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　　時間：2009年4月14日  上午9：00

　　地點：遼寧大廈一樓

　　主題：“2009城市觀點論壇沈陽行暨商報地產(chǎn)新時代揭幕”

　　<<點擊進入：直播實錄：2009城市觀點論壇沈陽行（下）

　　主持人：親愛的各位來賓，大家好！歡迎大家來到“2009城市觀點論壇沈陽行暨商報地產(chǎn)新時代揭幕”的活動現(xiàn)場！首先我進行下自我介紹，我是時代商報房地產(chǎn)事業(yè)部的由琳，在這里請允許我代表主辦方觀點新媒體和時代商報社以及2009年城市觀點論壇中國行全程協(xié)辦單位——箭牌衛(wèi)浴·瓷磚及各支持媒體，歡迎各位朋友的到來！

　　感謝大家在百忙中蒞臨我們的活動現(xiàn)場，謝謝大家！

　　本次城市觀點論壇沈陽行的主題是“新價值  大沈陽”，下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任  陳淮先生；

　　SOHO中國有限公司董事會主席  潘石屹先生；

　　陽光100集團董事長  易小迪先生；

　　佛山市順德區(qū)樂華瓷磚潔具有限公司總經(jīng)理  謝岳榮先生；

　　廣州新城市投資控股集團董事長 曹志偉先生；

　　五合國際建筑設(shè)計集團北京公司總經(jīng)理  曹一勇先生；

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司副總建筑師  郭欣先生；

　　瑞士銀行廣州代表處首席代表  梁軍先生；

　　蘭德咨詢（中國）有限公司董事長  宋延慶先生；

　　沈陽新拓置業(yè)發(fā)展有限公司董事長  方德弟先生；

　　時代商報社社長  郝華忠先生；

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長  陳詩濤女士。

　　除了今天到場的諸多本地開發(fā)商，更有來自北京、廣州等地的行業(yè)企業(yè)參與本次盛會，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2009城市觀點論壇的朋友們，謝謝你們！

　　從博鰲到城市，從思想到觀點，城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇——博鰲房地產(chǎn)論壇，自創(chuàng)辦以來，行跡遍布青島、三亞、深圳、沈陽等十余個城市，五載時光、風(fēng)雨兼程。

　　今年城市觀點論壇再次來到沈陽，與以往不同的是，觀點新媒體與東北第一商經(jīng)大報—《時代商報》強強聯(lián)合，為在座各位奉上今天的饕餮盛宴！

　　把最有價值的新聞奉獻給最有價值的讀者，《時代商報》以鮮明的媒體定位和清新的辦報風(fēng)格在沈陽確立了以城市白領(lǐng)和中產(chǎn)階級為主的讀者群體。2009年，《時代商報》迎來了自己十周歲的生日，更加迎來了強勢崛起的發(fā)展新階段，特別是全新的房地產(chǎn)事業(yè)部，正在全力成為沈陽房地產(chǎn)服務(wù)第一的媒體平臺。下面請看VCR——《不一樣的時代  不一樣的力量》！

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　　主持人：下面就有請時代商報社社長郝華忠先生為我們致辭，有請！

　　郝華忠  時代商報社社長：今天到場的各位嘉賓，大家上午好！非常感謝有這么多的沈陽地產(chǎn)業(yè)的精英能夠在這個繁忙的上午來參加這場活動，更歡迎從遠方特地趕來的地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)袖人物的到來和參與。

郝華忠

　　　今年是一個非常特殊的年份，從去年開始，爆發(fā)的全球性的經(jīng)濟衰退這個浪潮，讓沈陽這座正充滿著發(fā)展激情的城市，也不得不冷靜下來，對于經(jīng)濟前景的信心低落，讓彌漫在沈陽樓市中的觀望態(tài)勢，直到陽春三月才略見好轉(zhuǎn)，但是我們更加相信，基于沈陽城市發(fā)展的基礎(chǔ)背景，沈陽房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展腳步不會停止，只會更加堅實，因此今天時代商報特別與廣州觀點新媒體合作，邀請到國內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)的多位領(lǐng)袖人物，與我們分享在這場金融海嘯尚未結(jié)束的時候，沈陽房地產(chǎn)業(yè)面臨何種挑戰(zhàn)和機遇這樣一個話題。

　　在當(dāng)前的環(huán)境當(dāng)中，每一個地產(chǎn)業(yè)又需要做出如何的調(diào)整和轉(zhuǎn)型呢？相信我們今天在座的這么多的地產(chǎn)的領(lǐng)袖們會暢所欲言，今天的論壇一定會成為時代商報奉獻給沈陽地產(chǎn)業(yè)的一場思想盛宴。

　　在最近的幾年當(dāng)中，時代商報始終保持著商經(jīng)媒體的獨特定位，在媒體內(nèi)容和市場運營當(dāng)中遵循了差異化的原則，在金融海嘯的初期，時代商報在全國首先提出一個“信心比黃金更重要”這樣一個觀點，我們這種想法和中央的精神不謀而合，到了2008年沈陽時代商報已經(jīng)完成了長白島、渾南、棋盤山一系列城市區(qū)域推動活動。時代商報已經(jīng)完成商經(jīng)媒體的轉(zhuǎn)型，在今年第一季度，我們要告訴大家的是，在地產(chǎn)行業(yè)大家都是低迷的一個時候，我們的地產(chǎn)行業(yè)的廣告，像剛才VCR所描述的，我們增長了165%，在沈陽的多家平面媒體當(dāng)中成為領(lǐng)先。時代商報的市場優(yōu)勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)，在這里我不僅要代表時代商報歡迎各位嘉賓的到來，更希望今天走進論壇的每一位嘉賓，能夠感受一張不一樣的報紙，正在為這個風(fēng)云變幻的時代，貢獻著自己特殊的力量，我們作為媒體，感受到了我們自己的一份責(zé)任，我們今天就在這兒盡我們這份職責(zé)，預(yù)祝大家在這里暢所欲言、過的愉快，預(yù)祝今天的活動圓滿成功，謝謝大家！

　　主持人：謝謝郝華忠先生！博鰲房地產(chǎn)論壇已經(jīng)深入人心，觀點新媒體又創(chuàng)立并主辦了城市觀點論壇，將精銳獨到的思想觀點與城市發(fā)展緊密相連，以地產(chǎn)開發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，邀請政府官員、專業(yè)人士、傳媒精英對中國城市房地產(chǎn)建設(shè)進行多角度的分析，共同尋找城市與地產(chǎn)動力發(fā)展。

　　下面有請觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士為我們致辭。

　　陳詩濤：觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長：尊敬的各位來賓早上好！一年前我們在沈陽舉辦過08年城市觀點論壇中國行活動，今天再次走進沈陽，我覺得一年的時間，可能在座的各位比我的感慨更多，房地產(chǎn)行業(yè)真的是經(jīng)歷了一個冰火兩重天，高速發(fā)展的巔峰，到了現(xiàn)在一個調(diào)整的時間，究竟目前是回暖還是真的會繼續(xù)深度調(diào)整，我想這個權(quán)利應(yīng)該交給今天我們的陳淮主任、潘石屹、易小迪、謝岳榮等各位嘉賓，可能會在現(xiàn)場和所有沈陽的企業(yè)來賓和媒體的朋友們一起分享和交流！

陳詩濤

　　作為主辦方之一的觀點新媒體，09年我們將繼續(xù)攜帶我們的觀點網(wǎng)、喜屋網(wǎng)、觀點雜志、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點論壇中國行繼續(xù)行進中國，我們剛剛從武漢、鄭州來到沈陽，接下來我們還將會繼續(xù)在哈爾濱、西安、重慶舉辦城市觀點論壇活動，09年夏季我們將會在博鰲舉辦2009博鰲房地產(chǎn)論壇，12月在廣州舉辦我們的年度論壇，我非常希望無論是在夏天的海南博鰲，還是在12月的廣州，我們今天所有的與會者，或都我們可以成為2009中國房地產(chǎn)的見證，即使到年底的時候，我們依然可以活的開心，我們的房地產(chǎn)行業(yè)即使在目前金融危機的調(diào)整下，做得更健康，最后再次感謝我們的戰(zhàn)略合作伙伴：時代商報、箭牌衛(wèi)浴和沈陽新拓置業(yè)。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，接下來進入沈陽行論壇的演講議程，在經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)全行業(yè)的調(diào)整之后，2009年我們的行業(yè)將何去何從，我們的產(chǎn)業(yè)政策究竟往哪個方向發(fā)展，今天我們的演講議程將包含以下幾個主題：

　　1、形勢與預(yù)測，2009年中國房地產(chǎn)走勢之變；

　　2、沈陽城市發(fā)展與全國性房地產(chǎn)市場調(diào)整；

　　3、沈陽城市文化與城市建筑個性。

　　好，下面我們就正式開始今天沈陽行論壇的演講環(huán)節(jié)。本次論壇我們將請出：著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生； 陽光100集團董事長易小迪先生；SOHO中國有限公司董事會主席潘石屹先生；佛山市順德區(qū)樂華陶瓷潔具有限公司總經(jīng)理助理孟義先生為我們奉獻精采的城市觀點沈陽行論壇演講。另外本次論壇除了正常的演講，我們還安排了觀點答問的環(huán)節(jié)，下面我們有請今天第一場主講演講嘉賓特約評論員上臺就坐，他們是廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生，請您上臺；時代商報經(jīng)濟新聞中心主任劉長杰先生，請您上臺。

　　在請出特約評論員之后，我們馬上請出今天第一位奉獻演講嘉賓，有請著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，提醒一下，您的演講時間為25分鐘。

　　陳淮：謝謝大家，也謝謝美麗的主持人！站在這兒很忐忑，忐忑的原因是不知道說什么好，剛才好在我們看到了時代商報的片頭介紹里面有幾個中心詞，讓我有了一點靈感，一個是西伯利亞寒流，一個說了中產(chǎn)階級，另外主辦方給我通知還說了，也包括剛才主持人說了一個產(chǎn)業(yè)政策，三個核心詞。

　　我們說的確全球經(jīng)濟遭受了金融風(fēng)暴或者是金融海嘯的沖擊，而且到今天為止，我們還不能說這個給全球經(jīng)濟、人類社會造成影響的世界已經(jīng)過去了，或者說已經(jīng)見底了。但是我們的確有理由相信，人類總能夠戰(zhàn)勝和克服這一次沖擊，因為從上個世紀90年代以來的20年中，人類的科學(xué)技術(shù)發(fā)展，已經(jīng)取得了前所未有的突破，科技成果在社會經(jīng)濟領(lǐng)域的應(yīng)用已經(jīng)有了前所未有的普及，大家摸摸兜里的手機就可以見到。

陳淮

　　第二、上個世紀90年代以來的將近20年中，人類獲取物質(zhì)產(chǎn)品的生產(chǎn)能力有了前所未有的規(guī)模擴張，這就包括了我們今天熟悉的一個叫“新興經(jīng)濟體”的詞，包括13億人正在大踏步的走進工業(yè)化、城市化這個階段。我們之所以在去年、今年和今天我們坐在這討論房地產(chǎn)，正是人類包括中國在物質(zhì)生產(chǎn)能力上有了極大的擴張，經(jīng)濟社會有了進一步的發(fā)展的明證。

　　第三、從上個世紀90年代以來，資本在全球范圍內(nèi)的配置效率不是降低，而是大規(guī)模提高了，這就有了我們所熟知的一個詞叫“中國正在成為世界制造中心”這個詞。我們確確實實的感到了這樣一個歷史變遷給我們帶來的促進推動，也確確實實感到了它對我們的影響和挑戰(zhàn)。所以，三天前溫總理在泰國講到兩句重要的話，他說：“第一個中國救不了世界”，“第二個中國離不開世界”。這是我們考察這個金融危機的必要性，也同時是我們認為這個危機不足以撼動人類繼續(xù)向前發(fā)展、社會經(jīng)濟向前發(fā)展的腳步。

　　事實上金融危機發(fā)展到今天，你聽說到全世界哪一個國家因為這個金融海嘯的海嘯倒過一間房子，死過一群人沒有？它和自然屬性的危機、災(zāi)害不一樣在于，它并未給人類社會發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)造成任何實質(zhì)性的損害。什么地方出毛病了呢？就是那個叫錢的東西出毛病了；所以我們剛才主持人說回暖呀還是探底，或者我們那個觀點雜志的負責(zé)人說，回暖還是進行深度探底，其實都是一個并不真實的話題在于我們面對的是貨幣本身找不著北了。貨幣本身找不著北了，所以這場金融危機中由于貨幣本身的長短處于一個不確定、紊亂的過程中；所以企業(yè)之間、國家之間、社會群體之間，你欠我的錢、我你的錢不知該還多少了，咱們做買賣不知該付多少了，或者按照約定付的錢實際上總有一方受到了巨大的損失，所以就有了這個金融危機的危機；所以才有了周小川行長說我們需要尋找一個超主權(quán)貨幣作為儲存貨幣來衡量社會群體利益之間標準尺度的問題。務(wù)必弄明白，離開這個貨幣危機的本質(zhì)來談?wù)摻鹑谖C我們可能找不著北。

　　時間關(guān)系我們只能擇其要而言，中國經(jīng)濟到今天我們有理由相信，如同溫總理判斷的，看到了我們率先、穩(wěn)步的向好的方向發(fā)展，邁進新階段的步伐，從哪判斷呢？我們在座很多媒體人士包括我們的主辦方，大家捫心自問，閉上眼睛一想就可以感覺到，在過去三天；過去一周；過去一個月或者更長的時間里面，你從媒體上讀到的以美國為主的發(fā)達國家與中國的信息相比較的話，會發(fā)現(xiàn)一個很重要的區(qū)別，中國的經(jīng)濟已經(jīng)明顯領(lǐng)先于美國等發(fā)達國家一個節(jié)拍?，F(xiàn)在美國等發(fā)達國家的政府和貨幣當(dāng)局，拿出的政策資源，比如說財政資金或者說信貸、信貸規(guī)模或者說增發(fā)貨幣等手段，還用在補窟窿的時候，還用在打強心針上面，還用在防范危機進一步蔓延、企業(yè)破產(chǎn)上面，到今天早晨的消息奧巴馬說，這個強心針打下去，病人呼吸略見平穩(wěn)，僅此而已。它的政策資源還用在這個時候的時候，而中國的財政與貨幣資源，也就是政策性資源，我們注意到了1—3月份，中國的信貸資金規(guī)模前所未有的大擴張，政府拿出4萬億的投資計劃，所有這些政策資源已經(jīng)實實在在的用于了擴張經(jīng)濟、刺激投資、促進消費、關(guān)注民生，所以也同樣的三天前溫總理講中國經(jīng)濟向好的四大理由之一是，我們高興的注意到一季度投資和消費都有明顯的回升趨勢，打個通俗的比方，如果兩個人同時在一個惡劣的天氣中受涼了，生了病，假若是一個美國的病人現(xiàn)在還躺在搶救室呢，他每天付的錢還用在打強心針、上呼吸機上面，這口氣熬得過熬不過來還不知道呢。而中國的病人已經(jīng)出院，再吃兩天好的身體恢復(fù)了就上班。這個階段明顯的我們已經(jīng)處在領(lǐng)先一個節(jié)拍的地位，我們不需要專家來證明，你只要自己把你在過去一個不長時間內(nèi)聽到的信息歸納一下，你也會有此感覺。

　　第二，我們還認為，從市場來看，從輿論來看，我們也有理由認為，出現(xiàn)了明顯的向好的趨勢。去年第四季度的時候；去年末的時候；甚至到“兩會”之前的二月份的時候，我們的商報也好，各種媒體信息也好，出現(xiàn)頻率最高的詞叫“救市”，記者問的最多的問題是政府下一步還出什么政策，而今天如果你到互聯(lián)網(wǎng)上看看、到媒體上看看，人們已經(jīng)從“政府下一步還會出什么政策”這個問題，轉(zhuǎn)向了我們這個“銷售量回升還能持續(xù)多久”的討論上，這意味著人們的信心基礎(chǔ)、社會的信心基礎(chǔ)，已經(jīng)從依靠吃藥、依靠政府轉(zhuǎn)向了依靠市場、判斷市場，這是一個非常好的跡象。什么時候經(jīng)濟真正的長期的可持續(xù)的健康成長，是市場的內(nèi)在動力，人們不要指望老局，當(dāng)人們覺得自己的主觀愿望比客觀規(guī)律更重要的時候，當(dāng)人們覺得政府比市場更聰明的時候，這個時候正是一個很危險的時候，什么時候我們都要學(xué)會“敬畏”的詞，要敬畏客觀規(guī)律、敬畏市場。

　　我剛才說了西伯利亞寒流，但是這個寒流并沒有把中國的城市化發(fā)展凍僵，中國經(jīng)濟增長的幾個發(fā)動機中唯一不需要看華爾街臉色的就是城市化的步伐，我們所說的不論是沈陽，還是其他城市的房地產(chǎn)建設(shè)，都只是中國城市化的歷史進程中的一個組成部分，但是我們也注意到，剛才商報的片頭語中，給我們講了一個中產(chǎn)階級，剛才音頻講的中產(chǎn)階級的畫面出現(xiàn)了一個尊貴美屬的畫面，有點差距，中產(chǎn)階級的住房是把一切支出，一切功能集中于給自己住，而不是給別人看的住房，即便是別墅，炫耀性的，用于表達自己身份的這個功能和成分，不是中產(chǎn)階級的特征，這不是中國今天才想到的，我們隨便到北美、美國、加拿大等地方考察一下中產(chǎn)階級的別墅住宅，就可以發(fā)現(xiàn)它最大的功能，一切的支出是圍繞著滿足自己生活居住的需要，而不是滿足炫耀和給別人看的功能，這叫中產(chǎn)階級。中產(chǎn)階級休息日干什么？中產(chǎn)階級休息日鉆在汽車底下給汽車換油，拿一個油漆筒給自己的籬笆刷油漆，這叫中產(chǎn)階級，在自己的花園里有個Workshop里面布滿了工具，可以動手做一些實用的東西，這是中產(chǎn)階級的生活方式。

　　我想，正因為有這個差距反應(yīng)出我們房地產(chǎn)市場的發(fā)展，還有某些不十分成熟，不十分到位。不要緊，我們正處再一個人們往城里搬，老百姓的利益訴求從滿足吃穿，到滿足住行這樣一個歷史轉(zhuǎn)折過程當(dāng)中，這個過程絕不會因為一個叫金融危機的事件而中斷，也絕不會因為我們對客觀規(guī)律的認識，在一個漸漸成熟的進行，而有所延誤，不畏，我們中國人足夠聰明，我們會學(xué)會駕馭認識客觀規(guī)律的本領(lǐng)。

　　我剛才說主辦方給了我一個詞叫“產(chǎn)業(yè)政策”，很不幸，本人恰好是學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)科班出身，但是我所說的產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)范的產(chǎn)業(yè)政策和我們很多在座的人也包括我們觀點的負責(zé)人以及一些我們媒體上說的一些產(chǎn)業(yè)政策不一樣在于產(chǎn)業(yè)政策不涉及短期內(nèi)總量平衡關(guān)系的問題，也就是我們今天銷售量增加還是減少、房價上升和下降的問題。產(chǎn)業(yè)政策研究的是在一個中長期的發(fā)展過程中，這個產(chǎn)業(yè)如何健康發(fā)展、提高國際競爭力的問題；如何推進它的技術(shù)更新的問題；如何調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部大中小企業(yè)之間的組織結(jié)構(gòu)問題，以及這個產(chǎn)業(yè)和國民經(jīng)濟整體與其他產(chǎn)業(yè)之間的相互協(xié)調(diào)問題。所以我們說的短期內(nèi)的保增長和產(chǎn)業(yè)政策不直接相關(guān)。但是中國的政策體系一個最大的國情特點就是我們把短期的宏觀調(diào)控政策也就是總量調(diào)控政策和結(jié)構(gòu)性的產(chǎn)業(yè)政策結(jié)合在一起的特征比較明顯。所以我們才有09年保增長這樣一個過程中又同時推出了所謂十大產(chǎn)業(yè)振興的問題。如果我們希望這個產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的話，那么可能我們有一些令大家忐忑的話告訴大家，產(chǎn)業(yè)政策將推進這個產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的參與者的優(yōu)勝劣汰，也就是它不是讓一切開發(fā)商都活下去或者活的比較好一點的政策，它是注定了有一部分人，而且要通過政府之手的政策推動讓一部分人退出這個領(lǐng)域的政策。在一個過程中不斷淘汰，并購個體促進群體素質(zhì)提高的政策。

　　第二，這個政策一定是要求商業(yè)利益、市場利益和公共利益、長遠利益密切結(jié)合的政策，包括更優(yōu)先化解決那些低端入群體、住房困難群體住房問題的政策，節(jié)約資源的政策，與環(huán)境友好的政策，促進城市與農(nóng)村協(xié)調(diào)發(fā)展的政策，這叫產(chǎn)業(yè)政策。

　　第三，產(chǎn)業(yè)政策一定是促進這個產(chǎn)業(yè)不是脫離國民經(jīng)濟單兵冒進，而是要顧及到包括金融、包括平衡總量關(guān)系、包括就業(yè)、包括社會群體之間的利益關(guān)系不至于趨向激化和于對立的政策，這些政策叫做產(chǎn)業(yè)政策。沒有一條是管房價上漲和下跌的，沒有一條是管你的資金鏈是否緊張的，這都不是產(chǎn)業(yè)政策的內(nèi)容。

　　最近大家在關(guān)心市場中成交量一定程度的恢復(fù)會不會帶來價格上升的問題，我個人看法是持樂觀態(tài)度。請注意，別著急往本上記。我說的樂觀是這個成交量恢復(fù)還會繼續(xù)持續(xù)。因為中國的城市化不會因此中斷腳步，中國老百姓在生活改善的過程中，在解決了吃穿以后進一步改善住行的問題的腳步不會因此中斷，但是請注意，09年一個明顯特點是住房市場的價格由供求關(guān)系以外的因素決定的程度比較大，并不因為需求量的上升就一定推動房價上升，不一定。勿請大家注意到在供求關(guān)系以外的影響房地產(chǎn)價格的因素，而且這些因素在09年將發(fā)揮更大的影響力：

　　第一、重置成本，也就是我們所面對的這一個房地產(chǎn)發(fā)展過程中，鋼材、水泥，從全世界以及中國看大宗商品的價格已經(jīng)有了極大幅度的下跌，而且目前還看不到迅速回升的可能，包括土地的拍賣價格也實際上在趨于下降，由于各種要素的重置成本下降，不支持產(chǎn)品價格的上升，用媒體更熟悉的語言面粉都在降價你要求饅頭漲價的基礎(chǔ)是不存在的。這是一個供求關(guān)系以外的因素，這還只是一個小因素，還有一個更大的因素在于當(dāng)我們討論包括房價在內(nèi)的價格的時候，實際上人們經(jīng)常忽略的是它是兩方面的因素決定的：一個是房子本身，便宜貴的；另一個方面是你衡量這個房子值多少錢的那個貨幣本身不穩(wěn)定。幣值本身的變動問題，事實上一開始我講到這場所謂金融危機說到底不過是一個貨幣危機，這全世界的貸幣包括人民幣、美元相對于CPI是升是跌了；也就是居民消費價格吃、穿、用一攬子價格指數(shù)是漲是跌了；和相對于資產(chǎn)價格比如說樓市、股市、其他投資品的價格來說是漲是跌了；以及相對于大宗產(chǎn)品市場來說比如說相對于石油是漲是跌了；以及相對于其他國家的貨幣、美元、日元、歐原、英鎊是漲是跌了。它有多個尺度，務(wù)必不要相信，現(xiàn)在最靠不住的是一個叫錢的東西，人們認為北京的房價也下跌了，但是和一年前相比如果我們不拿一個叫錢的東西來衡量這個房子便宜貴的話，而改成用實物來衡量的話，一年前這個時候買北京的一平米房子你付8桶石油夠了，現(xiàn)在買北京同樣一平米的房子你得付20到22桶，也就是說如果我們用實物標價的話，那北京的房價可能不是跌了，而是漲了2.8到3倍，不可靠的是錢，靠不住的是眼睛，我們想說不支持房價上漲的第二個因素是在資產(chǎn)價格上，在資產(chǎn)價格意義上貨幣包括全世界的貨幣，相對于股市、貨幣市場或者是債券等所有投資品來說都已經(jīng)大幅度升值了，或者說那些價格跌得很多了。

　　中國的樓市相對于全世界的樓市，中國的樓市相對于中國的A股市場仍然是一個相對的高位，投資品價格的相對比價關(guān)系不支持投資性需求大規(guī)模進入這個領(lǐng)域。所以我認為成交量回暖還會樂觀的看，但是說這個成交量就會帶動價格大幅度回升我不認為具備這樣的社會基礎(chǔ)和經(jīng)濟基礎(chǔ)。

　　最后一個說投資需求，投資需求不是一個惡魔，不是一個黑社會，投資性需求實際上分為四種情況。我們以為很多時候在公共性信息上，不好意思，經(jīng)?？吹揭恍┍容^片面的說法，好像投資性需求就是跟老百姓改善住房過不去的一種需求，錯了，投資性需求之中只有一種為賣而買把房子當(dāng)股票炒的需求，也就是我們說帶投機欲需求才是不健康的，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的房價大幅度波動的投資性需求。第二種投資性需求恰好是房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的力量，比如說為長期獲取出租收益而買房子的需求，或者說為持有這個資產(chǎn)希望獲得長期穩(wěn)定收益的大投資機構(gòu)，這些投資性需求是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場價格的力量，而不是相反。第三種投資需求是在這個市場中，在供和求之間存在著一個巨大的資金力量，它們在房市低迷的時候低息，在房價上漲的時候陸續(xù)拋出，起一個蓄水池作用的這樣的做事商，這樣的力量也同樣是平抑供和求他們的周期不同步的時候出現(xiàn)的差距的一個投資力量。最后，普通老百姓買房子，無論你意識到?jīng)]意識到，承認不承認到，只要你涉及到“買”字來解決住房的時候都帶有投資的意義，但是對大多數(shù)老百姓來說他的投資意義不在于便宜的時候買了在貴的時候賣出去，那您把股市的觀念用在房地產(chǎn)市場中，對絕大多數(shù)人來說，買房子投資性意義在于他在20、30或者更長一段時間規(guī)避貨幣貶值的風(fēng)險，是這個投資意義。二十年前的房子，二十年前持幣到現(xiàn)在和二十年前持有住房實物資產(chǎn)到現(xiàn)在，沒有一個國家的貨幣哪怕是最穩(wěn)定、通脹率最低的國家，在二十到三十年中，貨幣本身它自身的貶值也是不可避免的，它并不是為了賣而買，將來我住到二十年后房價比現(xiàn)在貴得多，這我就叫投資成功了，不是，它規(guī)避了持有其他私人財富的時候貶值的風(fēng)險的投資意義。因此，不要輕言對投資性需求的排斥，只有一種不良的投資性需求規(guī)模過大的時候會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場不健康，也就是為賣而買的投資性需求，短期炒作的需求、烘抬物價的需求、欺詐消費者的需求，這我們認為應(yīng)當(dāng)是逐出這個市場的一個投資性需求。

　　我想關(guān)于今天的有關(guān)話題，因為給我指定講產(chǎn)業(yè)政策，同時提到了中產(chǎn)階級，我有以上的不成熟看法。謝謝大家！

　　主持人：謝謝陳淮先生，請您留步，下面我們進入到自由答問環(huán)節(jié)，請兩位觀察員對陳淮先生進行提問，他會進行解答。

陳淮觀點答問

　　觀察員：剛才講到中國的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟問題，我們對比過中國面臨這次金融危機，跟美國應(yīng)該有所不同，我們看美國消費過度，也是觸發(fā)經(jīng)濟危機的原因，在中國所謂的世界工廠這個名號，我們現(xiàn)在產(chǎn)生的是生產(chǎn)過剩，我們現(xiàn)在面臨的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和整個產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，都會面臨著生產(chǎn)過剩，您剛才所說的，科學(xué)技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用，恰恰在這一點上，我們中國是相對落后的，現(xiàn)在很多所謂的救市的政策，會不會保護所謂的落后的生產(chǎn)力，讓這個生產(chǎn)過剩持續(xù)的發(fā)生，由我們國家的投資去掩蓋這份矛盾，中國從這個經(jīng)濟危機當(dāng)中，走過一個完整的市場經(jīng)濟大周期的機會，從中能學(xué)到東西的機會。

　　陳淮（著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任）：我想我們提問者問了一個很有意思的問題，但是其中也含著一些不順當(dāng)?shù)牡胤?，什么叫落后的生產(chǎn)能力呢？低效益的供應(yīng)能力才是落后的生產(chǎn)能力，任何先進的、高效率的生產(chǎn)能力，采用新技術(shù)的生產(chǎn)能力，只會在同樣的投資下提供更多的產(chǎn)出，也就是我們剛才要討論有沒有過剩的一個問題，人類社會中供和求，從有了市場經(jīng)濟起，供和求的平衡關(guān)系就為人們所關(guān)注。所以在一百五六十年前，馬克思就說市場經(jīng)濟的固有矛盾是生產(chǎn)無限擴大的趨勢和有支付能力相對縮小的矛盾。不信，在上個世紀上半葉的時候，馬老先生的預(yù)言成真1929年到33年這個大危機，確實導(dǎo)致了全球一夜之間什么都賣不出去了，導(dǎo)致了這個生產(chǎn)過剩，但是此后到今天70年間，人類在應(yīng)對供和求的關(guān)系上，已經(jīng)找到了很多有效的辦法，比如說我們今天常說的“宏觀”兩個字，指的就是政府要對自由競爭的市場進行總量平衡的干預(yù)。比如說我們在企業(yè)家所學(xué)會的內(nèi)部的激勵機制以及我們的五天工作制等諸多，都是人們在化解由于機器取代手工勞動帶來成批大量生產(chǎn)與人類實際生活有限需求之間的矛盾，我們?nèi)祟悤朔摹?/p>

　　29年—33年大危機之后，并沒有摧毀人類工業(yè)化的腳步，相反造就了美國在二戰(zhàn)之前，最后導(dǎo)致推動全人類戰(zhàn)勝法西斯同盟的物質(zhì)基礎(chǔ)。73年和79年兩次石油危機導(dǎo)致發(fā)達國家的需求大規(guī)模萎縮，并沒有終斷日本的工業(yè)化腳步，反而在80年代中后期，日本世界經(jīng)濟強一流的國，完成了它經(jīng)濟的趕超。我相信在這個“過剩”這個詞上，人類在工業(yè)化走在中后期的時候，我們會不斷面臨這個話題，因為在這個階段是消費需求引導(dǎo)生產(chǎn)占據(jù)主動地位，所以你總覺得買小于賣，求小于供，它是常態(tài)，工業(yè)化早期馬克思主義經(jīng)濟學(xué)說，生產(chǎn)、銷售、交換、分配四個環(huán)節(jié)，生產(chǎn)是第一位的，那是工業(yè)化早期，到后期的時候，永遠是消費需求引導(dǎo)著生產(chǎn)，順便說到房地產(chǎn)這個問題上，我們且不說我們還有多少農(nóng)民要搬到城里住，現(xiàn)在城里還有多少農(nóng)民工沒房子住，我們低端老百姓困難住房、困難群體還多么急于脫困，我們中產(chǎn)階級還希望改善住房。我只說一個詞，我們常說的一個詞叫做“剛性需求”，人們以為房地產(chǎn)市場有一個剛性需求，錯了，房地產(chǎn)市場只有必然產(chǎn)生的需求，比如 說人必定要有房子住，但是人和吃饅頭不一樣，吃一個就叫沒吃飽，吃兩個就叫吃飽了，房子不一樣，三口之家住六十平米行不行？住一百二十平米行不行？住一百八十平米行不行？這個需求有剛性嗎？彈性非常大。

　　第二，房地產(chǎn)又和吃饅頭、買衣服不一樣，吃飯沒有前置后措的周期，今天餓了就必須今天吃，如果等著明天有人請我吃飯我攢著肚子明天一塊吃，辦不到。房子可以，房子購買的前置后措周期是3—5年，3年前打算買房子推遲到今天行不行？準備3年后、5年后買房子，提前到今天可能不可能？因此它的需求從來不是人們認為在某一個實點必然存在的剛性需求，這是第二個非剛性。

　　第三，人們的購買力本身也是高彈性、高敏感的。在沈陽一個掙三千塊錢的小白領(lǐng)，每個月最多能擠出六百塊錢用于滿足自己的住房支出，我們說這三千塊錢收入的群體，他的住房消費能力是六百塊錢，干了一年半的，表現(xiàn)不錯，收入增長到四千塊錢，收入增長33%，但這個小白領(lǐng)每個月用于滿足自己住房的消費能力可以從六百塊提高到一千二百塊，也就是說收入只需要增長33%，他的住房消費能力可以增長100%，希望大家慎用“剛性需求”這四個字，謝謝！

　　曹志偉（廣州新城市投資控股集團董事長）：謝謝，在歐美，我們很尊重市場規(guī)律，但是在國內(nèi)，我們現(xiàn)有的體制下，多了很多人為的因素條件，比如我們的家電下鄉(xiāng)，我們的汽車下鄉(xiāng)，其實也有了正面效應(yīng)之外，還有負面效應(yīng)，就是讓本來沒有到這個層面的消費者承擔(dān)這個成本，同樣我們買房子，多少房地產(chǎn)政策，比如我們的現(xiàn)價房，我們的經(jīng)濟適用房，這也是人為政策推出來的，這么說，應(yīng)該是在雙管之下的柜臺，這些產(chǎn)物的生產(chǎn)過剩，將會影響到正常市場經(jīng)濟規(guī)律所開發(fā)的房地產(chǎn)商品房，我剛才提這個話題是這個意思。我們在面臨危機下的怎么解決。

　　陳淮（著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任）：他提的問題，一開始太委婉了，現(xiàn)在直接一點，還不夠直接，其實他說了很多開發(fā)商想說的。你說我開海鮮館，這條街還允許開賣盒飯和家常菜的，這不合適啊。政府為什么不把這條街賣家常菜和大排擋的都關(guān)了，以保證我開海鮮館的生意，大家覺得這個要求合理嗎？我們?nèi)绻f建了經(jīng)濟適用房，有一部分需求被分離出去了，那恰好是他走錯門，不應(yīng)該進這個門的需求給它分離出來的。這是第一個。

　　第二，有形之手干預(yù)分兩種情況，一種情況是我們應(yīng)當(dāng)尊重市場，順從市場；第二，它應(yīng)當(dāng)提供公共產(chǎn)品，我剛才說到的產(chǎn)業(yè)政策和此前大家熟悉的宏觀經(jīng)濟政策正是從30年代之后，在市場經(jīng)濟最發(fā)達的國家發(fā)展起來的，政府干預(yù)經(jīng)濟的兩個政策體系，第一個是凱恩斯主義關(guān)系，干預(yù)總量平衡關(guān)系的政府之手，貨幣政策、財政政策、防止過熱、過冷；第二，日本在50年代之后，趕超歐美的經(jīng)濟過程當(dāng)中，干預(yù)資源在結(jié)構(gòu)方面的產(chǎn)業(yè)之間的配制關(guān)系，叫做產(chǎn)業(yè)政策，包括經(jīng)濟最發(fā)達的國家，沒有人否定政府應(yīng)該干預(yù)，相反我們到今天的金融危機給我們看到了更大的這種干預(yù)的必要性；最后，就中國的房地產(chǎn)市場來說，首先我們應(yīng)當(dāng)尊重市場，尊重供求，但是我們在尊重供求的過程當(dāng)中，注意到一個中國的國情，我們在1990年，中國的住房、城鎮(zhèn)實有住房面積，有官方數(shù)據(jù)做支持的，20平方米，1998年中國的城鎮(zhèn)實有住房面積121平方米，也就是90年的6倍，城市的住房有了這么大規(guī)模的改善，仍然有20%甚至更多的困難群體，還停留在80年代末、90年代初，甚至更早一些的困難狀況下，他們應(yīng)該不應(yīng)該優(yōu)先得到改善，他們沒能分享這20年住房建設(shè)和城市化發(fā)展的好處；第二，我們每年拼命的蓋房子，1999年—2008年的10年間，我們每年的住房竣工面積都在6萬億平方米以上，但即使有這么大的速度，我們?nèi)鐣?00個人想改善住房，每個人都改善一輪，至少至少要20年，有沒有可能讓大家都在一天、一年或者五天、五年同時都改善了，辦不到，如果要改善住房，我們需要20年改善一輪，顯而易見的算數(shù)結(jié)果是：每年只有5%的人改善，哪5個人先改善的問題就擺在我們面前了，如果交給市場，答案也是清楚的誰出價最高，那5個人先改善，像潘總這樣的，對不對？最有錢的人優(yōu)先改善，總是這樣的，那么我們會發(fā)現(xiàn)，排在第18、19、20位的，過了10年或者15年后，他還排在第18、19、20的位置上，這不是一個合理的結(jié)果，政府的公共產(chǎn)品就體現(xiàn)在，讓那些已經(jīng)住在公寓的，想住單體別墅的人，你的改善是合理的，但是稍微緩一緩、慢一慢、等一等讓住房困難的群體優(yōu)先改善，這就叫公共政策，這個政策我認為干預(yù)的是符合中國國情的，謝謝！

　　主持人：謝謝陳淮先生，也謝謝兩位特約評論員，請三位下臺稍是休息。接下來進入第二場演講環(huán)節(jié)，跟這一場一樣，我們首先請出兩位特約評論員，他們是沈陽新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理趙偉卿先生，有請上臺，中國沈陽第一大道總經(jīng)理林子敬先生，請您上臺。下面有請第三位演講嘉賓陽光100集團董事長易小迪先生，演講題目為“新的發(fā)展、新的機遇”。

　　易小迪  陽光100集團董事長：很高興來開這個會，我想最近開會都在討論金融危機，金融危機不僅影響到我們每一個行業(yè)，每個企業(yè)家要考慮的問題，也影響到每一個人的普通生活，在美國房地產(chǎn)的次貸危機影響了金融危機，在中國好象是金融危機影響了房地產(chǎn)的發(fā)展，我講一下金融危機影響下的房地產(chǎn)市場的看法。

易小迪

　　第一，金融危機改變了房地產(chǎn)發(fā)展的周期，或者說影響到房地產(chǎn)發(fā)展的一個階段，中國房地產(chǎn)是98年走向市場化以后，迎來了長達十年的繁榮，這個繁榮表現(xiàn)在十年來銷量在年年遞增，價格也在年年遞增，所以有了一個長達十年的牛市。到07年或者08年初，突然一個金融危機的影響，帶來了全行業(yè)的改變，這個影響是什么呢？全中國所有的城市的房地產(chǎn)，都出現(xiàn)了銷量和價格雙雙下降，銷售量極度低迷的狀態(tài)，93年、94年，我們在北海做房地產(chǎn)，非常低迷，結(jié)果我們跑到南寧，還有到北京，房地產(chǎn)市場是一片熱，到94年很多城市還剛剛開始復(fù)蘇，到97年、98年亞洲金融危機以后，全國房地產(chǎn)也是不一樣的，在廣州一帶影響非常大，包括香港、深圳一帶，可是98年、99年是北京、上海房地產(chǎn)復(fù)蘇的年代，所以周期性是不均衡的，但唯獨這一次，全國各地是一次性的，在98年相應(yīng)的低迷，其實我們陽光100在全國16個城市布局，就想規(guī)避這個周期性的發(fā)展，東方不亮西方亮、南方不亮北方亮，恰恰相反，這次全國的房地產(chǎn)步入同一個周期，這是我認為有史以來第一次，也說明中國房地產(chǎn)市場受金融危機影響多么大。但是這次改變并沒有從本質(zhì)上改變規(guī)律，改變二、三線城市自己城市化浪潮的規(guī)劃，我同意剛才陳淮老師的看法，就是說中國城市化的理想，在金融危機上并沒有從本質(zhì)上改變它的步伐，所以這是我們后面要講的二線城市仍然在這方面表現(xiàn)了他很強的復(fù)蘇性。

　　第二，金融危機對房地產(chǎn)外部環(huán)境的影響，這個影響也是發(fā)生了本質(zhì)的變化，可以說在07年，中國房地產(chǎn)面臨的問題永遠是銀根寬松、地根緊張，土地處于高度緊張的狀態(tài)，所有的企業(yè)都把土地儲備作為重要的發(fā)展戰(zhàn)略，總而言之，資金有一個需求，但是當(dāng)時融資渠道寬泛了，包括上市、融資、銷售等等。到08年以后，完全倒過來，土地供應(yīng)充分，銀根大量緊縮，應(yīng)該說到目前為止，現(xiàn)今的情況還沒有得到普遍的改善，這個本質(zhì)的變化，就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃，在這之前房地產(chǎn)對土地的儲備，并不是因為土地絕對量的稀缺或者土地供不應(yīng)求，而是因為大家看到了土地價格的上升，政府也看到了土地價格的上升。所以過去要說房地產(chǎn)有暴利的行為，其實更多的是土地帶來的，所以那個時候與其說房地產(chǎn)比較熱，不如說地產(chǎn)比較熱，更多的企業(yè)都注重土地價格。到了現(xiàn)在，土地已經(jīng)成為一個相對來說，供大于求的市場，土地儲備有可能成為一個包袱，不一定成為一個升值的工具，因為現(xiàn)在土地價格只要每年的價格漲幅低于利息，或者至少是虧本的，不漲也是虧本的，現(xiàn)金流不能支撐的時候，你就不可能再做土地儲備。我想更多的這種變化是非常大的變化，更多的是從地產(chǎn)轉(zhuǎn)向了房產(chǎn)，這可能大家還沒有意識到這個行業(yè)的變化會多么深刻，相對來說過去比較熱門的企業(yè)是地產(chǎn)，土地儲備的多，上市融資也好、包括發(fā)展的前景也好，大家越看好，現(xiàn)在倒過來了，它一定要看到土地多了不一定是好事兒，要看市場產(chǎn)品的競爭力或者銷售能力，對房子的產(chǎn)品的競爭力看得更重要了，所以這個本質(zhì)的變化其實是非常深刻的。

　　第三，我認為這個變化就是對企業(yè)內(nèi)部管理的影響。由于外部環(huán)境影響，企業(yè)都要做這個應(yīng)對，在危機中，這個企業(yè)更多的要把原來的這種擴張性的資源占有型變成市場導(dǎo)向型的轉(zhuǎn)變，同時要把規(guī)模的發(fā)展放在首位，變成效益的發(fā)展，包括內(nèi)在的品質(zhì)的改善，內(nèi)在管理的改善，放在一個重要地位，我想所有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過這次危機，都會由過去的這種高度擴張或者說粗泛式管理，轉(zhuǎn)向精細化管理，這是大家應(yīng)對危機的對策。

　　第四，我要講一下面對危機的形式，房地產(chǎn)行業(yè)一定會把這個行業(yè)步入到高度競爭的行業(yè)。目前來看，這次的轉(zhuǎn)變最大的問題，是使產(chǎn)品的市場的供求關(guān)系達到平衡的關(guān)系，或者是供大于求，所以這個行業(yè)出現(xiàn)高度緊張，包括行業(yè)內(nèi)部出現(xiàn)高度競爭；第二個這個行業(yè)可以預(yù)測到更多的步入適量化發(fā)展的軌道，房地產(chǎn)行業(yè)在這之前，受到了政府的高度關(guān)注，受到了老百姓的高度關(guān)注，政府關(guān)注其實不一定是好事，宏觀的政策可以調(diào)控，幾乎一年要出一個政策，在這種情況下，房地產(chǎn)實際上受到計劃性經(jīng)濟影響非常大。到今天為止，我認為現(xiàn)在很多人還想把房地產(chǎn)拿入計劃發(fā)展的軌道上來控制，但是我們看到這次金融危機起到了很大的推力，把房地產(chǎn)推向了這樣的市場化的軌道，所有的宏觀調(diào)控放松，土地的控制、人們的控制也在放松，如果一個市場只要出現(xiàn)供大于求，這個市場就會步入一個正常的軌道。其實倒過來說，只要是計劃經(jīng)濟，我想越抓計劃監(jiān)控，這個市場越供不應(yīng)求，越顯得它很重要，越顯得它是關(guān)注著民生，其實所有的行業(yè)，就像其他行業(yè)一樣，只要出現(xiàn)問題，都會關(guān)注國際民生，有這個行業(yè)也關(guān)注民生，有的行業(yè)出問題了，也關(guān)注民生了，房地產(chǎn)多年來供不應(yīng)求，也影響了大家的購買力以及購買需求，所以政府的關(guān)注對行業(yè)來說不是一個好事情，如果房地產(chǎn)哪天淡出了大家的關(guān)注，反而是正常的，就像我說一個人的身體機能一樣，如果你老關(guān)注你身體某一個器官，它可能出問題了，它運轉(zhuǎn)的很好，是不需要你去關(guān)注它的。所以我想房地產(chǎn)是一個步入成熟行業(yè)。

　　第二，我講金融危機對誠實的影響以及發(fā)展機遇。中國房地產(chǎn)的熱點和過去的一線城市、二線城市，甚至三線城市的發(fā)展，首先我講一下對09年來的形勢判斷，大家在08年的時候，沒有想到市場出現(xiàn)極度的低迷，但是同時也沒有想到09年第一季度就出現(xiàn)了快速的銷量反彈，幾乎是全國各地都出現(xiàn)了反彈，在我們陽光100關(guān)注的城市里面，反應(yīng)最慢的應(yīng)該是沈陽，但是這個趨勢是不可避免的，我想沈陽也會出現(xiàn)交易量活躍的階段，這個回暖我想用兩個詞來說一下，一個是回歸穩(wěn)定，一個是回歸理性，什么是穩(wěn)定，從價格回到穩(wěn)定，回到穩(wěn)中有升，穩(wěn)中有降的平臺上來，所有的房地產(chǎn)預(yù)期達到一個穩(wěn)定的狀態(tài)，剛性需求開始釋放出來；第二個就是回歸到理性，這次所有的需求我認為都是理性的需求，就不再是一個非理性的投資性購買，或者說購房者也理性了，他知道這個價格是要探底了，說一個小故事，就是08年所有的房地產(chǎn)的銷售，每天都要簽特價，每天都要批這個特價，有特價就要我來批一下，幾乎每天都要批，09年就幾乎都沒有了，說明客戶對價格的判斷非常理性了。

　　我們可以判斷這樣一個理性的消費會持續(xù)下去，銷量也是在穩(wěn)中有升、穩(wěn)中有降的階段，不會再出現(xiàn)大起大落，這個判斷的原因是什么呢？就是需求，我覺得整個二線城市也好，全國的城市也好，需求回歸到一個理性的平臺上。

　　基于這個判斷，我再談二線城市面臨的機遇和挑戰(zhàn)。我們講二線城市面臨最大的一個壓力是什么？包括房地產(chǎn)行業(yè)，到現(xiàn)在面臨最大的壓力是價格下降，其實交易量的活躍，還不能說房地產(chǎn)走入到了牛市，牛市一定是價格提升。但我想在這種情況下，房地產(chǎn)這種回歸理性之后，價格是要求低價，新的競爭平臺就形成了，所有的行業(yè)都會找到在這個價格上我的生存點在哪？其實市場并不關(guān)心你的成本，你是虧本賣還是多賣并不關(guān)心，包括你拿了一個地塊，你虧多少，市場不相信，根本不相信你公布的成本是多少我就買多少，所以在這種情況下，我想說對價格的競爭，實際上對企業(yè)內(nèi)在的管理能力和盈利能力，管控能力是一個非常大的挑戰(zhàn)。相對來說二線城市過去的盈利水平就不高，這次價格下降就會帶來更大的打擊，但是我可以判斷，二線城市價格會有更早的一個反彈，我們可以看到陽光100在全國各地里，比如說在長沙我們價格是在上升，銷量也在上升，當(dāng)然是穩(wěn)中有升，不是大幅的上漲。實際上在08年泡沫最多的是在一線城市，一線城市下降20%—30%，基本上還在穩(wěn)中有降的趨勢，尤其最明顯的是在重慶和成都，這兩個城市受地震的影響，價格掉的最快，今年以來，價格在提升。同時可以看到二線城市的需求也是非常強勁的，有一個數(shù)字，從銷售面積來說，銷售第一的在一線城市、熱點城市，應(yīng)該說第一季度銷量第一是在重慶，全國排名最高的，或者是成都，從人均來看，銷量增長最快的城市都在省會城市，我們觀察了武漢、長沙、南寧，這些城市，包括人均的銷售面積在大幅上升，因為價格比較低，在總量上反應(yīng)出來可能還不會排到最前面，但可以看到它的需求是在強勁的反彈。

　　第三，競爭非常激烈，所有的二、三線城市，最大的特點就是競爭非常激烈，從來都是供求平衡，供不應(yīng)求的情況還沒有出現(xiàn)，經(jīng)過這一年的調(diào)整之后，供大于求的局面就開始出現(xiàn)了，相對于一線城市，相對來說門檻比較低，這個品牌競爭的反而更激烈，所以這樣就可以看到在二線城市，在08年的時候，二線城市也是非常激烈。我們可以看到，只要需求反彈，這個價格就會穩(wěn)中有升，回到合理的一個軌道上來，這就是我說它現(xiàn)在面臨的一個競爭態(tài)勢。二線城市還有一個不利因素就是政府的自身政策和激勵政策是不完善的，我們做房地產(chǎn)是離不開兩條，一個是土地，一個是金融。房地產(chǎn)其實是個類聚的產(chǎn)品，我們到二線城市，發(fā)現(xiàn)金融服務(wù)體系不發(fā)達，包括按揭、銀行貸款，包括一些支持，到現(xiàn)在金融行業(yè)還沒有改變對二線城市房地產(chǎn)的看法，他們認為在二線城市做房地產(chǎn)風(fēng)險大、利潤低，其實恰恰相反，二線城市現(xiàn)在風(fēng)險比較低，所以他不像一線城市，按揭政策比較到位，所以二線城市的發(fā)展，政策也在完善，政府對二線城市的支持，對房地產(chǎn)的支持，政策也在不斷完善，好處是什么呢？二線城市第一個最大的好處，我認為土地恢復(fù)的速度是最快的，在二線城市土地恢復(fù)率達到了一半的左右，包括沈陽地價下降幅度是最大的，房地產(chǎn)的健康發(fā)展帶來了很大的一個機遇，降低了地價，降低了將來的開發(fā)成本，就可能使我們的供應(yīng)和購買力達到一個吻合。第二個我們講房地產(chǎn)的有效需求，由于過去購買的潛在需求強大，不要因為二線城市的人均居住面積并不少，好象潛在的潛力不大，二線城市最大的好處是城市化，它的城市化并沒有停止，大量的城市在區(qū)域中心，當(dāng)然大家愿意去北京、愿意去上海，但是那里的房價也不允許很多人移民到那里，他不接納那么多的企業(yè)，它的成本太高，相對而言這個城市化的熱點就在二線城市，對于大量外來人們的購房需求是非常大的，外來的人們不是說今天有外來人今天購房，實際上這些外來人到沈陽進來三年、五年了，已經(jīng)工作了，但他一直買不到房子，經(jīng)過這一次調(diào)控來講，他們的需求就釋放出來了，但他們確實是城市新人，包括二線城市，過去房子的品質(zhì)也是有很大差異的，所以他要改善這個居住品質(zhì)，跟一線城市不一樣，畢竟北京、上海的測點，本身房子的品質(zhì)得到了極大的改善。所以我們在一些小城市，在長沙、南寧賣房的時候就發(fā)現(xiàn)，很多人并不是缺房，原來住五十米的，現(xiàn)在買一百二十米的，就是因為過去的產(chǎn)品品質(zhì)有很大的差別，所以我想這對二線城市有很大的機遇。

　　第三，我要談城市機遇。沈陽要變成一個國際化大都市，他缺乏很多城市功能，所以他的發(fā)展房地產(chǎn)以及賓館、商業(yè)、辦公場所，非住宅的城市歸能的完善，包括大規(guī)模的城市公共產(chǎn)品，包括體育館、體育場、武術(shù)館、電影院等等。二線城市需求非常大，包括道路的建設(shè)，這一點是被大家忽略的，實際上在金融危機之后，國家投入，最缺的是什么？是需求，什么東西都過剩，生產(chǎn)過剩，甚至說錢也過剩，他找不到好的貸款企業(yè)，但是需求是非常寶貴的，恰恰二線城市的城市化需求，這個是非常有效的，因為城市本身在升級，城市居民有這個需求，政府有這個需求，可是我們把這個需求忽略了，正因為政府忽略了這些功能，我覺得這就有了很大的機遇，基于城市綜合體的建設(shè)和城市功能的建設(shè)，我們的一個經(jīng)驗，我舉一個例子，我們在煙臺這樣的三線城市，開發(fā)市中心的綜合體，以及五星級的好的賓館、商場、主力店和寫字樓，發(fā)現(xiàn)這個城市的購買力非常強勁，市政府也非常支持，各方面政策也非常支持，實質(zhì)上我們看到城市對功能升級有多么大的渴望。這個機遇我想是房地產(chǎn)發(fā)展當(dāng)中的重要的途徑，這就是我們所說的二、三城市的市場特征，不僅是亮點在增加，它對品質(zhì)的改善、功能的升級是同時需求的。今天也在北京做一個建筑綜合體和標志性建筑，你要勝出是非常困難的，甚至你不太可能達到土地做城市綜合體，你可能只做綜合建筑體，在一棟樓里把所有的功能容納里面，這個競爭是非常激烈的，所以我二線城市的機遇是非常強勁的，也非常多。

　　第四，我講一下陽光100對二線城市的發(fā)展對策，如果針對二線城市做好我們的競爭策略。我首先認為現(xiàn)在是二線城市擴張的一個良性策略，一個良好的機會，因為二線城市土地的價格降到的非常低的幅度，我們也會抓住這個機會，在這個時候去完善自己。要做好這點，首先是什么？在二線城市發(fā)展首先要抓的就是成本問題，因為二線城市，需求力、購買力不足，很多人說二線城市盈利能力不夠，雖然賣的很好；第二個就是品牌特色，如果你只向二線城市，如果你只靠規(guī)模賺錢，你要區(qū)分你的客戶、做好你的品牌特色；第三，我們剛才講到的要建非住宅產(chǎn)品，結(jié)合城市的功能生機開發(fā)一些功能性的產(chǎn)品，才能獲得更好的利潤。

　　可以預(yù)測二、三線城市一定會成為未來下一個十年的熱點，中國房地產(chǎn)不會就此結(jié)束它的時代，還會成為未來十年的熱點；第二，中國很可能會啟動一個環(huán)境的大眾消費的時代，因為有很多人是普通居民，如果我們把成本降到一個合理的程度，如果面向大中客戶，我想就能解決國家關(guān)注的民生問題，大眾消費時代，我想更多的企業(yè)才能勝出，就像汽車一樣，家庭轎車是一個競爭時代的環(huán)境，我就講這么多。

　　主持人：謝謝易總，下面進行觀點答問環(huán)節(jié)。

　　趙偉卿（沈陽新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）：易總您好，我看了陽光100在很多二、三線城市都有了布局，比如在重慶、天津、沈陽都有大量的布局，我們新湖也一樣，除了上海、杭州以外，大量的也在二、三線城市，但是我跟你不一樣，你是主動布局二、三線城市，我是被總部派到二線城市，這是一個差異，所以有一個問題一直困擾著我，就是說隨著收入的提高、經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)品牌就像剛才陳主任講的一樣，未來會成為很多居民的財產(chǎn)性的配制，作為二線城市、三線城市，它的土地供應(yīng)量那么大，它有沒有這個可能性，在未來隨著經(jīng)濟的發(fā)展，也像杭州、上海這些城市一樣，因為我是杭州人，作為大量居民手上的財產(chǎn)性配制，無論房價是漲跌起伏，他是因為財產(chǎn)性配制，不會因為跌了大量的買進，不會因為漲價了賣掉，因為它是作為一種配制，像沈陽、天津這樣的城市，未來有沒有這樣的趨勢，我不知道您怎么考慮這個問題？

趙偉卿（沈陽新湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理）

　　易小迪（陽光100集團董事長）：回答這個問題恰恰是相反的，越是有投資性的城市，房價漲幅性更大，比如可以看到香港投資比例很高，一漲一跌30%、50%都可能，目前來看，二、三線城市自用型比例比較高，投資性比例很低，至少現(xiàn)在很多城市還沒有滿足白領(lǐng)階層的出租需求，目前來看，出租回報肯定是在杭州、北京、上海更高，實際你買北京的房子，不一定是北京人，全國各地人都在買，包括買杭州的房子，因為它就是一個投資性的產(chǎn)品，二線城市不是這樣，他一定是有使用需求，所以最近三、五年在二、三線城市還談不到投資需求，他的市場不是來自于投資，二、三線城市土地那么多，房子是不是永遠供大于求呢？那到不一定，就是說要知道城市功能的發(fā)展，是有限的，一個城市形成一個商業(yè)街或者幾個商業(yè)街，大型城市中心，比如在南寧就有這樣的一個差別，越是中心的房子更貴，跟郊區(qū)差異大，越是郊區(qū)交通越不好，但是越是北京郊區(qū)城市越便利，所以我覺得二、三線城市還有上升空間。

易小迪觀點答問

　　林子敬（中國沈陽第一大道總經(jīng)理）：我們專程做人防工程開發(fā)商場的企業(yè)，前一段周期網(wǎng)上還有潘總的疑問，我們?yōu)槭裁磿鲜?，目前我們上市的房子總市值我們是排第一的，我個人有一個觀點，我認為在今天我們探討金融危機的過程中，一方面探討風(fēng)險，一方面探討機遇，剛才易總談了很多關(guān)于二、三線城市的機遇。我想問一個問題，在二、三線城市里面怎樣創(chuàng)新的發(fā)現(xiàn)一個企業(yè)，一個更好的商業(yè)盈利模式，我希望易總能夠有一些具體的啟發(fā)性的見解跟我們大家分享，謝謝大家。

林子敬（中國沈陽第一大道總經(jīng)理）

　　易小迪（陽光100集團董事長）：我知道你們的商業(yè)企業(yè)做的非常成功，我倒想問您如何把商業(yè)地產(chǎn)做的那么好，而且上市了，因為商業(yè)地產(chǎn)最重要的問題就是現(xiàn)金流的問題，二、三線城市租金并不高，我講我的經(jīng)驗就是銷售，一般有一些好的主力店，把商業(yè)街銷售掉，我們在南寧、重慶做過，這樣才能獲得現(xiàn)金流的平衡，我們基本上在二線城市不敢全部保留這種大型商場，我知道你們公司好象也有銷售、租售，但是價格非常高，效果也非常好，我想這也恰恰證明二線城市的機會非常多，非住宅的產(chǎn)品開發(fā)是我們探討的一個重點，但是也是個難點，如果一個企業(yè)在二線城市，不僅能開發(fā)住宅產(chǎn)品，同時把非住宅產(chǎn)品做的好，我想你的盈利能力會大大提高，我想舉個例子，比如現(xiàn)在在北京，做SOHO最多了，SOHO的價格高，住宅的價格是一樣的，我們在南寧，在一線城市，SOHO的價格遠遠高于住宅價格，這個利潤當(dāng)然就要高于住宅，所以住宅往往是我們現(xiàn)金回流的產(chǎn)品，非住宅產(chǎn)品是我們利潤的產(chǎn)品，所以我們做這樣的一個搭配，但是這個模式成功不成功，還有待于市場的檢驗，我只能這么說，我希望您能簡單介紹一下你的模式。

　　林子敬（中國沈陽第一大道總經(jīng)理）：大概簡單說一兩句，不耽誤大家更多的時間。我覺得無論什么樣一個企業(yè)，應(yīng)對危機中，首先要考慮的不單單是一、二線城市的選擇，更重要的是找到自己的一種盈利模式，時間原因我只簡單的闡述一下我個人觀點，會后與大家一起分享，謝謝。

　　主持人：謝謝易總，謝謝趙總，謝謝林總，請三位場下休息。

　　接下來我們進行的環(huán)節(jié)是論壇的主題演講，我們有請演講嘉賓佛山市順德區(qū)樂華陶瓷潔具有限公司總經(jīng)理助理孟義先生，孟義先生的演講題目是：如何讓住宅消費者生活的更完美。

　　孟義  佛山市順德區(qū)樂華陶瓷潔具有限公司總經(jīng)理助理：大家好，很高興在沈陽，在觀點論壇和各位房地產(chǎn)的朋友們認識。今天想和大家探討一個話題，當(dāng)今有一種情況、有一種說法，任何一個龐大的公司都沒有強大到它不接受挑戰(zhàn)，任何一個公司弱小到不接受市場的競爭。競爭我認為在產(chǎn)品方面，我們更多的要考慮如何讓住宅消費者的生活更加的舒適、更加的完美。

孟義

　　我們怎么才能使我們居家生活更加舒適呢？經(jīng)過我們對市場的調(diào)查，我們認為：第一，功能完善。住宅產(chǎn)品的功能越完善，我們的生活會越來越便利；第二，整體環(huán)境的和諧和統(tǒng)一。我們的居家環(huán)境越舒適，我們的生活就會更加的完美，我們發(fā)現(xiàn)住宅產(chǎn)品在不斷的變化，功能也在不斷的完善，從07年開始，我們看到中海的戶型開始出現(xiàn)，我們看到的是經(jīng)過一年的推廣，越來越多的企業(yè)開始把功能引入到產(chǎn)品中，就是入戶花園，讓我們的空間更加舒適，可以放很多綠色的產(chǎn)品、綠色的植物，進來以后非常的美觀，同時功能得到了改善?，F(xiàn)在衛(wèi)生間的設(shè)計得到了改善，一部分是洗臉的單元，一部分是衛(wèi)生間的單元，分開以后在同樣的時間使用效率更高，可以同時使用，住宅產(chǎn)品在給我們的生活帶來不斷的改變。

　　我們也發(fā)現(xiàn)了現(xiàn)在的社區(qū)出現(xiàn)了很多休閑的功能，娛樂的功能，我們還發(fā)現(xiàn)社區(qū)的生活環(huán)境得到了提升和改善。我們的住宅消費者到底需要哪些功能呢？如何才能滿足他們的功能完善的要求呢？箭牌有15年的品牌塑造，必須要挖掘和滿足消費者的潛在需求，這個在房地產(chǎn)行業(yè)我們也是相同的，我們認為只有比消費者更加了解消費者的需求，更專業(yè)才能更好的服務(wù)他，征服他。優(yōu)秀的地產(chǎn)企業(yè)我們也說了很多，星河灣是我們的一個合作單位，他們不僅提供更主要的產(chǎn)品，更是提供生活的資源平臺，為業(yè)主，讓他的生活、事業(yè)展開資源的積累，比如說生活方面，整合了很多高端品牌的資源，加入了世界奢侈品協(xié)會，業(yè)主足不出戶就可以享受到世界上頂級的產(chǎn)品，為業(yè)主提供了更多的理財投資，商業(yè)外交的平臺，而且同時提供很多的資源、文藝、慈善等平臺，這就造成星河灣在目前的情況下仍然出現(xiàn)銷售的奇跡，在廣州首日成交超過五億。所以我們認為我們應(yīng)該了解消費者的住宅習(xí)慣，不僅要了解生理方面、還要了解心理方面、社會背景、文化背景，因為選擇樓盤更多的選擇周圍的業(yè)主群，他會認為周圍的鄰居層次比較高，自己將來也會有更好的發(fā)展。這些因素決定了住宅消費者的需求與愿望，需要我們通過系統(tǒng)的設(shè)計，運用我們的產(chǎn)品、運用我們服務(wù)的形式來達成。

　　2007年箭牌開始和清華大學(xué)開展了東方人與衛(wèi)浴的研究，研究了涵蓋了中國人的衛(wèi)浴生活習(xí)慣、文化背景、生理因素和社會背景的內(nèi)容，我們的結(jié)論是以功能單元的形式進行功能的完善是非常重要的，對我們的業(yè)主生活提供更完美的生活是非常有效的。一個簡單的理念，衛(wèi)生間有三個基本的功能，就是廁所單元、洗澡單元和洗澡單元，每一個單元由一個產(chǎn)品組合達到功能的完成，我們經(jīng)過研究發(fā)現(xiàn)，其實衛(wèi)生間里面有很多的功能需要完成，它是整個家居生活中最復(fù)雜的一部分，相對獨立的單元達到了六個，其中還有拓展空間，這里就是說我們在衛(wèi)生間，人的洗浴過程中，人的護理過程中，使用的側(cè)室有幾十個，如此的一個產(chǎn)品在不足六十平方米的空間里，怎么進行合理的安排是非常重要的，提供舒適的環(huán)境是非常重要的。

　　并不是說所有的功能都要在同一空間完成，日本的小型的衛(wèi)生間和功能安排也給了我們一些啟示，左邊的衛(wèi)生間我們看到，不足1.2平方米，但是完成了兩個功能單元的設(shè)計，給我們的生活提供了便利，而右邊的衛(wèi)生間更小了，只有0.8平方米，但是同樣可以給人們提供便利，我們住宅的產(chǎn)品中，這樣的產(chǎn)品還比較少。

　　所以小戶型提出以后，我們認為空間小，但是我們的功能不能少，我們要達到這樣的要求，我們要針對小戶型的政策第一時間研發(fā)出更多的產(chǎn)品，從衛(wèi)浴方面來講，我們適時推出一些小型產(chǎn)品，包括利用拐角的產(chǎn)品達到這樣的要求。

　　我們的功能單元，講到功能單元安排原則，最主要的是同一個空間完成的就是最大化，完成最多的功能，滿足更多的需求；使用效率要最大化，在同一時間，讓更多的人使用，目前我們主流的90平方米的住宅產(chǎn)品中，三口之家大概是6平方米的概念衛(wèi)生間，這種模式可以由兩種，一種是開放型布局，注重功能，這樣可以容納設(shè)備功能，人進去以后，所有的產(chǎn)品是圍繞人展開的，這個空間可以增加出2—3個功能出現(xiàn)，比如說可以加一個小便桶，衛(wèi)生空間也更加的衛(wèi)生。第二個就是前室型的布局，和第一個布局最大的不同就是中間加了一個隔墻，把空間分成兩個部分，分成兩個部分的結(jié)果是功能減少了，但是可以同時使用，使用效率也有所提高。

　　我們再來看70平方米的衛(wèi)生間，二人世界，大概是4平方米的衛(wèi)生間，在這種衛(wèi)生間的設(shè)計中，考慮的是一個對角線的布局，通過對角線的布局可以最大化利用角落空間，可以安排兩個功能，在很小的空間中達到更多的功能。

　　這是我們和清華大學(xué)博士研究的內(nèi)容，由于時間關(guān)系，講的比較少，但是我們對中國人空間的尺度研究，對人的身高、體重以及生活方式、行為尺度進行一些研究，通過這些研究達成對我們今后的功能完善方面的一些認識。

　　我們同時有一個產(chǎn)品設(shè)計，一些小小的產(chǎn)品，就會給我們提供很大的方便，比如燈光花灑，適合冬天使用，在40度一下是藍色的，40度以上是紅色的，不用我們用手不停的調(diào)溫度，水一下變紅水文是比較適合我們的，這是功能完善方面。

　　第二個方面就是整體環(huán)境的和諧統(tǒng)一，會使我們的生活更完美。我們和五合國際在鄭州論壇上學(xué)到一個很好的概念，就是規(guī)劃設(shè)計要達到一個新的高度，它提出先做室內(nèi)設(shè)計再做建筑整體的設(shè)計，先做景觀的設(shè)計再做園林整體設(shè)計，這樣的設(shè)計達成一個目標就是室內(nèi)室外渾然一體，非常和諧。箭牌提倡的是構(gòu)建上品空間，給小費這營造上品生活，上品空間營造的關(guān)鍵就是空間的整體和諧的統(tǒng)一。

　　我們發(fā)現(xiàn)有的賓館，歐式風(fēng)勢非常奢華。箭牌與高端設(shè)計師進行合作，我們和房地產(chǎn)業(yè)比較知名的設(shè)計師進行合作，我們和高端設(shè)計師合作的目的就是使我們的空間整體風(fēng)格更加的完美，整體風(fēng)格的營造，我們現(xiàn)在推出的一些產(chǎn)品非常漂亮，像心形設(shè)計理念，把心形容到我們的產(chǎn)品設(shè)計當(dāng)中，產(chǎn)品上面都有心形的圖案，非常浪漫的空間，同時也有很多個性的產(chǎn)品。我們也有種式風(fēng)格搭配，歐式的雕花也非常古典、奢華。為了營造住宅空間整體風(fēng)格新高度，我們還認識到必須綜合考慮的建筑的設(shè)計、室內(nèi)設(shè)計以及景觀設(shè)計的風(fēng)格，盡量的使我們整個的空間渾然一體，目前的主流家居空間其實分為客廳、臥室、廚房、餐廳這些空間，這些空間如果風(fēng)格不統(tǒng)一，就會感覺到變化突兀，我們強調(diào)高度自然，目前的主流居家風(fēng)格就是這些。我們?yōu)榱藸I造統(tǒng)一的空間效果，推出了這款瓷磚，冰晶石營造的瓷磚，非常自然，以及金碧輝煌這些空間來達成，所以說這些瓷磚的配套，產(chǎn)品的空間更加和諧，更加統(tǒng)一，我們也歡迎各位到我們的專賣店，到我們的產(chǎn)品銷售館進行指導(dǎo)。

　　共同努力，滿足中國消費者的生活品質(zhì)提升，箭牌衛(wèi)浴愿將有限的能力投入到中國人的生活當(dāng)中去，讓我們的消費者生活的更加完美，謝謝大家。