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　　梁上燕：各位嘉賓，樊綱先生，陳淮先生，還有孟曉蘇先生，還有媒體朋友，很高興參加今天這樣一個聚會，讓我們相聚在百年名校中山大學(xué)，在這里度過美好的時光。看到臺下的掌聲，我想這已經(jīng)是久違了，大家很高興，這個場面已經(jīng)很少見了，在99年1月份的時候推出一個大盤，一個月賣出3000多套，達(dá)到15億，當(dāng)時媒體評論是“中國十大明星樓盤”，今天很多開發(fā)商聚集在一起，以前大家連續(xù)三年都來中國取經(jīng)。

　　從2001年開始，星河彎在華南板塊推出之后，當(dāng)時提出綜合樓市看廣州，廣州樓市看華南，華南樓市看星河灣，那時候掀起中國第二輪學(xué)習(xí)潮，2002、2003年各地風(fēng)風(fēng)火火進(jìn)行大盤開始了，很快地，10年又過去了，又重新回到熱鬧，大家非常想有一個交流的空間，我覺得特別感謝今天的主辦方--觀點(diǎn)，提供這樣一個平臺給大家碰撞和交流。

　　今天我是代表華南開發(fā)商同行進(jìn)行這個演講，大家剛剛問好幾個專家問題是營銷如何突圍，企業(yè)怎么辦，所以我就講戰(zhàn)略品牌的突圍。

　　大家可能比較關(guān)心，所有的經(jīng)濟(jì)形勢大家可能都清楚了，在這一場危機(jī)，包括紅色資本家，中信的榮智健家族也碰到重大的問題，這是很少見的，在這個風(fēng)暴中如何可以贏呢？可能在過去幾年可以贏是不成問題的，當(dāng)時我們在北京拿不到狀元之后，我們就走路來廣州了，我們以南派開發(fā)商身份進(jìn)入北京，當(dāng)時我們不是在北京，但是在北京還獲得高端樓盤的冠軍，但是08年可以嗎？這就需要思考了。

　　很多同行說過去都不錯，昨天晚上11點(diǎn)多了，還有很多北京，廣東的朋友打電話說最頭疼是有多少企業(yè)明年會倒閉，但是大家需要想自己如何做，挖掘一下自己，我們是否沒有路可走呢？在這里，我覺得可以跟大家分享幾個好消息。

　　大家最熟悉是廣州星河灣，從雷曼兄弟剛剛倒下來兩個月，星河灣推出星河灣6號，結(jié)果在11月6號正式開盤到現(xiàn)在60天成交8.5億，簽約6多億，全國的同行媒體可能都不相信的，因為在這個行駛中，哪還會有明星盤呢？我也想跟大家分享一下。作為北京星河灣剛剛在11月7號拿到國際房地產(chǎn)大獎，在北京很多同行問我為什么不宣傳，我說國內(nèi)很多人不知道這個獎項，他們說在國外工作過都知道這個獎項，美國經(jīng)常轉(zhuǎn)播這個頒獎。

　　在當(dāng)時展示的時候，我們獲得亞洲最佳公寓，很多國際媒體都在轉(zhuǎn)載，參與這個展示有4000多個項目，90多個國家參與，評委都是英國議員各個級別的人，我們不可以接觸評委的，過去我們也拿很多獎，但是我自己最看重是這樣一個獎，因為全場只有4個中國人，之后都是非洲區(qū)，英國區(qū)，阿拉伯區(qū)歐洲區(qū)、英國區(qū)等等，只有亞洲區(qū)了太平洋區(qū)結(jié)合在一起，當(dāng)時還有澳大利亞的黃金海岸，新加坡的項目和臺灣項目等等，最終是以中國的星河灣作為代表項目參加這樣一個頒獎。

　　國際頂級的頒獎現(xiàn)場是很簡單的，大家可以看一下PPT。

　　最終，我把這個獎杯分成“297英鎊加業(yè)主支持加星河灣8年努力就等于這一份成就榮耀”，我們沒有資格左右評委，但是我們贏得這個獎項，是世界真正的獎項，所以這個獎屬于我們星河灣，也屬于我們的同行，

　　之前，黃文仔獲得“中國30年十大風(fēng)云人物”，昨天晚上頒獎的“《南方日報》廣東改革開放30年標(biāo)桿企業(yè)”，包括美的，廣之旅等等很多品牌，我們和這些企業(yè)被評為“標(biāo)桿企業(yè)”，這也是值得同行之間共同去分享的。

　　這個是北京星河灣，過去說是北京星河灣去開發(fā)，現(xiàn)在我們是說北京星河灣，北京的同行已經(jīng)不接納在北京拿不到狀元就走到廣州的說法，因為在華南有富力，合生創(chuàng)展等等一大批企業(yè)在，孟總說中房是高品質(zhì)，低價值，而我們星河灣一開始是做高價位，高品質(zhì)，一直走這條路，一直只做兩個盤，今年我們開了六個盤，在07年，面粉比面包貴的時候，所有同行拿土地的時候，我們沒有拿一塊土地，所有土地都是在過去這么多年細(xì)耕慢作。

　　8年來，中國100多各城市當(dāng)中有很多模仿的產(chǎn)品，我們星河灣沒有輸出品牌，我們只做兩個盤，但是今年別人在問明年怎么辦的時候，我們做了6個盤，上海一個400米，一個800米的盤在開，還有北京星河灣，還有山西和北京的，這些同時在發(fā)展。

　　最值得分享的是，在樓市不明朗情況下，北京星河灣認(rèn)購金額超過26億，簽約24億，原來去年8月份開盤的是30000元/平方米，到10、11月我們均價是32000多/平方米，這是08年不用降價的，為數(shù)不多的盤。

　　這個時候，不降價如何贏呢？過去三年贏的不是英雄，現(xiàn)在沒有降價才是英雄，這也是我需要跟大家分享的。除了北京星河灣沒有降價，反而是升的，我們廣州星河灣第一天認(rèn)購是8.5億多，是將近8、9億的銷售。

　　我們可以看一下星河灣推出一系列的情況，這個是《信息時報》前幾天登出11月樓市冠軍，銷售面積1600多平方米(PPT)，這是星河灣的6號，跟第二名總的銷售金額是相差20多倍。

　　剛剛分享是北京和廣州的業(yè)績。

　　接下來分享與房產(chǎn)沒有關(guān)，但是很重要，這一個是12號軒尼詩第八代傳訪華他們選擇了星河灣，他們的酒賣得很貴，他們說選擇是藝術(shù)生活化，生活藝術(shù)化，生活藝術(shù)化。以前我們的房子只有四面墻，還有一些小區(qū)，可以打羽毛球，之后，中國的樓盤質(zhì)量不斷改變，2006年我們星河灣說品質(zhì)地產(chǎn)，現(xiàn)在開始我們叫品味，品質(zhì)到品味是一字之差，但是這是給我們帶來是十年的變化，十年的支撐，讓我們可以出與世界對話的產(chǎn)品。

　　所以，這樣一個歷史品牌選擇了星河灣，他們讓我們業(yè)主跟他們交流，（PPT）。這個是軒尼詩第八傳傳人，他們?nèi)蜓舱沟谝徽揪褪沁x擇北京星河灣，這與這個品牌是匹配的，我們希望借助這個平臺讓軒尼詩為中國更多富裕階層接受的項目。之前，北京星河灣是做了很多這樣的派對，在北京已經(jīng)做了500多場的派對，為什么社區(qū)可以成為國家交流的地方呢？北京星河灣的圖片當(dāng)中，包括100多個國家，過去他們在中國大飯店舉行派對，但是之后選擇了星河灣，同時，過去3年，很多國外大使都選擇星河灣進(jìn)行派對，業(yè)主可以跟他們近距離交流。

　　我們?yōu)槭裁纯梢酝粐?？其?shí)大家都明白我們星河灣一直以來都知道我們是秉承“舍得、用心、創(chuàng)新”的理念，我們不斷刷新行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，像打造勞斯來斯一樣品質(zhì)的值得珍藏的產(chǎn)品。

　　一直從廣州星河灣到北京，我們用變化的是風(fēng)格，不變的是名字，給兩個城市創(chuàng)造兩張不同凡響的名片，我剛才說的是社交社區(qū)可以成為國際交流的平臺，還有成為名士的名片，這是我們一直在做的，我們是以后來者的心態(tài)做永遠(yuǎn)的領(lǐng)導(dǎo)者，在這個過程中不斷創(chuàng)新，讓品牌不斷提升，從而讓它在整個大市場中，在逆市當(dāng)中不斷突圍。

　　大家看到這個都很熟悉了，（PPT），這個交樓標(biāo)準(zhǔn)是我們不斷挑戰(zhàn)自己，從2001年開始，我們不斷闖開與同行交流，曾經(jīng)有很多總裁去交流。

　　今天我們講宏觀，我也不講星河灣的品質(zhì)，因為8年來大家都很熟悉了，大家看一下這是一個門，只是厚了兩公分的大門，但是一把門去到什么概念呢？這是德國的工藝，但是是意大利的設(shè)計，我們是生活的藝術(shù)化，藝術(shù)的生活化，把實(shí)用主義和藝術(shù)結(jié)合到完美的程度。

　　這是我們8年來做的星河灣產(chǎn)品，（PPT）看到這些所有的交樓標(biāo)準(zhǔn)，看到這些所有中國標(biāo)準(zhǔn)，包括這些園林，這些園林雖然很多，在廣州有這樣的10個園林泳池，每一個業(yè)主經(jīng)過批準(zhǔn)都可以進(jìn)去，但是關(guān)鍵是在北京的星河灣，孟總也去過，當(dāng)時接觸很多世界財團(tuán)專家都去過，在500多場接待全世界的嘉賓當(dāng)中，他們都很驚訝，他們問我們這真的是在北京嗎？這說明我們是城市的名片，就是在冬天，我們?nèi)匀挥蟹浅０舻木G色，這是在廣州的園林，這是在北京的星河灣（PPT）

　　大家知道北京是非常干燥，沒有水，但是這個魚塘（PPT）把每一滴雨水都收集，這個綠化是北京從來沒有試過的，為什么呢？因為北京到冬天千年來沒有綠化呢？是因為土結(jié)冰了，不是零下15度，不是因為土干死了，因此我們把星河灣每一寸土地改良了，有了這些土地，冬天也可以有綠色，是真正跟嶺南的結(jié)合。

　　大家知道買石頭不貴，運(yùn)石頭不貴，但是把石頭運(yùn)到那個地方就很貴了，這個是我們老板做第一個大盤的時候就立定，8年前我們要做就做到給城市留下一個責(zé)任和景觀，所以世界的專家都認(rèn)為廣州也有這么好的規(guī)劃。

　　除了硬件的部分，其實(shí)真正的創(chuàng)新在哪里呢？在過去一年的業(yè)績當(dāng)中，是在社交價值的創(chuàng)新，因為我們不僅為業(yè)主提供高品質(zhì)的生活社區(qū)和房子，更重要我們打造一個世界級的平臺。譬如星河匯這是一個很好資源整合的平臺，為業(yè)主整合很多的資源。

　　這10年來，大家可以看到不同的星河灣，在房子、水和石頭之下是否有不同，從歐盟主席、盧森堡的首相、英國的首相等等外國領(lǐng)導(dǎo)造訪已經(jīng)有很多次，達(dá)到500多場，歐洲大使他們把車開到里面的社區(qū)，在里面進(jìn)行論壇，納斯達(dá)克論壇這樣的活動都很多。

　　最近有偶像的沙龍，整個奧運(yùn)期間，北京的星河灣是作為北京的名片，讓星河灣接待貴賓，讓印度的開發(fā)商知道中國的房子與他們相差還有10年。

　　什么樣一個社區(qū)可以世界的一個平臺，是我們有一些很好的頂級品牌都在那里落戶，業(yè)主除了生活之外，更多有事業(yè)、修為等等的平臺。

　　在里面的小孩子在這個氛圍里面從小就可以接觸頂級的英超球星，他們的小孩子即使是小調(diào)皮，但住在那里都可以很快與社區(qū)融洽，成為一個小紳士。

　　我們可以看到國際大牌球星都過來，巴西最有名的教練和英國的球星都落戶在那里，這個是很好的平臺。

　　這個是過去的業(yè)主活動，我們是三個月舉辦一次，我們送出100萬的獎品不是星河灣送出的，是所有的品牌，包括奔馳、保時捷、LV等等品牌，因為星河灣開盤的時候，有9個品牌加入了銷售，他們在星河灣進(jìn)行了銷售，他們在里面的國慶廠家銷售效果很好，他們覺得很驚訝，星河灣都在這些品牌進(jìn)行跨界的合作。

　　這些是奔馳、寶馬的經(jīng)銷商，展示8天總共銷售16輛，我們是讓業(yè)主跟這些品牌有更多的互動，這樣的故事很多，我們相信世界的星河灣，中國的星河灣在世界任何一個社區(qū)是沒有的，我們品牌戰(zhàn)略的突圍在于是否可以把眼光得更高去創(chuàng)造自己的品牌，占領(lǐng)更高的市場，當(dāng)然，每一個產(chǎn)品都不同，我們當(dāng)年星河灣就是這樣一個原始的圖片，我們對這個進(jìn)行改造（PPT），成為這樣一個樣子。

　　當(dāng)時是這樣，但是現(xiàn)在是做成非常美麗的春夏秋冬，也城市做了一張名片，業(yè)主的門前，秋天是荷葉，是紅葉，到冬天是非常美麗的雪景。

　　從廣州到北京再到上海，我們都可以贏，其實(shí)每一個地方有不同的人脈，我們在上海就更浪漫，更時尚，更摩登，北京是更大氣，更有文化的韻味，如果每一個項目都可以尊重當(dāng)?shù)氐娜嗣}和文化，這樣才可以做出很好的產(chǎn)品，有投資價值的產(chǎn)品，從而得到消費(fèi)者的支持。

　　之后，我們希望把廣州的商業(yè)文化和北京的大氣，還有和上海的浪漫進(jìn)行一個很好的結(jié)合，打造成星河灣的金三角，讓業(yè)主有很好地享受。

　　我們廣州星河灣6號銷售取得很好的效果，我們以往投放一個廣告25萬，現(xiàn)在有很多電話，但是現(xiàn)在情況下不太好，在廣告上，我們把這個廣告是做成軟新文，這個是《廣州日報》的廣告，我們需要做成企業(yè)的形象，雖然是硬推廣，是像過去一樣，做的是一個形象和企業(yè)的推廣，但是是軟文的推廣。

　　同時我們還有現(xiàn)場的大型招聘，從招聘廣告到營銷，這對營銷也是有很大幫助的，也可以取得很大的突破。

　　從招聘廣告到營銷、再到影視是一套的廣告思路，我們僅僅與市場結(jié)合打造產(chǎn)品，讓消費(fèi)者感受到，過去是好酒不怕巷子深，但是現(xiàn)在是好酒還要勤邀客，現(xiàn)在路還是可以走的，還需要走，關(guān)鍵是如何找準(zhǔn)自己的定位，在星河灣，我們不希望把它打造成單一區(qū)域的豪宅產(chǎn)品，我們要打造成中國最高端生活與社交的平臺，不僅是一面墻，希望與廣州實(shí)用主義商業(yè)結(jié)合，與北京的根深蒂固的傳統(tǒng)北方文化以及大氣結(jié)合，再結(jié)合上海兼容南北建筑文化的時尚摩登之地，我們希望星河灣是航空母艦，是一個大舞臺，我們可以在這里起飛，業(yè)主可以在這里對接的是全世界很多的品牌，只要是端口對接都可以結(jié)合在一起，心有多大，世界就有多大。讓我們在未來共同在這個行業(yè)冷冬天當(dāng)中共同互相烘托。

　　剛剛很多掌聲給到我們同行，希望這樣的分享應(yīng)該是堅持的，專家不應(yīng)該靠編的，應(yīng)該要學(xué)習(xí)，在美國大簫條之后，掀起起了大學(xué)習(xí)，當(dāng)時大家重新冷靜，今天應(yīng)該到了這個時候，希望不要再出現(xiàn)以前的情況，我們需要在旺盛的時候走得更高，走得更快，在這里祝賀大家在未來的09年，不管市場熱與不熱，但是都希望大家可以做出自己的精彩，在這里希望可以與大家共贏，謝謝！