>>進(jìn)入相關(guān)專題：2008房地產(chǎn)上市公司中報透析　

　　2008年的中期報告，萬科又一次看空房地產(chǎn)市場，并率先對今年的開竣工面積進(jìn)行了調(diào)整。這種調(diào)整在很多時候被認(rèn)為是行業(yè)老大對當(dāng)前市場缺乏信心的表現(xiàn)。但在一個下行的市場空間，謹(jǐn)慎與小心是大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)所做的，也是所能做的，萬科是做得比較明顯的一個。

　　冬天

　　發(fā)布2008年度中報，萬科依然在強調(diào)當(dāng)前市場的理性回歸，但萬科半年報《董事會報告中》對影響此次房地產(chǎn)市場調(diào)整的因素做了重新考量。

　　在2007年年度報告當(dāng)中，萬科強調(diào)，2007年四季度開始的調(diào)整僅為短期調(diào)整。萬科認(rèn)為這種調(diào)整是建立在90/70政策之后中低檔房市場供應(yīng)短缺，高檔房帶動市場投資性需求導(dǎo)致市場價格上漲后的價格回落，原因是90/70政策作用開始顯現(xiàn)，小戶型及中低檔房開始大量供應(yīng)市場，最終導(dǎo)致市場價格調(diào)整。

　　但在2008年半年報當(dāng)中，萬科更大層面上考慮了國際、國內(nèi)經(jīng)濟環(huán)境的影響，萬科開始認(rèn)為此一輪房地產(chǎn)周期可能會變得更長，其甚至認(rèn)為部分城市可能會做深度調(diào)整。盡管萬科認(rèn)為全國性的房地產(chǎn)市場深度調(diào)整并不存在，但是，有意思的是，萬科的董事會報告用了70年代的日本房地產(chǎn)價格調(diào)整來類比此一輪國內(nèi)房地產(chǎn)價格調(diào)整。

　　事實上，萬科在中報全文發(fā)放之前的業(yè)績發(fā)布上已經(jīng)開始在強調(diào)行業(yè)資金短缺對此一輪房地產(chǎn)市場的影響。這種論調(diào)不再僅僅強調(diào)房地產(chǎn)市場成交量抑或是價格下跌對行業(yè)的影響，其更大層面上來說可能是在強調(diào)國內(nèi)外宏觀經(jīng)濟乃及金融調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生的影響。

　　而萬科總經(jīng)理郁亮在日前流行于網(wǎng)絡(luò)的一份郵件當(dāng)中稱：“行業(yè)資金緊張的局面在數(shù)年內(nèi)不會改變。”但郁亮安慰萬科員工稱，萬科“幸運”的獲得了證監(jiān)會批準(zhǔn)的59億元公司債。

　　種種的跡象顯示，隨著中報的發(fā)布，萬科似乎認(rèn)為周期更長的房地產(chǎn)市場調(diào)整將到來，萬科需要為更長周期的市場調(diào)整做準(zhǔn)備。

　　王石說：“下半年的形勢可能比我們想象的更嚴(yán)重，為此萬科做好了最壞的打算。”

　　調(diào)整

　　事實上在去年年底，王石針對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場調(diào)整所發(fā)出的一系列言論之后，萬科開始率先在全國范圍內(nèi)降價。

　　但此一輪降價仿若是間歇性的。萬科在1-3月完成了一份漂亮的數(shù)據(jù)。

　　萬科一季度報告顯示：一季度，公司實現(xiàn)銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，和去年同期相比，增幅分別為82.9%和119.1%。一至三月份，公司銷售面積同比分別增長11.7%、51.9%和147.1%，銷售金額同比分別增長11.7%、10.7%和227.5%。

　　但隨后，萬科的銷售量及銷售金額開始下降。

　　2008年4月份公司實現(xiàn)銷售面積48.2萬平方米，銷售金額43.2億元；2008年5月份公司實現(xiàn)銷售面積58.3萬平方米，銷售金額53.4億元，分別比07年同期增長-5.5%和13.4%。2008年6月份公司實現(xiàn)銷售面積44.8萬平方米，銷售金額43.7億元，分別比07年同期減少38.0%和22.8%。

　　這樣的同期對比的增減幅度，可以看做是雙向差異產(chǎn)生的數(shù)據(jù)下滑。2007年，萬科上半年的銷售是逐月遞增的，而2008年的銷售則是呈下降趨勢。

　　但無論如何，萬科曾在今年3月實現(xiàn)了71.9萬平米銷售面積，銷售66.8億元的業(yè)績，此數(shù)據(jù)超過了萬科2007年任何一個月的銷售數(shù)據(jù)。這種間歇性的市場井噴往往被市場分析人士認(rèn)為是萬科降價帶來的。

　　根據(jù)萬科月報的數(shù)據(jù)可以做一個對比：2007年3月，萬科實現(xiàn)銷售29.1萬平方米，銷售金額20.4億元。均價僅為7010元/平米。時至2007年10月，萬科銷售面積54.6萬平方米，銷售金額51.6億元，均價為9450元/平米；2007年11月份萬科實現(xiàn)銷售面積40.7萬平方米，銷售金額42.3億元，均價過萬，為10393元/平米。

　　再看2008年的數(shù)據(jù)。2008年3月，萬科的銷售均價則為9290元/平米。較去年10月平均每平米下調(diào)140元。2008年6月，萬科銷售均價則為9754元/平米，較去年10月仍高，但較去年11月低。

　　雖然月份銷售區(qū)域不同可能導(dǎo)致銷售均價的變化，但是萬科月均價的走勢與萬科上半年的策略基本一致，即將價格調(diào)整到一個低位之后逐步拉高，2008年三月在新年之后，萬科開始促銷，此時萬科的銷售均價處在底端。這與大多數(shù)上半年房地產(chǎn)開發(fā)商被迫一再降價的策略是不同的，萬科是少數(shù)主動降價的房地產(chǎn)開發(fā)商之一。

　　但隨后的情況也許超過了萬科的想象。萬科在價格拉升的過程當(dāng)中成交量卻在下跌（萬科在五月的銷售較四月及六月都高，但五月是上半年的銷售高峰，有兩個節(jié)日假期，此月萬科成交量較去年同期低，但今年沒有五一黃金周，因而數(shù)據(jù)很難對比）。萬科也許沒有預(yù)料到市場會如此的頑固，另一方面或許萬科對自身率先降價可能對整個行業(yè)產(chǎn)生的影響過于樂觀，畢竟對于市場而言，上半年開發(fā)商和購房者一樣在觀察和試探。因而萬科上半年對市場的試探未必是成功的。

　　在7月，有跡象顯示萬科在為新一輪的價格調(diào)整做準(zhǔn)備。大多數(shù)人認(rèn)為，這一輪價格調(diào)整將整體為即將到來的十月黃金周的售房高峰做準(zhǔn)備。但此時主動調(diào)整價格的已經(jīng)不僅僅是萬科了。

　　在今年上半年的大多數(shù)時候，輿論判斷萬科這樣的企業(yè)針對市場做出的調(diào)整往往從其資金鏈方面考量。但是對于萬科而言，市場價格及成交量的變化方可能是其價格調(diào)整的重要參考依據(jù)。這是萬科主動調(diào)高價格的原因，因為萬科本身是對資金周轉(zhuǎn)率要求極高的企業(yè)，什么樣的價格能夠換來穩(wěn)定的資金周轉(zhuǎn)是其選擇戰(zhàn)略的首要標(biāo)準(zhǔn)。

　　資金

　　一種理解是萬科缺錢。事實上，在行業(yè)整體資金緊張的情形之下，信貸及融資的困境要讓任何一個企業(yè)脫離資金的困擾是難以理解的，除非那些在2007年做了充足的現(xiàn)金儲備的公司。但即便是現(xiàn)金儲備充足的公司依然要考慮當(dāng)前土地市場價格與未來可能的銷售價格及成交量可能對企業(yè)自身產(chǎn)生的影響。

　　大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為目前的房地產(chǎn)市場調(diào)整會是一個漫長的過程，但沒有誰能告訴我們，這個周期到底有多長，萬科也沒有。

　　這也是萬科為什么突然間在中報開始著重強調(diào)行業(yè)資金短缺的原因之一。但萬科顯然不是當(dāng)前房地產(chǎn)市場當(dāng)中資金最為緊缺的公司之一。

　　這很大程度上得益于萬科上半年的那一輪降價，銷售面積及銷售額的增長是的萬科在回籠資金的情形下先人一步，同時萬科強調(diào)手中擁有153億的現(xiàn)金，且萬科是少數(shù)在上半年按正常進(jìn)度拿地的房地產(chǎn)公司之一，盡管數(shù)量減少，并且未有在招牌掛市場上獲得土地，但幾乎每個月的月報上我們都能看到萬科有新的土地入賬的情況。

　　事實上，此一輪宏觀調(diào)控對于萬科這樣重視資金周轉(zhuǎn)率的公司而言是有利的。更為重要的是大多數(shù)二級市場上獲得的土地及2006年之前獲得的土地的利潤依然高。萬科的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像他們向外界宣稱的那樣高，例如說他們在2006年的時候獲得了南都大量位于長三角地區(qū)的土地，時至2008年，這些土地較2007年貶值的情況并不如大多數(shù)人想象的那樣嚴(yán)重。

　　萬科中期報告當(dāng)中唯一讓人擔(dān)心的2008年6月底經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流為-14.88億元。但去年同期，萬科這一數(shù)字為-29.78億元。萬科的資產(chǎn)負(fù)債率為67.76%，但凈負(fù)債率為37.10%?？梢岳斫?，在銷售速度以及利潤保證的情況之下，萬科依然是安全的，最起碼比大多數(shù)房地產(chǎn)公司更安全。

　　另外一個信號是萬科調(diào)整了今年的開、竣工計劃。將年初計劃開工的848萬平米調(diào)整為683萬平米，將竣工面積由年初的689萬平米調(diào)整為586萬平米。這一調(diào)整導(dǎo)致萬科股票大幅下跌，但是卻為萬科帶來了更為寬裕的資金騰挪空間。

　　萬科的問題不在于資金，而在于萬科是否能抓住此一輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的機會。在一個下行的房地產(chǎn)市場空間當(dāng)中，任何動作也許都將影響到一個企業(yè)在未來的發(fā)展甚至是生死存亡。萬科會有失誤嗎？