我說(shuō)的信心主要是指消費(fèi)者和投資者的信心，而不是政府與開(kāi)發(fā)商的信心。

　　相關(guān)專(zhuān)題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場(chǎng)

　　編者按：2008，國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的動(dòng)蕩之年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士葉檀認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該明確拯救樓市，因?yàn)榉康禺a(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和虛擬經(jīng)濟(jì)都具有重要的作用。盡管房地產(chǎn)與股市緊密聯(lián)系，但拯救股市并不能達(dá)到拯救房市的目的。

　　以下為觀點(diǎn)網(wǎng)對(duì)葉檀女士的專(zhuān)訪。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前中央政府并沒(méi)有明確表態(tài)要救房地產(chǎn)，您認(rèn)為這將對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心產(chǎn)生什么影響？

　　葉檀：房地產(chǎn)受到降息等救市利好政策的影響，信心在短期內(nèi)得到一定的提振，但總的來(lái)說(shuō)還沒(méi)有好轉(zhuǎn)趨勢(shì)，從長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)向下。由于我國(guó)房地產(chǎn)受到地根、銀根、稅費(fèi)等政策影響，同時(shí)受到國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)周期的左右，房地產(chǎn)本身無(wú)力單獨(dú)走出向下通道。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的恢復(fù)不容易，需要經(jīng)歷一個(gè)完整的經(jīng)濟(jì)周期，我說(shuō)的信心主要是指消費(fèi)者和投資者的信心，而不是政府與開(kāi)發(fā)商的信心。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為政府應(yīng)不應(yīng)該明確表態(tài)救房地產(chǎn)的市？為什么？在房地產(chǎn)與金融行業(yè)的聯(lián)系中您認(rèn)為存在什么危險(xiǎn)？

　　葉檀：政府應(yīng)該明確救樓市。經(jīng)歷此次經(jīng)濟(jì)周期，政府應(yīng)該意識(shí)到房地產(chǎn)對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)中的重要作用。房地產(chǎn)與上下游各個(gè)基礎(chǔ)行業(yè)都有密切聯(lián)系，建筑、家電、股市等。如果房地產(chǎn)行業(yè)下行，其他行業(yè)不可能獨(dú)善其身。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用是十年時(shí)間培育而成的，不是一朝一夕就能讓房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)脫鉤的。

　　目前房地產(chǎn)行業(yè)急速下行，風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是銀行呆壞帳上升，房地產(chǎn)業(yè)從土地、開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié)，70%以上依靠銀行貸款，銀行貸款質(zhì)量好壞與房地產(chǎn)業(yè)有密切的關(guān)系。二是上下游關(guān)聯(lián)的實(shí)體企業(yè)受到影響，房地產(chǎn)占固定資產(chǎn)投資的比例事實(shí)上達(dá)到25%以上，固定資產(chǎn)下降將拖累總體GDP與建筑、鋼鐵等上下游的產(chǎn)業(yè)的庫(kù)存量。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：當(dāng)前在學(xué)者大呼拯救股市之際，您認(rèn)為救股市能達(dá)到救房市的目的嗎？房地產(chǎn)行業(yè)又應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？

　　葉檀：不能，這是兩碼事，即便股市略有穩(wěn)定，也不能帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向上。但是，從資產(chǎn)品價(jià)格這個(gè)角度說(shuō)，房地產(chǎn)與股市緊密聯(lián)系，一榮俱榮，一損俱損。資產(chǎn)品價(jià)格通常有個(gè)相近的比例關(guān)系，股價(jià)上升，意味著資產(chǎn)品價(jià)格上升，最終會(huì)顯示出房地產(chǎn)作為投資品種的價(jià)值，股市的財(cái)富效應(yīng)會(huì)體現(xiàn)在資本市場(chǎng)上，反之亦然，兩者有相關(guān)促進(jìn)的作用。

　　當(dāng)然，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在先天不足?？傮w而言，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展之初，受到行政與市場(chǎng)雙重力量的左右，在過(guò)強(qiáng)的行政力量主導(dǎo)下，房地產(chǎn)定價(jià)機(jī)制遭到扭曲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)脫離了房?jī)r(jià)收入比等技術(shù)指標(biāo)扶搖直上。目前，政府降息等對(duì)房?jī)r(jià)有穩(wěn)定作用，但由于受到龐大的保障性住房建設(shè)規(guī)劃的沖擊，房地產(chǎn)面臨多空互搏的局面。

　　房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該在兩個(gè)方面完成救贖與自我救贖。第一，房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)改變壟斷與市場(chǎng)并舉的現(xiàn)狀，保障型住房由政府規(guī)劃負(fù)責(zé)，市場(chǎng)性住房由市場(chǎng)說(shuō)了算。保障性住房資金應(yīng)該由政府來(lái)主導(dǎo)，通過(guò)稅費(fèi)、土地改革等方式籌集，而不是通過(guò)擠壓市場(chǎng)盈利來(lái)進(jìn)行。第二，在房地產(chǎn)市場(chǎng)向上之時(shí)，應(yīng)該完善保障性住房，一則平抑房?jī)r(jià)，二則不會(huì)影響經(jīng)濟(jì)。在金融危機(jī)時(shí)應(yīng)該停止大規(guī)模的保障型住房建設(shè)，在經(jīng)濟(jì)回暖后，保障性住房應(yīng)該作為房地產(chǎn)一個(gè)補(bǔ)充和完善，商品房在市場(chǎng)化的過(guò)程中理順自己各方面的關(guān)系，比如理順自己的土地價(jià)格和稅費(fèi)關(guān)系。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您怎么看待房地產(chǎn)上市公司在2007年、2008年的表現(xiàn)？這種表現(xiàn)的差異與金融以及資本市場(chǎng)有什么聯(lián)系？

　　葉檀：房地產(chǎn)上市公司在2007年、2008年的表現(xiàn)，印證了一句話，沒(méi)有什么市場(chǎng)可以成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市主。當(dāng)資本市場(chǎng)下挫時(shí)，房地產(chǎn)富豪財(cái)富急劇縮水，表現(xiàn)出無(wú)度擴(kuò)張的致命缺陷。

　　如富力、綠城等上市房地產(chǎn)企業(yè)從股市融資，高價(jià)收購(gòu)?fù)恋?，通過(guò)土地獲得資本市場(chǎng)的高溢價(jià)，再回到土地，此類(lèi)刀鋒上的游戲注定不能持久。依靠資本市場(chǎng)、但不迷信資本市場(chǎng)的才能獲得生存權(quán)，而一味迷信資本力量的，將被資本和市場(chǎng)拋棄。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您覺(jué)得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)本身對(duì)待資本的態(tài)度如何？這種態(tài)度對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是否有利？

　　葉檀：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)資本市場(chǎng)、對(duì)于外界融資過(guò)于依賴(lài)，房地產(chǎn)企業(yè)此前擴(kuò)張過(guò)于激進(jìn)過(guò)于冒失，不能承受經(jīng)濟(jì)下行的沖擊，無(wú)法抵御經(jīng)濟(jì)周期的危害，風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制差，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該有所反省。

　　房地產(chǎn)企業(yè)從事類(lèi)金融業(yè)，一味伸手向市場(chǎng)要錢(qián)，疏于回報(bào)社會(huì)，目前社會(huì)各界對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)批評(píng)聲震耳，既有誤解的成份，也有房地產(chǎn)商面臨政策與壟斷的不得已，但一些房地產(chǎn)商依仗壟斷、依仗暴利的行為，同樣難辭其咎。另一方面，在應(yīng)對(duì)危機(jī)過(guò)程中，一些房地產(chǎn)商從一己利益出發(fā)，未能妥善平衡各方關(guān)系，使行業(yè)困境雪上加霜。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)之間有著怎樣的作用力？房地產(chǎn)企業(yè)該怎么平衡這種作用力？

　　葉檀：資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)是互相作用的，同漲同跌，但一般房地產(chǎn)會(huì)先行一步，沒(méi)有一方能夠獨(dú)善其身。

　　房地產(chǎn)從拿地開(kāi)始就用土地貸款綁到了銀行身上，現(xiàn)在又捆綁到資本市場(chǎng)身上，這對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、房地產(chǎn)企業(yè)都是不利的。事實(shí)上，由于資本市場(chǎng)與房地產(chǎn)的同步起落效應(yīng)，房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)鍵時(shí)刻依靠資本市場(chǎng)是不可能的。

　　房地產(chǎn)應(yīng)拓寬自己的融資渠道，一是建立更多的銀行以外的債券融資渠道，二是實(shí)行股權(quán)多元化，三是幫助房地產(chǎn)信托的發(fā)展。