我預(yù)言，股市復(fù)蘇之日，也是房市復(fù)蘇之日，反之亦然。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場

　　編者按：在世界經(jīng)濟動蕩之時，國內(nèi)資本市場亦醞釀著變革。日前，"十學(xué)者上書救股市"再一次吸引了眾多業(yè)內(nèi)人士的眼球，而與資本市場緊密相連的房地產(chǎn)業(yè)的救市呼聲更是由來已久。股市回升是否將成為房地產(chǎn)業(yè)的一劑靈丹妙藥？而房地產(chǎn)行業(yè)本身是否更應(yīng)該積極地尋找自我救贖的途徑？

　　針對這些熱點問題，觀點網(wǎng)專訪了上海市公積金管理中心高級經(jīng)濟師、兼上海市房產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)會住房保障委員會秘書長叢誠教授。以下為采訪實錄：

　　觀點網(wǎng)：您認為在這一輪經(jīng)濟危機中，資本市場的衰退對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊具體表現(xiàn)在哪些方面？

　　叢誠：資本市場的衰退對房地產(chǎn)行業(yè)的影響可謂巨大，因為房地產(chǎn)市場的正常運轉(zhuǎn)，無論房地產(chǎn)投資還是消費流轉(zhuǎn)交易，必須借助于巨額長期資金也就是資本市場的有力支撐。受次貸金融危機的影響，美歐國際金融市場信心嚴重不足，傳統(tǒng)的銀行信貸、債券和股票籌資急劇萎縮，這無疑很大程度上影響了國際房地產(chǎn)投資運作所依賴的資金供應(yīng)機制，其對我國的直接影響是，導(dǎo)致來華房地產(chǎn)投資的境外資金銳減甚至抽走。就我國國內(nèi)情況看，由于外部經(jīng)濟環(huán)境的變化，嚴峻的國民經(jīng)濟下行風(fēng)險已迫使宏觀決策層改變了早先緊縮性的貨幣和財政政策，這次中央工作會議將進一步明確寬松的貨幣政策和擴張的財政政策。

　　在最近三次的利率下調(diào)中，我們看到了過去8年逐步微調(diào)累高的利率水平，幾乎在一個月間回到了01、02年時的利率低點，與周邊國家比較起來，我國利率水平還有一定的下調(diào)空間。盡管利率已經(jīng)很低，信貸也全面放松，但我們看到，由于受到實體經(jīng)濟不景氣的陰影籠罩，各行各業(yè)對經(jīng)濟前景預(yù)期普遍看淡，因此，現(xiàn)在尚無法從投資和市場消費來提振經(jīng)濟進入景氣循環(huán)。房地產(chǎn)業(yè)更是如此，原來支撐中國房地產(chǎn)市場高位運行的幾個主要因素中，除了長遠來看的中國經(jīng)濟成長帶來的住房消費潛在需求巨大的積極因素仍然存在以外，從短期來看，如外資熱錢、民間資金對房地產(chǎn)資產(chǎn)的追逐現(xiàn)象，幾乎也在忽然之間停止了，而開發(fā)商則在市場不確定性因素增加的情況下，也無法冒然使房地產(chǎn)項目投資加碼，從銀行的角度看，在審批房地產(chǎn)信貸項目時實際上比以往變得也更加謹慎。

　　觀點網(wǎng)：目前看來，中央和地方政府的一系列救市政策對于房市的提升似乎并不明顯，近日也有報道稱一些學(xué)者聯(lián)名上書請求中央拯救股市，您如何看待這一事件？您認為股市如若復(fù)蘇對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會在哪些方面？

　　叢誠：我國股市從2007年六千的高位回落到不足二千點，這其中有股市自我調(diào)整的必然，除了大小非因素以外，當(dāng)前股市難以提振的主因還是實體經(jīng)濟前景難以明朗。十教授上書救市，出發(fā)點是好的，因為股市的長期不振，不利于社會資金對股票市場的參與，但平心而論，中國股市的問題，恐怕非救市權(quán)宜之計，中國股市要真正成為國民經(jīng)濟的晴雨表，股價要能真正反映上市公司的投資價值，需要在股份公司治理、股市監(jiān)管等多方面下功夫，這不是救市這一治表之舉所能輕而易舉解決的。當(dāng)然，如果股市復(fù)蘇，我認為，對房地產(chǎn)行業(yè)的積極作用是主要的。

　　過去，大家認為股市和房市是此消彼長的關(guān)系，那是在房地產(chǎn)資本價值脫胎于計劃體制轉(zhuǎn)型起步階段的表現(xiàn)，最近這一輪的股市和房市同漲同跌，絕不是偶然的，實際上生動地演繹了在市場機制下，所有資本品價格具有內(nèi)在同向變化動力的普遍規(guī)律，因為在一個高效率的資本市場上，不會長久地存在某個資本品的價格洼地，如果存在，也會由于資金流動的存在，最終是所有資本品(資產(chǎn))的比價趨向一致。所以，我預(yù)言，股市復(fù)蘇之日，也是房市復(fù)蘇之日，反之亦然。

　　觀點網(wǎng)：目前國家似乎有意識地加大了保障性住房的建設(shè)力度，您認為這對當(dāng)前形勢下的房市將產(chǎn)生怎樣的影響？很多房企也都在調(diào)整自己的開竣工計劃，這可能導(dǎo)致未來幾年供應(yīng)量的下降，這是否將產(chǎn)生一個新的供不應(yīng)求的市場？

　　叢誠：保障性住房的建設(shè)力度和建設(shè)規(guī)模加大，對房地產(chǎn)市場的影響將是供求兩方面的：一方面，經(jīng)濟適用住房以及限價房，將分流原來構(gòu)成商品房市場的部分中低端需求人群，這意味著純市場需求的減少；另一方面，保障房建設(shè)，加大了住房的總量供應(yīng)，而保障房價格完全由政府定價，客觀上對商品房價具有一定的下拉作用。綜合起來，一定規(guī)模的保障住房供應(yīng)，對市場房價具有一定的下拉牽引作用。

　　但這種牽引作用也不盡然，理由是，一旦保障房供應(yīng)對象政策條件明朗以后，保障房和市場房的供應(yīng)對象將是非此即彼的關(guān)系，保障房和市場房相互之間不存在交集關(guān)系，是平行的無交叉的關(guān)系，并且兩類房屋不能互相混合流通，只能各自在自己的體系中流通，因為經(jīng)濟適用房是一種受到限制的有限產(chǎn)權(quán)，并且政策將規(guī)定嚴格的準入和退出機制，這意味著，即使是在同一地段，保障房的價格對市場房價格的影響是十分有限的。

　　從開發(fā)商角度看，過去簡單地定位于“為富人開發(fā)住房”(任志強語)的房地產(chǎn)經(jīng)營理念，需要盡快扭轉(zhuǎn)，今后，開發(fā)商應(yīng)主動積極參與各類保障房的建造，因為政府的政策將是通過財稅信貸等政策優(yōu)惠鼓勵和引導(dǎo)市場開發(fā)機構(gòu)參與住房保障體系建設(shè)的。

　　在市場經(jīng)濟條件下，房企根據(jù)自己對市場的判斷調(diào)整項目縮減投資計劃，是十分正常的，在總量上，可能出現(xiàn)未來幾年供應(yīng)減少的情況，不用太過擔(dān)心由此導(dǎo)致到時房價上漲，因為房地產(chǎn)業(yè)本來就是一個周期性的行業(yè)，供求始終保持均衡，價格穩(wěn)定，幾乎是不可能的，這是由這個行業(yè)的周期性特點所決定的，至少到目前為止，西方國家也還未找到熨平房地產(chǎn)波動的良藥。但作為有遠見的開發(fā)商，要把握市場大勢，人退我進，或許就是睿智企業(yè)家和精明投資者的成功秘訣。從政府角度，則需要完全透明市場投資的統(tǒng)計匯總信息，使每個微觀參與主體對整個市場大盤有清晰了解和產(chǎn)生理性判斷預(yù)期，理性進行投資消費決策。這是關(guān)鍵。

　　就保障性住房建設(shè)工程來說，我認為，目前還存在幾個未知數(shù)，需要中央政府進一步明確，這也與開發(fā)企業(yè)和未來房地產(chǎn)市場息息相關(guān)：

　　首先，建設(shè)機制問題，即由誰來承擔(dān)保障性住房的建設(shè)任務(wù)？如果是各地政府下屬的經(jīng)濟適用房開發(fā)機構(gòu)，恐怕在未來三年無力承擔(dān)3.8億平方米建筑面積的巨大建設(shè)任務(wù)。那必然是要鼓勵各類房地產(chǎn)公司參與其中建設(shè)，那么政府的財稅激勵和優(yōu)惠政策有哪些？是否采取政府包銷或擔(dān)保銷售的方式？怎樣確保投資企業(yè)的效益利益？

　　其次，投資資金如何落實的問題。顯然，三年9000億元，每年3000億元的投資，不可能全部由政府財政出，必須借助于企業(yè)自有資金和銀行信貸資金，那就有一個如何解除企業(yè)投入和配套信貸的后顧之憂的問題。因為，要開發(fā)企業(yè)造保障性住房，和銀行發(fā)放配套信貸，關(guān)鍵是要使企業(yè)和銀行相信資金能夠回收，但廉租房投資的回收很慢，而經(jīng)適房能否適銷對路，既與地方政府制訂的配售對象政策條件有關(guān)。如果門檻太嚴，買的人少；如果門檻太松，買的人多，反過來又會影響到商品房市場消費，經(jīng)適房和商品房具有蹺蹺板相互替代的關(guān)系，此起彼伏?，F(xiàn)在盡管政府號召，但不是過去的計劃經(jīng)濟，政府必須拿出令人信服的保障房投資前景，開發(fā)商和銀行才會投。

　　最后，我想借這個機會，呼吁一下，就是國家要對住房公積金發(fā)放建房貸款予以開禁。我認為，現(xiàn)在中央可以迅速動員并投入到保障性住房建設(shè)的資金，就是全國約4000億元的公積金沉淀資金。我國有關(guān)法規(guī)禁止公積金發(fā)放建房貸款始于1999年，當(dāng)時主要考慮福利體制下建房貸款曾經(jīng)產(chǎn)生一定壞賬故而一刀切禁止，但近年來，在全國公積金有大量沉淀的情況下，我認為這條政策應(yīng)該盡快取消，使得所有的公積金資金真正發(fā)揮住房融資的功效，服務(wù)于住房投資和消費。

　　觀點網(wǎng)：很多業(yè)內(nèi)人士均認為，這一輪房市調(diào)整遠未結(jié)束，您對明年的房地產(chǎn)市場持怎樣的看法？

　　叢誠：如果看房價，確實可以說，當(dāng)前的房價水平還沒有調(diào)整到位，簡單地說，相對于市場購買力需求而言，目前房價還需要繼續(xù)向下調(diào)整。以上海為例，2005年國家出臺房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策以來，2005-2007年上半年，上海的房價基本上處于觀望徘徊，略有回落，但幾乎變化不大，但從2007年下半年到2008年上半年，撇開官方統(tǒng)計，上海市民感受的房價，尤其是中心城區(qū)的房價幾乎上漲了50%左右，這是調(diào)控以來的報復(fù)性反彈，但從今年下半年以來，交易量的急劇萎縮，房價的高位徘徊，最終導(dǎo)致在最近一個月里，上海房價開始顯著回落。

　　我認為，就2009年房地產(chǎn)形勢看，房價將繼續(xù)當(dāng)前的回落態(tài)勢，直至將調(diào)控以來的報復(fù)性反彈上漲全部跌去時，房地產(chǎn)市場將全面轉(zhuǎn)暖，其標(biāo)志就是房市成交量將恢復(fù)到正常規(guī)模。我預(yù)計，如果快的話，在明年三四季度，慢的話，要到2010年上半年，房價將調(diào)整回落到位，市場購房需求將全面恢復(fù)。