我們需要從平常心看待這些變化。記住從來就沒有、而且也不會(huì)有一個(gè)只上升而不下降的住房市場。

　　編者按：當(dāng)前，萬科在長三角地區(qū)的降價(jià)已經(jīng)演變成為一個(gè)社會(huì)事件，房地產(chǎn)波動(dòng)可能對社會(huì)產(chǎn)生的影響開始顯現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，在企業(yè)策略選擇與社會(huì)個(gè)體在市場交易行為的利益沖突中，我們應(yīng)該如何看待在萬科降價(jià)事件當(dāng)中的企業(yè)行為和消費(fèi)者行為？我們應(yīng)該如何理解一個(gè)市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)當(dāng)中的契約精神與契約行為？我們應(yīng)該如何理解房地產(chǎn)市場的波動(dòng)可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)？

　　就有關(guān)問題，觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了有關(guān)專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士。我們力圖通過"萬科降價(jià)"事件尋找一種市場經(jīng)濟(jì)條件下的交易行為的原則與基礎(chǔ)，也希望能夠理清在一個(gè)合理的市場經(jīng)濟(jì)社會(huì)交易行為當(dāng)中所蘊(yùn)含的公平、公正的契約精神。我們期待每個(gè)人可以理性的看待自身的市場交易行為并能夠?yàn)樽陨淼慕灰棕?fù)起責(zé)任--無論是萬科還是購房者。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對中山大學(xué)嶺南學(xué)院院長吳立范的采訪。

　　進(jìn)入相關(guān)專題：契約論：萬科降價(jià)與業(yè)主退房

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們應(yīng)該如何看待房地產(chǎn)市場波動(dòng)當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)？大多數(shù)時(shí)候房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自己的產(chǎn)品的時(shí)候一般很少提及到房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資產(chǎn)品可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂合同的時(shí)候是否需要提醒消費(fèi)者此類風(fēng)險(xiǎn)，并在合同中明確規(guī)定如果風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)交易雙方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任？

　　吳立范：房地產(chǎn)市場上價(jià)格變動(dòng)引起的風(fēng)險(xiǎn)從本質(zhì)上講與其他市場，如股票、債券、黃金和石油市場價(jià)格變動(dòng)引起的風(fēng)險(xiǎn)沒有什么不同?？梢哉f，只要存在著競爭的市場，就一定有風(fēng)險(xiǎn)。自從上個(gè)世紀(jì)九十年代初我國的房地產(chǎn)業(yè)走向市場化以來，我們已經(jīng)目睹了幾次大的房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)了。

　　我認(rèn)為沒有必要在購房合同中加上提醒購房者房價(jià)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的條例。事實(shí)上，每個(gè)購房者在決定購房時(shí)，已經(jīng)知道房價(jià)是會(huì)在未來發(fā)生變化的。我們可以將購房者分為兩類：一類是以消費(fèi)為主，即買房是為了自己居住。房價(jià)的變動(dòng)對他們的影響較為有限。不管房價(jià)是跌還是漲，他們都不會(huì)將房屋出售。另一類是以投資為主，即買房主要是為了房屋的增值。房價(jià)的變動(dòng)對他們的影響較大。但這類人就是要冒風(fēng)險(xiǎn)才投資的，他們對風(fēng)險(xiǎn)的存在可以說是心知肚明，所以也無須提醒他們注意風(fēng)險(xiǎn)的存在。

　　至于房屋買賣雙方所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，也是一目了然的。房價(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)自然應(yīng)該由房屋的所有者承擔(dān)。在房屋出售以前，發(fā)展商承擔(dān)房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。但房屋一旦出售，它的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到業(yè)主手中，房價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)就由業(yè)主來承擔(dān)了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：國內(nèi)目前的情況似乎是：在其他消費(fèi)品和投資品(譬如股票)在出現(xiàn)貶值的時(shí)候大多數(shù)消費(fèi)者或是股民可以接受，但卻出現(xiàn)無法接受房產(chǎn)貶值的情況。您如何理解這樣的現(xiàn)象？

　　吳立范：這種現(xiàn)象表明業(yè)主對房地產(chǎn)作為一種特殊商品的認(rèn)識(shí)不足，也反映了我們的房地產(chǎn)市場目前還不夠成熟。房屋作為一種商品，它的價(jià)格隨著市場的供求變化而變化是一種正常的現(xiàn)象。房屋購買者應(yīng)該對這種變化有足夠的心理準(zhǔn)備。我們看到一些房主難以接受自己住房的貶值，主要是有兩個(gè)原因：一是他們在購買房屋時(shí)，只對房價(jià)的上升做了預(yù)期，而對房價(jià)的下跌抱有僥幸的心理，從而缺乏對此的預(yù)期和準(zhǔn)備。當(dāng)房價(jià)一旦發(fā)生下跌時(shí)，他們難以接受。二是相對于其他投資而言，房地產(chǎn)投資成本大。對于很多家庭來說，購買一份房產(chǎn)可能是他們一生中的最大的一筆投資，房價(jià)下跌讓他們損失慘重。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：萬科到底有沒有侵害消費(fèi)者權(quán)益？消費(fèi)者有沒有權(quán)利要求退房？萬科不退房說明什么問題？萬科需要給予消費(fèi)者必要的補(bǔ)償嗎？

　　吳立范：只要萬科的購房合同是合法、合理的，按合同規(guī)定辦事就不存在侵犯消費(fèi)者權(quán)益的問題。正像業(yè)主不愿看到房產(chǎn)價(jià)格下跌一樣，其實(shí)房地產(chǎn)商也不愿意輕易降價(jià)出售房屋。他們降價(jià)出售房屋，是在競爭的市場上看到房屋價(jià)格水平過高，超出現(xiàn)有的購買水平時(shí)，采取的一種商業(yè)策略以增加銷售，加快貨幣回籠，本身是無可非議的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：消費(fèi)者的過激行為說明了什么問題？是消費(fèi)者不理解契約本身的意義還是消費(fèi)者在契約面前的不理性行為？我們應(yīng)該如何看待一個(gè)正常的市場當(dāng)中，交易雙方承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的責(zé)任與義務(wù)？

　　吳立范：住宅作為商品房一旦進(jìn)入市場，就必然受到市場供求關(guān)系和競爭規(guī)律的支配。當(dāng)房價(jià)發(fā)生下跌時(shí)，一邊是已經(jīng)購入房產(chǎn)的業(yè)主在抱怨房價(jià)下跌太快，一邊則是那些等待購房的未來業(yè)主嫌房價(jià)下跌尚未到位。我們需要從平常心看待這些變化。記住從來就沒有、而且也不會(huì)有一個(gè)只上升而不下降的住房市場。