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　　防空設(shè)施暗含商機(jī)

　　人和商業(yè)的歷史可追溯至17年前。1991年11月，首個(gè)作為商業(yè)用途的哈爾濱地下人民防空工程設(shè)施(簡稱“哈爾濱一期”)取得政府批文后動(dòng)工，1992年1月，人和商業(yè)的前身即當(dāng)時(shí)中外合作企業(yè)哈爾濱人和公司由香港和斯有限公司(簡稱“香港和斯”)及哈爾濱南防公司投資成立，負(fù)責(zé)開發(fā)及經(jīng)營該項(xiàng)目。該項(xiàng)目位于哈爾濱市繁華的南崗區(qū)商圈東大直街地下，占用地下兩層，總建筑面積約為15920平方米。1992年6月，哈爾濱人和商城正式開業(yè)，這是人和商業(yè)的首個(gè)地下商城項(xiàng)目。也就是說，人和商業(yè)發(fā)展的地下商城實(shí)際上是可作商業(yè)用途的人民防空工程設(shè)施。

　　所謂人民防空工程，是指為保障戰(zhàn)時(shí)人員與物資掩蔽、人民防空指揮、醫(yī)療救護(hù)而單獨(dú)修建的地下防護(hù)建筑，以及結(jié)合地面建筑修建的戰(zhàn)時(shí)可用于防空的地下室。1980年以來，中國政府頒布了一系列的規(guī)定及通告，鼓勵(lì)私人及外國企業(yè)參與發(fā)展地下人民防空工程(表2)。根據(jù)《中國人民防空法》及其他相關(guān)規(guī)例，中國政府支持私營及外資公司投資于人民防空工程的開發(fā)，在和平時(shí)期，投資者可使用及管理人民防空工程，并取得人民防空工程產(chǎn)生的利益。就建設(shè)人民防空工程而言，雖然中國政府機(jī)構(gòu)有權(quán)在戰(zhàn)爭時(shí)期接管人民防空工程，以用作人民防空洞，但是投資者有權(quán)使用、經(jīng)營、管理開發(fā)的設(shè)施，并取得其產(chǎn)生的盈利，包括出租該等設(shè)施內(nèi)的商鋪單位或轉(zhuǎn)讓商鋪單位經(jīng)營權(quán)，且無須就該等權(quán)利支付任何代價(jià)。

　　更重要的是，根據(jù)目前國內(nèi)法律及規(guī)例，開發(fā)地下人民防空工程作商業(yè)用途沒有被分類為房地產(chǎn)開發(fā)，因此不受諸多適用于中國房地產(chǎn)行業(yè)的法律、法規(guī)、稅收及政策的限制，無需繳納土地出讓金及土地增值稅，眾所周知，土地出讓金及土地增值稅是房地產(chǎn)商開發(fā)成本的主要構(gòu)成部分，占比通常超過50%，而且城市黃金地段的土地出讓金更是代價(jià)高昂。顯然，將位于城市黃金地段的人防工程開發(fā)作為商業(yè)用途，比傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)更具成本優(yōu)勢，投資回報(bào)率更高。也就是說，人防工程設(shè)施當(dāng)中蘊(yùn)含著巨大的商機(jī)。

　　大規(guī)模復(fù)制“防空洞模式”

　　1996年1月，英國籍人士秀麗·好肯(簡稱“好肯”)通過一家由自己全資擁有的英國公司德順沃，以1000萬元的代價(jià)從香港和斯手中收購了哈爾濱人和公司50%的股權(quán)。1998年9月，好肯的丈夫又購買了香港和斯25%股份。另外，根據(jù)哈爾濱人和公司的合營企業(yè)協(xié)議，哈爾濱人和公司的另外一個(gè)股東哈爾濱南防作出的注資并不符合法律和規(guī)例的許可，因此，德順沃成為100%持有哈爾濱人和公司權(quán)益的股東。也就是說，哈爾濱人和公司成了一家純外資企業(yè)，從而可以享受到1997年中國政府頒布的有關(guān)外資企業(yè)投資地下人民防空工程業(yè)務(wù)的一系列優(yōu)惠稅務(wù)待遇規(guī)定，例如，外資企業(yè)可以享受物業(yè)稅的豁免等。

　　哈爾濱一期作為地下服裝商城，大部分單位出租給了從事女裝時(shí)裝服飾批發(fā)及零售銷售業(yè)務(wù)的租戶，租金收入穩(wěn)定。招股書顯示，哈爾濱一期的項(xiàng)目總開發(fā)成本約為4470萬元，而2005-2007年的租金收入為2610萬元、2740萬元和2850萬元，兩年的租金收入就超過了全部投入，投資回報(bào)率驚人。

　　在哈爾濱一期項(xiàng)目取得成功后，人和商業(yè)開始復(fù)制這一模式。2000年和2003年，人和商業(yè)相繼成立了兩家中外合作企業(yè)哈爾濱寶榮和哈爾濱人和世紀(jì)，分別開發(fā)哈爾濱二期和三期項(xiàng)目。這兩期項(xiàng)目分別于2001年和2004年正式開業(yè)。人和商業(yè)真正大規(guī)模擴(kuò)張還是從進(jìn)軍廣州市場開始。2005年8月，人和商業(yè)成立了中外合作企業(yè)廣州人和公司，開發(fā)廣州的地下商城項(xiàng)目，建成后的項(xiàng)目被命名為“廣州地一大道”，于2007年1月正式開業(yè)。這是人和商業(yè)首個(gè)位于哈爾濱以外的地下商城項(xiàng)目。與哈爾濱人和地下商城一樣，地一大道的商鋪主要從事服裝批發(fā)零售業(yè)務(wù)。招股書顯示，廣州項(xiàng)目的開發(fā)成本約4.39億元，約為哈爾濱前三期項(xiàng)目合計(jì)2.31億元開發(fā)成本的兩倍。

　　盡管地一大道開發(fā)成本較高，但由于項(xiàng)目地處繁華的廣州火車站商圈并具有較低的價(jià)格優(yōu)勢，出租率仍高達(dá)100%。2007年，地一大道每平方米的年平均租金約為2013元，每平方米經(jīng)營權(quán)平均轉(zhuǎn)讓價(jià)格約為3.8萬元，而同處廣州火車站商圈的白馬服裝市場，每平方米的年平均租金超過5000元，每平方米經(jīng)營面積估值超過10萬元。