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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇”2008年12月17日上午在廣州隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實(shí)錄。

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇（1）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇（2）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇（4）

　　主持人：各位尊敬的來賓下午好，下午論壇馬上開始。

　　各位尊敬的來賓大家下午好！歡迎大家來到論壇的現(xiàn)場(chǎng)，經(jīng)過上午論壇之后，相信大家意猶未盡，下午一樣會(huì)精彩。

　　上午樊綱先生和陳淮先生的演講，是針對(duì)當(dāng)前行業(yè)面對(duì)的政策和調(diào)整提出一些精彩的論述，下午會(huì)回到行業(yè)的本身，探討行業(yè)的發(fā)展，探討在熊市當(dāng)中的機(jī)會(huì)。

　　下午是圍繞行業(yè)政策與模式調(diào)整和金融新絲路進(jìn)行論述，年度演講是請(qǐng)出特約評(píng)論員上臺(tái)就坐。

　　首先有請(qǐng)仲量聯(lián)行董事總經(jīng)理、珠三角區(qū)資本市場(chǎng)投資部主管鐘德堯（先生）

　　深圳市富通房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司總經(jīng)理黃文（先生）

　　東英金融集團(tuán)有限公司總策略師王化（先生）

　　接下來有請(qǐng)主講嘉賓中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生，有請(qǐng)！

　　孟曉蘇：各位業(yè)界同行，各位媒體朋友大家下午好！下午我們研討的是實(shí)際的，是研討房地產(chǎn)金融，我作為資深的房地產(chǎn)從業(yè)人員，現(xiàn)在也算是金融人士了，就談一下現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融制度。

　　現(xiàn)在美國(guó)爆發(fā)了金融海嘯，美國(guó)房?jī)r(jià)下跌引發(fā)了金融海嘯，現(xiàn)在我們受的影響各位專家也講了，但是現(xiàn)在我們的情況不是受金融危機(jī)的影響，是由于內(nèi)需的萎縮，這樣的話造成工業(yè)品價(jià)格下跌，造成大量企業(yè)裁員，員工下崗，原因是由于企業(yè)沒有訂單。

　　這使我們不得不回憶前幾年為了抑制房?jī)r(jià)推出的措施，這些措施是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)熱的時(shí)候采取的措施，現(xiàn)在開看是過時(shí)的措施。

　　現(xiàn)在反問一句難道我們的宏觀調(diào)控只有控制房?jī)r(jià)上漲的目標(biāo)，90年代國(guó)家重點(diǎn)是壓縮通貨膨脹，有名經(jīng)濟(jì)學(xué)家就提出了失業(yè)比通貨膨脹更可怕的著名論斷，當(dāng)時(shí)沒有被人接受，但是之后證明觀點(diǎn)是正確的，這是我導(dǎo)師提出來的。

　　現(xiàn)在這個(gè)時(shí)候，內(nèi)需萎縮會(huì)影響市場(chǎng)發(fā)展，抑制內(nèi)需并不是正確的道路。今年以來，中央進(jìn)行了一系列的調(diào)整，重新認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)可以從投資和消費(fèi)兩方面拉動(dòng)內(nèi)需，而且國(guó)家重新明確到房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需當(dāng)中的積極作用。

　　大家看到去年在房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的時(shí)候，我們一年就賣掉了26000個(gè)房間，7.6億平方米的銷售面積，這個(gè)面積帶動(dòng)了多少相關(guān)產(chǎn)業(yè)呢？別的不說，光是鋼材，按照鋼材每平方米含鋼量 2公斤計(jì)算就是1.5億噸，造成我們?nèi)ツ?0%的增長(zhǎng)，現(xiàn)在靠鐵路交通拉動(dòng)是1000萬噸鋼，只是當(dāng)中的五十分之一，所以我們希望可以重視房地產(chǎn)的發(fā)展，這也成為目前政府和各個(gè)部門的共識(shí)。

　　如何促進(jìn)房地產(chǎn)的發(fā)展還是用房地產(chǎn)金融推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　應(yīng)當(dāng)說從1996年開始，我和同事多次提出了一些房地產(chǎn)抵押保險(xiǎn)和Reits議，現(xiàn)在哪些是現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融之路呢？IPO現(xiàn)在不好辦了，PE現(xiàn)在也很難，現(xiàn)在什么東西是最現(xiàn)實(shí)的呢？

　　我?guī)硭姆矫娴慕?jīng)驗(yàn)。

　　第一、沖刺房地產(chǎn)投資信托基金，就是Reits。

　　第二、重啟與擴(kuò)大“房地產(chǎn)地帶貸款之門”

　　第三、敲開房地產(chǎn)開發(fā)貸款之門。

　　第四、如何推動(dòng)反向抵押貸款問題。

　　第一方面，說一下沖刺房地產(chǎn)信托基金，很多地方已經(jīng)有這個(gè)了，包括日本、韓國(guó)、馬來西亞，還有中國(guó)臺(tái)灣和香港等等地區(qū)。我從2005年就主張把這些金融產(chǎn)品拿到中國(guó)來，到現(xiàn)在已經(jīng)是提了三年半，去年上半年開始，我建議用Reit助推廉租房，不光是廉租房，就希望使Reits可以成為地方政府構(gòu)建的利器。

　　廉租房是建設(shè)部一些老人在10年前推動(dòng)了政府要推動(dòng)保障性保障性房子的建議，這個(gè)建議在去年被接受，列為政府公共服務(wù)一項(xiàng)重要職責(zé)，現(xiàn)在國(guó)家確定十項(xiàng)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)措施直追 ，第一項(xiàng)就是加快建設(shè)保障性工程，包括廉租房，這個(gè)要投資多少呢？國(guó)家3年是安排9千億，一年3千億，這9千億如何來呢？是中央政府和地方政府拿出2800億，還有2000多億哪里來呢？這就回到我去年的一個(gè)建議，就是發(fā)行Reits，用社會(huì)基金持有和運(yùn)營(yíng)廉租房，這是現(xiàn)成的辦法。

　　因?yàn)樵谙愀鄣谝恢ьI(lǐng)匯基金，它就是用香港政府持有的出租的商業(yè)和車位進(jìn)行上市，到現(xiàn)在表現(xiàn)良好。

　　在美國(guó)，我們看到也有很多地方把州的監(jiān)獄Reits了，監(jiān)獄不同于廉租房，不是犯人繳租，由政府交租金，這樣就把財(cái)政收入收回了，把納稅人的錢收回來變成投資人的錢。

　　中國(guó)主要城市的廉租房的收益不低，是因?yàn)槌杀镜停€要承擔(dān)公共服務(wù)職能，總體上來說，廉租房的租金是由政府主管機(jī)構(gòu)來收，而不是由Reits收的。這個(gè)我提出以后得到各方面的重視，現(xiàn)在這個(gè)方案已經(jīng)報(bào)上去了，而且我們最近看到在國(guó)務(wù)院會(huì)議傳遞出一個(gè)信息，就是中國(guó)肯定了房地產(chǎn)信托基金作為企業(yè)，拓寬融資渠道的方式。最近也明顯講信托投資基金試點(diǎn)，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資的渠道。我在三年半前講這個(gè)說法，終于被接受了。

　　誰是Reits的擁有人，中國(guó)還有很多機(jī)構(gòu)性的受益人，包括保險(xiǎn)公司，現(xiàn)在國(guó)家讓保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)了，最好的方式就是加入Reits，這個(gè)收益率一般達(dá)到7%、8%，這是一個(gè)非常好的載體，但是現(xiàn)在利息降下來了，但是現(xiàn)在也可以達(dá)到6%或者6.5%，也是可以接受的，

　　因?yàn)镽eits不僅是持有物業(yè)，持有人可以分紅，也可以通過流通市場(chǎng)上市，是一個(gè)非常好的資本體，如果這個(gè)可以在中國(guó)出現(xiàn)，并且在股市上占有一席之地，它就可以改變目前股市上資金量少，缺乏穩(wěn)定性收益率的資產(chǎn)等等問題，可以使資本市場(chǎng)平穩(wěn)地發(fā)展，所以說，現(xiàn)在是到了沖刺階段了。

　　第二說一下重啟和擴(kuò)大房地產(chǎn)貸款之門?，F(xiàn)在也必要講這個(gè)問題，這個(gè)比較現(xiàn)實(shí)，最近10年以來，中國(guó)抵押貸款增長(zhǎng)比較好，也成為銀行最好的資產(chǎn)，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)不良貸款的比例，工業(yè)貸款是5%，中小企業(yè)貸款大概是20%，住房抵押貸款只有不夠1%，這樣可以有效改善銀行經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的質(zhì)量。

　　現(xiàn)在一些商業(yè)銀行都很愿意推出個(gè)人放貸，主要問題是主管部門的限制，我們看到最近這些年，為了抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，采取不斷提高抵押貸款的首付比率等等措施，在去年的10月份把第二套放貸政策明確為首付款不低于40%，基準(zhǔn)利息也提高，有一些還提高到50%，這些都不說明抵押貸款有風(fēng)險(xiǎn)，而是國(guó)家用這個(gè)來抑制需求。

　　目前主管部門還強(qiáng)調(diào)，第二套政策還不可以改變，這樣的話，如何讓銀行區(qū)別是第一套還是第二套呢？當(dāng)普通老百姓想買第二套住房的時(shí)候，是把原來的房子賣掉了，然后再買第二套房，還是先買第二套房，裝修了，全家搬進(jìn)去再把第一套賣掉呢？越是這種政策就越是限制中等收入和中低收入者。

　　現(xiàn)在政府要求積極擴(kuò)大住房汽車和消費(fèi)信貸市場(chǎng)，而且最近國(guó)務(wù)院關(guān)于金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見里面明確講到，支持居民首次購(gòu)買普通自住型和改善型普通自住房，現(xiàn)在的條件具備了，我們還需要充裕和擴(kuò)大自住普通性住房。

　　開發(fā)貸款以前是有，剛剛有建設(shè)銀行，我們看到現(xiàn)在開發(fā)貸款和房地產(chǎn)貸款加起來占了生產(chǎn)余額的18%到20%，由此參與了房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱的進(jìn)程，使房地產(chǎn)每一年都形成一個(gè)良性增長(zhǎng)。政府在這一年里，由銀行參與了房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，但是對(duì)于開發(fā)貸款的猶豫起源于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

　　這些年來只要物價(jià)一上漲就不分析是什么樣的物價(jià)上漲，這一次的物價(jià)上漲也是由于豬肉價(jià)格上漲，豬肉價(jià)格上漲是由于糧食價(jià)格上漲，背后是國(guó)際油價(jià)上漲，每一次壓的時(shí)候就控制房地產(chǎn)和壓基本建設(shè)，這兩個(gè)距離是很遠(yuǎn)的，為什么一下子拐到房地產(chǎn)上了呢？

　　從2007年到今年上半年，我們把房子過熱和通脹當(dāng)成第一要?jiǎng)?wù)，忽略了壓制之后是否會(huì)引起失業(yè)的問題。

　　這樣就形成了主要城市增幅同比急劇回落，降了多少呢？我有一個(gè)數(shù)據(jù)，是下降了幾乎只有0.2%，這是我們20年以來房?jī)r(jià)增幅最低點(diǎn)，因?yàn)?8年房?jī)r(jià)增幅只有1.3%，2008年11月份房?jī)r(jià)創(chuàng)了增幅的新低。

　　同時(shí)，我們也看到開發(fā)貸款的萎縮，企業(yè)自籌資金增長(zhǎng)了31%，而銷售款下降了40.5%，同比銀行貸款略有增長(zhǎng)，但是企業(yè)的負(fù)債更加重了。

　　這個(gè)情況下怎么辦？國(guó)務(wù)院最近也提出了要求落實(shí)適度寬松的貨幣政策，要力爭(zhēng)今年金融機(jī)構(gòu)貸款要增長(zhǎng)4萬億以上，這是一個(gè)任務(wù)指標(biāo)，還要求銀行、信貸政策、法規(guī)、辦法進(jìn)行指引，現(xiàn)在銀行已經(jīng)在推了，但還需要一個(gè)過程。

　　銀行向企業(yè)貸款，還需要看企業(yè)的自身情況怎么樣，現(xiàn)在銀行對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)議不太好，是因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)不太好，或者有一些企業(yè)家對(duì)樓市和銀行缺乏信心，如果自己還缺乏信心，還盼望銀行貸款，銀行這個(gè)時(shí)候就不敢貸款給企業(yè)了。

　　有一些房地產(chǎn)企業(yè)家還帶頭唱衰樓市，帶頭要求老百姓晚幾年再買房，這樣就無疑加重了老百姓預(yù)期不良，這樣的話一般不會(huì)買的，這個(gè)不像買豬肉，豬肉貴就不吃，房子也可以再等一下。

　　2003年香港樓市上升是全社會(huì)希望樓市上升，經(jīng)歷持續(xù)6年下跌之后，社會(huì)認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)下跌對(duì)社會(huì)不是好事，所以媒體就改變步調(diào)，要唱好樓市了，說樓市有救，這樣才推動(dòng)居民拿錢買房。

　　現(xiàn)在我們還繼續(xù)唱衰樓市不利于擴(kuò)大內(nèi)需的，不利于國(guó)民經(jīng)濟(jì)盡快啟動(dòng)，到底是不是要買房，我們前副委員長(zhǎng)成思危講得很好，他說大家需要買房就可以去買，如果大家都不買房，經(jīng)濟(jì)就很難起來了。

　　我們需要建立信心，包括消費(fèi)信心和預(yù)期，因?yàn)樾判谋仁裁炊贾匾?/p>

　　溫總理前幾天在日本考察的時(shí)候，對(duì)日本的留學(xué)生說信心上升到四個(gè)方面，領(lǐng)導(dǎo)人對(duì)國(guó)家有信心，對(duì)投入經(jīng)營(yíng)有信心，個(gè)人對(duì)消費(fèi)有信心，華僑華人對(duì)祖國(guó)有信心。而我們這些人應(yīng)該對(duì)前景有信心，這樣才可以鼓勵(lì)銀行愿意向我們房地產(chǎn)企業(yè)伸出援助之手。

　　最后說一下反向抵押貸款，這也是房地產(chǎn)金融的一個(gè)創(chuàng)新，因?yàn)榉聪虻盅嘿J款是在6年以前批的，而且接著由中國(guó)兩個(gè)主管部門上報(bào)方案，準(zhǔn)備推進(jìn)，但是由于猶豫，也猶豫保險(xiǎn)公司不了解房地產(chǎn)的本質(zhì)，于是他們不敢做，這就是退休老人把工資抵押給保險(xiǎn)公司之后，根據(jù)房產(chǎn)價(jià)值和人的壽命率計(jì)算，老人退休之后可以繼續(xù)住在這個(gè)房子里面，一直居住到死，但是在他有生之年可以源源不斷從保險(xiǎn)公司，根據(jù)合理的訴求，每個(gè)月領(lǐng)取支付金，在美國(guó)稱為是“住房抵押貸款”，這些產(chǎn)品的出現(xiàn)，將對(duì)稱為住房或者為退休老人提供有效的社會(huì)保障。

　　這種情況在美國(guó)出現(xiàn)過，我們現(xiàn)在也出現(xiàn)，這些人不是富豪，但是是中等的收入人，但是有一套產(chǎn)權(quán)房，這樣的人，包括大學(xué)教授們，還有公務(wù)員有一套房改房就很好。

　　這些保險(xiǎn)是對(duì)老人很多的。
   
    第一、啟動(dòng)房產(chǎn)金庫(kù)，可以補(bǔ)償老年生活，實(shí)現(xiàn)60歲以前人養(yǎng)房，60歲以后房養(yǎng)人。

　　第二、解除了經(jīng)濟(jì)顧慮，可以愉快延長(zhǎng)生命，反正保險(xiǎn)公司就有補(bǔ)償，李嵐清同志看到這個(gè)產(chǎn)品之后，他說過這樣一段話，他說他看過一個(gè)法國(guó)的電視劇，里面有一個(gè)法國(guó)老太太買了這種保險(xiǎn)，結(jié)果這個(gè)老太太活了一百多歲，這個(gè)保險(xiǎn)公司的經(jīng)紀(jì)人老死了，老太太就是不死，保險(xiǎn)公司還按月給她送錢。

　　第三、增強(qiáng)生活自信，保持社會(huì)尊重。

　　第四、保護(hù)弱勢(shì)群眾，有利于社會(huì)穩(wěn)定。

　　第五、實(shí)行遺產(chǎn)稅后，可以依法避稅。

　　但有好也有壞，壞就是老人必須割斷繼承關(guān)系為前提，房子就不可以傳給子女了，因?yàn)槟梅慨a(chǎn)價(jià)值交換保險(xiǎn)公司的價(jià)值，保險(xiǎn)公司用什么錢支付給老人呢？是用其他的保險(xiǎn)費(fèi)用支付給老人的，老人去世以后也會(huì)把財(cái)富還給社會(huì)，還給幫助他們養(yǎng)老的人員。

　　這樣對(duì)未來房地產(chǎn)也有好處，因?yàn)榉判幕ㄥX不必存錢防老了，還可以防止消費(fèi)，有利于擴(kuò)大內(nèi)需，同時(shí)還可以防止腐敗。

　　有一些老人退休了，利用以前的權(quán)利貪污，讓自己從人上人變成階下囚了，就拿田鳳山說，他為什么變成罪犯呢？就因?yàn)樗?00萬的受賄，但是他說沒有受惠，但是他房值520多萬，而且房子升值了，每年還增值，他為什么為了500萬的稅費(fèi) 這樣就毀掉他一生的清白了，是為什么呢？就是因?yàn)闆]有進(jìn)行保險(xiǎn)房子抵押貸款。

　　我們說保險(xiǎn)公司很牛，因?yàn)樗麄儸F(xiàn)在才110家，不像房地產(chǎn)有5萬多家，房地產(chǎn)自身的需要也是需要推出新的產(chǎn)品，特別是是保障性的產(chǎn)品，一部分原因是為了推產(chǎn)品，我和中房集團(tuán)參與投資共同組建了“幸福人壽”這樣一個(gè)公司，現(xiàn)在已經(jīng)在全國(guó)10個(gè)省份就設(shè)了分支機(jī)構(gòu)，包括在深圳和廣州兩個(gè)地方也設(shè)了，很快地我們會(huì)在其他城市設(shè)立。

　　這樣的話，就可以給老人一個(gè)選擇，可以進(jìn)入也可以不進(jìn)入，如果進(jìn)入就可以讓以房養(yǎng)老成為一個(gè)現(xiàn)實(shí)。

　　開展“房產(chǎn)抵押貸款”主要做靠房地產(chǎn)企業(yè)，這些價(jià)值評(píng)估和前期管理和老人去世以后的感覺和拍賣，都需要靠房地產(chǎn)公司，這為房地產(chǎn)公司日后的發(fā)展開辟了一條道路，這樣房產(chǎn)就體現(xiàn)幾個(gè)新的價(jià)值，第一是有居住的價(jià)值，第二又有財(cái)富價(jià)值，第三還有融資價(jià)值，因?yàn)榭梢缘盅鹤鲂≠I賣，現(xiàn)在還有一個(gè)新的價(jià)值，就是養(yǎng)老價(jià)值，這樣的話，房子就可以在人的一生中有更重要的作用，為構(gòu)建和諧社會(huì)作出貢獻(xiàn)。

　　現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于一個(gè)十字街口，全世界都認(rèn)為中國(guó)明年會(huì)有增長(zhǎng)，溫家寶承諾中國(guó)保持強(qiáng)有力的增長(zhǎng)，是對(duì)世界最大的貢獻(xiàn)，我們這些人需要在這個(gè)時(shí)候推動(dòng)創(chuàng)新，走現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)金融之路，用這些有效方法把房地產(chǎn)進(jìn)一步做好，推動(dòng)全國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康地發(fā)展。我講完了，謝謝！

　　主持人：現(xiàn)在是觀點(diǎn)互動(dòng)的環(huán)節(jié)，孟總需要跟三位評(píng)論員進(jìn)行一個(gè)互動(dòng)。

　　我想問一下黃總，您是做企業(yè)的，您是否有自己的看法呢？

　　黃文：我覺得這是一個(gè)特別有意思的問題，孟總也在推動(dòng)這個(gè)事情，剛才講保障性住房的問題，我現(xiàn)在擔(dān)心這樣一個(gè)問題，中國(guó)在什么時(shí)候進(jìn)入一個(gè)底部，我想知道，4萬億的投入對(duì) 拉動(dòng)是否可以有作用？第二是房地產(chǎn)的含面復(fù)蘇是非到位，還有市場(chǎng)投資是否到位。如果這三個(gè)都實(shí)現(xiàn)會(huì)促進(jìn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展。

　　現(xiàn)在我們有9千億的保障性住房是有作用的，像當(dāng)時(shí)香港8.5萬套的住房，只是形式不一樣，我擔(dān)心9千億對(duì)房地產(chǎn)拉動(dòng)是一個(gè)反作用。

　　另外，我們現(xiàn)在是否可以用Reits進(jìn)入到保障性住房？

　　另外，從金融的角度來看，更多需要利用社會(huì)的力量和開發(fā)商的力量，他們有機(jī)會(huì)投入到這個(gè)過程中，不要把房地產(chǎn)商隔離在9千億之外，應(yīng)該由開發(fā)商主導(dǎo)這個(gè)事情，因?yàn)殚_發(fā)商建房肯定比政府要好，而且成本低。

　　孟曉蘇：我們先回答您前面的問題，就是關(guān)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，現(xiàn)在看到中國(guó)經(jīng)濟(jì)面對(duì)困難，什么時(shí)候復(fù)蘇我也說不清楚。上午我也提出來了，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇還是房地產(chǎn)拉動(dòng)，房地產(chǎn)還是走在中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前列。為什么呢？因?yàn)槲覀兛吹街袊?guó)經(jīng)濟(jì)面臨的問題就是市場(chǎng)萎縮，家電賣不出去，就是因?yàn)槔习傩詹毁I房子，如果買了房子，他們就會(huì)買電器和買家居，同樣，老百姓如果買了房子，才可以把鋼鐵水泥轉(zhuǎn)化成最終消費(fèi)，如果房地產(chǎn)不復(fù)蘇，中國(guó)經(jīng)濟(jì)也不會(huì)走出低谷。

　　現(xiàn)在世界各國(guó)都研究這個(gè)題目，以前我們說房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)作用，為什么會(huì)這樣呢？通過實(shí)際我們也認(rèn)識(shí)到了，房地產(chǎn)業(yè)可以實(shí)實(shí)在在拉動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

　　第二個(gè)問題是關(guān)于Reits的問題，從我們提出建議到現(xiàn)在經(jīng)歷三年半的時(shí)間，不容易的，期間我們不斷呼吁，從過去大家都不懂，現(xiàn)在懂了，而且向有關(guān)部門建議。我們用排除法可以得出結(jié)論。

　　如果不用Reits，我們還有什么方法擁有廉租房呢？我們不像香港、新加坡的政府多年以來陸陸續(xù)續(xù)把廉租房建起來，而我們是耽誤了10年沒有建設(shè)，現(xiàn)在需要補(bǔ)課，一年3000億相當(dāng)于房地產(chǎn)的10%，最終還是靠房地產(chǎn)啟動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)體系是非常有好處的。

　　最后，Reits應(yīng)該由有經(jīng)驗(yàn)的房地產(chǎn)的企業(yè)搞，因?yàn)橹袊?guó)還缺乏這樣的管理機(jī)構(gòu)，包括信托公司也沒有做過，倒是房地產(chǎn)企業(yè)家和從業(yè)人員了解房屋，現(xiàn)在我們一方面也在推動(dòng)，同時(shí)也組織了機(jī)構(gòu)在推動(dòng)廉租房，我們已經(jīng)在一些城市做了調(diào)研，準(zhǔn)備在發(fā)Reits的時(shí)候我們可以走在前面，爭(zhēng)取用我們實(shí)際行動(dòng)，也可以為廉租房出一份力。

　　主持人：接下來聽一下王化先生有什么問題跟我們孟總溝通呢？

　　王化：孟總是我的師兄，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新這個(gè)問題也是我們一直以來都很關(guān)注的，今天聽了孟總的演講，我覺得很多地方是一個(gè)很有啟發(fā)的，上午的嘉賓談到一個(gè)問題，就是中國(guó)房地產(chǎn)金融出路在在哪里？這幾年我一直研究這個(gè)問題，我覺得中國(guó)的房地產(chǎn)金融不應(yīng)該走香港或者新加坡的路。

　　我們覺得，這里面更多要學(xué)習(xí)美國(guó)的制度安排，我們講創(chuàng)新首先要有制度安排，如果說美國(guó)的通過制度安排可以把中國(guó)的老百姓辛辛苦苦賺的美元外匯儲(chǔ)備用于美國(guó)建第二套和第三套房，我覺得這個(gè)制度非常厲害，而且中國(guó)地產(chǎn)商還缺錢，很多中國(guó)居民沒有住房，這是值得大家思考的問題。

　　我個(gè)人有一種感想，偶像坍塌之后，其他人看到自己偶像坍塌之后就知道了，美國(guó)人現(xiàn)在倒霉了，我們是做投資銀行的，美國(guó)一些銀行都改行或者不存在了，大家可能會(huì)覺得就這么一回事。

　　從美國(guó)經(jīng)濟(jì)這一塊來看，房地產(chǎn)的制度安排是非常值得我們借鑒的，這里面至少有兩個(gè)方面。

　　第一、現(xiàn)在我們抵押貸款形成的資產(chǎn)都是放在銀行里面，如何把這一塊的資產(chǎn)迅速正常化，使它變成可流動(dòng)，這是一個(gè)非常大的問題。

　　第二、剛剛孟總講到用Reits的辦法募集社會(huì)資金支持房地產(chǎn)的發(fā)展，這一個(gè)是非常重要的。

　　從我們角度來講，我們參與到國(guó)內(nèi)的事情當(dāng)中去之后，我們也在探討如何用Reits這個(gè)手段與房地產(chǎn)商結(jié)合在一起，利用現(xiàn)在的制度框架做一些制度性的安排，所以我還是那句話，師兄對(duì)我是非常有啟發(fā)。

　　孟曉蘇：感謝王化學(xué)友的評(píng)價(jià)。

　　主持人：謝謝這位評(píng)論者，接下來再聽一下鐘德堯?qū)γ舷壬难葜v有什么看法？

　　鐘德堯：我想問您，現(xiàn)在中國(guó)現(xiàn)在是一個(gè)什么市場(chǎng)。打一個(gè)比方來說，我覺得新加坡做得很好，因?yàn)檎С?，他們是滾動(dòng)式的，而且退出機(jī)制也很好，他們提出的價(jià)錢是不過分的，股東是有錢賺的，因此，他們的經(jīng)驗(yàn)是我們需要學(xué)習(xí)。

　　另外一個(gè)情況，在香港方面，我覺得他們的Reits比較差，因?yàn)槲覀儧]有很大的監(jiān)控，變成很多開發(fā)商認(rèn)為Reits是一個(gè)退出的機(jī)制，政府給的點(diǎn)數(shù)很低，在這個(gè)時(shí)候，我們打算如何監(jiān)控它，讓中國(guó)的Reits健康發(fā)展。

　　孟曉蘇：這個(gè)問題提得很有道理，Reits在全世界是一個(gè)商業(yè)組織，是一個(gè)基金，不是政府的財(cái)政，但是從亞洲地區(qū)來看，起步一般與政府的目標(biāo)是一致的。

　　譬如在新加坡來看，是由一家國(guó)有控股公司發(fā)行的，有三支，之后回籠了大量資金，而香港也是政府的資產(chǎn)，350億的錢都拿回來了，我看到香港其他一些Reits下跌了50%，但是有政府背景的只下跌5%。

　　中國(guó)要做Reits的話，就需要與政府結(jié)合，把解決廉租房的問題通盤考慮在內(nèi)，如何解決這些資金，如果廉租房所有資金僅靠銀行貸款持有是不可以的，因?yàn)樾畔⒁膊坏?，還需要換本，有沒有機(jī)構(gòu)可以自己出大錢，是有的，其實(shí)就是有Reits，這是一個(gè)現(xiàn)實(shí)的道路。

　　Reits不僅是廉租房，還有很多很好的商業(yè)物業(yè)，最近國(guó)務(wù)院準(zhǔn)備批，還有把原來很多的商業(yè)物業(yè)準(zhǔn)備做，可見中國(guó)做Reits還是有很大德尚也基礎(chǔ)。

　　由于我們有別人的經(jīng)驗(yàn)，屬于后發(fā)優(yōu)勢(shì)，所以我認(rèn)為監(jiān)管問題在中國(guó)不是大問題。

　　鐘德堯：很多人認(rèn)為Reits是一個(gè)富人游戲，等于先有錢做出來才可以，具體到我們這些開發(fā)商的話，具體如何要做呢？

　　孟曉蘇：第一要重啟房地產(chǎn)抵押貸款，搞活市場(chǎng)，第二就要繼續(xù)推動(dòng)傳統(tǒng)的金融產(chǎn)品，這些對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，是拿來就可以用的。

　　主持人：接下來，我們請(qǐng)出下一位年度演講嘉賓，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)朱中一先生，他演講的主題是“房地產(chǎn)企業(yè)面臨的形勢(shì)以及任務(wù)”

　　朱中一：各位嘉賓下午好！房地產(chǎn)的問題是大家現(xiàn)在最關(guān)心的問題，講房地產(chǎn)的形勢(shì)不是很好講的，因?yàn)榕c大家是息息相關(guān)的，就社會(huì)上評(píng)論來說，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要求得比較多，一講房?jī)r(jià)的時(shí)候，老百姓都覺得比較高，但是客觀方面，我們是需要肯定房地產(chǎn)這些年取得的一些成績(jī)。

　　尤其明天12月18號(hào)是一個(gè)值得紀(jì)念的日子，30年前的12月18號(hào)是改革開放拉開序幕，也是十一屆三中全會(huì)開幕的日子，房地產(chǎn)隨著經(jīng)濟(jì)改革也拉開了新的歷程，我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展是取得巨大的成績(jī)，在這個(gè)成績(jī)里頭，包括廣州、深圳為這個(gè)行業(yè)發(fā)展探索提供很多寶貴的經(jīng)驗(yàn)。

　　同時(shí)，我們確實(shí)需要看到，這些年來我們可以看出，這個(gè)行業(yè)依然是關(guān)注度最高的行業(yè)，問題也確實(shí)存在，包括一開始講的房?jī)r(jià)問題，市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)構(gòu)問題，市場(chǎng)不規(guī)范問題和保障制度問題。

　　特別是去年四季度以來，尤其是今年下半年以來，由于受房地產(chǎn)本身規(guī)律的影響，再加上國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的影響，消費(fèi)觀望，市場(chǎng)持續(xù)低迷，銷售量明顯下降，投資信心不足，土地?cái)R置面積，完成土地開發(fā)面積和新開發(fā)面積明顯減少，企業(yè)資金緊張，不少企業(yè)負(fù)債率在提高，拖欠工程款的問題在不少地方也已經(jīng)突顯出來了。

　　我自己感覺到現(xiàn)在房地產(chǎn)暴露出來的問題是前些年房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的疊加，當(dāng)然，這也與國(guó)內(nèi)國(guó)際的宏觀形勢(shì)有關(guān)系，如果沒有前兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，包括去年第二套放貸的政策，可能現(xiàn)在的問題還會(huì)更多一些。

　　為了應(yīng)對(duì)國(guó)際危機(jī)快速蔓延和世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展減速的影響，今年7月份以來中央地方政府在保障和擴(kuò)大內(nèi)需做和很多措施，緩沖房地產(chǎn)下滑的趨勢(shì)。

　　例如像北京、上海、南京、等等城市，12月份的成交量有回暖的跡象，但是我們必須認(rèn)識(shí)到今后幾個(gè)月不確定因素仍然很多，消費(fèi)者的降價(jià)預(yù)期和開發(fā)商的促銷活動(dòng)也可能還有一個(gè)拉鋸的過程，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力依然很大。

　　明年的房地產(chǎn)形勢(shì)不外乎與外面的影響有關(guān)系。

　　關(guān)鍵性的因素有兩條。

　　第一、看政策的趨向。我覺得中央政府和地方政府已經(jīng)出臺(tái)了不少措施，我估計(jì)可能在不太長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)還會(huì)出臺(tái)一些鼓勵(lì)制度性消費(fèi)，改善性消費(fèi)的政策，這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是利好的。政策環(huán)境是向利好的方向發(fā)展。

　　第二、需要我們樹立信心，努力配合和協(xié)調(diào)。包括開發(fā)商要積極呼應(yīng)、合理定價(jià)，居民要理性消費(fèi)，媒體要客觀報(bào)道，正確引導(dǎo)。

　　這個(gè)我也客觀地說一下，最近一些媒體，包括廣州的媒體報(bào)道失真的問題不少，有一些話我沒有說過都報(bào)道出來了。有一段話我講的，有一段話我完全沒有講過，上一次也有一個(gè)報(bào)道，說獨(dú)家采訪我，但是報(bào)道失實(shí)。

　　我是房地產(chǎn)協(xié)會(huì)的，不可以對(duì)地方政府是政策說三道四的，房地產(chǎn)協(xié)會(huì)7月14好形成給國(guó)家發(fā)改委的提綱，我們當(dāng)時(shí)回報(bào)的建議和現(xiàn)在地方出臺(tái)的政策基本上溫和的，我們?cè)趺磿?huì)說三道四呢？這明明是胡說八道。這些是亂說的，但是有一些媒體就信了，信了就去轉(zhuǎn)載。

　　所以，房地產(chǎn)是否可以健康發(fā)展有兩個(gè)因素。

　　第一、政策的趨向。中央政府、地方政府的趨向。

　　第二、需要和各方面的配合，包括開發(fā)商、消費(fèi)者、媒體的客觀報(bào)道和正確的引導(dǎo)。

　　接下來，房地產(chǎn)的健康問題以及企業(yè)怎么樣的改變問題，現(xiàn)在我說這個(gè)題目20分鐘是不夠的。

　　首先說一下促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展若干問題的看法。

　　房地產(chǎn)依托投資和消費(fèi)，在當(dāng)前出口明顯下降的情況下，房地產(chǎn)對(duì)穩(wěn)定國(guó)民經(jīng)濟(jì)起的作用顯然是很大的，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我剛剛講了，從7月份以來，我們就向發(fā)改委和建設(shè)部提出了一些建議，最近一次是7月27號(hào)發(fā)改委通知我們?nèi)ラ_一個(gè)會(huì)議，我們提出了4個(gè)建議。

　　第一、就是建議政府能否對(duì)住房情況進(jìn)行普查，科學(xué)提出出年度規(guī)劃和5年規(guī)劃，確保房地產(chǎn)投資特別是住宅投資的規(guī)模，現(xiàn)在住宅投資的規(guī)模比較小，這個(gè)投資規(guī)模影響國(guó)家固定資產(chǎn)投資，也影響一系列的措施。

　　第二、保持住宅保障與商品房市場(chǎng)的協(xié)調(diào)發(fā)展。住房保障是9千億，但是如何協(xié)調(diào)發(fā)展特？我們覺得目前房地產(chǎn)市場(chǎng)中小套型中低價(jià)位的房子比較多，90平方米的房子也開始積壓了，如果再加9千億，整個(gè)市場(chǎng)份額有存在一個(gè)積攢的問題，是否可以用政府的辦法解決經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房，價(jià)格需要跟開發(fā)商協(xié)商，用政府收購(gòu)房子的辦法解決，使市場(chǎng)可以健康持續(xù)發(fā)展。

　　第三、希望采取降低稅費(fèi)、支持信貸的措施繼續(xù)鼓勵(lì)支持居民合理制度性的需求和改善性需求，涉及的人群是比較多的。

　　第四、按照特別對(duì)待，對(duì)符合產(chǎn)業(yè)政策的項(xiàng)目在信貸上繼續(xù)給予支持，同時(shí)房地產(chǎn)所得稅的預(yù)征建議調(diào)整。

　　以上是我們?cè)诎l(fā)改委會(huì)議上提出四點(diǎn)的建議。

　　從產(chǎn)業(yè)上看，我們覺得如果要保持房地產(chǎn)健康發(fā)展有幾個(gè)問題需要研究的。

　　第一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與城鎮(zhèn)化的發(fā)展相協(xié)調(diào)，因?yàn)榇蠹叶贾?，前幾年房地產(chǎn)的快速發(fā)展與城鎮(zhèn)快速發(fā)展有關(guān)系，我們也建議，我們城鎮(zhèn)化到2010年進(jìn)入快速發(fā)展，即使房地產(chǎn)進(jìn)行短期調(diào)整，長(zhǎng)期還是看好的，但是如何保證城鎮(zhèn)化規(guī)模和制度是一個(gè)非常重要的課題，這個(gè)課題我在2005年的時(shí)候參與課題的研究，當(dāng)時(shí)我們建議每一年增長(zhǎng)0.8%，但是根據(jù)實(shí)際情況可以改變?cè)鲩L(zhǎng)速度有所不同。但是全國(guó)增長(zhǎng)0.8%比較合理，所以在國(guó)家“十一五計(jì)劃”當(dāng)中，希望5年以后增長(zhǎng)4%，但是實(shí)際上是相差得比較大的。

　　今天上午舉了一個(gè)例子，深圳和東莞從去年第四季度以來，房?jī)r(jià)下跌得很厲害，銷售價(jià)下跌得很厲害，當(dāng)時(shí)國(guó)際金融危機(jī)還沒有來，金融風(fēng)暴還沒有來，這與外部環(huán)境一點(diǎn)關(guān)系也沒有，為什么下跌呢？就是是由于房?jī)r(jià)上漲過快，上漲得很快的話老百姓就買不起了。

　　當(dāng)時(shí)深圳常住人口只有3、4比萬，流動(dòng)人口達(dá)到一千多萬，東莞常住人口達(dá)到2百多萬，當(dāng)流動(dòng)達(dá)到7、8百萬，人口大量剩余的時(shí)候，市場(chǎng)必然會(huì)這樣，所以不要考慮金融危機(jī)、金融風(fēng)暴的問題，這與金融危機(jī)沒有什么關(guān)系的。當(dāng)然事實(shí)上也有一點(diǎn)關(guān)系的，但是這個(gè)關(guān)系不是主要的矛盾，主要矛盾是怎樣科學(xué)地預(yù)測(cè)城鎮(zhèn)化的進(jìn)程。

　　現(xiàn)在我們流動(dòng)人口是一億三千萬，進(jìn)城和流動(dòng)人口是10：1，如果做不好的話就為房地產(chǎn)增值需求帶來了假象，給我們的預(yù)期帶來的假象。所以我們一定要研究房地產(chǎn)發(fā)展和小城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)律性，提出一個(gè)合理的指標(biāo)，保持一個(gè)合理規(guī)律。

　　第二、說一下商品房市場(chǎng)和住房保障協(xié)調(diào)發(fā)展的問題。人人都有房住，這是聯(lián)合國(guó)提出的目標(biāo)，但是人人都有房不等于是人人都買房，即使不少發(fā)達(dá)國(guó)家也有30%的人租房的，現(xiàn)在我們租房率比較高，主要是借助于房改，所以現(xiàn)在我們國(guó)家房子保有率是30%多，我們透視看到在住房保障問題方面，我們對(duì)真正貧困家庭的解決不是很好，這些方面需要繼續(xù)加大力度，在這些方面地方政府需要作為長(zhǎng)遠(yuǎn)性的工作來抓。

　　第二個(gè)觀點(diǎn)就是住宅地產(chǎn)要和非住宅的地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　第三個(gè)觀點(diǎn)就是住宅地產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展，特別是大城市，包括商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓、旅游地產(chǎn)等等需要有一個(gè)協(xié)調(diào)發(fā)展。
    第四個(gè)問題，在目前情況下，我們繼續(xù)推動(dòng)發(fā)展二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，尤其是在現(xiàn)在，我們控制房到4月份已經(jīng)到1億3千萬平方米，這些如何消化，如何發(fā)揮質(zhì)量的作用也是一個(gè)大問題，因?yàn)殡S著城鎮(zhèn)化越來越推進(jìn)，現(xiàn)在土地資源越來越缺少，未來新建房子的規(guī)模不可能像前幾年那么大，新房子的規(guī)模少，存量房的市場(chǎng)就需要發(fā)展，這種關(guān)系需要處理好，這是第二個(gè)問題。

　　第三個(gè)問題，積極貫徹節(jié)約型，環(huán)境友好型社會(huì)的要求，大力發(fā)展環(huán)保型的建筑，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)化，進(jìn)一步提高社會(huì)居住的質(zhì)量。因?yàn)檫@一次政府提出保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需，調(diào)結(jié)構(gòu)，一個(gè)是轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，另外一個(gè)是調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，在我們這個(gè)行業(yè)就是推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化，這個(gè)在行業(yè)內(nèi)大有文章可做的，必須要落實(shí)。
     
    第四方面問題就是一定要加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控與發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，要相互促進(jìn)，這里面有幾個(gè)問題，作為中央政府是否應(yīng)該把主要的精力放在制訂方針政策，發(fā)布信息公告，而且要理順地方與中央財(cái)權(quán)的關(guān)系，加強(qiáng)與地方政府的聯(lián)系，作為地方政府，尤其在房地產(chǎn)應(yīng)該要有所作為，由于房地產(chǎn)的區(qū)域性強(qiáng)，要因地制宜，今年在7月份我們給國(guó)家建議里頭，其中最重要的，我們就牢牢抓住這一條，當(dāng)時(shí)給主任的匯報(bào)就牢牢抓住這一條。其他文件基本貫徹了，其他思想沒有貫徹，國(guó)家應(yīng)該統(tǒng)一出臺(tái)政策穩(wěn)定地方房地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展。

　　第三點(diǎn)房地產(chǎn)的發(fā)展離不開土地市場(chǎng)的規(guī)范，所以我們就需要改革土地的使用制度和土地的分配比例。因此，地方政府短期的行為需要做好土地比例分配。

　　第四點(diǎn)就是有關(guān)市場(chǎng)的微觀行為，譬如一些戶型、面積比例等等方面應(yīng)該交給地方或者企業(yè)決策。

　　第五在城鄉(xiāng)地區(qū)主要城鄉(xiāng)政府統(tǒng)籌規(guī)劃，例如一些把土地統(tǒng)一出讓，一方面可以用于小城鎮(zhèn)的建設(shè)，一方面支付農(nóng)民的保險(xiǎn)金和養(yǎng)老金，農(nóng)民也很高興。

　　第五，我們覺得應(yīng)該嚴(yán)格把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)入門檻，提高房地產(chǎn)企業(yè)的質(zhì)量，鼓勵(lì)企業(yè)做大做強(qiáng)，我們的房地產(chǎn)企業(yè)很多，有5、6萬家，即使前十強(qiáng)的企業(yè)，在完成開發(fā)投資方面，在06年是5%左右，在07年基本上占6.2%，占的份額很少，我們覺得市場(chǎng)機(jī)制應(yīng)該有一個(gè)優(yōu)勝劣汰的機(jī)制，所以，企業(yè)的兼并組合當(dāng)然是自愿的。但是這個(gè)趨勢(shì)是難免的，因?yàn)榉績(jī)r(jià)有上漲有下跌，這都是市場(chǎng)的行為。

　　國(guó)務(wù)院還專門提出了并購(gòu)貸款，這說明中央企業(yè)已經(jīng)考慮到企業(yè)的兼并重組問題。

　　第六方面是房地產(chǎn)的有關(guān)政策需要不斷完善，有關(guān)政策  包括三類政策。1、以住房保障為主要內(nèi)容的住房公共政策。2、制訂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，應(yīng)該有一個(gè)產(chǎn)業(yè)的政策，這個(gè)政策應(yīng)該明確我們的目標(biāo)是什么，怎么樣發(fā)展環(huán)保型的住宅，怎么樣推進(jìn)住宅的產(chǎn)業(yè)化，怎么樣使住宅產(chǎn)業(yè)和非住宅產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展等等很多。3、怎么樣進(jìn)一步加強(qiáng)和完善宏觀調(diào)控的問題，我認(rèn)為前兩個(gè)政策是基礎(chǔ)性的，宏觀政策就是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)現(xiàn)問題和預(yù)防問題制訂的預(yù)測(cè)，是可以短期調(diào)整的。現(xiàn)在很多人有不同的看法，認(rèn)為市場(chǎng)的問題應(yīng)該由市場(chǎng)去規(guī)范。

　　現(xiàn)在到金融危機(jī)過來的，歐美國(guó)家都出來救市，這說明政府干預(yù)市場(chǎng)，在資本國(guó)家都形成共識(shí)了。

　　現(xiàn)在需求旺盛了，應(yīng)該增長(zhǎng)供給，現(xiàn)在給人們印象是比較緊張的，一緊張房?jī)r(jià)就高了，如果穩(wěn)定放假了，一方面就需要穩(wěn)定地價(jià)，土地要招標(biāo)化，土地價(jià)格越來越高，穩(wěn)定房?jī)r(jià)談何容易，這是一個(gè)調(diào)控目標(biāo)和預(yù)期相一致的問題。

　　同時(shí)，還需要發(fā)揮政府的聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)際上土地、金融、財(cái)稅的政策不完全一致的。

　　還要根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)的變化，適時(shí)適度調(diào)整宏觀政策，提高宏觀政策調(diào)整的效果。

　　這一次中央工作會(huì)議提出的要求是一樣的，我們制度要不斷創(chuàng)新和完善，改革需循序漸進(jìn)，處理好改革與發(fā)展的關(guān)系。

　　接下來我對(duì)企業(yè)提出幾點(diǎn)要求。

　　第一、順應(yīng)形勢(shì)，遵循市場(chǎng)本身的規(guī)律，從這里研究，更多從自身企業(yè)管理上找原因，主動(dòng)轉(zhuǎn)型。

　　第二、注重堅(jiān)持兩個(gè)理念，防范三種風(fēng)險(xiǎn)。兩個(gè)理念就是一定要科學(xué)發(fā)展的理念，前幾年很多企業(yè)是盲目發(fā)展，跟風(fēng)發(fā)展的。第二個(gè)理念是我們一定要堅(jiān)持擔(dān)負(fù)社會(huì)責(zé)任的理念。一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)包括一定要防止出現(xiàn)資金短缺的風(fēng)險(xiǎn)，第二個(gè)要注意違約風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)與很多企業(yè)有合同關(guān)系，一違約就需要打官司，尤其拖欠工程款的問題，很多地方已經(jīng)出現(xiàn)這個(gè)問題，農(nóng)民工已經(jīng)到當(dāng)?shù)卣ィ@些問題一定要防范。第三個(gè) 就要注意防止違規(guī)風(fēng)險(xiǎn)。這里最可能違規(guī)的就是預(yù)售款，預(yù)售款是對(duì)項(xiàng)目來說的，預(yù)售款違規(guī)的時(shí)候，項(xiàng)目不可以按期銷售，這也會(huì)引發(fā)社會(huì)的問題。另外希望提出三種能力，一個(gè)就是提高市場(chǎng)判斷能力，包括目前政府提高的發(fā)展中小套型的，包括發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的問題，就企業(yè)來說，一定要承擔(dān)這個(gè)社會(huì)責(zé)任。
    第三、就要提高產(chǎn)品的技術(shù)含量，住宅產(chǎn)業(yè)化水平和環(huán)保。因?yàn)楝F(xiàn)在的住宅來說，老百姓要賣高質(zhì)量，價(jià)格好的產(chǎn)品。第三個(gè)要增加成本核算和財(cái)務(wù)管理，這個(gè)問題在10月3號(hào)國(guó)務(wù)院確定的文件當(dāng)中，對(duì)信貸消費(fèi)是支持的，對(duì)創(chuàng)新型經(jīng)濟(jì)是鼓勵(lì)的，企業(yè)要是從這些方面考慮和爭(zhēng)取。

　　最后希望我們企業(yè)可以用好政府現(xiàn)在出臺(tái)的大好時(shí)機(jī)，做好合理定價(jià)和提高銷售量，各個(gè)方面工作都做好的話，我們的企業(yè)可以在這一次調(diào)整當(dāng)中實(shí)現(xiàn)軟著陸。謝謝大家！

　　主持人：感朱協(xié)會(huì)精彩的言論，為我們房地產(chǎn)發(fā)展提供很好的建議，我想大家是表示感謝的！現(xiàn)在有請(qǐng)出今天最后一位演講嘉賓，他就是中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌先生演講。有請(qǐng)！

　　顧云昌：這20分鐘講什么呢？當(dāng)今房地產(chǎn)最關(guān)注的問題，我想還是圍繞泡沫來進(jìn)行講的，現(xiàn)在大家都圍繞金融海嘯講，海嘯源頭來自美國(guó)，房地產(chǎn)泡沫是由于次貸形成的，是怎樣吹大，最后是如何破滅的呢？中國(guó)有沒有泡沫，會(huì)不會(huì)產(chǎn)生中國(guó)的情況，有了泡沫怎么樣辦？是把它破滅還是吸收，還是擠掉，圍繞這樣一個(gè)主題，在20分鐘還是講一個(gè)觀點(diǎn)，供大家參考。
    現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)，世界經(jīng)濟(jì)都處于非常不確定性，也處于非常艱難的階段，有人說現(xiàn)在的危機(jī)是400年不遇的，甚至有人說是120億年才有一次的，也就是說比地球的生存時(shí)間還要長(zhǎng)，好在 我們是很幸運(yùn)的，我們沒有在海嘯中心點(diǎn)，我們是在邊緣。

　　現(xiàn)在全世界多在討論這個(gè)問題，就是區(qū)域杠桿化的問題，就是為什么有這個(gè)金融危機(jī)，就是金融杠桿產(chǎn)生的，次貸現(xiàn)在幾十萬億都進(jìn)去了，事實(shí)上是杠桿化的作用，金融家都想如何去掉區(qū)域杠桿，這房地產(chǎn)的一個(gè)泡沫的問題。所以第一個(gè)問題是關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的問題，也是我們大家最關(guān)心的問題。

　　什么叫泡沫？現(xiàn)在大家都知道，泡沫是一種虛假的東西，無中生有的東西，泡沫有啤酒泡，有肥皂泡，啤酒泡還可以喝一點(diǎn)，其他泡沫一破什么都沒有了，這泡沫產(chǎn)生實(shí)際說與我們樓市、股市是有關(guān)系的，因?yàn)楣墒姓嬲拍罹褪琴Y產(chǎn)價(jià)格虛長(zhǎng)，價(jià)格脫離價(jià)值，這樣就形成一個(gè)泡沫。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是很容易產(chǎn)生泡沫的市場(chǎng)，可以說全世界的經(jīng)濟(jì)沒有說沒有泡沫，但是拒絕大泡沫或者大泡沫的破滅，這樣是可以做到的。

　　我們看到臺(tái)灣、日本很多東南亞國(guó)家在97年、91、89年都出現(xiàn)過幾次房地產(chǎn)泡沫的破滅，所以給我們感覺是，破滅是在樓市和金融機(jī)構(gòu)當(dāng)中提升的，想不到這一次金融危機(jī)出現(xiàn)在金融最發(fā)達(dá)，解決住房問題解決得最好的美國(guó)產(chǎn)生，這是大家想不到的。

　　我們國(guó)家從98年之后，國(guó)家房地產(chǎn)發(fā)展很快。

　　我們都希望實(shí)現(xiàn)三個(gè)目標(biāo)，第一個(gè)就是不要出現(xiàn)泡沫，如果有泡沫了，房?jī)r(jià)漲太快大家就買不起了，所以大家就想去掉泡沫，大家買得起，從國(guó)家層面來看，老百姓是否買得起房政府是很關(guān)心的，但是和金融體系在一起的時(shí)候會(huì)形成金融的危機(jī)，這是亞洲一些國(guó)家和美國(guó)次貸危機(jī)都給我們這樣一個(gè)教訓(xùn)，所以我們時(shí)時(shí)刻刻要防止房地產(chǎn)泡沫的吹大和破滅。但是房地產(chǎn)的泡沫是很容易產(chǎn)生的，也是防不勝防的。

　　同時(shí)我們還有一個(gè)泡沫，就是對(duì)環(huán)境帶來的泡沫，事實(shí)上就是透支就協(xié)調(diào)泡沫了，我們深圳出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，很多人現(xiàn)在套牢了，很多人都透支了，支付能力沒有了，就形成泡沫了，我們對(duì)環(huán)境、對(duì)資源過渡開發(fā)和透支，現(xiàn)在既要關(guān)注市場(chǎng)當(dāng)中的虛無的泡沫，還需要關(guān)注產(chǎn)品虛胖產(chǎn)生的泡沫。

　　現(xiàn)在我們保障性不足，我們保障性住房是有虛火的，還有產(chǎn)品的虛胖，還有就是保障放的虛位，現(xiàn)在中央出臺(tái)政策了，民生工程和保障性工程就是為了解決住有所居這個(gè)目標(biāo)。

　　譬如說廣州的例子，我看過廣州市長(zhǎng)回答記者問一段話，廣州前段時(shí)間房?jī)r(jià)比較平穩(wěn)，當(dāng)記者問市長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)型實(shí)用性住房怎么做的，廣州市長(zhǎng)是這樣回答的：“請(qǐng)問什么是經(jīng)濟(jì)型住房”，他說廣州市現(xiàn)在的價(jià)格不需要經(jīng)濟(jì)型住房，現(xiàn)在是不可以講這些話了，因?yàn)楝F(xiàn)在經(jīng)濟(jì)型住房大量發(fā)展的，房?jī)r(jià)低的時(shí)候，大家都買得起，廉租房是沒有市場(chǎng)的，這樣我們就不可以大發(fā)展了，所以說我們不可以出現(xiàn)“三虛”，經(jīng)濟(jì)保障房不可以虛掉，樓市不可以虛火，樓盤不可以虛怕，以實(shí)現(xiàn)我們的目標(biāo)。

　　第二個(gè)問題講一下中國(guó)有沒有泡沫，中國(guó)的泡沫和美國(guó)的泡沫一樣，美國(guó)的泡沫是很大的，房?jī)r(jià)下跌了20%了，其實(shí)美國(guó)的房?jī)r(jià)不一定比我們高，美國(guó)原來的房?jī)r(jià)現(xiàn)在也不會(huì)太高，為什么泡沫破滅了呢？這與收入有關(guān)系，因?yàn)槊绹?guó)的收入大量可以分配給個(gè)人，但是國(guó)家的財(cái)政收入大量是政府的，個(gè)人沒有政治收入快，所以房?jī)r(jià)下跌與我們沒有太大關(guān)系，但這恰恰說明美國(guó)是有泡沫的，而且正在破滅，泡沫破滅帶來了社會(huì)的經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩不安。

　　我們中國(guó)是否有泡沫呢？我認(rèn)為多多少少有泡沫的，但是不一樣，可以分成三個(gè)情況，有一些城市泡沫不少，有一些城市有一定的泡沫，有的城市可能沒有泡沫，例如廣東梅州的房?jī)r(jià)是1900元/平方米，這是沒有泡沫的。

　　廣州、深圳的房子都有泡沫的，大家都說有的，都在擠泡沫，有一些城市沒有泡沫，其實(shí)泡沫怎么產(chǎn)生呢？其實(shí)泡沫的產(chǎn)生是供不應(yīng)求，為什么房?jī)r(jià)會(huì)上漲，價(jià)格上漲是供求關(guān)系決定的，前一段時(shí)間油價(jià)為什么這么貴，因?yàn)殂氪佑?，四川加油，全中?guó)都在加油，油品的需求量大了，到處都再加油，這樣價(jià)格就貴了。

　　凡是需求大的地方房?jī)r(jià)就上漲得很厲害，為什么廣州的房地產(chǎn)價(jià)格以前的時(shí)候穩(wěn)定增長(zhǎng)，為什么前幾年增長(zhǎng)很快，是因?yàn)楣┎粦?yīng)求，每一個(gè)城市都一樣，這是供求關(guān)系決定的，我們發(fā)現(xiàn)供求關(guān)系當(dāng)中，如果供不應(yīng)求的時(shí)候，房?jī)r(jià)肯定會(huì)上漲的，上漲太快就產(chǎn)生泡沫了，泡沫是有大有小的。

　　泡沫有兩類，一類叫做冷熱性泡沫，另外一類叫做病毒性泡沫，冷熱性泡沫 是供不應(yīng)求的時(shí)候產(chǎn)生的泡沫，而大部分需求是真實(shí)的，有效的需求，都是自住型的或者長(zhǎng)期投資的，沒有更多的炒家在里面，這些泡沫往往是可以控制的，是冷熱型的泡沫。

　　什么是病毒型泡沫？我們看到兩種情形，就像香港、臺(tái)灣和深圳區(qū)別出現(xiàn)的一些情況，各位比我都清楚，是炒家炒出來了，一些人炒房子，賺錢很快，比什么都好，這些泡沫就是病毒性的泡沫。

　　香港泡沫破滅了，臺(tái)灣破滅了，甚至深圳的泡沫也破滅了，所以深圳的房?jī)r(jià)下降了很多，即使中國(guó)有病毒性的泡沫也是局部性的，如果全國(guó)市場(chǎng)都像深圳那樣就糟糕了。

　　我們客觀分析一下深圳的情況，原因是前三年沒有供應(yīng)土地，沒有建房子，三年后就供不應(yīng)求了，大家都投機(jī)了，很多人都炒一把，這個(gè)泡沫是有錢人炒作出來的泡沫，沒錢人就不可以投資的。

　　美國(guó)的次貸危機(jī)是另外一個(gè)泡沫起來了，就是沒錢人，窮人導(dǎo)致了這個(gè)泡沫，就是次貸泡沫，次貸泡沫也是一個(gè)病毒的泡沫。譬如我是一個(gè)次貸者，我收入又低，我又沒有工作和擔(dān)保，但是銀行可以貸款給那些人買房，零首付，本來是要借20萬的，銀行借了24萬，其實(shí)是沒有自付能力的，但是當(dāng)市場(chǎng)一變化，口袋一分錢都沒有，這個(gè)人就跑掉了，這些分子就成了泡沫房。以前病毒性的泡沫是有錢人炒出來的。美國(guó)的次貸危機(jī)是窮人沒有錢買房，沒有支付能力的人，貸款之后產(chǎn)生出來的泡沫，這種泡沫是很嚴(yán)重的，也是很致命的。

　　所以，我們一定考慮有效的支付能力，房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)叫購(gòu)買能力，一個(gè)叫支付能力，購(gòu)買能力是可以用自己的錢，也可以是別人的錢，買得起房子，通過金融的杠桿化，只有100萬本來只可以買一套，但是買了四套，20%首付款就夠了，80%向銀行借就可以了，因?yàn)橛幸恍┛梢赃M(jìn)行按揭，房?jī)r(jià)炒高了，原來是一套房，現(xiàn)在是四套房，增長(zhǎng)了需求，市場(chǎng)供不應(yīng)求，泡沫就起來了。

　　次貸也一樣，人們是沒有一分錢，但是仍然要他們買房子，這個(gè)泡沫就起來了。所以支付能力和購(gòu)買能力是兩個(gè)概念。

　　購(gòu)買能力是金融幫助人們杠桿化敲動(dòng)起來的，是杠桿化吹大的泡沫，而個(gè)人支付能力是零，支付能力只有一套，結(jié)果買了四套，泡沫就出來了。這就是我最近在思考的問題，美國(guó)樓市和中國(guó)樓市的共同點(diǎn)，不僅是泡沫的問題，是整個(gè)經(jīng)濟(jì)的問題。

　　美國(guó)和中國(guó)的基本面不一樣的，所以我們?cè)诮鹑诤[來的時(shí)候不要驚慌失措，我們需要看到金融海嘯的厲害，但是需要看到我們和美國(guó)不一樣，我們基本面不一樣，美國(guó)明年是零增長(zhǎng)，而我們明年是保持8%的增長(zhǎng)，美國(guó)每個(gè)人欠國(guó)債平均很高，我們中國(guó)還有很多錢存在銀行里面，我們流動(dòng)性資金很充裕的。種種跡象于美國(guó)不一樣。

　　另外，中國(guó)和美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展階段不一樣，美國(guó)到現(xiàn)在已經(jīng)飽和了，人均是80平方米，他們還蓋很多房子，泡沫很容易起來了，而我們現(xiàn)在是人均是20平方米，更重要是城市化，以后還有很多人買房，還有很大的開發(fā)量的，我們還有很大的發(fā)展空間。

　　更重要的是消費(fèi)模式不一樣，美國(guó)是透支型的，美國(guó)人賺錢不多，用錢很多，賺一倍錢，花兩倍錢，他們是向其他國(guó)家借錢買房子。我們是小泡沫，而且完全從銀行里面借錢的，我女兒想問我借錢買房子，因?yàn)楹芏嗝绹?guó)人賣房子，在美國(guó)的中國(guó)人買房子，因?yàn)橄M(fèi)觀念不一樣，我們有相信，我們不是沒有一分錢的，香港有一些樓盤出來一售而空，廣州11月份的銷售額上去不少。

　　所以，如果我們政策對(duì)路，價(jià)格合理的話，發(fā)展還是比較好的，經(jīng)濟(jì)型不是光靠吹的，光說不行的，中國(guó)樓市不是美國(guó)的樓市，盡管中國(guó)有泡沫，我們的泡沫是冷熱型的泡沫，美國(guó)的泡沫是病毒性的泡沫。

　　我們可以運(yùn)動(dòng)一下，喝一些涼茶就可以好了，別人的病毒需要打吊針的，所以我們覺得我們是有信心的。

　　泡沫是否可以軟著陸，泡沫就是吹起來的，在房?jī)r(jià)拼命往上漲的時(shí)候，透支的，超支的很多，在2007年中國(guó)的市場(chǎng)是很亢奮和不理性的市場(chǎng)，一些開發(fā)商集體犯錯(cuò)誤，地價(jià)很高，他們拼命地買地，老百姓拼命搶房子，政府地價(jià)越來越高了，大家都有一點(diǎn)頭腦發(fā)熱了，是非常發(fā)熱。

　　現(xiàn)在這個(gè)情況下，我們的銷售量提前釋放，不僅把07年的房子賣光了，把08、09年的房子也提前賣掉了。

　　房?jī)r(jià)也是這樣，所以現(xiàn)在房?jī)r(jià)要回落了，銷售要下跌，這是必然的，很多人問我，包括有一些領(lǐng)導(dǎo)問我，讓房地產(chǎn)開發(fā)商痛痛快快降價(jià)，一下子降到底就很多人買了，我問他們什么時(shí)候才是底，降到底也許都沒有人買，所以現(xiàn)在房地產(chǎn)是一個(gè)硬著陸和軟著陸的問題，所謂軟著陸就是市場(chǎng)、交易量和消費(fèi)量穩(wěn)定，房?jī)r(jià)也是穩(wěn)定的，交易量穩(wěn)定，不要大起大落，這是軟著陸，這對(duì)經(jīng)濟(jì)是一種保護(hù)和穩(wěn)定。

　　我們是有時(shí)間的，我們用時(shí)間換空間，用收入增長(zhǎng)的時(shí)間替代房?jī)r(jià)過去的虛漲。

　　到此為止，謝謝大家！