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　　一、一周話題

　　繼今年6月11日首播之后，CCTV-2《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目7月2日再次播出了暗訪節(jié)目“各大銀行集體違規(guī)二套房貸暗中松綁”。該節(jié)目二次播出，立即引起高度關(guān)注。甚至有傳聞稱，此次是中央授命央視對(duì)違規(guī)松綁二套房貸款的銀行進(jìn)行批評(píng)。“二套房”、“銀行”、“房貸”等關(guān)鍵詞再次被提及。

　　俗話說(shuō)“一白遮百丑”。這句話用在目前樓市身上恰如其分，今年年初以來(lái)樓市開(kāi)始回溫，時(shí)至今日用“火爆”二字形容也不為過(guò)。但在這火爆的市場(chǎng)之下，一些臺(tái)面之下的東西卻被人忽略了。

　　央視連續(xù)兩次長(zhǎng)篇累牘的報(bào)道，直指火爆市場(chǎng)的命門，人們不禁要問(wèn)眼下樓市回暖有多少是百姓購(gòu)買力的真實(shí)反映？有多少是鉆了房貸政策空子，靠利率優(yōu)惠換來(lái)的所謂需求？又有多少是在大規(guī)模信貸擴(kuò)張之下，引入樓市的資產(chǎn)泡沫？

　　對(duì)二套房貸銀行原則上規(guī)定首付比例40%，利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%。但這只是一個(gè)指導(dǎo)性意見(jiàn)，具體還要看各大銀行下屬的各個(gè)城市的分行與開(kāi)發(fā)商之間合作情況。于是他們“合作”了。

　　一線城市的樓市競(jìng)爭(zhēng)激烈，優(yōu)惠措施成為了吸引消費(fèi)者購(gòu)房的重要手段，為了提高銷售額，保證資金鏈，一些開(kāi)發(fā)商鋌而走險(xiǎn)的打起了政策的主意。寄希望通過(guò)政策上的優(yōu)惠來(lái)提升銷售，其結(jié)果就是一些本該受到政策限制的客戶，反而卻成為了政策的受益者。但一個(gè)巴掌拍不響，銀行在這其中也扮演了重要的角色，一直以來(lái)，個(gè)人房貸業(yè)務(wù)都是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和重要的利潤(rùn)來(lái)源，因此成為各家銀行爭(zhēng)奪的主要市場(chǎng)。在今年信貸規(guī)模迅速增長(zhǎng)、房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)回暖的情況下，爭(zhēng)取更多的房貸客戶自然成了各家商業(yè)銀行的目標(biāo)。于是乎二者一拍即合的“合作”了。

　　這樣的合作對(duì)于開(kāi)發(fā)商和銀行看起來(lái)是一筆雙贏的買賣，但是對(duì)于整個(gè)樓市的健康發(fā)展卻極為不利。政策的“緊箍咒”摘掉將會(huì)導(dǎo)致大量的投資客進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)樓價(jià)飆升，催生新一輪的泡沫，打壓正常的購(gòu)買力；而銀行方面低首付意味著將會(huì)承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)的次貸危機(jī)就是最好的前車之鑒。

　　如今征收物業(yè)稅的措施短期內(nèi)還無(wú)法出臺(tái)，那么遏制炒房的全國(guó)性的政策似乎只有“二套房貸首付四成”這個(gè)救命稻草。它成為了必須堅(jiān)守的一道防線。

　　作為行業(yè)的一員，對(duì)樓市的回暖中原無(wú)疑是持肯定的態(tài)度，但同時(shí)也希望它是以一種穩(wěn)健的合理的走勢(shì)復(fù)蘇。

　　二、一周樓市

　　1、土地公告、成交信息

　　1.1.土地出讓公告

　　1.11主城區(qū)土地公告情況

　　--暫無(wú)土地公告

　　1.12郊縣土地公告情況

　　本周郊縣有2宗地塊公告，公告面積總和為151.31畝。地塊均位于都江堰，土地性質(zhì)分別為住宅和商業(yè)。(詳見(jiàn)附表一--郊縣土地公告詳情)

　　1.2.土地成交情況

　　1.21主城區(qū)土地成交情況

　　--暫無(wú)土地成交

　　1.22郊縣土地成交情況

　　本周郊縣有2宗土地成交，成交面積達(dá)到了1939.76畝，兩宗地塊均位于雙流縣華陽(yáng)鎮(zhèn)香山村，土地性質(zhì)為商業(yè)兼容住宅。兩宗土地均被成都萬(wàn)華投資有限責(zé)任公司以70萬(wàn)元/畝的起始價(jià)取得。(詳見(jiàn)附表二--郊縣土地成交詳情)

　　2、主城區(qū)商品住宅供應(yīng)

　　2.1.供應(yīng)量持續(xù)下滑，淡季影響明顯

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　據(jù)房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，本周主城區(qū)有2個(gè)住宅項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，與上周持平。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積3.13萬(wàn)㎡，環(huán)比下降39.34%，供應(yīng)套數(shù)為441套，環(huán)比下降33.78%。供應(yīng)端繼續(xù)低位調(diào)整，已跌至近期的最低點(diǎn)。

　　2.2.供應(yīng)端繼續(xù)縮量

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源:成都市房管局)

　　近幾周供應(yīng)端持續(xù)下滑，目前已跌至前期低點(diǎn)，樓市進(jìn)入淡季之后供應(yīng)端調(diào)整明顯。目前推出的項(xiàng)目零星分布在各個(gè)區(qū)域中，體量較小。

　　進(jìn)入淡季之后各項(xiàng)目縮量供應(yīng)，市場(chǎng)向上沖高的阻力較大，因此預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)將會(huì)維持在低位。

　　3、主城區(qū)商品房銷售情況

　　3.1.成交量反彈，未來(lái)走勢(shì)多震蕩

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　本周主城區(qū)商品房成交套數(shù)2406套，成交套數(shù)環(huán)比上升了27.10%。成交面積22.74萬(wàn)方，在經(jīng)過(guò)了兩周的調(diào)整之后本周成交出現(xiàn)反彈。

　　淡季中的成交量下滑屬于正常的調(diào)整?？梢钥吹浇诘某山涣砍尸F(xiàn)出“波浪型”的走勢(shì)，說(shuō)明了目前樓市處在一個(gè)博弈時(shí)期，消費(fèi)者與開(kāi)發(fā)商對(duì)后市出現(xiàn)不同的預(yù)期導(dǎo)致成交起伏；另一方面剛性需求或?qū)㈤_(kāi)始衰退，導(dǎo)致了以剛需構(gòu)建的前期的高位成交量開(kāi)始波動(dòng)。

　　3.2.各行政區(qū)成交量止跌回漲

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　大部分行政區(qū)的成交量都有所回升。其中成華區(qū)由于最近幾周都有新盤推出，雖然體量較小但也起到了提振成交量的作用，本周成交達(dá)到了579套，4.99萬(wàn)方，排在所有行政區(qū)的首位。另外青羊區(qū)和金牛區(qū)則是由諸如凱德風(fēng)尚和花滿庭之類的大項(xiàng)目帶動(dòng)，成交量分列二、三位。

　　隨著項(xiàng)目供應(yīng)減少，各個(gè)行政區(qū)近期的成交也將隨之起伏。往往是有項(xiàng)目供應(yīng)的區(qū)域，成交量相對(duì)較高，反之則較少。

　　3.3.二手房成交受到刺激成交強(qiáng)勢(shì)反彈

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　受到一手房本周強(qiáng)勁反彈的影響二手房市場(chǎng)本周也開(kāi)始走強(qiáng)。日均成交套數(shù)為189套。單周成交套數(shù)沖上1300套，達(dá)到了1324套，創(chuàng)下了近一個(gè)多月來(lái)的新高。

　　3.4.各行政區(qū)二手房成交情況

　　(數(shù)據(jù)來(lái)源：“房產(chǎn)114”網(wǎng)站)

　　金牛區(qū)本周突然發(fā)力，成交量最高，達(dá)到了401套，之前一直保持首位的武侯區(qū)本周區(qū)以293套的成交量下降至第二位。傳統(tǒng)區(qū)域的成交量基本能保持穩(wěn)定。其他區(qū)域的穩(wěn)定性則較差。

　　4、本周小結(jié)

　　本周郊縣有2宗地塊公告，公告面積總和為151.31畝。地塊均位于都江堰，土地性質(zhì)分別為住宅和商業(yè)；本周郊縣有2宗土地成交，成交面積達(dá)到了1939.76畝，兩宗地塊均位于雙流縣華陽(yáng)鎮(zhèn)香山村，土地性質(zhì)為商業(yè)兼容住宅。兩宗土地均被成都萬(wàn)華投資有限責(zé)任公司以70萬(wàn)元/畝的起始價(jià)取得。萬(wàn)華投資再取兩宗大面積地塊，為第二個(gè)“麓山國(guó)際社區(qū)”奠定了基礎(chǔ)。

　　本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積3.13萬(wàn)㎡，環(huán)比下降39.34%，供應(yīng)套數(shù)為441套，環(huán)比下降33.78%。供應(yīng)端繼續(xù)低位調(diào)整，已跌至近期的最低點(diǎn)。供應(yīng)端的縮量是淡季樓市最為明顯的表現(xiàn)，預(yù)計(jì)后市供應(yīng)端都將在低位調(diào)整，進(jìn)入9月之后在房交會(huì)的刺激下開(kāi)始放量上漲。

　　本周主城區(qū)商品房成交套數(shù)2406套，成交套數(shù)環(huán)比上升了27.10%。成交面積22.74萬(wàn)方，在經(jīng)過(guò)了兩周的調(diào)整之后本周成交出現(xiàn)反彈。樓市成交量目前表現(xiàn)不穩(wěn)定，處于一個(gè)震蕩區(qū)間。說(shuō)明了購(gòu)買力有所減退，無(wú)法持續(xù)維持在高位，剛性需求在連續(xù)半年拉升樓市成交之后，終于顯出了“疲態(tài)”。后市成交仍將保持震蕩的走勢(shì)，預(yù)計(jì)9月將會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模反彈。

　　目前二手市場(chǎng)受到了一手樓市的帶動(dòng)，成交量出現(xiàn)較大幅度的上升。

　　5、下周走勢(shì)預(yù)測(cè)

　　根據(jù)中原地產(chǎn)預(yù)測(cè)：本周主城區(qū)商品住宅供應(yīng)面積3.13萬(wàn)㎡，環(huán)比下降39.34%，供應(yīng)套數(shù)為441套，環(huán)比下降33.78%。供應(yīng)端繼續(xù)低位調(diào)整，已跌至近期的最低點(diǎn)。本周主城區(qū)商品房成交套數(shù)2406套，成交套數(shù)環(huán)比上升了27.10%。成交面積22.74萬(wàn)方，在經(jīng)過(guò)了兩周的調(diào)整之后本周成交出現(xiàn)反彈。由于受到供應(yīng)的限制，未來(lái)一個(gè)月市場(chǎng)的成交量大幅增長(zhǎng)或者保持高位的可能性不大，更多出現(xiàn)的是震蕩走勢(shì)。期間成交量將會(huì)受到開(kāi)盤項(xiàng)目知名度，價(jià)格，優(yōu)惠等多種因素的影響而在高低位上不斷震蕩。

附表一--郊縣土地公告詳情