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　　2009年上半年重慶住宅市場顯著回暖，供應(yīng)成交均較活躍，二季度環(huán)比增長3%以上，預(yù)計下半年將保持相對平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。

　　經(jīng)過去年一年的市場盤整，今年上半年重慶房地產(chǎn)市場踏著與重慶宏觀經(jīng)濟(jì)相同的步調(diào)逐漸好轉(zhuǎn)。今年1月，重慶GDP增長僅為2.3%，而1-5月，增長幅度則已恢復(fù)至11.3%?；谥貞c經(jīng)濟(jì)主要依靠內(nèi)需，對出口依賴有限的宏觀背景，憑借國家和地方投資增長、汽車摩托車行業(yè)、城鄉(xiāng)消費(fèi)增長等方面拉動，據(jù)政府預(yù)計全市上半年GDP增長將超過12%，全年增長有望達(dá)到14%。同期，重慶房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了去年的下跌后，也走出了一波穩(wěn)健上揚(yáng)的行情。

　　2009年上半年重慶住宅市場顯著回暖，供應(yīng)成交均較活躍，高檔住宅市場均價也在一季度環(huán)比下跌的趨勢下掉頭向上，二季度環(huán)比增長3%以上，預(yù)計下半年將保持相對平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。優(yōu)質(zhì)寫字樓市場租金跌勢漸緩，由一季度環(huán)比下跌1.8%至二季度環(huán)比下跌0.9%，其中乙級寫字樓租金上半年始終保持略為上漲，預(yù)計下半年將延續(xù)這一趨勢。優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場相對穩(wěn)定，市場租金季節(jié)性下調(diào)。

　　一、優(yōu)質(zhì)寫字樓市場

　　重慶的優(yōu)質(zhì)寫字樓市場（包括甲乙級）尤其是甲級寫字樓租賃市場受到全球經(jīng)濟(jì)變化的影響，市場需求相對下降，以跨國公司為代表的外來需求對新設(shè)或擴(kuò)大辦公室表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度，少部分企業(yè)由于裁員、壓縮辦公成本等因素縮小現(xiàn)有辦公面積。而國內(nèi)企業(yè)受影響相對較小，對寫字樓的需求起到一定的支撐作用。

　　上半年新增1棟乙級寫字樓3萬平方米左右，這使得截至2009年二季度，優(yōu)質(zhì)寫字樓總體空置率略有上升至15.9%，比一季度上升1.4個百分點，其中甲級寫字樓空置率8.8%，乙級寫字樓空置率20.1%。二季度優(yōu)質(zhì)寫字樓平均租金每月每平方米56.38元（建筑面積，下同），環(huán)比下跌0.9%，其中甲級寫字樓平均租金每月每平方米71.41元，環(huán)比微跌0.7%，乙級寫字樓受宏觀環(huán)境變化影響較小，需求保持相對穩(wěn)定，平均租金每月每平方米47.40元，環(huán)比略漲0.6%。

　　下半年在全球經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)難以恢復(fù)的預(yù)期下優(yōu)質(zhì)寫字樓的租賃需求可能持續(xù)疲軟的現(xiàn)狀，但在跨國公司的需求縮減的同時，國內(nèi)金融企業(yè)及其他國內(nèi)或本地企業(yè)對優(yōu)質(zhì)寫字樓需求仍將保持增長，這點從近期預(yù)售的一些寫字樓項目成交活躍即可預(yù)見。

　　世邦魏理仕預(yù)計在下半年仍有約12.6萬平方米的寫字樓入市?？紤]到上述的供需狀況，預(yù)計寫字樓的競爭將逐步加劇，但由于新建項目的品質(zhì)較高所帶來的預(yù)期較高的報價以及國內(nèi)企業(yè)和投資者對購買寫字樓的需求將有助于緩解下半年租金和售價將所面臨的的市場壓力。

　　二、高檔住宅市場

　　受整個重慶整體住宅市場逐步回暖的帶動，2009年上半年重慶高檔住宅銷售情況較去年同期明顯好轉(zhuǎn)。根據(jù)世邦魏理仕監(jiān)測，二季度重慶高檔公寓銷售均價為每平方米8，045元，與一季度相比上漲3.7%，別墅銷售均價每平方米10，400元，比一季度上漲3.9%。（注：世邦魏理仕選取高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)為，建筑面積售價在每平方米7000元以上）。

　　從近期市場成交的活躍狀態(tài)可以看出，重慶高檔住宅需求保持平穩(wěn)增長的態(tài)勢，人們對居住舒適度的品質(zhì)要求再上新臺階，位于市中區(qū)稀缺地段，由具有良好背景的開發(fā)商開發(fā)的高檔住宅受到購房者的青睞，如珊瑚水岸、招商江灣城、恒大華府等，目前的市場需求仍以剛性的自主需求為主。

　　根據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，高檔住宅的供應(yīng)量今年預(yù)計近3千套，相對于上半年的熱銷局面，下半年市場吸納能力將面臨一定壓力。下半年將有重慶目前唯一國際標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)式公寓項目--雅仕閣公寓開業(yè)，該項目將帶來高端住宅市場新的物業(yè)形態(tài)，填補(bǔ)重慶市場空白，推動重慶高檔住宅市場的多樣化發(fā)展，提升國際化水平，根據(jù)市場監(jiān)測這一物業(yè)形態(tài)在未來幾年也將有更多的供應(yīng)項目推出。

　　2009年2季度高檔公寓的租金為每月每平米24.26元，環(huán)比上漲1.4%，高檔別墅的租金每月每平米64.50元，環(huán)比略漲0.3%。伴隨重慶開放程度的不斷擴(kuò)大，租賃需求市場仍然表現(xiàn)出較強(qiáng)的市場抗壓性，與寫字樓市場相比租金一直保持相對穩(wěn)定的狀態(tài)，預(yù)計下半年仍將保持這一趨勢。

　　三、優(yōu)質(zhì)商業(yè)市場

　　2009年上半年，重慶零售市場依然表現(xiàn)出平穩(wěn)增長的態(tài)勢，1-5月，全市社會商品零售總額增長18.1%。部分國際、國內(nèi)知名品牌仍然有條不紊的在重慶進(jìn)行著擴(kuò)張計劃，如：Zara、優(yōu)衣庫、LV等，但總體上商家對新開店的數(shù)量和節(jié)奏表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。

　　上半年新增優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積10.5萬平方米，因為重慶多點式的商圈結(jié)構(gòu)為優(yōu)質(zhì)商業(yè)的生存提供了良好的市場環(huán)境，新增外來百貨品牌如大洋百貨、嘉茂購物中心等均取得了較好的招商和經(jīng)營效果。截至二季度，優(yōu)質(zhì)商業(yè)總體空置率為4.9%，比上季度下降0.7個百分點，租金首層每天每平方米27.31元，環(huán)比下降1.9%。

　　受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境波及，目前一些原計劃于2009年下半年開業(yè)的優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目進(jìn)程延緩，因此，可以預(yù)計優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的租金在下半年仍將保持在高位，空置率將保持較低水平，尤其是中心城區(qū)成熟商圈的大型優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)。