萬科的降價(jià)之舉，不應(yīng)該受到責(zé)難，而應(yīng)該受到肯定。其他開發(fā)商應(yīng)該與萬科比著降價(jià)，比著銷售房屋，而不應(yīng)看萬科的笑話。

　　編者按：當(dāng)前，萬科在長三角地區(qū)的降價(jià)已經(jīng)演變成為一個(gè)社會事件，房地產(chǎn)波動(dòng)可能對社會產(chǎn)生的影響開始顯現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，在企業(yè)策略選擇與社會個(gè)體在市場交易行為的利益沖突中，我們應(yīng)該如何看待在萬科降價(jià)事件當(dāng)中的企業(yè)行為和消費(fèi)者行為？我們應(yīng)該如何理解一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)社會當(dāng)中的契約精神與契約行為？我們應(yīng)該如何理解房地產(chǎn)市場的波動(dòng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)？

　　就有關(guān)問題，觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了有關(guān)專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士。我們力圖通過"萬科降價(jià)"事件尋找一種市場經(jīng)濟(jì)條件下的交易行為的原則與基礎(chǔ)，也希望能夠理清在一個(gè)合理的市場經(jīng)濟(jì)社會交易行為當(dāng)中所蘊(yùn)含的公平、公正的契約精神。我們期待每個(gè)人可以理性的看待自身的市場交易行為并能夠?yàn)樽陨淼慕灰棕?fù)起責(zé)任--無論是萬科還是購房者。

　　進(jìn)入相關(guān)專題：契約論：萬科降價(jià)與業(yè)主退房

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對著名財(cái)經(jīng)評論員時(shí)寒冰的采訪：

 　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)市場波動(dòng)當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)？大多數(shù)時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自己的產(chǎn)品的時(shí)候一般很少提及到房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資產(chǎn)品可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂合同的時(shí)候是否需要提醒消費(fèi)者此類風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確規(guī)定如果風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)交易雙方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任？

　　時(shí)寒冰：房地產(chǎn)市場的價(jià)格波動(dòng)，與其他市場的價(jià)格波動(dòng)并沒有什么大的區(qū)別，只是，因?yàn)樗鼘儆诖笞谏唐罚藗兏匾曇恍┝T了。當(dāng)然，房市中的投機(jī)者對價(jià)格波動(dòng)的敏感度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自住性購房者。

　　我首先要說明一點(diǎn)：投資和投機(jī)是兩個(gè)完全不同的概念，許多人把他們混淆在了一起。投資性購房的目的是為了將房屋出租以賺取租金，而投機(jī)性購房就是為了低買高賣，賺取其中的差價(jià)。

　　住房的功能首先是滿足居住的需要，自住房購房與以出租為目的的購房，最終都是為了滿足居住的需要，這兩種消費(fèi)形式對房價(jià)的影響是良性的。而占據(jù)很大比例的投機(jī)性購房行為，則容易抬高房價(jià)，因?yàn)橘I主購買房屋既不自住也不出租，而是空置著等待升值。

　　購房者基本都是心智成熟的行為人，他們應(yīng)該知道自己把房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)成投機(jī)產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商提示風(fēng)險(xiǎn)與否并沒有太大意義。當(dāng)然，如果法律要求開發(fā)商必須提示風(fēng)險(xiǎn)，他們就應(yīng)該遵守。但據(jù)我所知，我國法律還沒有這方面的規(guī)定。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：國內(nèi)目前的情況似乎是：在其他消費(fèi)品和投資品（譬如股票）在出現(xiàn)貶值的時(shí)候大多數(shù)消費(fèi)者或是股民可以接受，但卻出現(xiàn)無法接受房產(chǎn)貶值的情況。您如何理解這樣的現(xiàn)象？

　　時(shí)寒冰：我無法理解這種現(xiàn)象。股票虧損，投資者難過，內(nèi)心并不愿意接受，但是，他們遵守了基本的契約。股價(jià)有漲有跌，房價(jià)也有漲有跌。買房者，尤其那些投機(jī)性購房者，他們在房價(jià)連年上漲過程中賺了巨額利潤——當(dāng)然，他們也是房價(jià)的重要推手——期間，沒有見誰嫌房價(jià)高，而在房價(jià)下跌的時(shí)候卻不能接受房產(chǎn)貶值的現(xiàn)實(shí)。到底為什么會出現(xiàn)這種局面？我想不出答案。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：萬科到底有沒有侵害消費(fèi)者權(quán)益？消費(fèi)者有沒有權(quán)利要求退房？萬科不退房說明什么問題？萬科需要給予消費(fèi)者必要的補(bǔ)償嗎？

　　時(shí)寒冰：房地產(chǎn)開發(fā)存在著驚人的暴利，這是一個(gè)很普遍的現(xiàn)象。一些開發(fā)商即使降價(jià)，仍然獲利豐厚。從這一點(diǎn)來看，全國的開發(fā)商都在做侵害消費(fèi)者權(quán)益的事情，因?yàn)樗麄冏屜M(fèi)者付出了更多的金錢。當(dāng)然，這個(gè)問題是制度性原因?qū)е碌摹?/p>

　　萬科降價(jià)，是一種市場行為，在房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出民眾的購買力需要調(diào)整的情況下，順勢而為是明智之舉。這是一種企業(yè)行為。從民生的角度來看，萬科這樣做，可以促使整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的洗牌和房價(jià)的調(diào)整，對社會是有益的。萬科的降價(jià)之舉，不應(yīng)該受到責(zé)難，而應(yīng)該受到肯定。其他開發(fā)商應(yīng)該與萬科比著降價(jià)，比著銷售房屋，而不應(yīng)看萬科的笑話。

　　退房或補(bǔ)償差價(jià)之爭，所體現(xiàn)出來的其實(shí)是開發(fā)商與炒房者之間的利益分配問題。在房價(jià)上漲過程中，開發(fā)商和炒房者都從中獲取了豐厚利潤，但是，在房價(jià)下跌過程中，開發(fā)商的利潤已經(jīng)拿到手，而炒房者由于拿到的是貶值的資產(chǎn)而承受損失。這是發(fā)生糾紛的一個(gè)重要根源。

　　就中國目前的法律而言，并不支持消費(fèi)者退房。萬科不退房也是能夠得到法律支持的。至于萬科需要不需要補(bǔ)償消費(fèi)者，我覺得，這需要雙方自由協(xié)商。我的意見是，中央應(yīng)該最大限度地?cái)D壓開發(fā)商的暴利，促使房價(jià)的理性回歸，這樣才能減少類似的糾紛。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：消費(fèi)者的過激行為說明了什么問題？是消費(fèi)者不理解契約本身的意義還是消費(fèi)者在契約面前的不理性行為？我們應(yīng)該如何看待一個(gè)正常的市場當(dāng)中，交易雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任與義務(wù)？

　　時(shí)寒冰：消費(fèi)者的過激行為，主要源于房價(jià)的落差過大，而房價(jià)的落差大與房價(jià)中的暴利息息相關(guān)。這是制度性因素導(dǎo)致的問題。由于房價(jià)中的暴利，購房人不得不付出更大的金錢。今后，政府應(yīng)該努力擠壓這種泡沫，減輕民眾的負(fù)擔(dān)。

　　就市場本身而言，買房者既然有房價(jià)上漲穩(wěn)獲暴利的時(shí)候，也應(yīng)該坦然面對房價(jià)下跌資產(chǎn)貶值的風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)與收益永遠(yuǎn)是相伴而生的。尤其對于那些投機(jī)性購房者而言——他們對房價(jià)的波動(dòng)最為敏感——只享受利潤而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的市場永遠(yuǎn)都不存在。這對那些打算投機(jī)的人作了一個(gè)提醒，別惡炒房價(jià)，當(dāng)哄抬房價(jià)的幫兇了，否則，由此遭致的虧損只能自己承擔(dān)。

　　契約是應(yīng)該受到嚴(yán)格遵守的，這是法制時(shí)代的基礎(chǔ)。日本、美國和我國香港地區(qū)，都有房價(jià)暴跌的時(shí)候，但鮮有退房事件發(fā)生，這是人們默守契約原則的結(jié)果。消費(fèi)者應(yīng)該學(xué)會遵守契約，當(dāng)然，這有兩個(gè)重要前提：一、本身是公平的。二、政府?dāng)D壓房價(jià)中的暴利。這兩點(diǎn)，應(yīng)該成為我們努力的方向。