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　　由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇”2008年12月17日上午在廣州隆重開幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下是直播實(shí)錄。

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇（1）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇（3）

　　直播：城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2008年度論壇（4）

　　主持人：接下來(lái)是論壇的主旨演講時(shí)間，演講嘉賓是星河灣地產(chǎn)副總裁梁上燕女士。

　　題目是：價(jià)值平臺(tái)的創(chuàng)新與品牌戰(zhàn)略突圍。

　　梁上燕：各位嘉賓，樊綱先生，陳淮先生，還有孟曉蘇先生，還有媒體朋友，很高興參加今天這樣一個(gè)聚會(huì)，讓我們相聚在百年名校中山大學(xué)，在這里度過(guò)美好的時(shí)光?？吹脚_(tái)下的掌聲，我想這已經(jīng)是久違了，大家很高興，這個(gè)場(chǎng)面已經(jīng)很少見了，在99年1月份的時(shí)候推出一個(gè)大盤，一個(gè)月賣出3000多套，達(dá)到15億，當(dāng)時(shí)媒體評(píng)論是“中國(guó)十大明星樓盤”，今天很多開發(fā)商聚集在一起，以前大家連續(xù)三年都來(lái)中國(guó)取經(jīng)。

　　從2001年開始，星河彎在華南板塊推出之后，當(dāng)時(shí)提出綜合樓市看廣州，廣州樓市看華南，華南樓市看星河灣，那時(shí)候掀起中國(guó)第二輪學(xué)習(xí)潮，2002、2003年各地風(fēng)風(fēng)火火進(jìn)行大盤開始了，很快地，10年又過(guò)去了，又重新回到熱鬧，大家非常想有一個(gè)交流的空間，我覺得特別感謝今天的主辦方--觀點(diǎn)，提供這樣一個(gè)平臺(tái)給大家碰撞和交流。

　　今天我是代表華南開發(fā)商同行進(jìn)行這個(gè)演講，大家剛剛問(wèn)好幾個(gè)專家問(wèn)題是營(yíng)銷如何突圍，企業(yè)怎么辦，所以我就講戰(zhàn)略品牌的突圍。

　　大家可能比較關(guān)心，所有的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)大家可能都清楚了，在這一場(chǎng)危機(jī)，包括紅色資本家，中信的榮智健家族也碰到重大的問(wèn)題，這是很少見的，在這個(gè)風(fēng)暴中如何可以贏呢？可能在過(guò)去幾年可以贏是不成問(wèn)題的，當(dāng)時(shí)我們?cè)诒本┠貌坏綘钤螅覀兙妥呗穪?lái)廣州了，我們以南派開發(fā)商身份進(jìn)入北京，當(dāng)時(shí)我們不是在北京，但是在北京還獲得高端樓盤的冠軍，但是08年可以嗎？這就需要思考了。

　　很多同行說(shuō)過(guò)去都不錯(cuò)，昨天晚上11點(diǎn)多了，還有很多北京，廣東的朋友打電話說(shuō)最頭疼是有多少企業(yè)明年會(huì)倒閉，但是大家需要想自己如何做，挖掘一下自己，我們是否沒有路可走呢？在這里，我覺得可以跟大家分享幾個(gè)好消息。

　　大家最熟悉是廣州星河灣，從雷曼兄弟剛剛倒下來(lái)兩個(gè)月，星河灣推出星河灣6號(hào)，結(jié)果在11月6號(hào)正式開盤到現(xiàn)在60天成交8.5億，簽約6多億，全國(guó)的同行媒體可能都不相信的，因?yàn)樵谶@個(gè)行駛中，哪還會(huì)有明星盤呢？我也想跟大家分享一下。作為北京星河灣剛剛在11月7號(hào)拿到國(guó)際房地產(chǎn)大獎(jiǎng)，在北京很多同行問(wèn)我為什么不宣傳，我說(shuō)國(guó)內(nèi)很多人不知道這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，他們說(shuō)在國(guó)外工作過(guò)都知道這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，美國(guó)經(jīng)常轉(zhuǎn)播這個(gè)頒獎(jiǎng)。

　　在當(dāng)時(shí)展示的時(shí)候，我們獲得亞洲最佳公寓，很多國(guó)際媒體都在轉(zhuǎn)載，參與這個(gè)展示有4000多個(gè)項(xiàng)目，90多個(gè)國(guó)家參與，評(píng)委都是英國(guó)議員各個(gè)級(jí)別的人，我們不可以接觸評(píng)委的，過(guò)去我們也拿很多獎(jiǎng)，但是我自己最看重是這樣一個(gè)獎(jiǎng)，因?yàn)槿珗?chǎng)只有4個(gè)中國(guó)人，之后都是非洲區(qū)，英國(guó)區(qū)，阿拉伯區(qū)歐洲區(qū)、英國(guó)區(qū)等等，只有亞洲區(qū)了太平洋區(qū)結(jié)合在一起，當(dāng)時(shí)還有澳大利亞的黃金海岸，新加坡的項(xiàng)目和臺(tái)灣項(xiàng)目等等，最終是以中國(guó)的星河灣作為代表項(xiàng)目參加這樣一個(gè)頒獎(jiǎng)。

　　國(guó)際頂級(jí)的頒獎(jiǎng)現(xiàn)場(chǎng)是很簡(jiǎn)單的，大家可以看一下PPT。

　　最終，我把這個(gè)獎(jiǎng)杯分成“297英鎊加業(yè)主支持加星河灣8年努力就等于這一份成就榮耀”，我們沒有資格左右評(píng)委，但是我們贏得這個(gè)獎(jiǎng)項(xiàng)，是世界真正的獎(jiǎng)項(xiàng)，所以這個(gè)獎(jiǎng)屬于我們星河灣，也屬于我們的同行，

　　之前，黃文仔獲得“中國(guó)30年十大風(fēng)云人物”，昨天晚上頒獎(jiǎng)的“《南方日?qǐng)?bào)》廣東改革開放30年標(biāo)桿企業(yè)”，包括美的，廣之旅等等很多品牌，我們和這些企業(yè)被評(píng)為“標(biāo)桿企業(yè)”，這也是值得同行之間共同去分享的。

　　這個(gè)是北京星河灣，過(guò)去說(shuō)是北京星河灣去開發(fā)，現(xiàn)在我們是說(shuō)北京星河灣，北京的同行已經(jīng)不接納在北京拿不到狀元就走到廣州的說(shuō)法，因?yàn)樵谌A南有富力，合生創(chuàng)展等等一大批企業(yè)在，孟總說(shuō)中房是高品質(zhì)，低價(jià)值，而我們星河灣一開始是做高價(jià)位，高品質(zhì)，一直走這條路，一直只做兩個(gè)盤，今年我們開了六個(gè)盤，在07年，面粉比面包貴的時(shí)候，所有同行拿土地的時(shí)候，我們沒有拿一塊土地，所有土地都是在過(guò)去這么多年細(xì)耕慢作。

　　8年來(lái)，中國(guó)100多各城市當(dāng)中有很多模仿的產(chǎn)品，我們星河灣沒有輸出品牌，我們只做兩個(gè)盤，但是今年別人在問(wèn)明年怎么辦的時(shí)候，我們做了6個(gè)盤，上海一個(gè)400米，一個(gè)800米的盤在開，還有北京星河灣，還有山西和北京的，這些同時(shí)在發(fā)展。

　　最值得分享的是，在樓市不明朗情況下，北京星河灣認(rèn)購(gòu)金額超過(guò)26億，簽約24億，原來(lái)去年8月份開盤的是30000元/平方米，到10、11月我們均價(jià)是32000多/平方米，這是08年不用降價(jià)的，為數(shù)不多的盤。

　　這個(gè)時(shí)候，不降價(jià)如何贏呢？過(guò)去三年贏的不是英雄，現(xiàn)在沒有降價(jià)才是英雄，這也是我需要跟大家分享的。除了北京星河灣沒有降價(jià)，反而是升的，我們廣州星河灣第一天認(rèn)購(gòu)是8.5億多，是將近8、9億的銷售。

　　我們可以看一下星河灣推出一系列的情況，這個(gè)是《信息時(shí)報(bào)》前幾天登出11月樓市冠軍，銷售面積1600多平方米(PPT)，這是星河灣的6號(hào)，跟第二名總的銷售金額是相差20多倍。

　　剛剛分享是北京和廣州的業(yè)績(jī)。

　　接下來(lái)分享與房產(chǎn)沒有關(guān)，但是很重要，這一個(gè)是12號(hào)軒尼詩(shī)第八代傳訪華他們選擇了星河灣，他們的酒賣得很貴，他們說(shuō)選擇是藝術(shù)生活化，生活藝術(shù)化，生活藝術(shù)化。以前我們的房子只有四面墻，還有一些小區(qū)，可以打羽毛球，之后，中國(guó)的樓盤質(zhì)量不斷改變，2006年我們星河灣說(shuō)品質(zhì)地產(chǎn)，現(xiàn)在開始我們叫品味，品質(zhì)到品味是一字之差，但是這是給我們帶來(lái)是十年的變化，十年的支撐，讓我們可以出與世界對(duì)話的產(chǎn)品。

　　所以，這樣一個(gè)歷史品牌選擇了星河灣，他們讓我們業(yè)主跟他們交流，（PPT）。這個(gè)是軒尼詩(shī)第八傳傳人，他們?nèi)蜓舱沟谝徽揪褪沁x擇北京星河灣，這與這個(gè)品牌是匹配的，我們希望借助這個(gè)平臺(tái)讓軒尼詩(shī)為中國(guó)更多富裕階層接受的項(xiàng)目。之前，北京星河灣是做了很多這樣的派對(duì)，在北京已經(jīng)做了500多場(chǎng)的派對(duì)，為什么社區(qū)可以成為國(guó)家交流的地方呢？北京星河灣的圖片當(dāng)中，包括100多個(gè)國(guó)家，過(guò)去他們?cè)谥袊?guó)大飯店舉行派對(duì)，但是之后選擇了星河灣，同時(shí)，過(guò)去3年，很多國(guó)外大使都選擇星河灣進(jìn)行派對(duì)，業(yè)主可以跟他們近距離交流。

　　我們?yōu)槭裁纯梢酝粐兀科鋵?shí)大家都明白我們星河灣一直以來(lái)都知道我們是秉承“舍得、用心、創(chuàng)新”的理念，我們不斷刷新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，像打造勞斯來(lái)斯一樣品質(zhì)的值得珍藏的產(chǎn)品。

　　一直從廣州星河灣到北京，我們用變化的是風(fēng)格，不變的是名字，給兩個(gè)城市創(chuàng)造兩張不同凡響的名片，我剛才說(shuō)的是社交社區(qū)可以成為國(guó)際交流的平臺(tái)，還有成為名士的名片，這是我們一直在做的，我們是以后來(lái)者的心態(tài)做永遠(yuǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，在這個(gè)過(guò)程中不斷創(chuàng)新，讓品牌不斷提升，從而讓它在整個(gè)大市場(chǎng)中，在逆市當(dāng)中不斷突圍。

　　大家看到這個(gè)都很熟悉了，（PPT），這個(gè)交樓標(biāo)準(zhǔn)是我們不斷挑戰(zhàn)自己，從2001年開始，我們不斷闖開與同行交流，曾經(jīng)有很多總裁去交流。

　　今天我們講宏觀，我也不講星河灣的品質(zhì)，因?yàn)?年來(lái)大家都很熟悉了，大家看一下這是一個(gè)門，只是厚了兩公分的大門，但是一把門去到什么概念呢？這是德國(guó)的工藝，但是是意大利的設(shè)計(jì)，我們是生活的藝術(shù)化，藝術(shù)的生活化，把實(shí)用主義和藝術(shù)結(jié)合到完美的程度。

　　這是我們8年來(lái)做的星河灣產(chǎn)品，（PPT）看到這些所有的交樓標(biāo)準(zhǔn)，看到這些所有中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)，包括這些園林，這些園林雖然很多，在廣州有這樣的10個(gè)園林泳池，每一個(gè)業(yè)主經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)都可以進(jìn)去，但是關(guān)鍵是在北京的星河灣，孟總也去過(guò)，當(dāng)時(shí)接觸很多世界財(cái)團(tuán)專家都去過(guò)，在500多場(chǎng)接待全世界的嘉賓當(dāng)中，他們都很驚訝，他們問(wèn)我們這真的是在北京嗎？這說(shuō)明我們是城市的名片，就是在冬天，我們?nèi)匀挥蟹浅０舻木G色，這是在廣州的園林，這是在北京的星河灣（PPT）

　　大家知道北京是非常干燥，沒有水，但是這個(gè)魚塘（PPT）把每一滴雨水都收集，這個(gè)綠化是北京從來(lái)沒有試過(guò)的，為什么呢？因?yàn)楸本┑蕉烨陙?lái)沒有綠化呢？是因?yàn)橥两Y(jié)冰了，不是零下15度，不是因?yàn)橥粮伤懒耍虼宋覀儼研呛訛趁恳淮缤恋馗牧剂?，有了這些土地，冬天也可以有綠色，是真正跟嶺南的結(jié)合。

　　大家知道買石頭不貴，運(yùn)石頭不貴，但是把石頭運(yùn)到那個(gè)地方就很貴了，這個(gè)是我們老板做第一個(gè)大盤的時(shí)候就立定，8年前我們要做就做到給城市留下一個(gè)責(zé)任和景觀，所以世界的專家都認(rèn)為廣州也有這么好的規(guī)劃。

　　除了硬件的部分，其實(shí)真正的創(chuàng)新在哪里呢？在過(guò)去一年的業(yè)績(jī)當(dāng)中，是在社交價(jià)值的創(chuàng)新，因?yàn)槲覀儾粌H為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活社區(qū)和房子，更重要我們打造一個(gè)世界級(jí)的平臺(tái)。譬如星河匯這是一個(gè)很好資源整合的平臺(tái)，為業(yè)主整合很多的資源。

　　這10年來(lái)，大家可以看到不同的星河灣，在房子、水和石頭之下是否有不同，從歐盟主席、盧森堡的首相、英國(guó)的首相等等外國(guó)領(lǐng)導(dǎo)造訪已經(jīng)有很多次，達(dá)到500多場(chǎng)，歐洲大使他們把車開到里面的社區(qū)，在里面進(jìn)行論壇，納斯達(dá)克論壇這樣的活動(dòng)都很多。

　　最近有偶像的沙龍，整個(gè)奧運(yùn)期間，北京的星河灣是作為北京的名片，讓星河灣接待貴賓，讓印度的開發(fā)商知道中國(guó)的房子與他們相差還有10年。

　　什么樣一個(gè)社區(qū)可以世界的一個(gè)平臺(tái)，是我們有一些很好的頂級(jí)品牌都在那里落戶，業(yè)主除了生活之外，更多有事業(yè)、修為等等的平臺(tái)。

　　在里面的小孩子在這個(gè)氛圍里面從小就可以接觸頂級(jí)的英超球星，他們的小孩子即使是小調(diào)皮，但住在那里都可以很快與社區(qū)融洽，成為一個(gè)小紳士。

　　我們可以看到國(guó)際大牌球星都過(guò)來(lái)，巴西最有名的教練和英國(guó)的球星都落戶在那里，這個(gè)是很好的平臺(tái)。

　　這個(gè)是過(guò)去的業(yè)主活動(dòng)，我們是三個(gè)月舉辦一次，我們送出100萬(wàn)的獎(jiǎng)品不是星河灣送出的，是所有的品牌，包括奔馳、保時(shí)捷、LV等等品牌，因?yàn)樾呛訛抽_盤的時(shí)候，有9個(gè)品牌加入了銷售，他們?cè)谛呛訛尺M(jìn)行了銷售，他們?cè)诶锩娴膰?guó)慶廠家銷售效果很好，他們覺得很驚訝，星河灣都在這些品牌進(jìn)行跨界的合作。

　　這些是奔馳、寶馬的經(jīng)銷商，展示8天總共銷售16輛，我們是讓業(yè)主跟這些品牌有更多的互動(dòng)，這樣的故事很多，我們相信世界的星河灣，中國(guó)的星河灣在世界任何一個(gè)社區(qū)是沒有的，我們品牌戰(zhàn)略的突圍在于是否可以把眼光得更高去創(chuàng)造自己的品牌，占領(lǐng)更高的市場(chǎng)，當(dāng)然，每一個(gè)產(chǎn)品都不同，我們當(dāng)年星河灣就是這樣一個(gè)原始的圖片，我們對(duì)這個(gè)進(jìn)行改造（PPT），成為這樣一個(gè)樣子。

　　當(dāng)時(shí)是這樣，但是現(xiàn)在是做成非常美麗的春夏秋冬，也城市做了一張名片，業(yè)主的門前，秋天是荷葉，是紅葉，到冬天是非常美麗的雪景。

　　從廣州到北京再到上海，我們都可以贏，其實(shí)每一個(gè)地方有不同的人脈，我們?cè)谏虾＞透寺?，更時(shí)尚，更摩登，北京是更大氣，更有文化的韻味，如果每一個(gè)項(xiàng)目都可以尊重當(dāng)?shù)氐娜嗣}和文化，這樣才可以做出很好的產(chǎn)品，有投資價(jià)值的產(chǎn)品，從而得到消費(fèi)者的支持。

　　之后，我們希望把廣州的商業(yè)文化和北京的大氣，還有和上海的浪漫進(jìn)行一個(gè)很好的結(jié)合，打造成星河灣的金三角，讓業(yè)主有很好地享受。

　　我們廣州星河灣6號(hào)銷售取得很好的效果，我們以往投放一個(gè)廣告25萬(wàn)，現(xiàn)在有很多電話，但是現(xiàn)在情況下不太好，在廣告上，我們把這個(gè)廣告是做成軟新文，這個(gè)是《廣州日?qǐng)?bào)》的廣告，我們需要做成企業(yè)的形象，雖然是硬推廣，是像過(guò)去一樣，做的是一個(gè)形象和企業(yè)的推廣，但是是軟文的推廣。

　　同時(shí)我們還有現(xiàn)場(chǎng)的大型招聘，從招聘廣告到營(yíng)銷，這對(duì)營(yíng)銷也是有很大幫助的，也可以取得很大的突破。

　　從招聘廣告到營(yíng)銷、再到影視是一套的廣告思路，我們僅僅與市場(chǎng)結(jié)合打造產(chǎn)品，讓消費(fèi)者感受到，過(guò)去是好酒不怕巷子深，但是現(xiàn)在是好酒還要勤邀客，現(xiàn)在路還是可以走的，還需要走，關(guān)鍵是如何找準(zhǔn)自己的定位，在星河灣，我們不希望把它打造成單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品，我們要打造成中國(guó)最高端生活與社交的平臺(tái)，不僅是一面墻，希望與廣州實(shí)用主義商業(yè)結(jié)合，與北京的根深蒂固的傳統(tǒng)北方文化以及大氣結(jié)合，再結(jié)合上海兼容南北建筑文化的時(shí)尚摩登之地，我們希望星河灣是航空母艦，是一個(gè)大舞臺(tái)，我們可以在這里起飛，業(yè)主可以在這里對(duì)接的是全世界很多的品牌，只要是端口對(duì)接都可以結(jié)合在一起，心有多大，世界就有多大。讓我們?cè)谖磥?lái)共同在這個(gè)行業(yè)冷冬天當(dāng)中共同互相烘托。

　　剛剛很多掌聲給到我們同行，希望這樣的分享應(yīng)該是堅(jiān)持的，專家不應(yīng)該靠編的，應(yīng)該要學(xué)習(xí)，在美國(guó)大簫條之后，掀起起了大學(xué)習(xí)，當(dāng)時(shí)大家重新冷靜，今天應(yīng)該到了這個(gè)時(shí)候，希望不要再出現(xiàn)以前的情況，我們需要在旺盛的時(shí)候走得更高，走得更快，在這里祝賀大家在未來(lái)的09年，不管市場(chǎng)熱與不熱，但是都希望大家可以做出自己的精彩，在這里希望可以與大家共贏，謝謝！

　　主持人：謝謝梁上燕女士的精彩演講。接下來(lái)是進(jìn)行最后一個(gè)環(huán)節(jié)，是年度精英對(duì)話環(huán)節(jié)，這個(gè)主題就是本次論壇的主題“熊市當(dāng)中的房地產(chǎn)”。

　　我們有請(qǐng)主持嘉賓，還有對(duì)話嘉賓。

　　有請(qǐng)中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇先生，還有資深財(cái)經(jīng)評(píng)論人士葉檀女士。

　　接下來(lái)是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、央行政策貨幣因?yàn)闀?huì)委員、國(guó)家經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)樊綱先生先生，還有著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家，建設(shè)部政策研究衷心的陳淮先生，恒基兆業(yè)地產(chǎn)中國(guó)有限公司顧問(wèn)田國(guó)強(qiáng)先生，廣州新城市投入控股集團(tuán)董事長(zhǎng)、香港科技大學(xué)工商碩士曹志偉先生，廣州云星集團(tuán)、福建福晟集團(tuán)總裁潘偉明先生，星河灣集團(tuán)副總裁梁上燕，合富輝煌地產(chǎn)首席分析師黎文江，還有海爾熱水器中國(guó)區(qū)市場(chǎng)總監(jiān)李勝君先生，讓我們以熱烈掌聲請(qǐng)各位上臺(tái)就坐。

　　接下來(lái)時(shí)間交給孟曉蘇和葉檀女士。

　　孟曉蘇：在座都是房地產(chǎn)專家和房地產(chǎn)的成功企業(yè)家，應(yīng)該說(shuō)樊綱先生，陳淮先生不僅在宏觀經(jīng)濟(jì)上很有造詣，而且也對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行了了解和學(xué)習(xí)，現(xiàn)在好了。在臺(tái)上的嘉賓包括非常了解香港和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的田國(guó)強(qiáng)先生，還有在國(guó)內(nèi)取得成功的企業(yè)家，包括曹志偉先生，潘偉明總裁、梁上燕總裁，還有非常了解廣東省市場(chǎng)的“廣州通”黎文江先生，還有受產(chǎn)業(yè)相連的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，海爾熱水器中國(guó)區(qū)營(yíng)銷總監(jiān)李勝君先生。

　　我們今天談熊市下的房地產(chǎn)，現(xiàn)在整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，甚至可以擴(kuò)大到世界經(jīng)濟(jì)，這就是熊市，同時(shí)可以結(jié)合談房地產(chǎn)。

　　我們都看到房地產(chǎn)的急劇下滑，特別是在廣東這個(gè)市場(chǎng)上是重災(zāi)區(qū)，深圳房?jī)r(jià)下跌18%，廣州房?jī)r(jià)下跌8.8%，至于其他省市都有不同程度的下跌，這說(shuō)明真正房?jī)r(jià)下跌是這些地區(qū)，我們各位都身陷其中。

　　現(xiàn)在也好，我們現(xiàn)在也不擔(dān)心老百姓哄搶房子了，從牛市到熊市變化過(guò)來(lái)也就是一年的時(shí)間，我們現(xiàn)在就需要想一下，我們的中國(guó)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)業(yè)怎樣會(huì)走到這一步呢？與世界金融海嘯有什么關(guān)系呢？在中國(guó)還會(huì)維持多久呢？這些問(wèn)題，我們首先有請(qǐng)樊綱教授談一下。

　　樊綱：熊市不熊市我認(rèn)為有兩點(diǎn)需要談。

　　第一、如果有大牛市，后面一定有大熊市，泡沫是要破的。在調(diào)整的時(shí)候會(huì)矯往過(guò)正，泡沫越大，調(diào)整的程度越深，美國(guó)也是這種情況，中國(guó)也一樣的，哪一些地方過(guò)去很熱，現(xiàn)在就進(jìn)入調(diào)整得越厲害了，如果以前平穩(wěn)，現(xiàn)在就平穩(wěn)，是相對(duì)的。

　　第二、熊市不熊市是一個(gè)相對(duì)感覺問(wèn)題，如果大家把剛才孟總說(shuō)的大家擔(dān)心搶房子當(dāng)成搶房子的狀態(tài)是不正常的，這個(gè)不是市場(chǎng)的正常狀態(tài)，這個(gè)不是市場(chǎng)的正常狀態(tài)，我們不是把那種狀態(tài)當(dāng)成正常的狀態(tài)，我們狀態(tài)是努力才可以賣房子，要過(guò)得很好才可以賣房子。

　　因此，“熊”的情況還不太深，我們需要進(jìn)行調(diào)整，如果不努力的話，一直都不會(huì)好的，現(xiàn)在在市場(chǎng)不好的時(shí)候，我們比不是市場(chǎng)的情況，比的就是自己的盤子，自己是否可以做出像星河灣這樣的好樓盤來(lái)，做出好樓盤來(lái)，這個(gè)是很重要的，在熊市的時(shí)候需要多想這些事情。

　　孟曉蘇：國(guó)際金融海嘯和中國(guó)房地產(chǎn)目前的困境有什么關(guān)系？

　　樊綱：這個(gè)關(guān)系不大，中國(guó)房地產(chǎn)主要是我們自己的事，主要是這幾年有波動(dòng)，現(xiàn)在進(jìn)行調(diào)整。與國(guó)際上沒有什么關(guān)系，與金融危機(jī)的關(guān)系就是金融危機(jī)引起大家的恐慌，大家就保持一種觀望的態(tài)度。

　　孟曉蘇：還想問(wèn)一下陳淮先生，雖然您說(shuō)是代表個(gè)人，畢竟您了解的情況也很多。

　　陳淮（先生）：您問(wèn)什么呢？

　　孟曉蘇：我們可以隨便聊。

　　陳淮（先生）：孟總說(shuō)熊市了，我就想現(xiàn)在房地產(chǎn)真的是熊市了嗎？我曾經(jīng)想說(shuō)過(guò)一個(gè)故事，一年以前老大拿錢買股票，老二買基金，老三買美元，老四買黃金，第五買了Q，老六買了期貨，老七投資石油，老八買了房子。這個(gè)過(guò)程中，這八個(gè)人里頭，誰(shuí)最幸運(yùn)呢？請(qǐng)回答。這和全世界的股市，債股、樓市，貴金屬市場(chǎng)以及大眾商品市場(chǎng)相比較，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到現(xiàn)在為止仍然是最穩(wěn)定的，成數(shù)性最高的投資品市場(chǎng)。

　　孟曉蘇：現(xiàn)在對(duì)金融海嘯的看法有三種，第一種是樂觀看法是V型，很快可以過(guò)去，兩年可以過(guò)去，第二種看法是L型，是需要比較長(zhǎng)時(shí)間才可以過(guò)去，第三種看法是S型，認(rèn)為是持久的低迷。我們不說(shuō)國(guó)際，您們說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)什么時(shí)候可以走出低迷？誰(shuí)回答都可以。

　　潘偉明：原來(lái)不敢買房子的，現(xiàn)在都買了，明年后年要等“魚兒”長(zhǎng)大，我們現(xiàn)在做一線的房地產(chǎn)，現(xiàn)在開盤10層以下的好賣，尤其是2、3層的好賣，比較大面積也好不太賣，有90平方米、120平方米和140平方米的，120平方米又比140平方米好賣，現(xiàn)在我們做普通大眾化的，做普通的，大部分都是高層好賣，我98年開始做房地產(chǎn)，當(dāng)時(shí)96、97、98年到2003年都在徘徊，我估計(jì)這幾年會(huì)徘徊，但是價(jià)格會(huì)大跌，大跌的時(shí)候還需要看成本，06、07年買的地現(xiàn)在有一些需要保本，有一些虧本賣，不可能再跌，跌了就沒有人買地了，所以我認(rèn)為房地產(chǎn)三、四年不會(huì)再買地，因?yàn)榻^對(duì)沒有這么快走出低谷。

　　孟曉蘇：不會(huì)太久，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)是一個(gè)什么樣的形勢(shì)，需要問(wèn)一下“廣州通”黎文江先生了。

　　黎文江：剛剛說(shuō)廣州房地產(chǎn)下降了8.8%，但是從廣州國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)上看是上漲了10%，國(guó)家發(fā)改委的數(shù)字不太清楚，是因?yàn)槿ツ曩I房子大部分是投資者在買房，所以價(jià)格高了，今年是首次置業(yè)的人買房，他們選擇的價(jià)格不一樣。

　　另外，去年買的是城市中心區(qū)的高價(jià)房子，譬如在珠江新城，今年是低價(jià)位的房子賣得多。

　　最后，去年是在中心城區(qū)，今年是在外圍買的房子比較多。

　　所以，發(fā)改委的數(shù)字沒有考慮到投資者或者自居的平衡數(shù)字，所以他們認(rèn)為是下降了。是結(jié)構(gòu)上的下降，而不是整體樓市的降價(jià)，去年是8599元/平方米，今年1到10月份9475元/平方米，上揚(yáng)了10%。這是我個(gè)人見解，不一定對(duì)。

　　孟曉蘇：我們的房?jī)r(jià)可能真的沒有經(jīng)歷過(guò)大起大落，但是香港是經(jīng)歷過(guò)大起大落的，我們想請(qǐng)?zhí)飮?guó)強(qiáng)先生談一下。香港現(xiàn)在的情況和未來(lái)的走勢(shì)是怎么樣的呢？

　　田國(guó)強(qiáng)：過(guò)去20年，香港經(jīng)歷過(guò)兩次熊市，最厲害是80年代，80年代主要是兩個(gè)問(wèn)題，80年代房?jī)r(jià)最低的時(shí)候是1983年，83年面對(duì)兩個(gè)大問(wèn)題，第一個(gè)問(wèn)題是中英談判。1983年英國(guó)女首相在人民大會(huì)堂與鄧小平談完話之后走出來(lái)笑的一下，結(jié)果股票掉了。之后四年房?jī)r(jià)下跌了50%，當(dāng)時(shí)很多人移居到新加坡和澳大利亞，到1985年的時(shí)候就往上漲了，當(dāng)時(shí)是淡牛市，一直到1997年的時(shí)候，房?jī)r(jià)上漲得很厲害了。

　　舉一個(gè)例子，1983年我們賣了一套別墅，300平方米，價(jià)格是100萬(wàn)，跟廣州周邊一些樓盤價(jià)格差不多，同一套房子在1997年3000萬(wàn)，是30倍，所以香港房地產(chǎn)的泡沫是比國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)泡沫嚴(yán)重的。

　　之后到了97金融風(fēng)暴，風(fēng)暴的時(shí)候，房?jī)r(jià)下跌到30%，這個(gè)數(shù)字還沒有停止下降。

　　孟曉蘇：這個(gè)數(shù)字我知道，董建華以前對(duì)我說(shuō)過(guò)，金融風(fēng)暴香港房?jī)r(jià)下跌了60%，非典時(shí)候是下降30%。

　　田國(guó)強(qiáng)：董建華是有貢獻(xiàn)的，金融風(fēng)暴之后，別墅房?jī)r(jià)下降70%，平民房?jī)r(jià)下跌了60%。

　　孟曉蘇：是不是有一些人房?jī)r(jià)下跌就買房了？

　　田國(guó)強(qiáng)：有一些數(shù)據(jù)，當(dāng)時(shí)還有很多人買房，到了1998年市場(chǎng)不好了，股票也下跌了，再降了，有一些人在房子便宜的時(shí)候買的，后來(lái)全部套進(jìn)去了。在97年的金融風(fēng)暴，香港的開發(fā)商倒下去不多，因?yàn)橄愀鄯康禺a(chǎn)經(jīng)歷過(guò)幾次風(fēng)暴，香港的房地產(chǎn)商知道在市場(chǎng)好的時(shí)候怎樣做，怎樣控制風(fēng)險(xiǎn)，所以包括97金融風(fēng)暴，還有最近的美國(guó)金融風(fēng)暴，香港的開發(fā)商倒下去的不多，這是國(guó)內(nèi)開發(fā)商同行值得學(xué)習(xí)的地方。

　　我辦公的地方是香港最高一棟的國(guó)際金融中心，去年最高峰的時(shí)候租金是2000元/平方米/月，大概是中信廣場(chǎng)的8倍，當(dāng)時(shí)雷曼是我們其中一個(gè)租客，到現(xiàn)在租金往下掉了20%左右，這是香港辦公樓的租金，我們還比較幸運(yùn)，這棟樓在中環(huán)，外圍的辦公樓下跌得很厲害，下跌了50%。住宅方面的數(shù)據(jù)是一般住宅下跌了20%，豪宅下跌了30%，是大概的數(shù)字。

　　孟曉蘇：我想到剛剛黎文江問(wèn)陳淮的問(wèn)題了，是促銷降價(jià)還是堅(jiān)持不降，當(dāng)時(shí)我賣房子的時(shí)候是比較好賣的，我剛剛到中房的時(shí)候是92年，大家當(dāng)時(shí)拿計(jì)劃指標(biāo)，當(dāng)時(shí)我問(wèn)一個(gè)人有多少指標(biāo)，他說(shuō)有400萬(wàn)的指標(biāo)，我就給了200萬(wàn)的指標(biāo)他，當(dāng)時(shí)賣房子就很好銷售，現(xiàn)在賣房子就很難，當(dāng)初這個(gè)問(wèn)題怎么問(wèn)呢？

　　黎文江：06年房子均價(jià)是6800元/平方米，1到10月份成交量是763萬(wàn)平方米，今年1到10月份是9475元/平方米，成交量是500萬(wàn)多平方米。當(dāng)時(shí)一共總金額是473億，今年均價(jià)下降收的錢是426.8億，僅僅少了26億，也就是說(shuō)，收入雖然減少了10%，雖然成交量多，但是收的錢也差不多，所以我剛剛說(shuō)低價(jià)促銷并不是一個(gè)好的方法。

　　孟曉蘇：曹志偉董事長(zhǎng)，潘偉明總裁，梁上燕總裁，這些都是在廣東有名的企業(yè)家。每一個(gè)說(shuō)一下吧。

　　曹志偉：我們前一段時(shí)間是關(guān)起門的，發(fā)生的事情就是沒有預(yù)約的，硬要看樓，我們沒有讓他們看，這也可以說(shuō)是囤貨，牛市是賣概念，熊市是賣產(chǎn)品，賣概念不是說(shuō)東抄一點(diǎn)，西抄一點(diǎn)，但是很多時(shí)候我們看到賣的是垃圾，好東西會(huì)搶光的，垃圾也跟著賣，前一段時(shí)間賣廢鐵價(jià)格很高，但是原油價(jià)格下降了，廢鐵價(jià)格也下降了，很多就虧本了，熊市就需要賣好產(chǎn)品。

　　潘偉明：我認(rèn)為房地產(chǎn)需要跟每一個(gè)企業(yè)的抵抗力有關(guān)系，現(xiàn)在多數(shù)企業(yè)是比較困難的，包括我們本身都很難，但是在難的時(shí)候如何走出困境，如果別人做120平方米，自己做90平方米就沒事，現(xiàn)在問(wèn)題是05、06、07年拍的地現(xiàn)在怎么樣辦？當(dāng)時(shí)土地拍賣成本比較高，如果現(xiàn)在還按30%的稅費(fèi)收，因?yàn)楝F(xiàn)在的建筑成本比05、06、07年高的，最慘是08年上半年做，08年下半年賣的產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)的鋼材就6千多元/噸，目前唯一辦法就是開源節(jié)流，把最好的房子賣掉，節(jié)約就是控制成本，在這個(gè)過(guò)程中突圍，這是一個(gè)突圍的出路。

　　曹志偉：大家都說(shuō)開源節(jié)流，開始開源節(jié)流的話限制了房子數(shù)，中國(guó)缺是好房子，說(shuō)大戶型不好賣是錯(cuò)的，在熊市當(dāng)中誰(shuí)買房子呢？是真正有錢人買房子，房地產(chǎn)消費(fèi)來(lái)說(shuō)，對(duì)于有錢人來(lái)說(shuō)，這個(gè)比例是很少的，所以關(guān)鍵還是產(chǎn)品好與不好，我們的樓盤當(dāng)中，最大就是最好賣的，需要看自己的客戶群定位不一樣，如果對(duì)象是低端的話可能受影響就比較大，現(xiàn)在政府政策是人人有房住，不是人人都買房，不能號(hào)召大家都買房。

　　梁上燕：我想凡事沒有絕對(duì)，大家都說(shuō)熊市，譬如像一瓶水，只有半瓶的時(shí)候，如果悲觀就覺得是半瓶怎么辦，但是樂觀的話就會(huì)想我們還有半瓶，10年前起步的時(shí)候，我們什么都沒有，如果企業(yè)可以把自己放在后來(lái)者的姿態(tài)，就像我們10年前一樣，重新看待自己，這個(gè)時(shí)候可以反思重新調(diào)整，如果把自己放在后來(lái)著的角度，反思一下自己原來(lái)只有一兩塊地怎么做的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候就知道自己怎樣做了。

　　今天在這里一半可能是老板，有一半可能是策劃銷售員，有一些老板也有一些從清華理科出來(lái)的可能認(rèn)為產(chǎn)品很重要，但是營(yíng)銷也需要有思路，以前是好酒不怕巷子深，現(xiàn)在好酒還需要勤邀客。

　　現(xiàn)在中國(guó)的可樂是賣美國(guó)的和精神文化，所以他們有自己創(chuàng)新點(diǎn)和思想在里面，因此，我們需要注重到每一個(gè)地方固有的人脈，人脈，這樣的話，每一個(gè)產(chǎn)品都有好出路，關(guān)鍵是好的品質(zhì)和好的消費(fèi)者溝通，這里面不是虛的，我們還是需要有這樣一個(gè)理念去實(shí)現(xiàn)，從這個(gè)當(dāng)中去引導(dǎo)。

　　孟曉蘇：我們還需要關(guān)注到相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，現(xiàn)在鋼材、水泥都降價(jià)了，例如家電也是相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，我們是非常關(guān)心相關(guān)產(chǎn)業(yè)的情況。請(qǐng)李勝君談一下。

　　李勝君：我們事實(shí)上還是有很多機(jī)會(huì)的，市場(chǎng)還是有的，大家在冬天不要學(xué)冬眠，要學(xué)會(huì)冬泳。

　　同時(shí)，我們還是有用戶的，我們?cè)诙斓臅r(shí)候有很多的應(yīng)對(duì)辦法，在這個(gè)不調(diào)整價(jià)錢，一些產(chǎn)品與房地產(chǎn)有很大的關(guān)系，我看過(guò)一篇調(diào)查，這個(gè)報(bào)告說(shuō)13%客戶在房子當(dāng)中配備熱水器，有11%不愿意配備熱水器，我們產(chǎn)品定位是為用戶提供源源不斷的，安全的熱水器。

　　這樣的話，我們需要做好營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)，服務(wù)網(wǎng)絡(luò)和配送網(wǎng)絡(luò)，我們是關(guān)注用戶的需求，與房地產(chǎn)商共同合作，跨界合作。

　　孟曉蘇：李先生說(shuō)在冬天不要冬眠，要學(xué)會(huì)冬泳，我們房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該有這個(gè)思想，現(xiàn)在有一些房地產(chǎn)企業(yè)完全被房地產(chǎn)綁架了，我們是否可以進(jìn)行經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，做一點(diǎn)別的東西，例如可以學(xué)澳門做博彩，學(xué)香港做出口，海運(yùn)，也可以做金融和高科技促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，讓我們成為國(guó)際金融大老板，我們是否可以轉(zhuǎn)型，才可以不依賴房地產(chǎn)呢？

　　樊綱：經(jīng)濟(jì)基本理論是有什么生產(chǎn)要素就可以生產(chǎn)什么產(chǎn)品，我們70%勞動(dòng)力是只念過(guò)小學(xué)的，要么是農(nóng)民工和農(nóng)民，我們基本形態(tài)是什么大家都清楚了，還有60%沒有進(jìn)城，這樣的話，我們住房和基礎(chǔ)設(shè)施不做的話，做其他就很難了。

　　你們這些大腕可以做別的，但是我們還需要了解自己國(guó)家的國(guó)情，我們反過(guò)來(lái)需要回歸實(shí)業(yè)，回歸我們基本要做的事情，然后扎扎實(shí)實(shí)想我們基本就業(yè)問(wèn)題，基本民生問(wèn)題，基本城市化問(wèn)題，這些問(wèn)題都還沒有解決好?，F(xiàn)在農(nóng)民回鄉(xiāng)了，所以我們需要重新思考所謂的轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

　　孟曉蘇：房地產(chǎn)在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，這個(gè)很難改變的，現(xiàn)在有請(qǐng)葉檀女士做一個(gè)總結(jié)。

　　葉檀：我剛剛聽各位說(shuō)了之后，大家知道我一直說(shuō)話比較直，寫文章也是這樣，今天聊天如果有得罪的話請(qǐng)抱歉。

　　其實(shí)本意是好的，我想歸納幾點(diǎn)。剛剛樊綱說(shuō)一個(gè)擠泡沫的問(wèn)題，泡沫大了就該擠，但是擠了之后，經(jīng)濟(jì)周期始終是大起大落的。

　　同時(shí)，我們國(guó)家老是說(shuō)開發(fā)商無(wú)良，還有一個(gè)問(wèn)題，事實(shí)上是土地價(jià)格也是一個(gè)問(wèn)題，我們一直在制度性的擠泡，也一直在制度性的造泡，譬如說(shuō)土地價(jià)格降不了。

　　房地產(chǎn)如何活呢？大家使用的方法也不一樣，很多開發(fā)商都有很多方法，有一些實(shí)在活不下去了就退地拿現(xiàn)金，這是一個(gè)方法，還有一些拿地賣了之后再去拿地，有一些開發(fā)商說(shuō)這樣不行，就要求政府降低稅費(fèi)，如果不降低稅費(fèi)，又不退地，這樣就等著倒閉了。

　　剛剛田國(guó)強(qiáng)先生說(shuō)香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)，我們一直拿香港和新加坡對(duì)比，我是有感觸的，像這樣地少人多的東亞地區(qū)，他們覺得房地產(chǎn)是一項(xiàng)好的投資。因?yàn)橄愀圩畹偷臅r(shí)候下跌了50%，是100萬(wàn)，但是最高的時(shí)候是300萬(wàn)，還是有3倍的收益，這比股市還好一點(diǎn)。所以我覺得，可見在這樣一個(gè)環(huán)境里頭，房地產(chǎn)投資還是比較好的。

　　現(xiàn)在大家都不好過(guò)，房地產(chǎn)一方面價(jià)格在上漲，銷售量也多了，但是開發(fā)商為什么還是覺得日子還不好過(guò)呢？如果是這樣的話，應(yīng)該是回暖了，事實(shí)上這部分錢到底到哪里去了？或者到底賣出去的房子是什么房子呢？是不是把保障性房子都加在一起統(tǒng)計(jì)了，這也是一個(gè)問(wèn)題。

　　剛剛陳淮先生說(shuō)的笑話，我覺得需要學(xué)習(xí)他講的學(xué)“老八”，在我的立場(chǎng)上，大家都是商人，需要把自己當(dāng)成消費(fèi)者的角度看待，這個(gè)時(shí)候需要稍忍，現(xiàn)在市場(chǎng)不好，但是肯定需要買房子的，如果我們配置的話，我認(rèn)為房地產(chǎn)肯定是需要的，也肯定需要買股和債權(quán)，這樣的話，房地產(chǎn)配置就不超過(guò)三分之一了。

　　陳淮（先生）：我只是客觀評(píng)論這個(gè)事情。要不然媒體就說(shuō)我鼓動(dòng)大家買房了。

　　田國(guó)強(qiáng)：我覺得香港和新加坡都需要學(xué)習(xí)的，香港的情況國(guó)內(nèi)可以學(xué)習(xí)，新加坡的情況國(guó)內(nèi)是不可以學(xué)習(xí)的，新加坡80%的人都是租房的，發(fā)展商在以后的日子就需要看政府怎樣做，需要了解房地產(chǎn)占GDP的比例是多大，這些都需要清楚的。

　　孟曉蘇：我們今天討論了“熊市下的房地產(chǎn)”。想問(wèn)一下大家一個(gè)問(wèn)題，大家對(duì)這個(gè)問(wèn)題是更加迷惘還是更清楚了？

　　眾人：更加迷惘了。

　　孟曉蘇：如果更加迷惘的話，就希望觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)更多舉辦這樣的論壇，讓我們更加清楚。

　　主持人：今天上午的論壇結(jié)束了，下午還有顧云昌先生的精彩演講，謝謝大家！