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　　市場低谷帶來投資和開發(fā)風險驟升，越來越多的開發(fā)商和機構投資者開始躊躇不前。但是，低迷的市場同樣也會制造難得的機遇。

　　當前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場進入非常時期，觀望氣氛濃厚，量價齊跌，一系列低迷現(xiàn)象頻出。

　　市場低谷帶來投資和開發(fā)風險驟升，越來越多的開發(fā)商和機構投資者開始躊躇不前。但是，低迷的市場同樣也會制造難得的機遇。要想在當前復雜的市場環(huán)境下進一步獲利，需要對市場有深入理解和準確判斷。

　　關注住宅市場背后的人口因素和政策走向

　　首先從最基本的市場自住需求來看。當前市場自住需求中，本地的新增、升級需求以及外來人口購房需求為最主要群體。其中對于本地的新增和升級需求可以各年齡段人口為基礎數(shù)據(jù)。

　　從上圖可見，60-90年代的人口出生狀況決定了當前市場新增需求的總量。新增需求從人口的年齡段分布來看，主要為70-80年代的人群組建家庭的需求；而升級需求主要為出生于50-60年代人群住宅條件改善的需求。

　　未來幾年后，當90年代人口成為新增住房購買主力時，新增首次置業(yè)的自住需求總量可能會有明顯回落。

　　再看政策層面?？梢哉f住房政策催生了住宅市場發(fā)展，同時也制約著其發(fā)展。地產(chǎn)市場萎靡給政府帶來土地財政緊張預示著舊的經(jīng)濟增長模式遭遇挑戰(zhàn)。對于政府來說，無論是金融還是產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控，都圍繞穩(wěn)定市場來做文章。

　　發(fā)掘“飽和”商業(yè)地產(chǎn)市場的細分機會

　　從市場參與方來看，眾多開發(fā)商、收購方在選擇商業(yè)物業(yè)時一般首先考慮購物中心，但是目前上海購物中心已經(jīng)呈現(xiàn)出過量開發(fā)態(tài)勢：

　　由上圖可知2007-2010在建和擬建購物中心41家，建筑面積540余萬平方米，年均增幅約10%左右。從這個角度來看，上海的購物中心已經(jīng)完全到達飽和狀態(tài)，目前已不再是最佳的投資時機，但通過細分市仍可把握住一些機會：

　　考慮到未來兩年，國際品牌在上海市區(qū)布點的旺盛需求，都市型購物中心在當前激烈的競爭環(huán)境下依然可作為投資、開發(fā)的首選。

　　開創(chuàng)新興區(qū)域的寫字樓新品投資市場

　　上海寫字樓由于近幾年的市場供需失衡，租金不斷攀升，呈現(xiàn)加速上升的趨勢，同時空置率不斷下跌，整個市場呈現(xiàn)出良好的勢頭。

　　在08年供應逐漸攀升之后，市場逐漸進入買方市場。未來寫字樓供給主要集中在浦東地區(qū)，供給數(shù)量龐大，可能將吸引更多的浦西市場，同時寫字樓將出現(xiàn)過剩趨勢。因此未來寫字樓市場，特別是浦東寫字樓市場投資風險加大。而另一些郊區(qū)市場的花園辦公、企業(yè)獨棟等差異化項目可能將更具投資價值。

　　謹慎投資白熱化競爭的酒店市場

　　從2001年到2006年，盡管客房供應總量連年兩位數(shù)增長，但平均房價仍然保持了穩(wěn)步攀升。從2007年開始，上海高星級酒店出現(xiàn)了井噴態(tài)勢，市場開始由供需平衡轉向供大于求，使得酒店業(yè)開始停步盤整，整體入住率呈下降趨勢。

　　預計未來兩年酒店業(yè)的投資收益率將進一步回落，部分酒店可能將處于虧損狀態(tài)，因此酒店投資需要十分謹慎。

　　深入挖掘中小城市潛力，搶占市場先機

　　在房地產(chǎn)開發(fā)大潮中，一線城市早已競爭過度，部分二線城市也正在逐漸走向飽和，開發(fā)空間也在縮減，而我國還有更多的待開發(fā)和發(fā)展的區(qū)域分布在廣大的三線、四線城市。而此時進入這些等級較低的城市所具備的優(yōu)勢也較為明顯：

　　一是市場發(fā)展空間大，競爭不足。本土的房產(chǎn)企業(yè)完全不能與大房企相抗衡，無論從產(chǎn)品質量、形態(tài)還是營銷推廣手段等方面，大企業(yè)都具備很強的競爭優(yōu)勢。

　　二是小城市受到的調(diào)控影響不如一線城市大，需求較為穩(wěn)定，多為剛性需求，投資需求較少，市場穩(wěn)定，風險較小。

　　三是當?shù)卣畬τ谥科蠛苡衅诖?，愿以更多?yōu)惠的政策和提供最大方便的支持與配合引進大開發(fā)商，以提高整個城市的形象和影響力。

　　多種模式選擇，趨利避險

　　在整個行業(yè)走向低谷的時候，無論是土地還是現(xiàn)成物業(yè)都有很多值得抄底的機會，但是對于模式的選擇需要深思熟慮。

　　土地市場，伺機突擊：2008年上半年，國內(nèi)多個城市出現(xiàn)了土地價格下跌、流拍的現(xiàn)象。地價下跌來源于兩點，一是前兩年的瘋狂拿地的企業(yè)遭遇今年銷售不暢，無力再戰(zhàn)，另一個是政府有每年供地計劃要完成的壓力，各地政府在今年總體推地不理想的情況下，必然會進入價格競爭階段。但值得注意的是在去年土地購買潮中已經(jīng)有大量儲備的開發(fā)商需要慎重拿地，應盡量先行開發(fā)現(xiàn)有土地資源。

　　股權合作，高效獲利：很多開發(fā)商迫于資金壓力急于快銷住宅回籠資金，此時正是全盤收購的最佳時機。整購項目有兩大優(yōu)點：一是有更大的議價空間，價格更為便宜；二是更加便捷，避免了項目開發(fā)的工作繁雜、周期長等缺點。此種模式因其所投資的物業(yè)多為保證增值屬性良好的高端商業(yè)及公寓項目，因此，多為外資所采用。另一種情況是，現(xiàn)階段國內(nèi)很多大型房企開始采取合作開發(fā)模式，主要是開發(fā)合作方的存量土地。此模式的優(yōu)勢主要在于可以降低前期成本，實現(xiàn)更高的周轉率，并使凈資產(chǎn)收益率在一段時間內(nèi)呈上升趨勢或維持高位。

文/ 洲聯(lián)集團（5+1 WWW5A） 五合智庫（WISENOVA）總經(jīng)理 鄒毅