建議有關(guān)部門專案研究此類事件，盡快修改購房合同文本，有必要將風(fēng)險提示及有關(guān)責(zé)任義務(wù)約定寫進(jìn)該文本。亡羊補(bǔ)牢為時不晚。　　

　　編者按：當(dāng)前，萬科在長三角地區(qū)的降價已經(jīng)演變成為一個社會事件，房地產(chǎn)波動可能對社會產(chǎn)生的影響開始顯現(xiàn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，在企業(yè)策略選擇與社會個體在市場交易行為的利益沖突中，我們應(yīng)該如何看待在萬科降價事件當(dāng)中的企業(yè)行為和消費(fèi)者行為？我們應(yīng)該如何理解一個市場經(jīng)濟(jì)社會當(dāng)中的契約精神與契約行為？我們應(yīng)該如何理解房地產(chǎn)市場的波動可能帶來的風(fēng)險？

　　就有關(guān)問題，觀點(diǎn)網(wǎng)采訪了有關(guān)專家學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士。我們力圖通過“萬科降價”事件尋找一種市場經(jīng)濟(jì)條件下的交易行為的原則與基礎(chǔ)，也希望能夠理清在一個合理的市場經(jīng)濟(jì)社會交易行為當(dāng)中所蘊(yùn)含的公平、公正的契約精神。我們期待每個人可以理性的看待自身的市場交易行為并能夠?yàn)樽陨淼慕灰棕?fù)起責(zé)任——無論是萬科還是購房者。

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對廣深兩地資深地產(chǎn)人韓世同先生和李宗苗先生的采訪。

　　進(jìn)入相關(guān)專題：契約論：萬科降價與業(yè)主退房

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您如何看待房地產(chǎn)市場波動當(dāng)中的風(fēng)險？在大多數(shù)時候房地產(chǎn)企業(yè)在銷售自己的產(chǎn)品的時候一般很少提及到房地產(chǎn)產(chǎn)品作為投資產(chǎn)品可能帶來的風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂合同的時候是否需要提醒消費(fèi)者此類風(fēng)險，并在合同中明確規(guī)定在如果風(fēng)險出現(xiàn)交易雙方應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任？

　　韓世同：市場是肯定有風(fēng)險存在的，房地產(chǎn)市場也不例外，但是我并不認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂合同的時候就需要提醒消費(fèi)者此類風(fēng)險，房企沒有這種義務(wù)和責(zé)任，這應(yīng)該讓消費(fèi)者自己去判斷，消費(fèi)者應(yīng)該要意識到交易中的風(fēng)險。交易需要商業(yè)的規(guī)則存在，但目前的房地產(chǎn)的交易規(guī)則似乎并不包括對消費(fèi)者交易風(fēng)險的提醒。就算是房地產(chǎn)企業(yè)提醒消費(fèi)者有風(fēng)險，估計購房者也是要買房的，所以，要求房地產(chǎn)企業(yè)在與購房者簽訂合同的時候提醒消費(fèi)者風(fēng)險是不合理的，未免有點(diǎn)多此一舉的意味。

　　李宗苗：萬科降價引發(fā)的群鬧事件反映了購房者的不成熟心態(tài)，任何交易都有風(fēng)險，房地產(chǎn)買賣更是如此，天下沒有穩(wěn)賺不賠的生意。在法制健全的社會，發(fā)生因房屋降價而鬧事的事情，簡直匪夷所思。但是在我們國家，各種主體包括政府、開發(fā)商、購房者、代理公司等都遠(yuǎn)沒有到成熟的地步。央視經(jīng)濟(jì)半小時昨天做了一期《房地產(chǎn)的中國式突圍》專題，我覺得還可以再做一期《房地產(chǎn)的中國式“維權(quán)”》。在中國，哪怕你無理，也沒有法律依據(jù)，鬧一鬧，可能損失就回來了，不鬧的話，什么便宜也沒撈著，這就是我們要直面的所謂“特色”?？偟膩碇v，其它開發(fā)商何嘗不想降價出貨，但是他們哪有萬科這種“膽量”？我認(rèn)為，房地產(chǎn)的萬科式突圍，最起碼給行業(yè)提供了一個研究的范本，有助我們修正規(guī)則，完善交易行為，走向多方共贏。

　　我愿意奉勸萬科以外的其它開發(fā)商，包括媒體，不要對萬科降價事件抱幸災(zāi)樂禍或事無關(guān)己高高掛起的態(tài)度。對于其它開發(fā)商而言，他們遲早會遇到類似萬科這樣的問題。政府有關(guān)主管部門宜早研究對策，適當(dāng)疏導(dǎo)、引導(dǎo)，促進(jìn)交易過程的公平、公開、公正。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：國內(nèi)目前的情況似乎是：在其他消費(fèi)品和投資品(譬如股票)在出現(xiàn)貶值的時候大多數(shù)消費(fèi)者或是股民可以接受，但卻出現(xiàn)無法接受房產(chǎn)貶值的情況。您如何理解這樣的現(xiàn)象？

　　韓世同：房地產(chǎn)市場是一個特殊的市場，它與股票市場不同，因?yàn)楣善睕]有特定的一個發(fā)行對象，每個股民的風(fēng)險是均等的，所以股票下跌沒有股民說要索賠或者鬧事。但是房產(chǎn)不同，因?yàn)榉慨a(chǎn)具有特殊性，他受到市場的影響比較大，也不排除會受到人為因素的干擾。

　　這里還涉及一個消費(fèi)者的素質(zhì)問題。有些消費(fèi)者是不夠理性的，他們很多人向萬科索賠的理由都是站不住腳的，法律上沒有明確的條文支持這種行為。如果說消費(fèi)者能抓住萬科房子的質(zhì)量問題或者裝修等問題上去要求索賠，那還是有法律依據(jù)的。而且一些消費(fèi)者采取的是打砸售樓部等過激的方式，這本身就是一種違法的行為。

　　李宗苗：商品房在中國在去年上半年被過多的熱錢更多地“異化”成投資品，這就是我們國家房地產(chǎn)行業(yè)面臨的巨大風(fēng)險。在我看來，現(xiàn)在是一些城市一些地區(qū)出現(xiàn)這種事件，為此買單的現(xiàn)在是萬科等開發(fā)商和業(yè)主，將來我們整個行業(yè)都要為此買單，而且代價慘重。資產(chǎn)貶值，換誰誰也不高興。關(guān)鍵是商品房銷售過程被拉長后，市場風(fēng)險肯定存在，不管是對業(yè)主，還是對開發(fā)商。所以現(xiàn)在我們都建議開發(fā)商開盤定價一步到位，速戰(zhàn)速決，免得夜長夢多。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：萬科到底有沒有侵害消費(fèi)者權(quán)益？消費(fèi)者有沒有權(quán)利要求退房？萬科不退房說明什么問題？萬科需要給予消費(fèi)者必要的補(bǔ)償嗎？

　　韓世同：萬科肯定沒有侵犯消費(fèi)者的權(quán)益，當(dāng)然消費(fèi)者也沒有理由要求萬科退房。這里只能說房地產(chǎn)企業(yè)采取的這種降價策略有點(diǎn)失當(dāng)，沒有充分意料到會產(chǎn)生如此大的風(fēng)波，這個結(jié)果肯定不是萬科愿意看到的。而且在這個事件中，政府相關(guān)部門也應(yīng)該檢討，在事件還沒有始鬧大的時候政府就應(yīng)該站出來回應(yīng)類似的事件，而不是任其發(fā)展。萬科不退房說明商業(yè)的規(guī)則還是需要堅持和遵守的，否則市場就要亂套。

　　李宗苗：萬科有沒有侵害消費(fèi)者權(quán)益，看合同約定，這個恕不能一概而論，而消費(fèi)者有沒有權(quán)利退房，這個肯定也要看合同約定。萬科不退房，不能說明什么問題，只能說明這家公司依法辦事。我個人既同情業(yè)主，也同情萬科，前提是我們千萬不能干知法犯法的事。至于要不要給已成交業(yè)主補(bǔ)償，我的態(tài)度是：按互諒互惠原則辦事，但做出違法之事，卻是萬萬不該。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：消費(fèi)者的過激行為說明了什么問題？是消費(fèi)者不理解契約本身的意義還是消費(fèi)者在契約面前的不理性行為？我們應(yīng)該如何看待一個正常的市場當(dāng)中，交易雙方在承擔(dān)風(fēng)險的責(zé)任與義務(wù)？

　　韓世同：消費(fèi)者的過激行為說明了目前的房價調(diào)控仍然存在一些不足的地方。為什么房價會出現(xiàn)急劇的漲跌，而政府卻沒有相關(guān)的保障措施？這是政府部門需要思考的問題。我認(rèn)為南京政府的住房指導(dǎo)價政策是值得借鑒的一種方式，政府應(yīng)該加強(qiáng)對房價的調(diào)控指導(dǎo)，而不是任由市場去調(diào)節(jié)。在正常的市場交易當(dāng)中，雖然對于商品房買賣有比較詳細(xì)的合同規(guī)定，但總體來說消費(fèi)者處于弱勢的地位還是有待改變，消費(fèi)者在交易中很容易就成為弱者。因此，這方面的法律法規(guī)還是需要加緊完善，同時消費(fèi)者在簽署購房合同時，也要注意明確雙方的相關(guān)權(quán)利和義務(wù)，為以后萬一出現(xiàn)類似的爭端提供解決的法律依據(jù)。

　　李宗苗：建議有關(guān)部門專案研究此類事件，盡快修改購房合同文本，有必要將風(fēng)險提示及有關(guān)責(zé)任義務(wù)約定寫進(jìn)該文本。亡羊補(bǔ)牢為時不晚。