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　　隨著08年下半年二手房市場整體環(huán)境地低迷以及降價預期帶來的觀望情緒愈演愈烈的情況令交易價格出現(xiàn)了明顯的波動。但與此同時，一些熱點區(qū)域、品質較好房源的價格卻保持堅挺上行。人們疑惑，在市場需求表現(xiàn)不很旺盛的情況下，究竟樓盤價格由誰決定？未來的房產市場是怎樣的前景？針對這些疑問，21世紀不動產通過對京城下半年成交活躍的100多個樓盤的監(jiān)測數(shù)據來正確評定房產的真實身價。

　　一、亦莊樓盤領跌前三甲

　　08年下半年，樓市調整帶來買賣雙方博弈加劇，新樓盤價格松動的跡象越來越清晰，使得周邊二手業(yè)主不得不放低心態(tài)，從而帶動二手房價格也出現(xiàn)了較為明顯的下降。

　　據21世紀不動產對下半年100多個成交活躍樓盤監(jiān)測數(shù)據顯示：相比上半年二手房價格平穩(wěn)走勢，下半年有85%的樓盤價格出現(xiàn)了下降，平均跌幅為8.9%，這也是近十年來北京二手房市場價格首次下跌。而今年下半年北京市二手房跌幅前十名樓盤的平均跌幅為17.4%，月平均跌幅為2.9%。

　　而在08年下半年樓盤跌幅前十名排行榜中，亦莊區(qū)域成為受影響最大區(qū)域，領跌樓盤跌幅排行榜前三甲。首先，位于亦莊區(qū)的蓮水怡園半年跌幅21.4%，月均跌幅3.6%；其次是一世情園，半年跌幅20.9%，月均跌幅3.5%；第三名則是浉城百麗，半年跌幅19.4%，月均跌幅3.2%。

　　究竟是什么原因導致亦莊區(qū)域價格出現(xiàn)了較為明顯的下降？據21世紀不動產安信瑞德亦莊區(qū)域葉經理介紹，一方面，由于去年亦莊區(qū)域的價格出現(xiàn)了非正常的上漲，一些樓盤價格在短短幾個月中上漲了30%，而當價格超出購房者預期的時候，很多客戶只能選擇觀望；其次，全球的金融海嘯自然也影響了中國企業(yè)，而亦莊作為北京制造產業(yè)的核心基地難免受到波及，而主要亦莊30%-40%購房需求來自這些企業(yè)當中，當感覺工作不確定后，也使很多意向購房者觀望的情緒加大。

　　而在跌幅前十名榜中望京區(qū)域也占據三席，主要原因是由于國家限制二套政策對于大戶型區(qū)域影響還是比較大的，因此今年該區(qū)域二手房市場在觀望氣氛籠罩下造成了成交量驟減。對于大戶型總價高的高端房源來說，需求在不斷地縮小，由此拉大了供需比例，導致買賣雙方的議價空間也由此放大。因此，較為集中的高端居住區(qū)望京來說，其價格的波動幅度非常明顯。

　　二、市場交易冷淡地段決定價格走勢

　　雖然整體價格出現(xiàn)明顯下降，但并不排除個別樓盤價格逆勢上漲。

　　據21世紀不動產監(jiān)測數(shù)據顯示：下半年北京價格漲幅最高的項目是位于酒仙橋片區(qū)的晶都國際項目，半年漲幅為11.5%，平均月漲幅1.9%；其次是冠英園，半年漲幅11.1%；第三名是筑夢緣，半年漲幅7.1%。在08年下半年樓盤普跌的情況下，這三個項目依然能夠平均漲幅7%以上，可見樓盤的抗跌性之強。

　　21世紀不動產市場分析人士認為：我們通過樓盤下半年漲幅排行榜可以看出，上漲的樓盤都是在一個區(qū)域內位置相當重要的，同時在我們今年接觸的購房客戶中有90%的客戶都會選擇購買區(qū)域內地段比較好的樓盤，因為好地段擁有便利的交通網絡、成熟的生活配套設施。因此這些片區(qū)樓盤物業(yè)保值性高的特點凸現(xiàn)出來，從而在樓市調整中這些樓盤依然能夠站穩(wěn)腳跟。

　　21世紀不動產市場分析人士認為：綜觀2008年二手房市場價格變化情況，我們可以發(fā)現(xiàn)一個產品的價值需要歷經時間的考驗，也只有經歷了市場起伏的變化，才能真正證明產品的價值所在。