和商品房的發(fā)展，現(xiàn)在老百姓有房的已經(jīng)達到86%的家庭，不少居民有了第二套，第三套甚至更多的房屋，具備了征收物業(yè)稅的條件，而開征物業(yè)稅也有利于社會公平，現(xiàn)在在住房持有上已經(jīng)顯現(xiàn)了比較大的差距，有些高收入者他們占了大量房屋土地資源，通過征收物業(yè)稅不僅可以促進資源節(jié)約，還可以調(diào)整不同社會群體在資源占用上的公平關系。而物業(yè)稅征用以后，他轉(zhuǎn)移支付主要用于貧困戶的保障性住房建設，這樣有利于減少貧富差距，構建和諧社會。他是這么一個好的稅種。但是這么一個好稅種，已經(jīng)呼喚了六年了，盡管把這個稅率一降再降，我們目前設置的是0.3%-0.8%，居民還是不愿意。有些專家說不是給居民減少房屋流轉(zhuǎn)稅嗎，居民說我們的流轉(zhuǎn)稅早就交完了啊。所以現(xiàn)在輿論對開征物業(yè)稅有種種議論，董藩教授說了這么一句話，住宅物業(yè)稅十年也出不來。

　　第三設立一個新稅種需要細心的設計，并循序漸進。怎么樣啟動物業(yè)稅呢？第一步，商業(yè)房地產(chǎn)本身就在征用土地使用稅和房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)是有產(chǎn)權的，土地是沒有的，是租用的，那么現(xiàn)在在商業(yè)房地產(chǎn)上已經(jīng)實行這個稅，而且實行了多年了。實行這個稅制平移，兩個一合并就變成了物業(yè)稅了。第二步，從小產(chǎn)權房起征物業(yè)稅，因為小產(chǎn)權房本身沒有交過土地出讓金，小產(chǎn)權房我們不是不鼓勵嗎，小產(chǎn)權房的稅率也不宜太低，因為他本身沒有交過土地出讓金，而更多沒有買小產(chǎn)權的居民也會覺得心里很平衡。第三步就是對高檔住房和豪宅征收物業(yè)稅，有錢人多交稅，多承擔社會責任，這個是一種社會公平。征收物業(yè)稅是一種調(diào)控措施，我們看到現(xiàn)在很多媒體在說房地產(chǎn)過熱了，又要調(diào)控了，我認為出臺其他的打壓消費的措施是不可行的，但是如果適當?shù)臅r候，比如說明年甚至后年出臺物業(yè)稅，分年度走，首先解決商業(yè)物業(yè)，然后一步步走，這樣有可能會對房地產(chǎn)市場的過熱起到一個抑制作用。當然批評開發(fā)商捂盤，我們在美國開發(fā)的房子我們賣了是由物業(yè)者交稅，如果我們不賣，是由我們交稅。那么是不是要對居民的某一個平方米范圍之內(nèi)的基本住房實行免稅呢？也是可以考慮。如果要這樣一步步的走的話，物業(yè)稅在中國逐漸實行，就可以取代土地財政，我們經(jīng)過計算，大致和目前的土地財政能夠達到等額。

　　第四考驗智商。第一個難題就是小產(chǎn)權，小產(chǎn)權問題已經(jīng)產(chǎn)生了多年，現(xiàn)在盡管是限制，但是老百姓還是要去購買，小產(chǎn)權房目前占了很大的比例了，在全國已經(jīng)相當于大產(chǎn)權房面積的50%了。這個孩子已經(jīng)生出來了，你不可能再把他掐死。你說他違法，其實是我們立法不到位，是法律沒有按照人民的意志進行修改和完善。所以不能夠光是批評其違法，有人說辦手續(xù)不玩了嗎，也可以，但是如果采取允許農(nóng)村建設用地流轉(zhuǎn)的辦法，允許征收物業(yè)稅這樣就能走向一個正常的軌道。再一個現(xiàn)在城市農(nóng)村本身是農(nóng)民的一個創(chuàng)造，農(nóng)民用城中村參與了城市的發(fā)展，而且農(nóng)民從城中村里面得到的收益也不少。比如深圳，深圳城中村的住房面積已經(jīng)占深圳住房面積的將近一半了，很多打工妹就住在這里。他彌補了地方政府多年沒有建廉租房的不足。如果有了物業(yè)稅就不必將這些農(nóng)村建設用地征為，你可以不必一次性變?yōu)?0年，然后就不能日后再按照高額來征稅了。

　　按照中央的三中全會的規(guī)定，今后這種土地是和國有土地可以享有平等權益的，如果能夠和國有土地享有平等權益，請問未來是租地70年大產(chǎn)權房值錢，還是使用期永久的屬于集體的小產(chǎn)權房值錢呢？在國外就是后者這種土地就更值錢。所以房子值錢不是壞事，房屋越增值，物業(yè)稅收就越多，政府就得到了源源不斷的財源。

　　最后一條，推動轉(zhuǎn)變。到底是從高收入者收稅，還是從低收入者那兒斂財呢？如果稅收體制設計失當，就會引發(fā)動亂甚至革命，過去英國人就是不適當?shù)南虮泵廊罕娬鞫?，結(jié)果遭到了反抗，英國政府來鎮(zhèn)壓，北美殖民地就拿起槍來向自己的祖國打響了第一槍，經(jīng)過12年就建立了美國。英國人在大笨鐘底下說我們就是在這里丟掉了美國。我們這個歷史上稅制不公這種情況引發(fā)人民反抗的比比皆是。我們中國農(nóng)民熱愛土地，但是在國民黨反動派的統(tǒng)治之下他們得不到土地，共產(chǎn)黨領導人民革命，我們眾多的農(nóng)民聚集到我們身旁是因為我們實行的土地改革，廣大農(nóng)民得到了土地，他們就踴躍的參戰(zhàn)來保護自己的勝利果實。一些老將軍給我們講國民黨軍隊哪兒是我們打敗的，是人民群眾打敗的。后來我們黨又把土地的集體又再次承包給了農(nóng)民，現(xiàn)在人民公社還并沒有把土地都集中到國有，也就是集中到了集體，而現(xiàn)有的征地制度，由于城市化不可阻擋，現(xiàn)有的法規(guī)和征地制度就是又一次從農(nóng)村手里收地的通知書。中央明確了農(nóng)民的土地是有充分又有保障的土地承包權，穩(wěn)定承包關系長期不變。我們中國憲法也早已規(guī)定土地是實行兩種供應制，國家土地屬于國家所有，而農(nóng)村土地他是集體所有。所以我們的稅收制度應當是更加合理，從過去向農(nóng)村收取的土地差價轉(zhuǎn)到向城市的居民征收物業(yè)稅，讓擁有豪宅和多處住宅的多交稅，房屋價格低的少交稅，無房戶不交稅，當然可以用這些稅收轉(zhuǎn)移支付來建設廉租房。我們的任務是要推動房地產(chǎn)的稅制改革，完善中國的社會制度。構建一個和諧社會。我講的內(nèi)容完了。謝謝大家！

　　主持人：謝謝孟總精彩的演講。請留步。我們剛剛特約評論員在上面聽得非常認真，接下來有請?zhí)丶s評論員向孟總提問。

　　吳小燕：關于我們的物業(yè)稅的問題應該說是最近的一個熱門話題，不管是說在前一陣子博鰲論壇上以及在這次兩會過程中，都是相關代表爭論的焦點話題。首先非常感謝孟總剛才給我們做了這樣一個精彩的演講。在座的以房地產(chǎn)企業(yè)居多，這也是在座關心的一個問題，我們知道自94年稅制改革以后，地方政府為了解決地方財政收入這樣一個壓力，所以就目前來看，可以說土地財政已經(jīng)成了最主要的收入來源，當然就產(chǎn)生了剛才孟總談到的一方面產(chǎn)生了失地農(nóng)民的問題，另一方面也大力的推動了整個房價的飆升。當然在這個過程中，孟總也談到作為物業(yè)稅可能是解決這個問題的一個很好的方式或者方法之一，但是我們也意識到，在物業(yè)稅這個概念提出來這么長的時間里，物業(yè)稅如何去推行，以及在推行過程中，我們還面臨著一系列問題，比如說現(xiàn)在大家紛紛在爭論的如何對我們的物業(yè)進行一個技術評估，以及新老物業(yè)如何來進行分門別類的平衡，到目前為止關于物業(yè)稅目前我們只是在商業(yè)地產(chǎn)這一塊空轉(zhuǎn)。我想請問一下就孟總來看，剛才您也提出來了，如果物業(yè)稅要推行的話，您提出了四個不同，可能物業(yè)稅的推行業(yè)內(nèi)有些說法，說十年都不會有實質(zhì)性的動作，孟總認為物業(yè)稅這塊大概是什么樣的一個時間可能會更深切的影響到我們整個房地產(chǎn)行業(yè)的運作？

　　第二個問題是剛才孟總也提到了，在這個過程中很重要的一個突破口是小產(chǎn)權，我對于小產(chǎn)權的定義，我更愿意把他定義為山寨版的經(jīng)濟適用房，因為首先小產(chǎn)權房價格相對比較便宜，從一個意義上來講他的存在是合情，但是不合法?，F(xiàn)在孟總提出來物業(yè)稅可以作為解決小產(chǎn)權房的很有效的手段，那么重慶作為城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一塊先行地，實際上在重慶也一直在推行地票流轉(zhuǎn)的制度，孟總認為我們的小產(chǎn)權房的發(fā)展和我們地票流轉(zhuǎn)之間會是一個相輔相成的關系呢？還是會相應的有一些相對的沖突？

　　孟曉蘇：小燕剛剛發(fā)表了一個很好的講演。其實我認為物業(yè)稅目前不是一個如何實施的問題，而是一個要不要實施的問題。至于如何進行稅制的設計，我們有的是聰明人，而且可以逐漸的完善。要不要征收物業(yè)稅主要還是考慮地方政府要不要收入，收入不夠的話怎么辦呢，咱們這些年就走了一條歪路，就是稀里糊涂的征地賣地，這條路已經(jīng)走到頭了，不能再走下去了，再走下去就會影響到我們和農(nóng)民群眾的關系，影響到共產(chǎn)黨的地位。所以我們現(xiàn)在有這個智慧要推出一些財產(chǎn)稅，社會上有一批人他們付得起稅，有些人房子有很多套也引發(fā)了很多不滿。至于小產(chǎn)權和地票也好這個都是我多年來的一種愿望，我在前年最早提出來讓農(nóng)民帶著地票進城，所以重慶帶頭把這個地票拿了出來這真是一件好事，可喜可賀，畢竟我們提的是觀點，而重慶在這里扎扎實實向前走了一步。我認為一個社會要不斷的從不盡合理，走向更加合理，這是我們每一個人的目標，也是執(zhí)政黨的目標。如果我們能夠把制度設計得盡可能的盡善盡美，追求盡可能的完美，這樣就能夠構建和諧社會，同時又能夠合理的讓社會各個方面來進行負擔。在這方面全世界都有了成功的經(jīng)驗，而我們?yōu)槭裁床蝗W呢。所以我認為在未來幾年都應當通過智慧來逐漸的解決。

孟曉蘇觀點答問

　　吳小燕：我想接下來把我們寶貴的時間留給我們在座的房地產(chǎn)界的朋友。

　　主持人：今天孟總講的是物業(yè)稅方面的問題，剛剛您也說到這個問題有很多其他的專家持不同的觀點。在臺下的孟總的老同學，我們的龔總有持有不同的觀點。

　　龔方雄：我等一下會就另一個問題發(fā)表我的觀點。孟總我們私下確實也討論過，您剛剛其實講得非常全面，其實物業(yè)稅的征收的法理基礎是一個非常重要的問題。我們國家雖然大家對房屋有所有權，但是對土地并沒有所有權，那么稅之所以稱之為稅，是政府對不屬于自己的東西，對屬于老百姓或者經(jīng)濟實體本身所有的東西進行的一種征收，那叫稅。在土地所有權不屬于民眾，仍然是政府的情況下，實際上這個稅從某種程度上，比如說在開發(fā)商拿地，在老百姓用錢買房子的過程中，某種程度上已經(jīng)支付了這個稅，我們的土地使用權又是70年。

龔方雄

　　所以說如果在沒有土地使用權的情況下，征收土地稅和房產(chǎn)稅這個有沒有一定的法理基礎，這個問題值得探討。這個問題也非常復雜，從國際上來講美國大部分的房子是有土地使用權的，所以他的房產(chǎn)稅，物業(yè)稅就比較高，在香港，在英國他的土地實際上是屬于皇家或者屬于政府，他對政府征的稅不叫土地稅，他實際上是一種費，非常非常低，大概每年只有百分之零點幾。從這種體制上來論證這個問題的話，我覺得還有很多值得探討的地方。同時這個稅本身能不能推得出來，可行性的方面也有很多問題值得探討。至于從法理上和可行性的探討雙方面都要來做的話，我們實實在在對這個問題做一個判斷的話，這個稅確實您認為，您是這個稅的倡導者，您認為在未來的十年能不能推得出？

　　孟曉蘇：我覺得龔博士講的這些觀點很有道理。我希望在研究物業(yè)稅的時候要關注到龔博士的這些重要的觀點。我講完了。

　　提問：在被征收的群體當中其實有一個特殊的群體，那就是公務員系統(tǒng)，他們獲得的住房和普通老百姓以及所謂的富人在獲得房子的過程當中有很大的差異化，其實這個問題的解決，就是老百姓能否接受物業(yè)稅這個稅種當中最為核心的問題。而且現(xiàn)在在很多媒體層面上都帶回避這樣一個問題。那么孟總，從您的角度來看如何來解決這樣一個問題？

　　孟曉蘇：應該說在法律面前人人平等，就像現(xiàn)在的所得稅一樣，大家都是按照自己的收入額和一定的比例來納稅。但是你剛才談到關于公務員的問題，我恰恰要說的是為什么我們這些財產(chǎn)稅出臺慢呢，不光是物業(yè)稅，物業(yè)稅他有利于農(nóng)民，可以減輕農(nóng)民壓力，但是制定法律的不是農(nóng)民，是誰，是公務員。還有遺產(chǎn)稅醞釀了十年沒有出來，是誰反對呢，我們現(xiàn)在看到億萬富翁不納稅，現(xiàn)在富二代形成了。確實在世界很多國家都實行遺產(chǎn)稅這個是有道理的，我們?yōu)槭裁催z產(chǎn)稅就出不來呢？是窮人反對，誰是窮人呢，是原來的那些老干部，他說我們好不容易有了房，他們認為放在下一代再去通過物業(yè)稅吧，等這些4、50歲的人他們到了老年的時候再去征收遺產(chǎn)稅吧，那些搞房地產(chǎn)的，他們有錢，所以現(xiàn)在遺產(chǎn)稅也是出不來。但是一個健全的社會不能沒有這樣的調(diào)節(jié)稅。所以我認為現(xiàn)在是需要呼吁這些稅種的時候了，這些稅種的建立將會有利于構建和諧社會，讓那些無意中現(xiàn)在被傷害的群體能夠得到公正的待遇，特別是在稅費負擔上不要過多的向最窮困的群體傾斜。我們已經(jīng)免除了全國的農(nóng)業(yè)稅，很好。但不要忘記了我們一年從土地差價上所拿到這些地方財政要比農(nóng)業(yè)稅要多不知多少倍。所以現(xiàn)在這個土地財政是一個不由自主走上了這么一條道路，是一個不合理的設計，我們需要改變這個設計，改變這種設計也是完善我們中國的社會主義制度的一個重要的方面，我們可以從更高的層次來認識這個問題的深度。

　　主持人：謝謝孟總精彩的演講。接下來有請我們第二位演講嘉賓，他就是摩根大通中國投資銀行副主席兼中國綜合公司企業(yè)投融資主席龔方雄先生上臺。他演講的題目是房地產(chǎn)企業(yè)的融資潮和IPO窗口。

　　龔方雄：今天非常高興有機會到重慶來跟我們地產(chǎn)業(yè)的關注者和從業(yè)者來做一個交流。今天我的講演的就是房地產(chǎn)企業(yè)IPO和在市場上的融資窗口的探討。之所以會提出這個問題，我想主辦方剛剛在開幕詞當中也提到了，最近在香港有很多地產(chǎn)商現(xiàn)在正在排隊上市，有些地方開發(fā)商上市首日股價就跌破了發(fā)行價，最近一段時間有些開發(fā)商就不得不縮減在市場上上市融資的規(guī)模。這個現(xiàn)象說明一個什么問題？

龔方雄

　　我們房地產(chǎn)開發(fā)商他的融資窗口在過去一年多的時間，金融風暴爆發(fā)以后，實際上都是對地產(chǎn)開發(fā)商關閉的，就是說他們已經(jīng)很長時間沒有走向這個窗口，這個窗口也沒有向他們打開。好不容易全球金融風暴時已結(jié)束，全球經(jīng)濟開始復蘇，中國經(jīng)濟復蘇的勢頭也非常強勁，在這種情況下為什么房地產(chǎn)開發(fā)商在市場上融資還這么艱難呢？確實值得探討。我給大家講我的觀點。

　　首先，我們覺得目前市場上面臨的這種融資困難的一個現(xiàn)象，尤其在香港這個現(xiàn)象，應該來講是一個相對，而不是一個絕對。應該是一個短暫的，而不是一個長久的一個現(xiàn)象。怎么講呢？實際上大家也提到我們摩根大通也在8、9月份掌握了一個非常好的窗口，為恒盛地產(chǎn)進行了融資，我們?yōu)楹闶⒌禺a(chǎn)融資還是非常成功的，當時我們做這單融資的時候市場的氛圍和條件都非常好，而且在融資的過程當中，我們同時在香港為三家中資背景的企業(yè)做了10億美金以上的融資，這里面包括恒盛地產(chǎn)，包括盛大廣的上市，也包括澳門永利，永利是在澳門經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)，這三個融資規(guī)模實際上都是大大超出了以前最初的融資規(guī)模的預想。因為8、9月份市場的份額很好，股市反彈非常厲害，所以定價也就比較進取，可能市場在這么進取的定價的環(huán)境之下，再一看未來排隊上市的房地產(chǎn)商極其多，所以市場出現(xiàn)了一個非常非常短暫的消化不良的現(xiàn)象。

　　這對房地產(chǎn)開發(fā)商來講是一個什么樣的教訓呢？就是這個窗口時開時關，這個時機的把握非常非常重要。這個時機的把握不是一個非常簡單的問題，我們之所以能夠在很短的時間內(nèi)，一個月左右，今年香港唯一的三單10億美金以上的集資都是由我們摩根大通來做的，實際上我們對這種市場的時機把握相對來講，我覺得從市場的驗證角度來講比較好。而且大家知道今年以來很多首創(chuàng)性的企業(yè)融資的業(yè)務，實際上都是我們摩根大通來開創(chuàng)的，這一方面印證了摩根大通現(xiàn)在全球來講是最強的投資銀行，各種排名都印證了這一點，而且今年4月份市場環(huán)境非常不好的情況下，我們推動了中國忠旺的上市，當時為中資企業(yè)融資，在金融風暴肆虐的情況下沒有人敢做，開創(chuàng)性的工作是由我們里做，恒盛地產(chǎn)也是今年中國房地產(chǎn)在香港第一次上市，也是我們來做的。我之所以講這個融資窗口現(xiàn)在仍然是打開的，但是市場環(huán)境，投資者的情緒好象有一些變化，這個變化實際上不是對這個產(chǎn)業(yè)的前景發(fā)生了變化，他只是一個對定價的一個相對的敏感性和短期一個供求關系造成的。因為在未來的幾個月里面，還會上市的地產(chǎn)企業(yè)太多了。大家都集中在這個窗口里面，所以說市場的容量有限。

　　再就是，現(xiàn)在的市場是在預測著明年政策可能會發(fā)生的一個轉(zhuǎn)向，所以對房地產(chǎn)市場，大家知道從8、9月份A股市場開始，香港也是這個階段，房地產(chǎn)市場有一段時間是一直是跑出大勢，所以我們認為，從9月末期以來到今年年底其實從上市的角度來講可能并不是最佳的一個上市的窗口，但是到明年第一季度，明年第二季度，明年甚至全年，我們認為房地產(chǎn)上市窗口一直會開放。怎么講呢？結(jié)合到我們對經(jīng)濟和市場的判斷來看。首先經(jīng)濟我剛剛已經(jīng)講，全球經(jīng)濟現(xiàn)在處在復蘇階段，中國經(jīng)濟的復蘇已經(jīng)進入了比較成熟的階段，在這種環(huán)境之下，明年中國經(jīng)濟的表現(xiàn)應該會好于今年，尤其是中國盈利的表現(xiàn)會好于今年，這個根本的原因在于，明年增長的動力會發(fā)生變化，今年主要是靠四萬億，四萬億集中于國有企業(yè)，有一種現(xiàn)象大家一直在熱議，就是所謂的國進民退，但是明年這種國進民退的現(xiàn)象會有所改變，因為明年經(jīng)濟成長的動力可能會來自于出口，而不僅僅來自于國家對內(nèi)需的拉動。今年8%的經(jīng)濟成長率應該來講是在出口下降20%的情況下取得的，那么明年我們國家的出口在全球經(jīng)濟復蘇的背景下，就可能會從20%的下降變?yōu)?0%的成長，這是一個非常巨大的反轉(zhuǎn)。

　　在這種情況下，如果出口能夠做到10%的增長，明年中國經(jīng)濟就不是談保8%的問題，而是有沒有可能超過10%的成長，我們認為超過9%以上的成長明年是可以做到的。而且企業(yè)的效益會更好，尤其是上市公司的效益，因為這個部分跟民營經(jīng)濟非常有關系。跟非國有經(jīng)濟的表現(xiàn)非常有關系。大家知道今年雖然貸款額巨大，但是很多需要資金的民營企業(yè)、中小企業(yè)拿不到錢，只要出口回來了，那么企業(yè)的自有資金，尤其是非國有企業(yè)的自有資金就會改善。所以從這個角度來講企業(yè)的盈利性也好，整個經(jīng)濟的成長效率也好，明年會好于今年。所以整體來看我們對股市的判斷，這是我在市場上一直講的，我們?nèi)匀惶幵谝粋€牛市運行的一個階段。這個牛市運行的階段在8月份、9月份市場調(diào)整過程中得到了考驗。我們覺得這一波股市從新站上3000點應該來講是一個比較可持續(xù)預見的過程。我在6月份就講過，在未來6個月我們A股市場至少還有20%的上漲空間，6月份我敢講這個話，就是當時我對全球經(jīng)濟的復蘇會好于很多人的預期，全球經(jīng)濟復蘇的力度也會好于很多人的預期，所以我們才敢講這個話，當時市場上氛圍還很不確定。現(xiàn)在三個月過去了，股市仍然徘徊在3000點，我們的觀點有沒有變呢？沒有變。6-12月會上升到3600點左右，現(xiàn)在三個月已經(jīng)過去了，這個觀點不變的話，在未來3-9個月我們9股市場至少還有20%的上漲空間。所以在經(jīng)濟越來越好的情況下，股市越來越好的情況下，房地產(chǎn)市場不可能變差，我們認為最近的所謂很多熱議的房地產(chǎn)的拐點是否又已經(jīng)出現(xiàn)了，這個是杞人憂天。

　　現(xiàn)在大家知道房地產(chǎn)開發(fā)商的業(yè)績基本上在頭7個月全年的任務都已經(jīng)完成了，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)實際上是待價而沽，他不機遇賣盤，所以成交量的下跌是一個非常非常技術性的問題。而且從市場來講，大家知道為什么前段時間A股市場還有香港市場房地產(chǎn)股會調(diào)整那么多呢？有兩個原因。一個就是由于成交量下降引發(fā)的是不是房地產(chǎn)市場又出現(xiàn)了拐點的爭論?，F(xiàn)在我覺得大家的共識已經(jīng)明確了，這個應該不是拐點，所以最近幾天房地產(chǎn)股反彈得非常好，第二就是市場對流動性，對未來的政策走向要做出一個判斷，要做出一個提前的消化。這個我們覺得從現(xiàn)在到年底也會進展得差不多七七八八，到明年如果政策上真正開始調(diào)整，真正開始加息的時候，對房地產(chǎn)開發(fā)商的影響，尤其是對股票市場的影響不會這么大，市場永遠是提前消化的。當你這個消息真正來臨的時候，市場對這個消息就已經(jīng)消化得差不多了。最重要的是一個流動性問題。首先大家知道我們的貸款流動性常常都是前高后低，今年上半年平均每個月有1萬億左右的貸款，到下半年，每個月只有4、5千億的貸款，但是從明年一季度開始我們銀行貸款又會增加，這是銀行體系運作的規(guī)律。到明年上半年，尤其是1月份開始，貸款的增速又會增加到8、9千億的時候，市場又會感覺流動性來了。但是明年第二季度每個季度的貸款規(guī)模可能還會比現(xiàn)在要高。所以從這個角度來講，我們認為明年房地產(chǎn)市場也好，股票市場也好還會有另一波的熱潮。所以我剛剛講這是一個階段性的現(xiàn)象，而不是一個市場的轉(zhuǎn)市。

　　這其中最主要的一點，就是明年假如出現(xiàn)政策上的轉(zhuǎn)向，緊縮的程度會有多大，這一點非常關鍵。我們認為明年即使政策要緊縮，緊縮的空間會非常有限。原因在哪里呢？原因我本人也一直在強調(diào)，這一波全球的經(jīng)濟復蘇是由庫存調(diào)整，重新添加庫存所帶動的一波周期性反彈。全球經(jīng)濟成長長期的周期性問題并沒有解決，美國的經(jīng)濟成長率已經(jīng)從3%降到2%，未來18個月如果美國經(jīng)濟有接近4%左右的成長的話，到2011年、2012年他的成長率可能又會回到1%左右。這就是為什么各國政府現(xiàn)在都齊聲合力來宣導一種理念，現(xiàn)在還不是退市的時機，現(xiàn)在政策還要保持穩(wěn)定性和連續(xù)性，因為各國政府，包括我們市場參與者對這次經(jīng)濟復蘇的勢頭到底能維持多長，心里沒有底。所以他不可能明年大規(guī)模加息以后，到后年，大后年又出現(xiàn)減息的情況。所以他一直強調(diào)政策的穩(wěn)定性和連續(xù)性。所以明年市場所期望的緊縮會非常溫和，到這個緊縮真正來臨的時候，隨著中國經(jīng)濟層面基本面不斷的好，市場對緊縮的接受度會非常非常強，所以不會阻擋整個市場上升的空間。

　　再就是流動性相對充裕的狀況會長期存在。低息相對充裕的狀況，利息相對充裕的狀況會長期存在，如果存在這種狀況，有一種現(xiàn)象就是所有的紙幣都會出現(xiàn)貶值。前段時間商品資源類的股票上漲很快，國際油價現(xiàn)在也回到80美金，黃金突破了1000美金，美金出現(xiàn)了相對的走軟，走貶的只是針對一些高息貨幣。這個是有原因的。因為現(xiàn)在歐元也好，美金也好，日元也好，所有的主要貨幣利息都很低，所以現(xiàn)在金融市場對基金的套息盤，不像以前日元利息為零，你就去買美金，買歐元，買英鎊，現(xiàn)在大家的利息都很低，你去做空一種貨幣，那個息差套得并不多，所以一般不會出現(xiàn)日元連續(xù)不斷的前一段時間在金融風暴之前從80貶到140這種情況，美金會貶值，但是他會繼續(xù)溫和性的貶值，那么對高息貨幣，比如澳元會貶值多得多一點。但是由于所有主要貨幣利息都很低，而且各國央行還強調(diào)不輕言退市，所以利息這么低的情況下，如果大家想借美元，想借貨幣，買什么呢？是買實體資產(chǎn)，買有形資產(chǎn)。所有紙幣都要貶值，在這種情況下有形資產(chǎn)，實體資產(chǎn)就會增值，所以黃金、資源、商品、土地。所以在全球紙幣還要不斷貶值的情況下，而且通貨膨脹在實體經(jīng)濟中很難出現(xiàn)的情況下，什么東西會增值呢？土地、黃金、資源、商品這些東西會增值。所以這個趨勢非常明顯。所以我們絕對不同意最近所謂的融資窗口的討論，最近所謂成交量的討論就預示中國房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)拐點，我們覺得這個拐點還遠遠沒有到來，因為這還是一個比較漫長的一個復蘇周期的一個開始。而不是一個結(jié)束。我就講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝龔總。馬上進行我們觀點問答時間。我們知道龔總是投行大顎，您更多的是做的企業(yè)上市的事情，那么作為一個股民，這幾天地產(chǎn)股持續(xù)上漲的原因是什么？你也說到這幾天地產(chǎn)股的上漲您用的是反彈這樣一個詞，那到底是反彈還是反轉(zhuǎn)？我是一個普通老百姓，我現(xiàn)在有一點閑錢，您是建議我買房產(chǎn)還是買地產(chǎn)股？

　　龔方雄：這些問題都是非常敏感的話題。首先，最后一個問題先回答，手里有錢到底是買股還是買房，這個東西絕對要因人而異，不能有一個泛泛的，如果你有閑錢，之所以稱為閑錢，就是沒準你有的時候想用他做點什么事，就是他的流動性要好，那么閑錢還是投入在股市要好，如果你要想用錢去買房子的話，我覺得有剛性需求最好，假如你確實想買房自住，買房自住這個需求驅(qū)動之下，實際上不要在市場上所謂的路死鳥，因為你是自住的房，房價買了以后暫時的上升和下跌對你關系都不大，但是我一直強調(diào)的一個觀點就是中國的土地價格長期一定是一個上升的。中國上升的通道非常非常明顯，在有上升通道的情況下，他有一定周期性的波動，但是你踩點踩得不好，你會發(fā)現(xiàn)下一輪周期的底點比上一輪周期的高點房價還要貴，因為他土地價值一直是上升的，我想問問在座的各位，這一輪房價調(diào)下來很快，全球金融風暴，從下降到上升恢復周期很快，有多少人在周期的底部買到了房子？在這個周期的底部就是去年12月份的時候他的樓價是不是比五年前，十年前還高很多？第三個問題大家知道樓市在各個城市里面他的價位基本上已經(jīng)回到甚至貼近歷史的最高水平，但是我們的股市最高點是6千多點，那么現(xiàn)在只有3千點，所以股市只回去了一半，樓價已經(jīng)回到了歷史高位。所以長期來講，你說投資股市好，還是投資房市好？這個問題就不需要我來回答，大家自己回答。剛剛第二個問題，房價我剛剛用的是反彈而不是反轉(zhuǎn)，實際上我的觀點是反轉(zhuǎn)早已經(jīng)發(fā)生了，我在去年第四季度的時候就講我們的樓市房市經(jīng)濟見底論，我們從1月份大力推兩個板塊，一個是房地產(chǎn)一個汽車，在金融風暴最熱鬧的時候，我們推的主要兩個板塊就是房地產(chǎn)和汽車，所以說我為什么用反彈這個詞呢？因為前段時間這個板塊有一定的調(diào)整，現(xiàn)在又彈上來了，如果說是反轉(zhuǎn)的話實際上早就已經(jīng)發(fā)生了，所以我還是延續(xù)我剛剛的話，這是一個好幾年的牛市，應該來講不會輕易的結(jié)束。結(jié)合重慶的情況來講我覺得重慶樓價相對來講還是比較低的。

　　主持人：今天聽了您這番話之后肯定大家回去都要買地產(chǎn)股了。

　　觀點新媒體：龔總您好，我們看到從十一過后到現(xiàn)在有幾支上市的股票，比如像寶龍，寶龍是在認購價進行了一個降低，包括認購金額也進行了降低，現(xiàn)在恒大也傳出認購金額進行了縮減，這是否意味著上市最佳時機已經(jīng)過去了？

　　龔方雄：我覺得從短期來講最佳的上市窗口應該是在8、9月份。在未來幾個月由于供求關系，很多企業(yè)都擠在這個窗口上市，從企業(yè)融資的角度來講，這未必是最佳時機，但是我們覺得明年這個窗口會重新展開。我覺得整體來講對中國企業(yè)，尤其房地產(chǎn)企業(yè)上市融資的窗口在這一輪周期當中沒有結(jié)束，明年仍然是一個非常好的窗口。

　　提問：龔總，我們現(xiàn)在的融資渠道相對比較狹窄一些，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托這個概念其實在境外62年產(chǎn)生以后到現(xiàn)在都有，國內(nèi)雖然有些注冊公司在注冊，但是實施的卻很少。就您的觀察，房地產(chǎn)信托這個概念，在國內(nèi)，在重慶這樣一個區(qū)域什么樣的時間點才會真正的展開呢？

　　龔方雄：我覺得房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道需要拓寬拓開，這個更多的是政策層面的問題。我們現(xiàn)在關注的是給創(chuàng)新型企業(yè)，中小企業(yè)，其他非房地產(chǎn)業(yè)的中小企業(yè)的融資渠道，對房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道的打開問題，一直是比較敏感的社會和政治問題。從這個角度來講，政策的可持續(xù)性就很難講，我覺得這不是一個需要和不需要的問題，這是一個有沒有膽量去做的問題。所以這變成一個政策性的問題。所以我們大家在這里探討的空間有限。

　　主持人：由于時間關系，對于龔總的觀點答問就到這里。謝謝。因為我們接下來還有很多機會，包括我們還有圓桌以及接下來的晚宴大家有更多的時間可以跟我們專家進行交流。接下來請出我們今天的第三位演講嘉賓他是佛山市法恩潔具有限公司大客戶經(jīng)理周贇先生。

　　周贇：各位房地產(chǎn)的朋友，各位媒體的朋友大家下午好。剛才兩位專家從政策和金融方面給大家介紹了很多相關的情況。我現(xiàn)在從法恩莎，從一個做衛(wèi)浴的層面給大家介紹一下相關的法恩莎的東西。法恩莎進入中國四強已經(jīng)有十年之久，是將唯美、優(yōu)雅的潔具產(chǎn)品帶給消費者。為了進一步改善和提升整體衛(wèi)浴空間，我們導入了瓷磚的研發(fā)和生產(chǎn)，將為廣大消費者締造更為優(yōu)質(zhì)的整體生活空間。法恩莎在品牌塑造過程當中有一個很深刻的體會，就是比消費者想得更多，比消費者更了解自己本身的需求。

　　居住文化涉及到與消費者相關的所有因素。法恩莎擁有一個強大的技術團隊，每年開發(fā)衛(wèi)浴新產(chǎn)品數(shù)十款，同時我們跟房地產(chǎn)開發(fā)商合作，與開發(fā)商共同設計整體浴室空間，使衛(wèi)生間占地面積又小，使用又很舒適，還可以提供整體空間的解決方案。法恩莎目前擁有所有的產(chǎn)品型號大家可以看一下，從陶瓷潔具、龍頭五金、瓷磚等幾大系列的產(chǎn)品。這是我們的1658產(chǎn)品，這是配套的龍頭和浴缸，這整套的方案可以解決整個衛(wèi)生間的需求。

周贇

　　法恩莎的瓷磚有四大系列，凡高、西西啡網(wǎng)，卡爾卡松，華麗金樹，拋光磚我們現(xiàn)在有四大系列，滲花磚、庫利南系列等等。瓷片我們現(xiàn)在主要是有六個系列。

　　法恩莎的產(chǎn)品通過了ISO9000認證，是國家免檢企業(yè)，產(chǎn)品通過了環(huán)保要求認證。下面給大家介紹的就是法恩莎的浴室空間的一個組合，家庭空間的應用主要在衛(wèi)浴產(chǎn)品的組合，下面整個空間的布置都是使用法恩莎的瓷磚跟法恩莎潔具整體衛(wèi)浴空間的配置，這是1661，這是1659配套的大型的經(jīng)濟浴缸和地面的瓷磚和墻面，這是1665，這是1630，配套的是一個蒸汽的淋浴房，這是我們最經(jīng)典的1668。這是我們在賓館用得比較多的一款產(chǎn)品是1603。這是整體空間的設計方案，這是餐廳使用不同瓷磚的配置方式，這是廚房跟餐廳整體的設計方案，這是衛(wèi)生間。

　　法恩莎目前衛(wèi)浴跟瓷磚廣泛的應用在不同的星級酒店、高檔住宅和別墅，法恩莎自進入市場以來深受星級賓館用戶的喜愛，到目前我們已經(jīng)有湖南華天大酒店，張家界萬福溫泉國際渡假村等酒店和賓館采用了法恩莎的衛(wèi)浴和瓷磚產(chǎn)品。下面給大家展示一下圖片。

　　法恩莎衛(wèi)浴產(chǎn)品在房地產(chǎn)企業(yè)的使用，我們從2000年開始憑借產(chǎn)品的品質(zhì)，目前法恩莎已經(jīng)合作的房地產(chǎn)企業(yè)主要有以下幾個企業(yè)，請看圖片。這是我們產(chǎn)品所用的現(xiàn)場的照片。法恩莎在重慶的主要項目有以下幾個項目，請看圖片。

　　目前法恩莎產(chǎn)品在高端裝飾上，因為我們產(chǎn)品物美價廉，加上我們優(yōu)質(zhì)的服務網(wǎng)絡，我們將以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和完善的服務合理的價格與重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商共同合作，為廣大的消費者提供更好的居住空間。歡迎重慶的房地產(chǎn)開發(fā)商到法恩莎參觀、考察。給大家提供一個更好的居住環(huán)境。謝謝大家！

　　主持人：謝謝周贇先生精彩的演講。法恩莎也是我們房地產(chǎn)配套的一個很好的品牌，今天來了這么多房地產(chǎn)企業(yè)，如果對他們產(chǎn)品有意向的話可以跟他們進一步溝通。接下來我們馬上請出第四位演講嘉賓有請世邦魏理仕中國區(qū)資深董事總經(jīng)理祝悙若先生上臺演講。

　　祝惇若：我保證不需要20分鐘。我今天演講的題目是重慶房地產(chǎn)發(fā)展和他的高端物業(yè)。首先跟大家分享一下一些關于重慶房地產(chǎn)的一些數(shù)據(jù)，我們新出版的2009房地產(chǎn)專題報告，這個調(diào)查的結(jié)果出乎我們的意料，重慶在全國15個被調(diào)查城市的綜合排名僅次于北京上海之后，盡管重慶的辦公樓市場和商業(yè)市場排名比較靠后，但是住宅市場名列第一。這對重慶排名的拉伸起了很大的作用，之所以能夠排名第三，我們認為對重慶房地產(chǎn)發(fā)展有幾個不可忽略的突出優(yōu)勢。這個排名是我們公司研究綜合考慮的房地產(chǎn)投資，基礎設施的投資，人口，非常復雜的，有很多參數(shù)考慮綜合得出來的。

祝惇若

　　首先看看重慶房地產(chǎn)市場住宅數(shù)量容量巨大。從這個城市的常住人口來看有2800多萬，是全國最大的一個城市，將重慶和其他的城市做一個比較的話，我們可以看到整個重慶的規(guī)模與北京上海等特大城市相當，但是重慶城市化率目前只有50%，遠遠低于一線城市上海、北京、廣州、深圳80%的水平，所以重慶未來城市化發(fā)展的空間是非常巨大的。

　　從這個圖上我們可以看出住宅銷售量反映了重慶市場在全國所處的位置，以及過去三年總的住宅銷售量，過去三年住宅總的銷售量來看重慶的規(guī)模和上海差不多，上海是全國的第一位，他的經(jīng)濟地位，他的國際性，但是我們也很驚訝的看到重慶在過去三年總共的銷售也是8546萬平方米，僅次于上海，上海大約是8800萬。我們可以看到由于過去三年的銷售很大程度提升了整個重慶房地產(chǎn)市場在全國的位置。

　　可持續(xù)成長能力。重慶市場不僅容量大，還具有較好的可持續(xù)成長能力，這個體現(xiàn)在本地居民的房價支付能力上面。根據(jù)重慶市政府的統(tǒng)計，重慶的年人均可支配收入幾乎6倍住宅的平均房地產(chǎn)均價，如果是用這項指標作為參考，可以說重慶是在中國主要的一、二線城市中購房負擔是最輕的。所以我們看到重慶是非常幸運的，北京、深圳、杭州是在購房負擔是最重的。

　　再看一下地價占房價的比例。我們研究重慶的地價占房價的15%，和其他城市相比他也是最低的。這對房地產(chǎn)市場保持合理的增長，以及推動市場長期可持續(xù)的穩(wěn)定發(fā)展都有好處。

　　供求關系方面。這是一個至關重要的因素，在過去三年呈現(xiàn)一個比較理想的，這也有利于住宅市場的可持續(xù)發(fā)展。重慶另外一個優(yōu)勢就是他的宏觀經(jīng)濟環(huán)境，這為房地產(chǎn)發(fā)展提供了可靠的大環(huán)境，這表現(xiàn)為重慶GDP總量在二線城市處于前列，屬于經(jīng)濟增長很快的城市，與沿海城市相比，金融危機對重慶的產(chǎn)業(yè)造成的影響幾乎非常小。2008年重慶市房地產(chǎn)市場受到外部環(huán)境的影響逐步顯現(xiàn)，開發(fā)投資增速放緩，需求觀望情緒濃厚，房地產(chǎn)市場進入了一個調(diào)整期。自2000年以來重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資增速首次下滑20%以下，這里面也一個黃色的點，我們可以看到重慶的房地產(chǎn)開發(fā)總量和增速在全國范圍內(nèi)還是處于相對穩(wěn)定的城市之一。與此比較，重慶的投資規(guī)模相對于全國很多城市都出現(xiàn)了負增長，比如像深圳、北京、寧波、成都都是在這個線以下的。

　　我們再看看2009年以來的變化，大家都知道住宅銷售出現(xiàn)反彈，銷售面積基本上是逐月上升，成交價格也是穩(wěn)中有升，這里可以看到，全國、西部、以及重慶的三個比較，這是來自重慶市統(tǒng)計局的公報，銷售的回暖也是開發(fā)商資金逐步充裕，開發(fā)商在2009年投資逐步回穩(wěn)，在9月份公布的最新報告中，前8個月投資同比增長達到16.9%，這個增速已經(jīng)超過了2008年全年的水平。說明重慶市場在投資方面已經(jīng)逐步擺脫了2008年金融危機的影響，開發(fā)商和投資商都看好重慶市場的未來走向。

　　開發(fā)商的信心恢復也是表現(xiàn)在土地的交易上面，前八個月土地成交金額同比增長超過50%，全國知名的開發(fā)商如萬科、保利這些開發(fā)商都在重慶大量購置土地。

　　高端物業(yè)可以說是機遇與挑戰(zhàn)并存。受重慶整體市場逐步回暖的帶動，2009年三季度重慶高檔住宅銷售情況較去年同期明顯好轉(zhuǎn)，根據(jù)我們世邦魏理仕的監(jiān)測，三季度高檔住宅銷售同比上漲，達到人民幣每平方米8420元。我們世邦魏理仕公司內(nèi)部的數(shù)據(jù)采樣的標準是我們對重慶高檔住宅物業(yè)的定義是每平方米7千元。高檔物業(yè)的平均租金也是連續(xù)三個季度上漲，從近期市場的活躍程度我們也可以看出重慶高檔住宅市場保持平穩(wěn)的態(tài)勢。市中心、稀缺地段由具有良好背景的開發(fā)商開發(fā)高檔住宅受到購房者的青睞，本地購買者仍然是重慶市場的主流。存量和未來的供應高檔住宅，這里主要是指每平方米7千以上的，未來高檔住宅規(guī)模有逐步擴大的趨勢，尤其從2010年我們可以看到有大量的入市，2010年以后也是有大量的供應，這里主要是高檔公寓和別墅。

　　在全國來看，這15個城市中重慶高檔住宅的租金和售價處于比較低的位置。我們認為隨著重慶的城市進一步建設開放，我們對其租金和發(fā)展?jié)摿κ欠浅Ｓ行判牡摹＿@是重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的租金，重慶優(yōu)質(zhì)寫字樓的市場，尤其是甲級寫字樓從去年年底受到全球經(jīng)濟變化的影響，市場需求相對下降，以跨國公司為代表的外來需求對新設或者擴大辦公室表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度，而國內(nèi)企業(yè)相對受影響比較小，對寫字樓的需求起到一定的支撐作用。到今年三季度，需求逐步平穩(wěn)，以小面積需求為主。平均租金是止跌回升的，環(huán)比上升了0.2%。優(yōu)質(zhì)寫字樓售價同樣止跌回升，環(huán)比上漲了3%，空置率也上升了0.3%。

　　再來看一下優(yōu)質(zhì)寫字樓的供應量，我們預計在未來幾年供應將逐步增加，供應高峰在2012年，屆時寫字樓的競爭將逐步加劇，但由于新建項目的品質(zhì)較高，所帶來的高價和國內(nèi)對購買寫字樓的逐步需求，進有助于緩解租金和售價所面臨的市場壓力。

　　我們從對15個城市的調(diào)查來看，我們認為天津和重慶是最具有潛力。首先天津有他的地理優(yōu)勢吸引了許多歐美大的銀行，比如匯豐、花旗、渣打。重慶作為中西部最重要的城市，經(jīng)濟不斷發(fā)展，良好的投資環(huán)境，較低的辦公成本也吸引了大量的外資，根據(jù)我們的統(tǒng)計，06年以來重慶甲級寫字樓的供應量為零，這為市場的發(fā)展提供了巨大的空間。重慶的租金和售價水平在全國始終處于比較低的水平，甚至還不如一些二線城市。這里我想強調(diào)一下，作為甲級寫字樓的最大客戶，銀行和金融機構的發(fā)展是一個城市發(fā)展?jié)摿Φ闹饕笜?，外資機構都在積極進入中國的內(nèi)地市場，上海、北京等一線城市不再是這些外資銀行唯一的選擇，他們?yōu)榱藫屜冉姶蟮目蛻艋A，那么二、三線城市成為他們擴張的一個重要部分。而國內(nèi)銀行，國內(nèi)的金融機構也都是從原來的一級寫字樓搬到了頂級寫字樓，這些都將成為重慶寫字樓市場增長的動力。

　　最后我們看一下優(yōu)質(zhì)的零售商業(yè)物業(yè)。2009年三季度重慶零售市場表現(xiàn)出穩(wěn)定增長的態(tài)勢，全市社會商品零售總額增長接近20%，部分國際國內(nèi)知名品牌還是有條不紊在重慶進行著擴張，但總體上商家對新開店的店數(shù)表現(xiàn)出謹慎的態(tài)度，重慶多點式的商圈結(jié)構，為優(yōu)質(zhì)商業(yè)提供了良好的市場環(huán)境。新增外來品牌，如大洋百貨這些都取得了較好的市場效果。由于三季度為傳統(tǒng)的零售淡季，優(yōu)質(zhì)商業(yè)的租金小幅度下降，環(huán)比下降0.7%，整個市場的空置率與二季度基本上持平，在4.9%-5%之間。由于經(jīng)濟危機的影響，一些原來計劃開業(yè)的優(yōu)質(zhì)項目都被推遲了，因此可以預計優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金還將保持在高位，空置率保持在較低的水平，尤其是中心城區(qū)。

　　這是從全國來看重慶的優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)物業(yè)是再一個比較合理的水平上面。雖然重慶的市場規(guī)模和物業(yè)讓我們對未來發(fā)展空間比較樂觀，但是我們也不能忽視這個市場所面臨的一些挑戰(zhàn)。比如巨大的人口基數(shù)提升了城市消費的市場規(guī)模，但也受制于收入水平，重慶在消費能力這一項，在15個城市里面一直是排名靠后的，除了目前發(fā)展比較成熟的幾個商圈之外，整個重慶的商業(yè)物業(yè)要進一步拓展，并提升檔次，還有待于消費能力的進一步提高。另外重慶的寫字樓目前與其他城市相比，我們可以看到差距也是比較大的，這表現(xiàn)在重慶在2006-2008年租金增長上面排名靠后，他是負增長。我們從這個圖表上來看他排名最后一位。很多重慶現(xiàn)有的一些寫字樓的硬件以及服務已經(jīng)跟不上市場發(fā)展的需要。

　　總的來說，我們認為重慶的人口規(guī)模支撐了其住宅市場的發(fā)展空間，住宅市場在2009年逐步恢復，高端物業(yè)目前還處于起步階段，我們世邦魏理仕對重慶非常看好未來的高端市場。最后我想借2分鐘的機會跟大家介紹一下世邦魏理仕，世邦魏理仕是一家具有200多年歷史的公司，最早是成立于1773年在倫敦，在90年代和美國一個公司合并，這個公司叫世邦，所以叫世邦魏理仕，這里可以看到我們的一些排名，全球的地產(chǎn)經(jīng)紀，我們是唯一一家進入財富500強的企業(yè)，我們的營業(yè)收入是我們最強的競爭對手的2.5倍。這是我們品牌的一些榮譽以及我們在市場上的地位。連續(xù)三年獲得商業(yè)周刊50強中最佳公司的殊榮，連續(xù)八年獲得全球品牌提名，財富500強企業(yè)，我們公司是在去年6月份進入了重慶市場，現(xiàn)在在重慶已經(jīng)設立了分公司，主要是能夠為我們的客戶、房地產(chǎn)發(fā)展商以及政府提供全方位服務。我們主要的服務對象是政府、產(chǎn)業(yè)及資本。我這里順便介紹一下我們成都分公司總經(jīng)理林文強先生。我今天演講到這里。謝謝大家。

　　主持人：謝謝今天?？偨o我們帶來的關于房地產(chǎn)市場的研究報告。世邦魏理仕是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務公司？

　　祝惇若：對不起，我想糾正一下，世邦魏理仕不是物業(yè)管理公司。

　　主持人：您是2008年10月15日世邦魏理仕重慶分公司成立是吧，到現(xiàn)在應該一年了，不知道這一年當中是怎么為我們重慶的地產(chǎn)服務的呢？在接下來又有些什么樣的計劃？

　　祝惇若：我們的公司在去年10月份成立了，也是一個比較新的，重慶是我們在整個中國12個城市分公司中是最后成立的一個。因為我們過去幾年一直在致力于擴張我們的服務品牌，由于今年上半年整個大的環(huán)境的影響，我們今年放慢了步伐。去年我們開設了沈陽和重慶的分公司，在進入重慶市場之后，我們的業(yè)務發(fā)展一直是在穩(wěn)步朝前，我們最后一個分公司從規(guī)模來講肯定是不如我們在其他城市建立的，尤其是在上海、北京一線城市建立的規(guī)模，我們在全國是一個品牌，是幾大城市一起為重慶當?shù)卣l(fā)展商以及企業(yè)的投資商在提供房地產(chǎn)的服務，我們的服務主要是四大塊，物業(yè)管理在我們內(nèi)部稱作資產(chǎn)管理，包括購物中心管理，設備設施管理，是我們四大牌之一的一個內(nèi)容。另外就是大家經(jīng)常看到我們叫代理服務，可能看到我們代理某一個住宅的銷售，一個高檔住宅的租賃，然后是寫字樓的租賃，可能有的是我們在商業(yè)地產(chǎn)方面也是非?；钴S的。另外兩塊，一塊是我們叫咨詢策劃，主要是在重慶，在整個四川西部我們已經(jīng)做了很多項目，包括為發(fā)展商的整個策略上面定位，怎么樣的發(fā)展，其實我們重慶的分公司的業(yè)務不單單是在重慶，還包括延伸到昆明以及其他周邊的城市。我們最后一塊就是投資，地產(chǎn)投資的一個咨詢策劃。這主要是我們的業(yè)務。

　　主持人：謝謝?？?。今天讓我們對世邦魏理仕有了更加深入的了解。今天也來了很多政府和其他的發(fā)展商，接下來如果要跟世邦魏理仕有進一步合作的可以下來溝通。下面我們請出今天第五位演講嘉賓，有請重慶市金科實業(yè)集團有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生。

　　李戰(zhàn)洪：談不上演講。因為黃董事長今天出差有事，所以我來頂替他來說。我這里有一個想法，我上來，我不想借這個時間來打金科的廣告，我就把題目改了，我就不去說金科，因為金科是靠產(chǎn)品來說話和靠物業(yè)服務來說話的這樣一個企業(yè)，我不需要在業(yè)內(nèi)再來重復說一次，我覺得毫無疑義。所以我就把題目改了，我就和大家聊聊一些想法。這次觀點到重慶來，我們作為主要合作單位，我也是想希望和觀點合作，讓我們這些專家和學者和一些企業(yè)家們能夠來重慶，多一點時間和大家溝通交流。所以15分鐘的時間，現(xiàn)在按照時間的安排已經(jīng)超過了20分鐘，我想爭取在10分鐘之內(nèi)說完。

李戰(zhàn)洪

　　我就談談自己的一些想法吧。這幾天剛好在思考很多問題，我就想把這些思考沉淀下來，把他成為觀點也好，然后通過企業(yè)戰(zhàn)略里面吸取一些教訓，指導我們的工作。這段時間查閱了大量的一些資料，也進行了大量的閱讀，發(fā)現(xiàn)當今世界上房地產(chǎn)的中國地位和美元的世界地位有相呼應，有許多的共性和不同的特制。在市場過程中我們發(fā)現(xiàn)，美國的美元獅子正在假裝綿羊，中國的房地產(chǎn)綿羊正在扮演著獅子。美元占全球24%的戰(zhàn)略儲備，他占11%的世界貿(mào)易份額，美元他能夠改變一切，他可以改變商品的價格和油價，美元波動會影響貿(mào)易，他在短期和周期還沒有美元的替代品。所以一段時間以來美國的巨額國債可以賣到世界各地，他只需要印美鈔，美國就可以坐享中國的鞋襪和歐洲的奢侈品，美元他是世界儲備貨幣的地位，這就是美元的世界地位。這里面我們可以看出來，從1971年開始美元就開始覺得自己有可能崩潰，所以我把他視為憂患意識和風險意識，他這個理由一說就說了三十多年，直到今天美元作為世界儲備貨幣的地位還未被撼動過，他和美國軍事上一些明顯不同的做法，美元這頭獅子他就一直裝綿羊，軍事上他一直就是強勢，他就利用次貸危機，美元甚至讓別的國家比自己更慘，他在這次金融危機中，美國始終在動蕩中掌握到主動權，掌握到危機的節(jié)奏。

　　第二個我為什么把中國的房地產(chǎn)比作綿羊，是因為其發(fā)展的時間比較短，資本實力不強，行業(yè)還不成熟，專業(yè)化程度還不高。但是十幾年以來一直在裝腔作勢的做獅子，甚至是獅王。中國房地產(chǎn)這只綿羊多年來扮演獅子，一是因為2008年當中國意識到金融將迎來寒冬的時候，他馬上就調(diào)整宏觀調(diào)控的方向，政府第一出手的行業(yè)就是房地產(chǎn)，第二個就是中國房地產(chǎn)和中國建筑業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率接近20%，增加值占GDP的10%，房地產(chǎn)的投資占固定資產(chǎn)投資比重的25%，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行全部貸款余額20%。所以許多地方和政府他采取土地財政，剛剛孟理事長也說了，地方財政中有30%甚至50%以上來自房地產(chǎn)，所以對房地產(chǎn)行業(yè)形成了依賴。而且世界銀行的調(diào)查也顯示，每增加100億的住房資金，將增加120-200億的住房需求，將帶動100-150億其他商品的銷售。正因為如此，所以我把中國房地產(chǎn)比作正在扮演著獅子，其實他還是綿羊。

　　為什么美元有他的世界地位，中國的房地產(chǎn)有他的中國地位，剛剛的一組數(shù)字可以看出來，中國房地產(chǎn)的確具有國家地位。為什么有中國地位，是因為十幾年來房地產(chǎn)行業(yè)對支持中國經(jīng)濟增長起著舉足輕重的作用。相關的數(shù)據(jù)，1997-2008年間房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP的貢獻率由6.32%增加到13%，其增長速度和貢獻率在主要行業(yè)中排前列，2008年盡管受到宏觀經(jīng)濟的下調(diào)，但是仍然完成開發(fā)投資30580億，同比增長20.9%，其中商品住宅完成投資22081億元，同比增長20.6%，遠高于GDP增長的速度和其他行業(yè)投資增速。所以房地產(chǎn)發(fā)展對地方財政的收入和基礎建設做出了很大的貢獻。在2007年全年土地出讓的總收入大約為1.2萬億元，占全國財政的1/4左右，全年經(jīng)濟增長保8引起普遍關注，要實現(xiàn)這個目標房地產(chǎn)功不可沒。

　　金科在這個里面吸取什么教訓，金科的做法就是學習美元，主要是三個方面，美元他能夠上升到世界地位，的確他有些優(yōu)越性和他的優(yōu)勢都是值得研究探討和學習的。第一我們學習美元的風險控制的能力，他的風險控制是系統(tǒng)性的，專業(yè)性的和高端性的，他從1971年開始就提出了風險意識，這正是我們房地產(chǎn)企業(yè)所缺失的。因為房地產(chǎn)發(fā)展將近20多年來，什么樣的企業(yè)在里面基本上都能獲得成功，在這種情況之下，往往會忽略風險的意識。那么我們金科要學什么，我們要學他的風險控制意識，包括風險控制能力。第二個學美元制度的自我的評估能力，這種自我的評估能力包含他的戰(zhàn)略意識，包括自己的企業(yè)能力，產(chǎn)品能力，服務能力等等。包括重慶的開發(fā)商，的確他的能力在全國是超常，從龍湖、金科全國發(fā)展之后，離開重慶這個主戰(zhàn)場，一到其他的城市馬上就能脫穎而出，其實這里面也是金科、龍湖對自己能力正確評估以后進行的全國化。包括金科今年在重慶以外的城市現(xiàn)在銷售已經(jīng)超過50%以上了。第三個是學美元制度他要體現(xiàn)美國的國家戰(zhàn)略，由于美元的霸權地位受到挑戰(zhàn)，面對這種挑戰(zhàn)競爭時，美國就會不斷的制定和修整他的策略，制定有針對性的目標，所以美國制定的美元戰(zhàn)略是最值得中國房地產(chǎn)業(yè)界去觀察學習的，要有戰(zhàn)略意識。就這樣，我的發(fā)言就到此。時間到了。謝謝。

　　主持人：謝謝李總的精彩演講。各位來賓，各位朋友們，今天我們論壇吸引來了很多的媒體，在我們論壇現(xiàn)場就有三個網(wǎng)站在進行同步直播，除了觀點網(wǎng)之外，還有我們重慶本地的搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)以及搜房網(wǎng)都在進行同步的直播，接下來我建議大家用熱烈的掌聲對他們的支持和認真工作表示衷心的感謝！接下來我們繼續(xù)請出今天第六位演講嘉賓有請陽光100集團常務副總裁范小沖先生。

　　范小沖：我們這次論壇的主人之一在這兒都不給金科做廣告，我在這兒更不敢講陽光100了。今天給我的題目也是說房地產(chǎn)的品牌和戰(zhàn)略，我覺得這兩點確實非常重要。特別是在這次經(jīng)過了07、08年大的房地產(chǎn)的和經(jīng)濟的危機，真正考驗的實際上不簡簡單單是市場，不簡簡單單考驗的是每個樓盤，更重要的是考驗的每個企業(yè)真正的品牌和戰(zhàn)略。所以看到危機，不同的企業(yè)實際上他采取了不同的措施，不同的企業(yè)在這次渡過危機中實際上也跟他的品牌和戰(zhàn)略是非常相干的。品牌實際上是非常重要的，我們過去也是每一個項目都叫一個名字，從2000年開始聚焦，開始叫一個名字，實際上這個品牌意識不光是一個名字的問題，他更多的是你這個企業(yè)，你的定位是什么，你的目標客戶群是什么，你今后想往哪個方向去發(fā)展，實際上更多的定位是一個企業(yè)找到了一個方向，找到了他今后成長的一個方向和目標。所以如果一個企業(yè)，他沒有形成他的品牌，沒有在客戶心目中形成這樣一個定位，那他在風浪中就很容易今天刮東風就往東邊走，明天掛西風就往西邊走。

范小沖

　　一定要形成品牌的特點和客戶心目中的品牌定位。剛才說戰(zhàn)略實際上就是一個企業(yè)品牌的一個選擇和一個方向。剛才李總講二線城市，金科現(xiàn)在也是從重慶走向了全國，實際上二線城市是中國房地產(chǎn)未來發(fā)展最具潛力的地方。我們很多投資者問上海、北京等等，我們告訴他真正中國的未來在二線城市。在一線城市城市化率現(xiàn)在已經(jīng)達到了80%，他的房地產(chǎn)發(fā)展階段是一個逐漸城市升級的階段，而二線城市是一個增量階段，現(xiàn)在城市在不斷的升級，特別是這些地方還有非?？杖钡氖袌觯€有相對多的土地，而且他的競爭應該來說相對較弱，所以在二線城市實際上他擁有一個更長久的未來，今天這個資本市場已經(jīng)從過去的只認一線城市的這些一線品牌，現(xiàn)在開始更多的給這些擁有在二線城市開發(fā)的這些品牌企業(yè)給予更高的價值的認定。

　　所以這些二線城市他會是一個未來，特別是像重慶，剛才世邦魏理仕也談到了，天津等于說是二線城市的領頭羊，我們也在重慶六年了，非常感受到了重慶市場快速的成長。再有我們在這次整個危機中我們也感受到了，過去房地產(chǎn)很多都是坐地生財，大家更多的把這個產(chǎn)業(yè)，實際上不更多的去研究自己的品牌、能力和產(chǎn)品，開始更多的關注與資本市場，更多關注與在各地囤積土地，因為確實在過去幾年，很多年中，很多房地產(chǎn)公司真正的利潤來源實際上更多并不來源于他的產(chǎn)品，實際上更來源于他的土地的增值。實際上是土地的地價，靠產(chǎn)品銷售變現(xiàn)了。所以土地變成了大家來奔著首富，奔著未來的成長，所以變成了一個大家所公認的這么樣一個捷徑。實際上在這次危機中大家很多人感受到，大家擁有更多的土地會占有更多的資金。在土地中當然他未必真正給你帶來增值，因為今天的土地政策已經(jīng)發(fā)生了改變，過去的掛牌只交定金等等這些可能未來是越來越難了?，F(xiàn)在土地要一次性付清，地價也不許分期辦證，土地的地價又是征稅，你要是閑置不開發(fā)也要交占用費，也要收回。所以今后完全靠土地來使房地產(chǎn)增值這條路越來越窄了，所以更多的今天土地資源也是越來越稀缺，更多的企業(yè)可能更多的應該考慮如何在有限的土地中，通過自己的品牌，通過自己的產(chǎn)品，通過自己的能力來創(chuàng)造更高的價值，而不是靠囤地，靠快速開發(fā)，靠消耗資源來成長。包括今天的萬科，可能在這次的全球的危機中，包括房地產(chǎn)的危機中他也吸取了非常多的教訓，所以我們現(xiàn)在看到萬科也在轉(zhuǎn)型，也在從過去的靠快速開發(fā)，靠土地滾動，靠規(guī)模開發(fā)現(xiàn)在已經(jīng)走向了一個品質(zhì)和效益的這個路。所以房地產(chǎn)企業(yè)這條路可能是更加的重要。

　　再有就是走向了全國，房地產(chǎn)過去作為一個樓盤在全國各地多項目跨地域的開發(fā)完全是兩回事，做一個項目你完全可以通過產(chǎn)品的打造，通過你的營銷，通過你的營造，在目標客戶群中營造來解決這個問題。而真正上升到了企業(yè)品牌，和一個跨地域的管理的時候，你多項目運作的時候，你整個集團的管控能力，不簡單的是資金的問題，更多的是你的管控能力，包括你的企業(yè)文化這些都是非常重要的。因為房地產(chǎn)企業(yè)而言，你十個項目可能做得都盈利了，可能一個項目就把你拖死。所以今天大家走向二線城市，走向全國可能大家所面臨的最大的一個瓶頸可能是企業(yè)的真正的品牌能力，你在客戶心目中的地位是不是能夠得到認可你的戰(zhàn)略是不是跟今天的形式相符，你的管控能力能不能做到，如果這些都能夠做到了，剛才龔總也談到了，現(xiàn)在的國際市場資本流動是非常充裕的，資金成本也是比較低的，所以在今天又不差錢的這么一個時代，真正做好的還是要把自己做好，而不要一味的光想去找錢。做好了資本是追逐利潤的。謝謝！

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