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　　萬科似乎正在土地市場的得失之間迅速補充自己土地儲備，而同時，也開始享受高價土地帶來的潛在優(yōu)勢。

　　銷售與開工的差異

　　與萬科強烈的購地欲望相對應(yīng)的卻是萬科低迷的土地開工步伐。一個令萬科窘迫的現(xiàn)實是，即便是在“老家”深圳，萬科也開始面臨著“斷糧”的危機。

　　有跡象顯示，萬科今年在深圳很可能將無新的項目推出，在萬科下半年推盤計劃中，依然只有“金域華府”及“第五園”等舊項目的組團。

　　而據(jù)深圳相關(guān)業(yè)內(nèi)人士透露，萬科目前在深圳的土地儲備已知的僅有龍崗中心城的兩個舊城改造項目，雖然該兩項目的土地整理工作早已完成，但并未見萬科有開工的跡象。

　　“2009年上半年的銷售節(jié)奏打亂了萬科的步伐”，該人士表示，萬科在上半年的項目推售周期與下半年的項目推售周期之間形成了斷層。

　　事實上，萬科在大多數(shù)城市似乎都面臨著與深圳類似的窘境。一方面是無法開工的土地，另一方面則是迅速銷售的樓盤。

　　萬科2008年年報顯示，萬科2009年計劃開工403萬平方米，這一數(shù)字甚至比2008年調(diào)整后的實際開工面積下調(diào)了23%。這是萬科近三年來開工面積的最低點。萬科2007年的年報顯示，萬科在2007年的新開工面積為776.7萬平方米。而2006年，萬科甚至亦完成了506萬平米的新開工面積。

　　但萬科在2009年已經(jīng)實現(xiàn)銷售面積348.8萬平米。此銷售面積已經(jīng)超出了萬科在2007年同期銷售的231.2萬平米和2008年的208.1萬平米。甚至接近萬科2007年全年的結(jié)算面積393萬平米。

　　兩組數(shù)據(jù)之的對比，是萬科銷售與新開工面積的巨大差距。雖然目前尚未有萬科2008年上半年開工面積的統(tǒng)計，但有分析人士認為，2008年上半年，萬科的開工面積可能遠遠低于2007年及2008年同期的開工面積。

　　錯亂的步伐

　　僅從公告數(shù)據(jù)上顯示的內(nèi)容來看，如果扣除結(jié)算因素，2008年下半年到2009年上半年，萬科接近銷售650萬平米。這是萬科在2008年下半年開始的去庫存化之后出現(xiàn)的神奇的銷售數(shù)字。但隨之顯現(xiàn)的問題則是高速的去庫存化與調(diào)整開工規(guī)模之后的矛盾。

　　萬科似乎與中國房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整走到了一條周期線上。與今天中國房地產(chǎn)面臨的問題一樣，萬科不得不面臨未來一段時間可售房源趨緊的局面。與此同時，在萬科原有的土地儲備結(jié)構(gòu)當中，高價的土地儲備將極大地限制萬科自身的開工規(guī)模。

　　有分析人士認為，萬科并未進行聰明的反周期操作，相反，他們針對市場的策略與中國房地產(chǎn)周期調(diào)整是并行的，最終導(dǎo)致萬科今日開始出現(xiàn)錯亂的步伐。萬科不得不面臨的問題是，如何對土地儲備成本進行重構(gòu)，以便滿足可售房源和整體利潤的要求。

　　而亦有業(yè)內(nèi)人士認為，這正是萬科今年以來不斷調(diào)整期土地儲備的根本原因。其認為，在2009年追求利潤的基調(diào)之下，萬科正重新調(diào)整自己的土地儲備結(jié)構(gòu)，希望在市場上獲得充足的低成本的土地，并迅速供應(yīng)市場。而另一方面，萬科期待市場出現(xiàn)高價土地，因為高價地能為萬科曾經(jīng)在2007年購入的高價土地提供充足的價格空間，萬科可以借此對部分土地儲備進行開工運作。

　　萬科曾在一季度報告中稱，將結(jié)合市場形勢，考慮對開工計劃作出調(diào)整，并將在中期報告中進行披露。但時至今日尚未有萬科調(diào)整開工規(guī)模的消息。

　　有分析人士認為，在整個二季度，萬科均在調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，在進行相應(yīng)的土地儲備之后，萬科具體的開工計劃調(diào)整可能將在下半年進行。

　　但問題是，在萬科2009年新購入的土地儲備當中，大多為溢價土地；當萬科的土地儲備形成供應(yīng)時，市場會不會又迎來新的一次調(diào)整？