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　　9月28日，就任萬(wàn)科北京總經(jīng)理一職不足兩個(gè)月的毛大慶，坐鎮(zhèn)北京市土地整理儲(chǔ)備中心，指揮參與房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)5號(hào)地的競(jìng)拍。其間，他一直在翻看一本《毛澤東傳》。

　　經(jīng)過數(shù)十輪激烈爭(zhēng)奪，萬(wàn)科與中糧地產(chǎn)（000031.SZ）的合資公司北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱假日風(fēng)景）最終以29.3億元的價(jià)格，將這幅地塊收入囊中。20天前，同樣是假日風(fēng)景，以22億元的價(jià)格競(jìng)得臨近的起步區(qū)1號(hào)地。

　　萬(wàn)科總裁郁亮曾在接受《財(cái)經(jīng)》記者專訪時(shí)，將房地產(chǎn)開發(fā)比做開飯館，“不斷有新開張的，但沒有土地就像飯館沒有材料做飯一樣，只能關(guān)張。”

　　這家中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在北京市場(chǎng)就一度面臨著“無(wú)米下鍋”的風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科上一次在北京拿地還是兩年前，目前在建的五個(gè)住宅項(xiàng)目中，四個(gè)已經(jīng)開始發(fā)售；兩年前獲得的位于東四環(huán)西大望路的“地王”項(xiàng)目萬(wàn)科藍(lán)山，亦將在今年年底前開盤。

　　在毛大慶“閃電”決策的推動(dòng)下，萬(wàn)科一個(gè)月內(nèi)斥資50多億元，接連在房山區(qū)取得近100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備。而“手持《毛澤東傳》”參加競(jìng)拍的戲劇性一幕，似乎也表明，他對(duì)帶領(lǐng)萬(wàn)科重振北京市場(chǎng)胸有成竹。

　　不過，只有了解萬(wàn)科北京公司發(fā)展歷史的人才知道，毛大慶所面臨的挑戰(zhàn)，遠(yuǎn)不像他刻意表現(xiàn)出的那樣輕松。

　　房山拿地爭(zhēng)議

　　“房山是今后北京市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，萬(wàn)科‘押寶’是沒有辦法的辦法，是被動(dòng)形勢(shì)下的主動(dòng)策略。”曾擔(dān)任萬(wàn)科北京公司總經(jīng)理、現(xiàn)任房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)厚土機(jī)構(gòu)主席的林少洲對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析。

　　房山區(qū)位于北京市西南，經(jīng)濟(jì)發(fā)展在北京市18個(gè)區(qū)縣中處于下游水平，是北京市五大城市發(fā)展新區(qū)之一。

　　過去幾年，房山區(qū)土地出讓收益十分有限。大型開發(fā)商進(jìn)入房山市場(chǎng)一般是通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、一二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)等方式，很少有通過“招拍掛”高價(jià)獲取土地的。即使是在土地市場(chǎng)最為火爆的2007年，房山區(qū)亦僅通過“招拍掛”出讓了一宗土地。2008年，房山區(qū)土地出讓收入不到5億元。

　　此次萬(wàn)科在房山拍得的兩幅地塊，總價(jià)超過了50億元，成交價(jià)分別比掛牌價(jià)溢價(jià)162.6％和108.4％，折合樓面地價(jià)分別為6470元/平方米和5726元/平方米，幾乎與房山目前的房屋銷售均價(jià)相當(dāng)。一向拿地謹(jǐn)慎、不當(dāng)“地王”的萬(wàn)科出此豪舉，令很多市場(chǎng)人士錯(cuò)愕。

　　在9月28日的起步區(qū)5號(hào)地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，北京住總集團(tuán)一位高管向《財(cái)經(jīng)》記者分析，5726元/平方米的樓面地價(jià)，在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下很難盈利，“只能期望市場(chǎng)繼續(xù)向好，賺取預(yù)期收益”。

　　負(fù)責(zé)該地塊土地一級(jí)開發(fā)的北京長(zhǎng)陽(yáng)興業(yè)投資發(fā)展有限責(zé)任公司副總經(jīng)理曹鵬則對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示，“外界以為我們想把地價(jià)炒高，但我們更希望土地價(jià)格能夠循序漸進(jìn)地上漲，而不是一開始就拍出一個(gè)天價(jià)來(lái)。”

　　曹鵬還透露，今年房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)用于土地一級(jí)開發(fā)的投入共70億元，用于20多個(gè)地塊。北京市土地整理儲(chǔ)備中心提供融資49億元，其余資金由房山區(qū)政府和長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)政府負(fù)責(zé)籌集；待土地出讓后，再償還北京市方面提供的融資，增值收益則歸房山區(qū)政府。目前，僅萬(wàn)科獲取的這兩幅地塊的土地出讓收入，即足以償還北京市方面的全部投資。

　　《財(cái)經(jīng)》記者赴房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)實(shí)地調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，在2000年年初，北京市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司曾通過協(xié)議出讓方式，在長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)低價(jià)獲取土地，目前其開發(fā)的碧桂園溫泉小區(qū)售價(jià)約為8300元/平方米；與之臨近的加州水郡和西棕櫚灘項(xiàng)目，精裝修售價(jià)均在9300元/平方米左右，業(yè)主主要來(lái)自石景山區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，以自住為主，投資客很少。

　　萬(wàn)科競(jìng)得起步區(qū)地塊后，加州水郡等項(xiàng)目立即封盤，將價(jià)格上調(diào)了10％；中鐵置業(yè)2007年在臨近區(qū)域取得的項(xiàng)目，原計(jì)劃以7000多元/平方米的價(jià)格開盤，如今也計(jì)劃重新定價(jià)。

　　一位熟悉房山區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)內(nèi)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者分析，房山區(qū)位較為偏僻，萬(wàn)科房山項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要在于，近百萬(wàn)平方米的土地如果快速開發(fā)，供應(yīng)量將非常集中，利潤(rùn)可能會(huì)很薄；如果分期開發(fā)，又會(huì)大量占用資金成本，影響開發(fā)利潤(rùn)。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，萬(wàn)科在房山高價(jià)拿地，可能是為了配合當(dāng)?shù)卣?lián)手推高區(qū)域地價(jià)。萬(wàn)科在房山拿地的合作方為中糧地產(chǎn)，其大股東中糧集團(tuán)在房山區(qū)有大量農(nóng)、副產(chǎn)業(yè)，與政府關(guān)系密切。亦有說(shuō)法稱，萬(wàn)科可能從當(dāng)?shù)卣@得了其他優(yōu)惠條件，以沖抵部分高地價(jià)。不過，毛大慶對(duì)此說(shuō)法予以了否認(rèn)。

　　毛大慶向《財(cái)經(jīng)》記者表示，房山區(qū)對(duì)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)的整體規(guī)劃，提升了該區(qū)域土地升值潛力。該地塊距北京南五環(huán)約4公里，規(guī)劃建設(shè)大學(xué)城，有建設(shè)中的輕軌S5號(hào)線與城市中心區(qū)相連，開發(fā)并無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。

　　主管銷售的萬(wàn)科北京公司市場(chǎng)總監(jiān)肖勁則告訴《財(cái)經(jīng)》記者，郊區(qū)大盤一直是萬(wàn)科的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，通過產(chǎn)品配套、服務(wù)方面的品質(zhì)，定價(jià)通常比周邊項(xiàng)目高10％；加上輕軌通車在即，房山項(xiàng)目將在明年底推出一期住宅項(xiàng)目。

　　失去的20年

　　萬(wàn)科北京公司1989年即注冊(cè)成立，成為南方房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正式進(jìn)入北京市場(chǎng)的標(biāo)志。但是，長(zhǎng)久以來(lái)，北京市場(chǎng)一直是這家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的“軟肋”。目前，萬(wàn)科在廣州、深圳、上海等一線城市的年銷售額穩(wěn)居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)前三，但在北京市場(chǎng)連前五都進(jìn)不了。

　　自1993年在北京順義獲得第一塊土地至今，萬(wàn)科先后在北京開發(fā)了16個(gè)項(xiàng)目。除了2004年，過去十年北京市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科整體銷售收入的貢獻(xiàn)率均不到 10％。2009年上半年，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售收入8.37億元，僅占萬(wàn)科整體銷售收入的3.88％，利潤(rùn)貢獻(xiàn)率只有3.35％。深圳、上海市場(chǎng)對(duì)萬(wàn)科整體銷售收入的貢獻(xiàn)率，一直穩(wěn)定在14％至24％。

　　從表面上看，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)止步不前，與其很難取得優(yōu)質(zhì)土地資源有關(guān)。萬(wàn)科總裁郁亮就曾以戲謔的口吻表示：“對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，北京的水太深。”但市場(chǎng)人士認(rèn)為，錯(cuò)失布局良機(jī)、嚴(yán)苛的經(jīng)理人年度考核機(jī)制導(dǎo)致管理層更換過于頻繁，才是萬(wàn)科在北京市場(chǎng)陷入被動(dòng)的主要原因。

　　1993年，萬(wàn)科通過協(xié)議出讓方式獲得順義城市花園項(xiàng)目，但由于當(dāng)時(shí)北京市尚未確立房地產(chǎn)市場(chǎng)化規(guī)則，土地出讓合同僅兩頁(yè)紙，很不規(guī)范，北京市政府遲遲不予批準(zhǔn)建設(shè)用地規(guī)劃。

　　1996年，順義城市花園項(xiàng)目出現(xiàn)了房屋漏水等嚴(yán)重質(zhì)量問題，與業(yè)主的矛盾激化，王石被迫親赴北京“滅火”，并從總部急調(diào)林少洲取代呂葵，出任北京公司總經(jīng)理。此時(shí)，正值全國(guó)推進(jìn)住房市場(chǎng)化改革，隨著北京市舊城改造力度的加大，核心區(qū)域土地逐漸推向市場(chǎng)，林少洲力主萬(wàn)科在北京應(yīng)該進(jìn)入主流市場(chǎng)。

　　林少洲向《財(cái)經(jīng)》記者回憶，他曾計(jì)劃拿出2000萬(wàn)元設(shè)立土地基金，用以跟進(jìn)10個(gè)項(xiàng)目，北京萬(wàn)科曾有機(jī)會(huì)在萬(wàn)柳等區(qū)域取得很好的地塊。但是這一計(jì)劃沒能獲得王石的支持。其后不久，林亦從萬(wàn)科辭職。

　　2000年前后，保利地產(chǎn)（600048.SH）、合生創(chuàng)展（00754.HK）、富力地產(chǎn)（02777.HK）等華南開發(fā)商大舉進(jìn)軍北京市場(chǎng)，并在北京CBD等核心區(qū)域，以較為低廉的協(xié)議出讓價(jià)格取得大量土地儲(chǔ)備。最早進(jìn)入北京市場(chǎng)的萬(wàn)科，卻放慢了拿地的步伐。

　　“這和萬(wàn)科與北京市場(chǎng)的巨大文化差異有關(guān)。”林少洲向《財(cái)經(jīng)》記者分析認(rèn)為。與廣州、上海相比，北京土地出讓過程中非市場(chǎng)化的不確定因素更多。彼時(shí)，萬(wàn)科正在確立職業(yè)經(jīng)理人制度，不愿冒險(xiǎn)再獲得“問題”土地。在王石的戰(zhàn)略布局中，北京市場(chǎng)也排在了廣州、上海之后。

　　之后，北京萬(wàn)科頻繁換將。直至2006年，曾擔(dān)任萬(wàn)科沈陽(yáng)公司總經(jīng)理的周衛(wèi)軍調(diào)任北京，才重新發(fā)力。

　　2006年，萬(wàn)科通過收購(gòu)朝陽(yáng)區(qū)下屬的國(guó)有開發(fā)公司朝陽(yáng)開發(fā)集團(tuán)，首次在北京市核心區(qū)域獲取了數(shù)個(gè)優(yōu)質(zhì)地塊。2007年，萬(wàn)科更是以合計(jì)17億元，折合樓面地價(jià)1.14萬(wàn)元/平方米的高價(jià)，競(jìng)得了位于北京東四環(huán)的西大望路27號(hào)“地王”項(xiàng)目。

　　令人不曾料到的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)此后不久進(jìn)入深度調(diào)整，由于樓面地價(jià)過高，萬(wàn)科曾被迫在2008年三季報(bào)中對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了1.21億元的存貨跌價(jià)計(jì)提。迫于年度業(yè)績(jī)考核的壓力，周衛(wèi)軍亦不得不黯然退場(chǎng)。

　　重新布局

　　入職伊始，毛大慶曾向《財(cái)經(jīng)》記者坦言，他最大的任務(wù)就是幫助萬(wàn)科在北京突破拿地瓶頸。事實(shí)上，西大望路“地王”項(xiàng)目開盤后，萬(wàn)科在北京已無(wú)新項(xiàng)目可供開發(fā)。”

　　毛大慶1996年加入新加坡最大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)凱德置地，2007年起出任凱德置地環(huán)渤海區(qū)域總經(jīng)理。

　　按照毛大慶的樂觀預(yù)計(jì)，年底前，萬(wàn)科將先補(bǔ)充兩到三個(gè)新項(xiàng)目；未來(lái)三年內(nèi)，萬(wàn)科北京公司銷售額將達(dá)到北京市場(chǎng)前三名，房山拿地只是萬(wàn)科北京市場(chǎng)重新布局的第一步。

　　經(jīng)過上一輪房地產(chǎn)深度調(diào)整，萬(wàn)科的龍頭地位已經(jīng)受到中海地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等大型國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的沖擊。由于萬(wàn)科在廣州、深圳、上海等核心區(qū)域市場(chǎng)已經(jīng)位居前列，上升空間有限，要繼續(xù)保持龍頭的位置，北京將是未來(lái)萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)展中最大一塊增量市場(chǎng)。

　　據(jù)上市公司半年報(bào)，2009年上半年，保利地產(chǎn)在北京市場(chǎng)銷售收入為14.02億元，占公司整體銷售收入的17.53％，在建、在售項(xiàng)目總建筑面積逾250萬(wàn)平方米；合生創(chuàng)展同期在北京市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)銷售收入16.94億元，占公司整體銷售收入25％，另有可供銷售面積513萬(wàn)平方米。與之相比，萬(wàn)科在北京市場(chǎng)已落后。

　　毛大慶表示，未來(lái)幾年內(nèi)，郊區(qū)大盤仍然是北京萬(wàn)科業(yè)務(wù)的重點(diǎn)。同時(shí)，萬(wàn)科北京公司將著眼于城市核心區(qū)域，通過股權(quán)合作等方式獲取存量土地，同時(shí)考慮介入土地一級(jí)開發(fā)。

　　任職凱德置地期間，毛大慶曾通過股權(quán)收購(gòu)方式，以較為低廉的價(jià)格獲得多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目和稀缺地塊。他認(rèn)為，雖然股權(quán)收購(gòu)的模式往往涉及復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)糾紛和法律訴訟問題，但凱德置地作為新加坡上市公司，對(duì)于交易的合規(guī)性、透明性要求與萬(wàn)科同樣嚴(yán)格，“關(guān)鍵在解決問題的能力”。

　　緊隨毛大慶其后，另一位明星經(jīng)理人、原遠(yuǎn)洋地產(chǎn)（03377.HK）市場(chǎng)部總經(jīng)理肖勁亦加盟萬(wàn)科，出任北京公司市場(chǎng)總監(jiān)。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，毛大慶與肖勁的結(jié)合，將是萬(wàn)科北京公司有史以來(lái)最強(qiáng)勢(shì)的管理組合。不過，此前20年間，萬(wàn)科北京公司已經(jīng)更換了九任總經(jīng)理，其中不乏在其他區(qū)域市場(chǎng)取得過驕人業(yè)績(jī)的經(jīng)理人。“北京已經(jīng)成了萬(wàn)科經(jīng)理人的滑鐵盧，來(lái)一個(gè)陷一個(gè)。”一位熟悉萬(wàn)科的業(yè)界人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者表示。

　　林少洲坦言，萬(wàn)科較為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)穆殬I(yè)經(jīng)理人管理體制，與北京較為“靈活”的土地交易規(guī)則存在矛盾，限制了其快速發(fā)展，“也許別人能拿的項(xiàng)目，萬(wàn)科就不能拿。”

　　由于股權(quán)高度分散、機(jī)構(gòu)股東林立，長(zhǎng)期以來(lái)，萬(wàn)科形成了一套自己所特有的、與資本市場(chǎng)高度結(jié)合的職業(yè)經(jīng)理人考核制度，當(dāng)年業(yè)績(jī)當(dāng)年考核，考核不合格即進(jìn)行調(diào)整。這使得每一個(gè)區(qū)域市場(chǎng)負(fù)責(zé)人都急于開發(fā)項(xiàng)目、緊盯短期業(yè)績(jī)。

　　有熟悉萬(wàn)科北京發(fā)展歷史的業(yè)內(nèi)人士就惋惜，萬(wàn)科當(dāng)年通過朝陽(yáng)開發(fā)集團(tuán)的平臺(tái)，在朝陽(yáng)區(qū)獲得了不少稀缺地塊，但有些項(xiàng)目“發(fā)力過早、開發(fā)不夠從容”，如果適當(dāng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，就能夠獲得更高利潤(rùn)。

　　亦有業(yè)內(nèi)人士向《財(cái)經(jīng)》記者分析認(rèn)為，萬(wàn)科房山項(xiàng)目應(yīng)該適度拉長(zhǎng)開發(fā)周期，待周邊區(qū)域培養(yǎng)成熟、地價(jià)上漲后再大量推盤。但是，“不改變考核機(jī)制，沒人敢這樣做”，預(yù)計(jì)萬(wàn)科必然會(huì)選擇快速開發(fā)、快速推盤。

　　林少洲則向《財(cái)經(jīng)》記者表示，房山項(xiàng)目既解決了萬(wàn)科北京公司“斷頓”的燃眉之急，也保證了未來(lái)兩年內(nèi)足夠的土地儲(chǔ)備和銷售額，因此“房山拿地是萬(wàn)科的戰(zhàn)略選擇而非戰(zhàn)術(shù)選擇。”

　　雖然愛讀《毛澤東傳》，但時(shí)間并不允許毛大慶打一場(chǎng)“持久戰(zhàn)”。在資本市場(chǎng)的耐心消失之前，他和他的團(tuán)隊(duì)必須證明，萬(wàn)科可以在北京市場(chǎng)成功突圍。