從大多數(shù)國家二戰(zhàn)后的住房市場歷史來看，降價一旦發(fā)生，調(diào)整周期都至少在三到四年左右。

　　相關(guān)專題：反思與期望 房地產(chǎn)與金融、資本市場　

　　編者按：2008，國際經(jīng)濟(jì)環(huán)境與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)調(diào)整的動蕩之年，中國房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？在學(xué)者大呼拯救股市之際，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該怎樣完成救贖與自我救贖？在未來，房地產(chǎn)行業(yè)又將在宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整過程中承擔(dān)怎樣的責(zé)任與作用？在危機(jī)之下，房地產(chǎn)乃至與房地產(chǎn)相關(guān)的金融行業(yè)如何利用危機(jī)給予的空間完善自身的制度建設(shè)？

　　日前，就宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)之間的一系列相關(guān)問題，觀點(diǎn)網(wǎng)專訪了上海復(fù)旦大學(xué)產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任陳杰教授，以下為采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為在這一輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，資本市場的衰退對房地產(chǎn)行業(yè)的沖擊具體表現(xiàn)在哪些方面？

　　陳杰：來自銀行融資將很困難，經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，銀行惜貸嚴(yán)重，尤其是房地產(chǎn)這樣經(jīng)濟(jì)周期性很強(qiáng)、對未來收入預(yù)期很敏感的行業(yè)，出于自身安全，借貸放款會很謹(jǐn)慎，這是政府尤其地方政府怎么動員也難以解決的。

　　股市和債市也都很困難。惡劣的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)上市IPO基本不可能了，發(fā)行企業(yè)債券的融資成本過高。銷售急劇放慢，所以資金鏈?zhǔn)冀K緊張。

　　總體來看，在銷售大幅下降同時，融資成本高攀，今年有沒有利潤都十分危險。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：目前看來，中央和地方政府的一系列救市政策對于房市的提升似乎并不明顯，近日也有報道稱一些學(xué)者聯(lián)名上書請求中央拯救股市，您如何看待這一事件？您認(rèn)為股市如若復(fù)蘇對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響將會在哪些方面？

　　陳杰：股市如果真的復(fù)蘇當(dāng)然房地產(chǎn)業(yè)日子會好過很多，股價上升后資本率和信譽(yù)度上升，無論抵押銀行貸款還是自己發(fā)債都會容易很多。但問題沒有宏觀基本面的支撐，光打幾針雞血，股市的長期復(fù)蘇是不可能的，最多短期反彈一下。靠政策刺激的股市短期反彈，除了給投機(jī)資本借此解套、奪路而逃的機(jī)會，不會帶來任何長期效應(yīng)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：資本市場與房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系緊密，您如何評價國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在2007年的資本市場上的表現(xiàn)？

　　陳杰：股市、債市、銀行、預(yù)售款、自有資金等多渠道融資格局初步呈現(xiàn)，國內(nèi)國外的多元化來源，但總體還是過于依賴國內(nèi)銀行開發(fā)貸款和預(yù)售款，金融創(chuàng)新品種少，自有資本率比較低，抗風(fēng)險能力差，這在2008年一受到經(jīng)濟(jì)不景氣的沖擊就充分表現(xiàn)出來了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您認(rèn)為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)如何合理利用資本市場，才能保證房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場雙方的健康發(fā)展？

　　陳杰：多元化融資，面向國內(nèi)和國際(香港)兩個資本市場。從房地產(chǎn)業(yè)來說，盡量降低對銀行貸款的依存度，商品住房預(yù)售制度將來看來也是要改革的，現(xiàn)在要及時推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)的發(fā)展，這個已經(jīng)得到中央和國務(wù)院的肯定，但具體條例還沒有出來，以往的束縛還在。資本市場本身也要在住房貸款品種業(yè)務(wù)進(jìn)行創(chuàng)新，大力和穩(wěn)妥推進(jìn)二級房貸市場，雖然出了次貸危機(jī)，但仍要考慮房地產(chǎn)貸款的證券化，暫時可以不參照美國的抵押貸款支持證券(MBS)模式，次貸危機(jī)暴露出來這種模式道德風(fēng)險和逆向選擇問題比較大，但歐洲相對穩(wěn)健的抵押貸款債券(MB,MortgageBond)還是要考慮的。兩者的區(qū)別是貸款發(fā)放銀行自己發(fā)行債券(MB)還是轉(zhuǎn)售給其他第三方機(jī)構(gòu)(SPV)來發(fā)行證券(MBS)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：很多業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，這一輪房市調(diào)整遠(yuǎn)未結(jié)束，您對明年的房地產(chǎn)市場持怎樣的看法？

　　陳杰：將十分低迷，銷售和房價比今年還要糟糕，能出現(xiàn)不崩盤、保持橫盤調(diào)整已經(jīng)萬幸。房地產(chǎn)市場的“勢”很重要，上升或下降的勢頭一旦發(fā)生，都需要很長時間才會恢復(fù)和逆轉(zhuǎn)過來。從大多數(shù)國家二戰(zhàn)后的住房市場歷史來看，降價一旦發(fā)生，調(diào)整周期都至少在三到四年左右。上海住房市場的上一輪(2005-2006)調(diào)整，在那么良好的宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行背景下，也經(jīng)歷了兩年的時間才走出低谷，中間調(diào)整幅度最深達(dá)到13%?，F(xiàn)在這么惡劣的宏觀經(jīng)濟(jì)下，如果僅花兩年就能走出來已經(jīng)是非常樂觀的了，而且前提還是宏觀經(jīng)濟(jì)之前率先出現(xiàn)強(qiáng)烈的上升曲線。用任何政策刺激也是逆轉(zhuǎn)不了這個市場大勢的。