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　　漸近年底，剩下的兩三個月成為開發(fā)商出貨的最好機(jī)會，而近來，市場利好的消息放出，對降低買房壓力、恢復(fù)市場信心，可能會有一定的作用。

　　“買漲不買跌”觀望依舊“看的多買的少”態(tài)勢難變。

　　在“特價”、“探底”組成的市場萬象與“救市”、“自救”的爭議聲中，在“十一黃金周”舉行的為期五天的2008年深圳秋季房地產(chǎn)交易會(簡稱“秋交會”)在10月初拉開了大幕。從去年以來，近三屆的房交會參展項目均在120個以上。比起旺季時房交會的不被重視，近幾屆來，房交會成為開發(fā)商淡市中促銷的重要的一張牌，也成了整個社會輿論的焦點。從房交會上的冷暖更迭上，不難勾勒出深圳地產(chǎn)的逐年走勢。

　　秋季秋交會成交創(chuàng)出新低

　　在深圳會展中心深圳秋季房地產(chǎn)交易會現(xiàn)場人氣極為火爆，而參展的開發(fā)商也不遺余力地推出各種優(yōu)惠措施：特價房、買房抽獎、買房送房、送管理費、送游艇會會籍、定金抵房款等。然而整體成交量和人氣似乎不成正比。據(jù)深圳市國土房管局網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，5天的秋交會期間，全市新房成交共317套，最低的一天僅成交46套；在7天的“黃金周”里，全市新房成交量共521套，日均成交量不足75套。成交套數(shù)僅僅相當(dāng)于今年“五一”的1/3。成交價格也連日下挫，從9月29日的15646元/㎡下滑到10月3日的8395元/㎡，創(chuàng)下單日均價新低，直至長假結(jié)束后才回復(fù)到萬元以上(10月6日均價13168元/㎡)。但相比歷年的房交會成交，相差甚遠(yuǎn)，甚至未能與平時成交量相比。

　　從成交數(shù)據(jù)來看，降幅較大而且品質(zhì)較優(yōu)的樓盤成交量有所突破；從成交情況來看，近八成都在關(guān)外。其中寶安區(qū)樓盤的降價幅度最為大膽，價格都出現(xiàn)了30%以上的跌幅。寶安中心區(qū)去年房地產(chǎn)期間價格在14000元/㎡的泰華陽光海，房地產(chǎn)推出高層單位為8300元/㎡。同樣在寶安中心區(qū)的另一個樓盤甚至出現(xiàn)了“六”字頭的特價房。另外，龍崗的降幅也與寶安并駕齊驅(qū)，中海大山地秋交會期間推出的北區(qū)單位，凡落定20萬元，屆時即可沖抵房款60萬元；中航鼎尚華庭以“4字頭”起價，直接讓該區(qū)域房價從之前的“5字頭”落下。而特區(qū)內(nèi)的樓盤降幅為10%-20%左右。

　　評鑒“金九銀十”成色

　　值得注意的是，國慶長假后，深圳國土局官方網(wǎng)站上顯示的一手房交易量迅速攀升，其中可能包括國慶期間未備案的一些成交單位，以及在房地產(chǎn)巨大宣傳攻勢下所積累的購買力正在進(jìn)行的后期消化。因此，黃金周中盡管遜于期望值，但評價整個“金九銀十”的成色，還要看整個十月的銷售量而定。對于具有潛在消費力的置業(yè)者，現(xiàn)階段最看重的是樓盤的性價比。就價格而言，樓盤定價往往是建筑開發(fā)成本、利率、稅費及利潤預(yù)期的綜合體現(xiàn)。尤其是深圳調(diào)整已歷一年，開發(fā)商在“十一黃金周”定價明顯更為理性，折扣比例也相當(dāng)大。

　　盡管深圳的房價與去年同期相比下降已達(dá)三四成，但當(dāng)時市場上多數(shù)是投資或投機(jī)炒房者。而對于自住者來說，雖然降幅明顯，但房價也未完全下降到期望值范圍之內(nèi)。而且，在“買漲不買跌”的心理作用以及國際金融局勢的不穩(wěn)對收入預(yù)期的影響下，依靠信心提振來創(chuàng)造一個“金九銀十”，并非易事。

　　近期有專家強(qiáng)調(diào)，國內(nèi)房地產(chǎn)“金九銀十”早就成了歷史?，F(xiàn)在的形勢是房地產(chǎn)政策、市場環(huán)境、國內(nèi)外金融市場、居民住房理念、購買住房的對象都在變，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營手法與銷售模式?jīng)]有變、房地產(chǎn)市場的價格沒有調(diào)整到位，市場供求關(guān)系無法找到相應(yīng)的結(jié)合點。在這種情況下，需要購買住房的居民同樣是無能力進(jìn)入這個市場。只有讓房地產(chǎn)市場價格回歸到他們有支付能力的水平上，才能讓住房消費者再次進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

　　而在深圳，目前的價格則被認(rèn)為下調(diào)的空間已經(jīng)不大。筆者認(rèn)為，現(xiàn)在市場持續(xù)回調(diào)的情況下，銷售效果都不是太好，許多樓盤利潤空間大為壓縮了。在價格方面，特區(qū)外的均價可能仍會持續(xù)下跌，但特區(qū)內(nèi)的價格則會走穩(wěn)。

　　年內(nèi)“抄底”機(jī)會不大

　　多數(shù)開發(fā)商表示，國慶期間推出的優(yōu)惠促銷效果并不明顯，基本上還是“看的多買的少”，例如某在秋交會上展出多個樓盤的開發(fā)商，僅從展場坐看樓車到樓盤現(xiàn)場看樓的客戶就有1000多人，而最后成交的只有十來套。不過，也有一些開發(fā)商提出“要看10月整體的成交量才能判斷黃金周戰(zhàn)績?nèi)绾?rdquo;，因為由此積累的客戶很多都要后期消化，預(yù)計10月中下旬成交量會有所增長。

深圳地產(chǎn)數(shù)據(jù)資料

　　深圳地產(chǎn)研究人士普遍認(rèn)為，多數(shù)樓盤還需要繼續(xù)降價才能快銷，黃金周之所以成交這么少，主要是因為沒有出現(xiàn)大規(guī)模集體降價，而近兩月的整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境又發(fā)生了一些變化，使得置業(yè)者信心大受動搖。而今開發(fā)商應(yīng)趁著經(jīng)濟(jì)局勢的變化尚未影響到市民購買力之前，降價快跑。

　　從目前深圳樓市的態(tài)勢不難看出，股市也在左右著樓市的復(fù)蘇，主要是股市反映宏觀經(jīng)濟(jì)，只有宏觀經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)好，樓市才有復(fù)蘇可能。此輪樓市的調(diào)整可能要經(jīng)歷1-2年時間，因為這并不是樓市自身的調(diào)整，而是整個宏觀經(jīng)濟(jì)乃至全球經(jīng)濟(jì)的都進(jìn)入了調(diào)整期。

　　漸近年底，剩下的兩三個月成為開發(fā)商出貨的最好機(jī)會，而近來，市場利好的消息放出，對降低買房壓力、恢復(fù)市場信心，可能會有一定的作用。

　　而據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，有21.7%的受訪者購房意志堅定，表示“肯定會”在未來的一年內(nèi)買房，另有約一半的受訪者“很有可能”在未來的一年內(nèi)買房，有21%的受訪者表示“不太確定”。雖然潛在購房者為數(shù)不少，但有超過7成的受訪者處于搖擺狀態(tài)，局勢的不明朗導(dǎo)致他們有不同程度的觀望情緒。近來“救市”的消息如果落實，則對有意購房者不啻于一劑強(qiáng)心針。

　　另一項可能會打動置業(yè)者的因素是當(dāng)前市場的大供應(yīng)量。據(jù)深圳國土局官方提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份深圳全市獲得預(yù)售證的新盤共有34個，其中大多數(shù)至目前為止尚未開盤，可能在10月底之前集中進(jìn)入市場。而秋交會上許多在售樓盤的表現(xiàn)也會為待售樓盤勾畫出一定的合理定價標(biāo)準(zhǔn)。

　　業(yè)內(nèi)專家則認(rèn)為，樓市整體信心的回暖雖然尚有待時日，但在大勢仍未明確的情況下挑到切合自己心水單位的購房者也不在少數(shù)。面對可能會出現(xiàn)業(yè)績清淡的年終報告，一些滯銷樓盤在年底之前可能會抓緊時機(jī)再掀起一輪潮。這可能仍是說服觀望中的置業(yè)者出手的最直接、最有力的武器。