男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　由于市場資金充裕，購買資產(chǎn)熱潮由住宅延伸至寫字樓及商鋪，帶動各類物業(yè)價格相繼上漲。

　　銷售重現(xiàn)火爆，租賃逐漸回穩(wěn)

　　——深圳房地產(chǎn)市場2009年上半年回顧

　　今年上半年，國際金融危機對深圳經(jīng)濟的影響進一步顯現(xiàn)，進出口貿(mào)易因國際市場需求銳減而下降，工業(yè)生產(chǎn)增長放緩，外商及港澳臺企業(yè)投資萎縮；但另一方面，在國家經(jīng)濟刺激政策的帶動下，國內(nèi)投資、消費及信貸市場表現(xiàn)突出，工業(yè)增幅逐步回升?？傮w來看，全市經(jīng)濟不僅保持了增長態(tài)勢，并且初步呈現(xiàn)靠穩(wěn)回升的跡象。

　　第一季度深圳本地生產(chǎn)總值為1740.9億元人民幣，同比增長6.5%，略高于全國平均增幅。前五個月全市規(guī)模以上工業(yè)增加值為1137.43億元，同比增長3.5%，增速比前4個月提高1.5個百分點，其中國有及國有控股企業(yè)和股份制企業(yè)貢獻突出。同期，全社會固定資產(chǎn)完成投資509.23億元，增長12.9%，增幅比上年同期提高7.6個百分點。消費品零售總額達到1009.75億元，保持了同比12.7%的平穩(wěn)較快增長。出口及貨運下跌狀況仍未扭轉(zhuǎn)，但降幅逐月收窄：1-5月深圳出口總額累計564.49億美元，同比下降15.3%，深圳港港口吞吐量亦同比下降18.2%。

　　受國家及廣東省頒布的房地產(chǎn)新政的刺激和住宅剛性需求反彈的帶動，深圳住宅銷售市場率先出現(xiàn)明顯的反彈跡象。由于市場資金充裕，購買資產(chǎn)熱潮由住宅延伸至寫字樓及商鋪，帶動各類物業(yè)價格相繼上漲。相比之下，房地產(chǎn)租賃市場表現(xiàn)較為穩(wěn)定。在今年上半年經(jīng)濟維持增長的背景下，因需求萎縮而自去年年底開始下跌的優(yōu)質(zhì)寫字樓和工業(yè)物業(yè)租金逐漸回穩(wěn)；而高檔住宅租賃市場仍未見起色，租金繼續(xù)下滑；本地優(yōu)質(zhì)商鋪總體租賃需求變化不大，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金保持平穩(wěn)增長。

　　一、寫字樓市場：租金止跌回穩(wěn)，CBD表現(xiàn)突出

　　由于控制成本預(yù)算，跨國公司寫字樓租戶大多選擇續(xù)租原有辦公地點，優(yōu)質(zhì)寫字樓市場第一季度錄得的新增需求有限，優(yōu)質(zhì)寫字樓租金延續(xù)2008年第四季度的跌勢，但跌幅有所收窄。第二季度，受到國內(nèi)企業(yè)，尤其是大型金融機構(gòu)的強勁需求的支撐，租金出現(xiàn)止跌回穩(wěn)。優(yōu)質(zhì)寫字樓租金上半年累計下跌3.7%。福田中心區(qū)的中國港中旅大廈和車公廟的時代科技大廈在第二季度落成交付使用，為市場提供約11萬平方米的優(yōu)質(zhì)寫字樓供應(yīng)，截至6月末深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓空置率上升至10.1%。

　　區(qū)位及物業(yè)條件優(yōu)越的福田中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓空間充裕，成功吸引大量國內(nèi)金融機構(gòu)擴張及設(shè)立新點的需求：建設(shè)銀行深圳分行在福田中心區(qū)甲級寫字樓榮超中心承租約25,000平方米寫字樓面積，而包商銀行和江蘇銀行亦分別在區(qū)內(nèi)設(shè)立深圳分行。盡管深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金在第二季度仍輕微下滑0.3%，但福田中心區(qū)租金卻錄得2.4%的增幅，顯示該區(qū)域優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍然旺盛。

　　盡管外資公司短期內(nèi)對深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求難以大幅回升，但在深圳政府對金融及總部企業(yè)落戶深圳進行補貼的刺激下，預(yù)計國內(nèi)金融機構(gòu)及大型國有企業(yè)將成為優(yōu)質(zhì)寫字樓空間的需求主力。下半年深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓租賃市場新增供應(yīng)不多，將以消化現(xiàn)有空置空間為主，整體空置水平可能下降。整體寫字樓租金有望在下半年回穩(wěn)，但由于從舊商務(wù)區(qū)及舊寫字樓搬遷至新興商務(wù)區(qū)的趨勢仍在繼續(xù)，各區(qū)租金表現(xiàn)將有所分化，其中福田中心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫字樓租金預(yù)計將繼續(xù)領(lǐng)先整體市場。

　　二、商鋪市場：總體需求穩(wěn)定，租金平穩(wěn)增長

　　雖然部分商戶在金融風(fēng)暴之下業(yè)務(wù)擴張趨向謹(jǐn)慎，但上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)總體需求并未出現(xiàn)明顯萎縮，特別是來自餐飲業(yè)的零售商和國際快速時裝品牌積極尋找合適的鋪位擴張或進駐本地市場。如日本快速時裝品牌UNIQLO繼2008年在東門太陽城廣場開設(shè)深圳首店后，又于2009年上半年在華強北茂業(yè)及南山海岸城新增兩家店。2009年上半年深圳優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金上漲1.6%。

　　2009年上半年沒有新增大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)落成，但出于提升商場檔次，改善商場運營狀況等目的，各大型購物中心紛紛進行租戶調(diào)整。由此釋放的可供租賃優(yōu)質(zhì)零售空間分布在各個商圈，尤其是新興商圈。二季度末深圳優(yōu)質(zhì)商鋪空置率為8.0%，較2008年末上升2.5個百分點。

　　萬象城二期將在今年下半年開業(yè)，商場預(yù)租情況理想，LV、Tiffany、Hermes、Ferragamo、Bulgari、Cartier、Dior等國際奢侈品牌均將進駐，將帶動優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的整體租金向上攀升。同時，各大型購物廣場的租戶結(jié)構(gòu)經(jīng)過不斷的租戶調(diào)整逐漸得到優(yōu)化，隨著商場的運營日趨成熟，租金水平有望進一步提升。

　　三、豪宅市場：成交重現(xiàn)火爆，價格急促上漲

　　隨著前期累積購房需求在今年年初的一次性爆發(fā)，深圳高檔公寓從第一季度就開始銷情暢旺，成交大幅反彈。但開發(fā)商仍普遍采取的保守定價策略，一手高檔住宅平均價格在頭三個月內(nèi)仍錄得6.4%的下跌。而后廣東省出臺十五條樓市新政，從降低購房成本，提升購房者支付能力及增加潛在購房需求等多個方面扶持住宅市場。政策利好，成交回升，再加上價格的深度調(diào)整，在鼓勵自住及改善型需求入市的同時也刺激了投資需求。隨著成交量繼續(xù)大幅上升，在新增供應(yīng)不多的情況下，高檔住宅可售存量迅速減少，一手高檔公寓售價在第二季度急促上揚，環(huán)比大漲9.8%。

　　與豪宅銷售市場的熱火朝天不同，深圳高檔住宅租金在上半年持續(xù)下跌。受到企業(yè)裁員潮及就業(yè)市場不景氣的影響，高檔住宅租賃市場自去年下半年已開始需求轉(zhuǎn)弱，而年初剛性需求的爆發(fā)又令部分人轉(zhuǎn)租為買，令租賃市場雪上加霜。截至六月末，高檔住宅租金較2008年末下跌6.4%，服務(wù)式公寓的租金更是大幅下降8.0%。

　　寬松的信貸環(huán)境和較低的利率水平增加通漲預(yù)期及催生投資需求，上半年的量價急升已令市場產(chǎn)生一定程度的泡沫，如果沒有整體經(jīng)濟實質(zhì)性全面恢復(fù)作為基礎(chǔ)，下半年高端住宅價格雖然有可能仍在高位徘徊，但將面臨一定的回調(diào)壓力。下半年，新興豪宅區(qū)后海的大型住宅項目太古城、三湘海尚將展開預(yù)售，這兩個高檔住宅項目最終將為市場提供約3,000個豪宅單位，供應(yīng)短期內(nèi)尚算充足。隨著經(jīng)濟增長的逐步回升及就業(yè)市場的回暖，高檔公寓租金應(yīng)可在下半年靠穩(wěn)。

　　四、工業(yè)物業(yè)市場：租賃需求疲軟，廠房加速翻新

　　工業(yè)物業(yè)租賃市場在2009年上半年表現(xiàn)疲軟，研發(fā)物業(yè)租金緊跟寫字樓租金下跌，廠房和物流設(shè)施更深受出口下跌拖累，半年內(nèi)工業(yè)物業(yè)整體租金下降6.7%。但第二季度經(jīng)濟出現(xiàn)回穩(wěn)跡象，租金跌幅收窄。在部分區(qū)政府鼓勵并提供補貼之下，關(guān)內(nèi)空置廠房加速翻新改造，向商務(wù)園區(qū)轉(zhuǎn)變。隨著下半年經(jīng)濟的逐漸恢復(fù)，深圳工業(yè)物業(yè)市場預(yù)料將走出低谷，特別是商務(wù)園區(qū)的租賃將得到發(fā)展勢頭良好的金融行業(yè)后臺服務(wù)及軟件外包等行業(yè)的支持。