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　　盡管近期國內(nèi)地價回升，地王頻現(xiàn)，但土地市場恐怕遠(yuǎn)未到爭奪最激烈的時刻。對于目前土地市場的嚴(yán)酷競爭，某知名開發(fā)商做了個風(fēng)趣的比喻：土地好比中世紀(jì)的貴族小姐，人數(shù)有限，男人們?yōu)榕c之婚配互相殘殺；其中央企便如王公貴族，以銀行信貸為華麗馬車，政府關(guān)系做鋒利配劍，占盡優(yōu)勢，而普通民企莫能與之爭風(fēng)，只能瞄準(zhǔn)郊區(qū)丫鬟。

　　2009年4月成功借殼上市的信達(dá)地產(chǎn)，一方面如保利地產(chǎn)一樣，擁有華麗的馬車和配劍，一方面又坐擁大量低價土地，并掌握著獲取土地的秘密通道。

　　實力大股東

　　信達(dá)地產(chǎn)的大股東是信達(dá)投資，信達(dá)投資則是中國信達(dá)資產(chǎn)管理公司的全資子公司。信達(dá)資產(chǎn)管理公司是國內(nèi)第一家專門處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司，成立以來，累計收購、管理各類不良資產(chǎn)1萬多億元，資產(chǎn)涉及國家開發(fā)銀行、建行、中行、工行、交行、上海銀行、深圳商業(yè)銀行等多家銀行，其中建行最多。

　　在此過程中，信達(dá)資產(chǎn)管理公司積累了豐富的地方政府資源與金融資源。對于房地產(chǎn)公司而言，與政府和金融機構(gòu)的溝通是開展業(yè)務(wù)的兩個最重要環(huán)節(jié)。

　　此前，信達(dá)投資曾公開承諾將整個集團內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)交由信達(dá)地產(chǎn)完成，同時，集團會幫助公司得到更多金融支持和拓展項目的機會。

　　上市后短短幾個月，信達(dá)資產(chǎn)管理公司已通過借款和債權(quán)轉(zhuǎn)讓方式給上市公司提供3筆扶持資金，計10.1億元。憑借與建設(shè)銀行的歷史淵源關(guān)系，信達(dá)地產(chǎn)更易獲得建行的信貸支持。

　　信達(dá)地產(chǎn)2008年長期借款15.23億元，其中建行提供5.7億元，超過1/3。經(jīng)本刊測算，信達(dá)地產(chǎn)借款的平均借款利率為6.24%。此前，本刊曾測算保利地產(chǎn)的有息負(fù)債平均利率為6.36%，萬科則為7.50%。

　　充沛的金融資源是地產(chǎn)公司做大做強的首要因素，這從保利連續(xù)幾年高速增長可見一斑，而萬科主要依靠資本市場進行的9次共達(dá)210億元融資，實現(xiàn)擴張。而信達(dá)地產(chǎn)借款利率堪與保利地產(chǎn)相匹敵，比萬科整整低一個百分點。

　　而且，信達(dá)投資還以其他形式為信達(dá)地產(chǎn)提供“資助”。從此次注資看，信達(dá)地產(chǎn)向大股東購買資產(chǎn)的總體評估增值率為53.73%，遠(yuǎn)低于2006年和2007年行業(yè)平均311%的增值水平。而實際上，信達(dá)地產(chǎn)拿地很早，其賬面價值低廉，低增值率為上市公司今后穩(wěn)定發(fā)展打下基礎(chǔ)。另外，2008年末，信達(dá)地產(chǎn)其他應(yīng)付款為14.8億元，其中，對信達(dá)投資的應(yīng)付款為8.92億元，其中6.72億元賬齡超過一年。

　　鎖定低價地

　　信達(dá)地產(chǎn)實質(zhì)上是將原建行分布于各省市的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進行整合后上市的。這些項目最早屬于建行的三產(chǎn)，具有較長的房地產(chǎn)開發(fā)歷史，后來由于政策限制均從銀行資產(chǎn)中剝離而進入信達(dá)資產(chǎn)管理公司的。

　　本次注入上市公司的資產(chǎn)共有在開發(fā)和待開發(fā)項目35個，總占地面積300萬平方米，可開發(fā)建筑面積510萬平方米，這其中約78%的土地是在2001年-2006年獲得的，成本極為低廉。

　　2008年，信達(dá)地產(chǎn)賬面存貨61.97億元，可開發(fā)面積510萬平方米，由于存貨中包括土地儲備、在建工程及已建未售的樓盤，由此推算平均土地成本最多不超過1200元/平方米。

　　這些土地主要分布于寧波、嘉興、青島、長春、烏魯木齊等12個城市。其中成本最高項目的樓面地價不超過2000元/平方米，而公司項目的整體銷售均價約為5000元/平方米，這保證了公司的利潤率水平。

　　在萬保招金四家龍頭地產(chǎn)公司里，保利地產(chǎn)2006年以來新增土地樓面地價為2051元/平方米，同期，萬科、招商、金地則分別為2517元/平方米、3166元/平方米和3150元/平方米。

　　即便和以開發(fā)二、三線城市為主營的榮盛發(fā)展相比，信達(dá)地產(chǎn)仍存在成本優(yōu)勢。榮盛發(fā)展自2007年上市以來，斥資40.6億元拿地14塊，共329.3萬平方米，平均樓面地價1233元/平方米。

　　雖然信達(dá)地產(chǎn)拿地途徑中涵蓋了招牌掛、協(xié)議和股權(quán)收購各種方式，但其中協(xié)議部分占到42%。雖然目前協(xié)議出讓方式已成為過去時，但在舊城改造方面，政府仍會選擇值得信任的開發(fā)商。

　　比如，2006年信達(dá)地產(chǎn)在長春參與了舊城改造，獲得信達(dá)東灣半島項目，土地為協(xié)議劃撥，目前國有劃撥土地使用證和建設(shè)用地規(guī)劃許可證已經(jīng)全部取得。

　　該項目位于長春市中心區(qū)域，規(guī)劃建筑面積126.68萬平方米，是長春市最大的棚戶區(qū)改造項目，也是吉林省重點工程。考慮拆遷成本，項目的樓面地價僅為每平米360元，而預(yù)計售價可達(dá)到4800元。

　　秘密通道

　　信達(dá)地產(chǎn)現(xiàn)有土地可支持公司未來2-3年業(yè)績增長，但2009年上半年，公司未有拿地動作。從中長期而言，公司還要進一步培育自身的競爭優(yōu)勢。2008年年報中，管理層表示，今后宜優(yōu)化地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局，積極推動北京、上海等一線城市的項目拓展計劃。

　　實際上，從信達(dá)地產(chǎn)的歷史淵源看，整合建行剝離的資產(chǎn)，可能是其今后獲取低價土地的一個秘密武器。

　　在接受本刊采訪時，信達(dá)地產(chǎn)管理層透露：“信達(dá)資產(chǎn)剝離銀行的不良資產(chǎn)中，一些權(quán)屬不清晰或者過于零碎的地塊條件不成熟，不適合打包注入上市公司，但還是有些比較優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，如某些地產(chǎn)公司的債權(quán)和比較完整的地塊，將來不排除注入上市公司。上市公司也會積極爭取從集團獲取這樣的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，這是除了招拍掛以外，公司獲取土地的重要路徑。信達(dá)投資旗下的另一上市公司同達(dá)創(chuàng)業(yè)，地產(chǎn)業(yè)務(wù)也接近尾聲，今后集團將把信達(dá)地產(chǎn)作為唯一的地產(chǎn)上市平臺。”

　　盡管信達(dá)資產(chǎn)管理公司面臨十年大限，轉(zhuǎn)型迫在眉睫，但總裁田國立曾明確表示：“轉(zhuǎn)型不是轉(zhuǎn)行，信達(dá)必須堅持以不良資產(chǎn)處置經(jīng)營和托管重組為主業(yè)，積極拓展多元化的金融服務(wù)業(yè)務(wù)。”6月份，建行董事長郭樹清也表示，建行有興趣入股信達(dá)資產(chǎn)。