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　　供稿/深圳市星彥地產顧問有限公司中央研發(fā)中心

　　執(zhí)筆/余綿電康忠梅

　　從移民文化看，成都是最接近深圳的城市，包容性很強，且城市生活及城市發(fā)展極具魅力，潛在的購房需求量依然十分巨大，地震對需求量的破壞性是暫時性的。

　　[事件背景]

　　2008年5月12日14時28分，四川汶川發(fā)生里氏8.0級特大地震，災情特別嚴重，人員傷亡慘重，截至29日12時，四川汶川地震已造成68516人遇難，365399人受傷，失蹤19350人，緊急轉移安置1514.684萬人，累計受災人數(shù)4554.6065萬人。據(jù)民政部統(tǒng)計，截至5月19日21時，汶川地震已造成房屋倒塌536.25萬間，房屋損壞2142.66萬間。目前雖然沒有中國統(tǒng)計局關于經濟損失的權威統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但根據(jù)經濟學家估計，汶川大地震給四川及周邊地區(qū)帶來的損失可能超過5000億元(相當于中國GDP的3%)，是年初中國南部雪災的經濟損失的3.5倍。

　　一、地震改變成都的投資環(huán)境

　　短期內城市吸引力會下降

　　首先，西北部交通等基礎設施對投資的支持度將減弱。一方面，成都向西對外聯(lián)系的交通受到較大的破壞，災區(qū)電力、鐵路、公路等基礎設施阻斷，使成都經濟對西南腹地的輻射力減弱；另一方面，救災和重建必將占用成都大量的交通運輸?shù)然A設施及能源資源，私人企業(yè)的生產和商業(yè)活動會受到較大影響。

　　其次，物價及原材料價格的上漲，將導致企業(yè)運營成本上升。四川是一個農業(yè)大省，地震使該地的部分農副產品生產基地遭受嚴重破壞，局部農產品價格將上漲。目前，四川的生活用品供給非常緊張，但生活用品供應來自全國各地，供應受影響較小，供給短缺主要是因為社會財富的瞬間損毀產生的跳躍性需求所致，這種短缺是一個短暫的現(xiàn)象。但是，地震后重建所需的大量原材料將使目前已經高企的PPI在壓力接力下進一步上漲，PPI上漲已經是下半年CPI上漲的主要動力，地震將加劇這一壓力。第三，腹地經濟破壞嚴重。德陽、綿陽、阿壩2007年3市GDP占四川的13.6%，這些地方遭受的毀滅性的破壞將使四川整個腹地經濟吸引力下降。根據(jù)中新社北京報道，四川汶川特大地震使四川全省14204工業(yè)企業(yè)受災，直接經濟損失達670億元。而占成都GDP18.21%的旅游業(yè)在這次地震災害中更是首當其沖，西線黃金旅游通道完全中斷。傳統(tǒng)工業(yè)、農業(yè)和旅游業(yè)的短期內難以為繼將使四川一貫的吸引力有所下降。

　　中長期城市吸引力回升

　　首先，重建將獲得中央在財政上的大力傾斜，地方政府也將盡最大努力爭取中央支持。國務院總理溫家寶5月21日主持召開國務院常務會議，研究部署當前抗震救災和經濟工作，指出要舉全國之力多渠道籌集災后重建資金，中央財政今年先安排700億元，建立災后恢復重建基金，明后年繼續(xù)作相應安排?？梢灶A見，重建不僅僅是恢復，而且是更高的發(fā)展起點，特別是在基礎設施及相應配套方面將優(yōu)于地震之前。

　　其次，政府政策上可能會大力鼓勵私人投資，推動城市活動力恢復。中央政府和地方政府為了快速重建災區(qū)，可能會有大量的關于私人企業(yè)投資的優(yōu)惠政策出臺，包括稅費、財政補貼、信貸等方面。參考世界其他城市大地震后的重建工作，我們可以發(fā)現(xiàn)一個共同的特點，那就是政府大力支持重建的態(tài)度是明確的、堅決的，重建的推動速度都是非?？斓?。一方面，快速的重建需要私人投資的積極配合，政府會給予私人投資以鼓勵政策；另一方面，政府的決心有利于民眾信心和投資者信心的恢復，私人投資熱情也將隨之回歸。

　　另外，國際知名度大幅上升，將使城市吸引力提升。在當今的網絡信息時代，地震的消息瞬間傳遍大江南北、海內海外，而地震后長期復雜的救援工作通過媒體不間斷透明的報道，更是讓有關地震的一切印象長期留在了國內外人們的腦海當中，尤其是這次地震救援工作中中國人表現(xiàn)出的偉大的精神使大家看到了一個災難與美的完美結合。人們從此記住了汶川、四川和中國，當然包括成都。

　　二、城市的產業(yè)結構可能出現(xiàn)重組

　　災后短期內，對于受損行業(yè)，原有意進入成都的企業(yè)可能轉戰(zhàn)其他城市，或延后進駐成都，或縮小規(guī)模。地震使重災區(qū)的部分傳統(tǒng)行業(yè)尤其是制造業(yè)遭受重創(chuàng)，甚至毀于一旦，原有的各種網絡關系完全中斷，這些關系的恢復尚需時日，重建這些行業(yè)是一個比城市基本功能重建更加漫長的過程。由于網絡關系的中斷，部分網絡元素消失，受創(chuàng)行業(yè)可能面臨萎縮的危險。

　　對于地震中的受益行業(yè)，則會加快進駐四川或擴大規(guī)模。這些行業(yè)往往是虛擬型行業(yè)，例如高新技術研發(fā)類、金融保險類、文化創(chuàng)意類行業(yè)。地震后兩周內，騰訊就傳出消息將拆資5.5億元投向成都天府軟件園二期似乎正是行業(yè)重組的一個信號。行業(yè)重組的主要原因應該是傳統(tǒng)行業(yè)受到破壞，而政府的私人投資優(yōu)惠政策會使固定投資要求低、啟動又快的第三產業(yè)快速進入，而政府往往又偏愛大企業(yè)，因此，大企業(yè)在這個時候的行動會更加迅速。大企業(yè)的進駐會形成一個行業(yè)的“大葡萄”，即一個行業(yè)的雛形，而后帶動整個葡萄串的形成。與產業(yè)重組同步進行的往往還有城市新的規(guī)劃，新規(guī)劃的城市會更加合理，功能更加齊全，當災區(qū)重建進入中后期階段，可以想象，成都的城市吸引力將逐步增強，且更具優(yōu)勢。

　　三、樓市供需出現(xiàn)異動

　　供給異動

　　地震使重災區(qū)的土地價值大幅度貶值，至少在短期內是這樣。跟土地價值一樣，地震區(qū)的物業(yè)價值也會遭到質疑，而在地震中受到損壞的工程和房屋將面臨最尷尬的局面。

　　地震使工程進度停頓，未來有效供應量減少；而余震成為交易障礙，使開發(fā)、銷售周期延長，造成資金壓力；另外，地震造成大量的銀行呆壞帳，開發(fā)商從銀行那里獲得貸款的難度將加大。

　　地震對不同房屋損害程度的不同，使得工程質量的差異顯現(xiàn)了出來，開發(fā)商形象面臨篩選。而地震后，房屋的抗震能力將普遍受到關注，政府定會硬性提高抗震標準，增加開發(fā)成本。

　　需求異動

　　地震使該地的需求結構發(fā)生改變。地震造成了人員傷亡，使災區(qū)民眾購買力下降，也會重新定義房屋的價值。房屋，首先是一個提供安全的地方，避難的場所，此前樓市中的一些虛擬成分從此將被購房者摒棄。因此，原來的投資客可能放棄購房，非周邊區(qū)域的度假休閑及養(yǎng)老客戶亦可能止步，而部分消費者則可能延遲購房，本地非緊迫性自住型客戶和本地投資客，特別是中老年客戶，觀望、等待的時間可能較久。而為數(shù)不多的購房者主要是地震前就打算購買的緊迫性自住型客戶。

　　但是，地震也會創(chuàng)造新的房屋需求。因為地震造成許多房屋損壞，周邊區(qū)域尤其是成都西北部經濟較寬裕的人士可能產生新的購房需求，如政府實行貨幣補貼的政策，則需求量相當可觀(成都為平原“福地”，地震后更具吸引力)。此外，重建過程中大量的務工人員將構成重建中后期購房人群的一部分。

　　從整體看，短期內成都的購房需求量將大幅減少，且整體支付能力下降。另外，消費者對房價上漲預期減弱，而房屋建筑質量及抗震能力將成為消費者關注的重點。值得提醒的是，從移民文化看，成都是最接近深圳的城市，包容性很強，且城市生活及城市發(fā)展極具魅力，潛在的購房需求量依然十分巨大，地震對需求量的破壞性是暫時性的。

　　四、成都樓市趨勢判斷

　　基于以上分析，短期內成都樓市可能呈現(xiàn)如下情景：一、由于余震及震后心理陰影，消費者購房行為大量減少，未來3-6個月市場交易可能進入“冰點”；而后有所恢復，但地震影響具有長期性，估計2年內市場快速繁華的可能性較小。二、消費者對樓市前景預期調低，加之部分物業(yè)由于地震可能有瑕疵，促銷活動將大量增加。三、外地客戶及投資客減少，以緊迫性自住型客戶為主；需求總量減少，整體支付能力下降。四、抗震能力及工程質量成為關注的重點，高層銷售存在難點。