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　　編者按：中國(guó)地產(chǎn)的災(zāi)難在2008年接踵而來(lái)，由最初的宏觀調(diào)控到西部地震，再到全球金融危機(jī)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)在不斷的災(zāi)難中喘息。由此，《觀點(diǎn)》本期雜志圍繞“熊市中房地產(chǎn)”這個(gè)主題做了系列采訪，其中包括再訪施永青先生以及對(duì)廣州云星及福建福晟集團(tuán)總裁潘偉明先生的專(zhuān)訪。

　　“我的一個(gè)朋友說(shuō)，自己辛辛苦苦做了十幾年的房地產(chǎn)，掙了30億，去年買(mǎi)了一塊60億的地，今年虧掉30億，他說(shuō)一夜之間回到解放前。”

　　當(dāng)潘偉明用如此現(xiàn)象來(lái)表達(dá)他對(duì)2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)直觀認(rèn)知的時(shí)候，2008年的房地產(chǎn)資產(chǎn)縮水對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的影響如此清新地呈現(xiàn)在我們面前。很多時(shí)候，對(duì)于我們這種在書(shū)齋里看市場(chǎng)碼字的媒體人員而言，這種赤裸裸的殘酷現(xiàn)實(shí)是很難深切感知的。

　　對(duì)于大多數(shù)中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從2007年到2008年的拋物線就像一場(chǎng)豪賭。在這場(chǎng)豪賭當(dāng)中，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商幾乎是集體成為犧牲者。所不同的是，下注多的，也許輸?shù)枚啵伦⑸俚?，也許輸?shù)蒙佟?/p>

　　在大家都面臨輸局的情形之下，未來(lái)在哪里？應(yīng)該如何贏回來(lái)？冬天已經(jīng)到了，春天在哪里？整個(gè)業(yè)界都在尋找答案，盡管這種問(wèn)題似乎大家都不能給出一個(gè)準(zhǔn)確的答案。

　　可能每一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)回暖的時(shí)間會(huì)有一個(gè)自己的判斷，潘偉明也有這樣的判斷，他認(rèn)為市場(chǎng)回暖的時(shí)間大概會(huì)在2010年左右。而未來(lái)的兩年將是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最難過(guò)的時(shí)候，尤其是那些在2006年和2007年大量買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商。索羅斯言：“我什么都不害怕，不害怕丟錢(qián)，但我害怕不確定性。”經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，沒(méi)有人有能力準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)，但是潘偉明給我們展示的這份面對(duì)困難的淡定以及相信未來(lái)的信心從何而來(lái)？

　　自信的預(yù)判以及堅(jiān)定的信心當(dāng)然不會(huì)從天上掉下來(lái)。我們所驚訝的是潘偉明自己心中的兩個(gè)賬本，一個(gè)是自己的賬本，另一個(gè)是整個(gè)行業(yè)的賬本。當(dāng)兩個(gè)賬本在他的口中呈現(xiàn)出來(lái)的時(shí)候，一個(gè)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的清晰判斷以及福晟和云星在困難時(shí)期的生意經(jīng)開(kāi)始呈現(xiàn)在我們的眼前。也許今天中國(guó)地產(chǎn)所要表達(dá)的，正是中國(guó)地產(chǎn)人心中的那兩個(gè)賬本！

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)潘偉明的采訪：

　　關(guān)于市場(chǎng)

　　《觀點(diǎn)》：今年的調(diào)整，對(duì)于廣州市場(chǎng)已經(jīng)是第二輪調(diào)整了，您怎么看這一輪行業(yè)調(diào)整？

　　潘偉明：如果單就房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，我們創(chuàng)業(yè)至今15年，一直在房地產(chǎn)行業(yè)做，這里面肯定有一些風(fēng)浪，也經(jīng)歷過(guò)行業(yè)周期的調(diào)整。華南房地產(chǎn)市場(chǎng)是中國(guó)最為成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，原因就是我們經(jīng)歷過(guò)周期的考驗(yàn)。但我的感覺(jué)是這一次調(diào)控比上世紀(jì)90年代初來(lái)得更加猛烈。為什么呢？首先因?yàn)樯洗未蠹覜](méi)有大規(guī)模盤(pán)地、買(mǎi)地或者說(shuō)拿地的成本很低?，F(xiàn)在很多開(kāi)發(fā)商的困難可能是因?yàn)?6、07年買(mǎi)了很多高價(jià)地。當(dāng)時(shí)市場(chǎng)誘導(dǎo)大家透支未來(lái)，最高總價(jià)、最高單價(jià)的地王成為行業(yè)新聞熱點(diǎn)，2007年成為“地王”頻出的一年，也就是說(shuō)，如果06、07年沒(méi)有買(mǎi)地的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)很舒服。這兩年開(kāi)發(fā)商要堅(jiān)持正確立場(chǎng)并不容易，堅(jiān)持自己的節(jié)奏，將浮躁與偏執(zhí)隔離在企業(yè)之外似乎已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商很難完成的任務(wù)。

　　對(duì)比兩次調(diào)整：雖然04、05年以前的地價(jià)還是較低，但太多的開(kāi)發(fā)商背上了06、07這兩年高地價(jià)的沉重負(fù)擔(dān)。94、95年之前的地價(jià)更低，也就是說(shuō)土地占開(kāi)發(fā)成本是很低的，而且當(dāng)時(shí)雖說(shuō)房?jī)r(jià)高，但是樓價(jià)跟老百姓收益還沒(méi)有跟現(xiàn)在相差那么遠(yuǎn)。問(wèn)題是為什么在過(guò)去的五年，整個(gè)行業(yè)又選擇重新1992年到1995年的浮躁與狂熱？

　　我個(gè)人認(rèn)為2007年10月份全國(guó)主要大中城市房?jī)r(jià)是偏高的。房地產(chǎn)回歸理性符合正常經(jīng)濟(jì)規(guī)律。此輪調(diào)整的結(jié)果也許就是“三三制”：三分之一企業(yè)肯定要倒下，三分之一轉(zhuǎn)項(xiàng)目，三分之一留下來(lái)再進(jìn)行殘酷的生存競(jìng)爭(zhēng)。

　　留下來(lái)的三分之一怎么生存呢？

　　首先，要善于學(xué)習(xí)、善于聽(tīng)話、善于領(lǐng)悟政策。畢竟國(guó)家政策是站在整個(gè)市場(chǎng)、整個(gè)行業(yè)的宏觀層面來(lái)考慮的。比如說(shuō)06年國(guó)家要求大家不可以做120㎡的戶型，各地解釋還要加1.2倍，就是144㎡。如果當(dāng)時(shí)大家聽(tīng)國(guó)家的話，就做120㎡以下，可能現(xiàn)在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失衡就不會(huì)這樣嚴(yán)重。所以說(shuō)聽(tīng)話的不一定是賺錢(qián)最多的人，但是聽(tīng)話的絕對(duì)是最能規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的人。我們?cè)菩羌瘓F(tuán)、福晟集團(tuán)一直是聽(tīng)政策的話，做政策的遵循者與實(shí)踐者，恰恰是這種遵循，讓我們今天在市場(chǎng)調(diào)整的過(guò)程當(dāng)中有自己的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)。

　　其次，要有市場(chǎng)敏銳度。萬(wàn)科為什么要降價(jià)？因?yàn)樗跃?。其?shí)降價(jià)對(duì)大企業(yè)的損害最大，如果大開(kāi)發(fā)商在全國(guó)有1500萬(wàn)平方米的房子在建或是準(zhǔn)備建，一平方降1000，就是降150億，如果降2000元，就不見(jiàn)了300億，所以損失最大的是年開(kāi)工面積比較大的公司。但是萬(wàn)科“壯士斷臂”，率先降了，這是因?yàn)樗麄儽灸艿膶?duì)市場(chǎng)有敏感的嗅覺(jué)，做出了正確的選擇。

　　第三，就是要盡量少犯錯(cuò)誤。06、07年拿地比較少的公司，包袱少、壓力輕、歷史負(fù)擔(dān)不重。面對(duì)本輪樓市寒流，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始露出真實(shí)家底，誰(shuí)負(fù)擔(dān)少壓力輕、誰(shuí)手中有糧身上有衣、誰(shuí)在玩裸泳開(kāi)始呈現(xiàn)。2008年，全行業(yè)的困難顯現(xiàn)，云星集團(tuán)、福晟集團(tuán)之所以現(xiàn)在還能保持良好的基本面，核心原因就是我們?nèi)ツ昴玫剌^少，高價(jià)地少。不是說(shuō)沒(méi)有，而是相對(duì)其他開(kāi)發(fā)商而言，我們?cè)谌ツ攴稿e(cuò)較少。2007年在長(zhǎng)沙，地價(jià)一超過(guò)我們的預(yù)測(cè)，我們就馬上從拍賣(mài)會(huì)上撤出。盡管在那幾塊高價(jià)地塊上我們做了很多前期工作，有很多的不舍。正是因?yàn)檫@種恰當(dāng)時(shí)候的剎車(chē)與欲望控制，才有今日的淡定與從容。

　　第四，地震波及較小的公司。在國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)的號(hào)角下，特別是“成—渝綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)”成立后，業(yè)內(nèi)很多公司都涌向西部，甚至有人開(kāi)始在成都等地屯地。西部市場(chǎng)本身房地產(chǎn)泡沫較少，調(diào)整風(fēng)暴下房?jī)r(jià)下調(diào)空間不會(huì)很大，但地震發(fā)生后，大家根本不買(mǎi)房了，這就不再是降價(jià)的問(wèn)題。所以在成都拿地的開(kāi)發(fā)商就必須調(diào)派其他兵團(tuán)來(lái)支持成都?；浥砷_(kāi)發(fā)商大多看好成都的西部龍頭地位，看好是因?yàn)閲?guó)家在西部大建設(shè)。另外就是以前很多西藏人去成都買(mǎi)房，現(xiàn)在這一切要重現(xiàn)尚需時(shí)日。

　　2008年，調(diào)控讓殘酷的現(xiàn)實(shí)提早爆發(fā)了，所以我認(rèn)為開(kāi)發(fā)商將面臨“三三制”分流，三分之一會(huì)倒閉，三分之一改制改行，三分之一留下來(lái)。也許很多人的預(yù)測(cè)比我更悲觀，但基于對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)基本面的看好，以及我國(guó)民營(yíng)企業(yè)獨(dú)特的生存自救能力，我還是認(rèn)為“三三制”分流的可能性大些，我對(duì)整個(gè)后市持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。

　　《觀點(diǎn)》：可能很多開(kāi)發(fā)商都在考慮一個(gè)問(wèn)題，怎么才能讓自己不倒閉？云星和福晟是怎么考慮的？

　　潘偉明：我們肯定要成為不倒閉的三分之一，怎么做呢？首先是控制成本。在目前的困難面前，更要牢抓“開(kāi)源節(jié)流”。一定要從成本當(dāng)中擠出利潤(rùn)來(lái)，所以第一我們就是要控制成本費(fèi)用。

　　第二是加強(qiáng)項(xiàng)目管理，加快銷(xiāo)售回款力度。我們將現(xiàn)有全國(guó)各地項(xiàng)目鞏固好，包括廣州、福州、南寧、長(zhǎng)沙等地方的項(xiàng)目鞏固。在鞏固過(guò)程中我們也“有保有放”，所以我們8月份的工程也進(jìn)行了一些調(diào)整，有市場(chǎng)前景的、價(jià)位沒(méi)有那么高的、戶型有優(yōu)勢(shì)的我們就加大力度生產(chǎn)，有一些原來(lái)設(shè)計(jì)有160、190平方米大戶型的，這些就放慢速度。

　　第三，控制節(jié)奏、把握節(jié)奏。我們?cè)瓉?lái)想今年拿地的，就暫時(shí)不拿地，以盤(pán)活現(xiàn)有項(xiàng)目為主。我們希望今年成都項(xiàng)目也可以動(dòng)工，但是現(xiàn)在來(lái)看，肯定還不是動(dòng)工的最好時(shí)機(jī)，這也是有保有放。

　　第四，最關(guān)鍵的是抓員工的思想，我今年6月份、8月份跟員工上課的時(shí)候說(shuō)還是深秋，真正的冬天還沒(méi)有到來(lái)。當(dāng)時(shí)還不知道會(huì)有世界金融危機(jī)，所以，在培訓(xùn)的時(shí)候我說(shuō)是深秋，還不到冬天。當(dāng)時(shí)我感覺(jué)8月份肯定不是最殘酷的，雖然整個(gè)行業(yè)拼命降價(jià)但還是賣(mài)不出去，引起很多企業(yè)倒閉。房地產(chǎn)的殘酷過(guò)了9月份金融危機(jī)之后慢慢才出現(xiàn)。我們?cè)谖C(jī)意識(shí)這塊，始終保持清醒的頭腦，全體員工群策群力，目標(biāo)一致，克服困難。

　　第五，本身我們還具備產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上面的優(yōu)勢(shì)：自從93年，94年之后，我們拒絕誘惑，不做別墅樓盤(pán)，也不做商業(yè)地產(chǎn)。當(dāng)時(shí)很多人不理解，尤其是04、05年的時(shí)候，別墅與商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)較住宅為高，但是我抵制住了誘惑，沒(méi)有做就規(guī)避了很大的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前寒冬情況下：在市區(qū)中心的項(xiàng)目我降價(jià)就能賣(mài)出去，如果在郊外做一個(gè)大盤(pán)別墅的話，現(xiàn)在一調(diào)控就賣(mài)不出去。因?yàn)槲覀儺a(chǎn)品結(jié)構(gòu)的優(yōu)勢(shì)使我們目前項(xiàng)目以及集團(tuán)都處于一個(gè)良好的基本面運(yùn)行。項(xiàng)目歷史包袱不重，我們能輕裝上陣、能急行軍、能突破困局。

　　我們目前所有項(xiàng)目都在一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)，沒(méi)有去郊外做大盤(pán)，而是以做中小項(xiàng)目為主，包括100畝、50畝、20萬(wàn)平方米等。我們一直控制規(guī)模，把握好節(jié)奏。做企業(yè)，節(jié)奏兩字很關(guān)鍵。

　　活下來(lái)就是勝利，我們?cè)诰唧w實(shí)施上是必須“四保”：保開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目、保現(xiàn)金流、保員工工資、保銀行貸款。我們?cè)诟Ｖ萦幸粋€(gè)項(xiàng)目“錢(qián)隆學(xué)府”，8月31號(hào)開(kāi)盤(pán)，當(dāng)天就賣(mài)了200多套，而且我們當(dāng)時(shí)開(kāi)盤(pán)是采取搖號(hào)進(jìn)行的，旺銷(xiāo)的原因首先是我們的品牌優(yōu)勢(shì)，其次是產(chǎn)品結(jié)構(gòu)預(yù)先調(diào)整，全部做30-60平方米，都是小戶型。我們現(xiàn)在還發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，調(diào)控環(huán)境下仍然是小戶型好賣(mài)，低樓層好賣(mài)。

　　《觀點(diǎn)》：為什么呢？

　　潘偉明：分層定價(jià)帶來(lái)總價(jià)變化。以6000元/㎡為界，過(guò)了10層就是6100元/㎡了，8層可能是5700元/㎡，樓層越低價(jià)格也越低，所以10層以下好賣(mài)，10層以上不好賣(mài)。小戶型比中戶型好賣(mài)，中戶型比大戶型好賣(mài)，大戶型基本賣(mài)不動(dòng)。

　　我們研發(fā)團(tuán)隊(duì)有十幾個(gè)人，我讓他們拼命研究中小戶型，我說(shuō)我們以后把30到45平方米做成一房一廳；50到60平方米做到兩房?jī)蓮d、兩房一廳，功能要多；80-90要做成三房?jī)蓮d。明后年中小戶型還會(huì)在國(guó)內(nèi)盛行一段時(shí)間，加大戶型研究開(kāi)發(fā)，別人公攤率是20%，我們是12%，這樣就多了8%的使用率。別人80-90平方米才做兩房一廳，我們可以做三房?jī)蓮d，包括我們福州有一個(gè)樓盤(pán)，70多平方米賣(mài)的，可用面積是130多平方米，是一個(gè)復(fù)式。

　　如果現(xiàn)在都是120平方米公攤，都是同樣樓價(jià)，同樣成本，絕對(duì)走不出困境。只有想別人沒(méi)有想到的，做別人沒(méi)有做的才能走出困境。

　　不要怨天，不要怨地，要想辦法去適應(yīng)?，F(xiàn)在行業(yè)的困難是客觀存在的，這場(chǎng)暴風(fēng)雨遲早要來(lái)，來(lái)得早比來(lái)得晚要好。來(lái)得早至少還有一部分企業(yè)具備自救的能力，再晚來(lái)一年，很難想像有哪家房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有被裹脅進(jìn)去。但是再難也沒(méi)有紅軍二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征這么難，再苦都沒(méi)有紅軍二萬(wàn)五千里長(zhǎng)征那么苦。我現(xiàn)在要求我們團(tuán)隊(duì)還要保持高昂的激情去面對(duì)、融入這個(gè)市場(chǎng)變化，要適應(yīng)中央政策，不可以跟中央政策對(duì)抗，對(duì)抗得多，困難更多，對(duì)抗多了，大家心情就不好。因此，總的來(lái)說(shuō)我們比其他很多公司輕松。但也不是沒(méi)有困難，當(dāng)前形勢(shì)下，信心比貨幣與黃金更重要。很多開(kāi)發(fā)商欠款較多，但是農(nóng)民工工資必須要有保障的。供應(yīng)商手頭也有錢(qián)，但是擔(dān)心開(kāi)發(fā)企業(yè)倒下去，禍及自身。現(xiàn)在整個(gè)市場(chǎng)最棘手的還是恐慌心理的蔓延。關(guān)于宏觀調(diào)控以及未來(lái)

　　《觀點(diǎn)》：您覺(jué)得房地產(chǎn)現(xiàn)在是在救市嗎？

　　潘偉明：現(xiàn)在不是在救房市，也不是在救開(kāi)發(fā)商，是在救經(jīng)濟(jì)，但太遲了。如果06、07年就出臺(tái)這些政策，那么對(duì)中小企業(yè)是有好處的。廣東、浙江一帶的中小企業(yè)06、07年就已經(jīng)出現(xiàn)問(wèn)題，隨著人民幣對(duì)美元的匯率由8.28元下跌到7元，等于那些中小企業(yè)的利潤(rùn)都沒(méi)有15%。制造業(yè)的利潤(rùn)是沒(méi)有15%的，玩具廠的利潤(rùn)也沒(méi)有15%。原材料價(jià)格進(jìn)一步上漲，中小企業(yè)面臨多重困局。問(wèn)題還包括貸款難，銀行樂(lè)意錦上添花，不愿意雪中送炭。銀行更愿意找大企業(yè)，像中石油等要貸款絕對(duì)沒(méi)有問(wèn)題，因?yàn)槭菄?guó)家買(mǎi)單。但中小企業(yè)貸50萬(wàn)銀行都會(huì)認(rèn)為有風(fēng)險(xiǎn)，而且都往外邊堆?，F(xiàn)在說(shuō)救經(jīng)濟(jì)市，這對(duì)于中國(guó)的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)太遲，如果06、07年救的話就不同。

　　《新勞動(dòng)法出臺(tái)》要考慮企業(yè)的承受與適應(yīng)時(shí)間，需要一個(gè)過(guò)程，不能好心辦壞事。中國(guó)企業(yè)的稅收太重，而且現(xiàn)在國(guó)家還沒(méi)有說(shuō)要救房地產(chǎn)。上一次10月20號(hào)出臺(tái)的安居工程。這10條有關(guān)房地產(chǎn)的只是保障性住房，像經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房等，這些反而是對(duì)房地產(chǎn)商品房市場(chǎng)是一個(gè)沖擊，這10條一出來(lái)，房地產(chǎn)上市公司的股價(jià)全部下跌了。

　　《觀點(diǎn)》：假如說(shuō)按照潘總的看法，這個(gè)冬天會(huì)持續(xù)多久？

　　潘偉明：明年、后年應(yīng)該還會(huì)是冬天，很多人看國(guó)家調(diào)控，但就是不調(diào)控都會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題，因?yàn)?006、2007年大家屯地太多。2008、2009、2010年必定市場(chǎng)投放增量放大。我手頭數(shù)據(jù)顯示，今年全國(guó)大中城市供應(yīng)量比需求量大概是3：1，譬如說(shuō)廣州、長(zhǎng)沙兩地市場(chǎng)供應(yīng)量都倍數(shù)于市場(chǎng)消化量。

　　福州去年賣(mài)600萬(wàn)平方米，今年賣(mài)150萬(wàn)平方米，今年的大量供應(yīng)量是去年開(kāi)工的，再加上今年的開(kāi)工量，沒(méi)有賣(mài)完就轉(zhuǎn)到明年了，明年的市場(chǎng)供應(yīng)量還會(huì)量增。實(shí)際上還是市場(chǎng)供求、價(jià)格杠桿的關(guān)系。我意思是08、09年肯定不行的，2010可以站得住腳就不錯(cuò)了。為什么說(shuō)2010好了呢？因?yàn)?8年開(kāi)發(fā)商不敢拿地，09年也不敢，2010年出來(lái)可銷(xiāo)面積就少了。那個(gè)時(shí)候大家開(kāi)始感覺(jué)不對(duì)勁，會(huì)覺(jué)得如果再不買(mǎi)房子的話，以后有錢(qián)也買(mǎi)不到房子。到了2010年大家就出手了，或許房?jī)r(jià)不一定上漲，但是成交量肯定會(huì)上去，不像現(xiàn)在沒(méi)有成交量。事實(shí)上我們計(jì)劃生育跟房地產(chǎn)供應(yīng)量一樣，毛澤東鼓勵(lì)大家不斷生，一下子量太多，后來(lái)控制了，老齡化的問(wèn)題就出來(lái)了。

　　《觀點(diǎn)》：按照這樣下去，06、07年買(mǎi)的地就虧本。

　　潘偉明：正因?yàn)槿绱思铀倭巳种婚_(kāi)發(fā)商死掉。有一些寧愿虧一點(diǎn)就賣(mài)項(xiàng)目。我有一個(gè)朋友說(shuō)，做了十幾年房地產(chǎn)，賺了30億，去年買(mǎi)一塊地60億，虧掉30億，他說(shuō)一下子回到解放前。但是這沒(méi)有辦法，畢竟市場(chǎng)就是這么殘酷。問(wèn)題是今天很殘酷，明天可能更殘酷。

　　《觀點(diǎn)》：現(xiàn)在很多大公司就是06、07年的地先不做。

　　潘偉明：他們是沒(méi)有辦法。因?yàn)樗麄円坏┳龅脑?，評(píng)估起來(lái)資產(chǎn)就縮水了。

　　《觀點(diǎn)》：可能到2010年時(shí)候才做？

　　潘偉明：那利息就成為無(wú)法承擔(dān)之痛。我們福州樓盤(pán)旁有一塊地，拍出去是27億，我們房子賣(mài)6000元/㎡左右，他們樓面價(jià)7500元/㎡，起拍是9個(gè)億，他們拍到的價(jià)錢(qián)是27億，按年計(jì)算，他們的利息就要近3億。如果放三年、四年就是十幾億，如何才能運(yùn)作下去，難度已經(jīng)不亞于哥德巴赫猜想。

　　大公司為什么不開(kāi)發(fā)那些地？是因?yàn)樗麄兪巧鲜泄荆瑩?dān)心做進(jìn)去整個(gè)資產(chǎn)表就不行了。假如成本是15000元/㎡，賣(mài)一平方米才8000元，還沒(méi)有賣(mài)就虧7000，賣(mài)了10萬(wàn)平方米，就虧7億了。為什么拼命降？就是消化04、05年的存量，包括萬(wàn)科也還在消化那些。降了他們還有利潤(rùn)，有利潤(rùn)之后，股民就相信他們，06、07年拍的地才能維持。因?yàn)?4、05年項(xiàng)目的土地成本較低，可以拿04、05年的利潤(rùn)來(lái)填06、07年所砸下的窟窿。

　　《觀點(diǎn)》：現(xiàn)在很多人懷疑4萬(wàn)億的作用到底有多大？

　　潘偉明：4萬(wàn)億可能不夠，現(xiàn)在地方上都在出錢(qián)，都在報(bào)大型項(xiàng)目。關(guān)鍵是銀行，銀行是否將錢(qián)放出來(lái)？4萬(wàn)億國(guó)家基礎(chǔ)建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)而言，會(huì)將城市距離拉近，對(duì)城市是好的，像98年一樣，朱镕基總理說(shuō)每天拿幾百億搞基礎(chǔ)建設(shè)，這也是對(duì)的，像搞鐵路建設(shè)：武廣高速鐵路，武漢到廣州，可能只需要3~4小時(shí)，武漢到長(zhǎng)沙一個(gè)半小時(shí)，長(zhǎng)沙到廣州兩個(gè)小時(shí)，這樣對(duì)城市發(fā)展、城市群、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)分工本身是有好處的。隨著城市之間關(guān)系的變化、城市以及區(qū)域城市之間的空間變化會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)新調(diào)整變化。

　　以前國(guó)家的錢(qián)不是重點(diǎn)投，只投一部分，現(xiàn)在是全部投進(jìn)去。福州到上海也是4.5小時(shí)，福州到深圳要建高速鐵路，以后福州到深圳就很近了。福州跟臺(tái)灣就是三通，這些都是對(duì)經(jīng)濟(jì)有利的，但是對(duì)經(jīng)濟(jì)也不是一天兩天能夠起作用，所以中后期會(huì)比較好，經(jīng)濟(jì)回升對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是好消息。

　　《觀點(diǎn)》：會(huì)不會(huì)有一個(gè)急劇上升的過(guò)程？

　　潘偉明：肯定會(huì)有上升，但是也需要一個(gè)過(guò)程。

　　《觀點(diǎn)》：有沒(méi)有急劇上升？

　　潘偉明：短期內(nèi)是沒(méi)有的。本輪調(diào)控前有些城市項(xiàng)目房?jī)r(jià)像坐過(guò)山車(chē)一樣，買(mǎi)房子的人在那種情況下很難保持理性，都拼命追漲。去年開(kāi)發(fā)商敢于每平米上漲3000、5000元，現(xiàn)在還有誰(shuí)敢每平米再漲2000、3000？包括某些開(kāi)發(fā)商在東莞、深圳的房子也曾一夜之間上漲2000-3000元。如同上世紀(jì)93、95年的房?jī)r(jià)急劇上升，調(diào)整后到06、07年又再出現(xiàn)急劇上升，十年一周期，要再出現(xiàn)這種急劇上漲的火箭速度，起碼5-10年內(nèi)不會(huì)再現(xiàn)?？梢哉f(shuō)我們不會(huì)同時(shí)踏進(jìn)同一條河流，但是10年之后，我們也許又會(huì)犯同樣的錯(cuò)誤，可能又有新一批開(kāi)發(fā)商來(lái)了。

　　按照我說(shuō)，只要是中國(guó)沒(méi)有戰(zhàn)爭(zhēng)，沒(méi)有重大災(zāi)害，房地產(chǎn)行業(yè)的前景肯定是好的。