經(jīng)歷多年內(nèi)線整合與外線聯(lián)合的精彩“雙線操作”，中糧地產(chǎn)正在一步一步實(shí)現(xiàn)著“麻雀變鳳凰”的轉(zhuǎn)變。

　　首季實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2.1億，同比上漲184.6%，凈利潤3284萬，同比增長133.3%。

　　這是剛剛獲得大股東資產(chǎn)注入的中糧地產(chǎn)交出的一季度答卷。相比于2007年一季度正在逐步升溫的情勢，在房地產(chǎn)市場有些冷清的2008年首季取得超過1倍的增長幅度，顯然有些不簡單。

　　經(jīng)歷多年內(nèi)線整合與外線聯(lián)合的精彩“雙線操作”，中糧地產(chǎn)正在一步一步實(shí)現(xiàn)著“麻雀變鳳凰”的轉(zhuǎn)變。

　　從中糧集團(tuán)H股到A股，從鵬利國際到深寶恒，再到中糧地產(chǎn)等多個棋局的操控，最后到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的注入，一條中糧集團(tuán)通過中糧地產(chǎn)做大住宅地產(chǎn)的路徑圖也日漸清晰可見。

　　打造地產(chǎn)平臺

　　一直以來，央企整體上市及分拆旗下資產(chǎn)的動作總是關(guān)注焦點(diǎn)。作為15家主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企之一，中糧集團(tuán)因其國資背景和500強(qiáng)企業(yè)稱號，一直是股改和資本市場的明星公司。

　　而后來擅長資本運(yùn)作的寧高寧入主中糧，及其對地產(chǎn)業(yè)務(wù)的看重，更是讓中糧集團(tuán)旗下地產(chǎn)資產(chǎn)的處置備受矚目。

　　2005年11月，中糧集團(tuán)從深圳市寶安區(qū)投資管理有限公司收購了原深寶恒59.63%的股權(quán)，成為控股股東。

　　2006年2月股權(quán)分置改革完成，中糧集團(tuán)持股比例降至50.52%；同時在此次股改中中糧集團(tuán)承諾：將以深寶恒作為整合與發(fā)展中糧集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的專業(yè)平臺，采取逐步注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)等多種形式，使公司成為具有品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　同年4月，深寶恒更名為中糧地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司。

　　2007年3月，中糧集團(tuán)出具《避免同業(yè)競爭承諾函》，明確了中糧地產(chǎn)在集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的發(fā)展戰(zhàn)略。按照寧高寧此前的布局，未來中糧地產(chǎn)主攻住宅和工業(yè)地產(chǎn)，中糧集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)重點(diǎn)將轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，而中糧置業(yè)主攻商業(yè)地產(chǎn)，形成“三駕馬車”并駕齊驅(qū)的陣勢。

　　2008年2月15日，中糧地產(chǎn)因商討重大事項(xiàng)停牌，3月24日公司公告復(fù)牌：大股東中糧集團(tuán)擬轉(zhuǎn)讓其直接或間接持有的9家控股子公司股權(quán)給中糧地產(chǎn)，中糧集團(tuán)與上市公司正在積極研究通過定向增發(fā)或其他方式收購中糧集團(tuán)及其子公司資產(chǎn)的具體操作方案，并開展有關(guān)審計(jì)評估工作。

　　隨著資產(chǎn)注入進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，中糧地產(chǎn)住宅地產(chǎn)與工業(yè)地產(chǎn)并重的發(fā)展軌跡也逐步明晰。

　　住宅地產(chǎn)：別墅用地稀缺

　　據(jù)公開資料整理，此次中糧集團(tuán)注入的9家公司所擁有土地的建筑面積是236萬平米，權(quán)益建筑面積為190萬平米。并且分布在沈陽、北京、南京、蘇州、上海和杭州6個沿海地區(qū)一二線核心城市。

　　據(jù)了解，中糧地產(chǎn)自身現(xiàn)有223萬平米建筑面積的項(xiàng)目儲備，其中，權(quán)益建筑面積147萬平米。主要分布在深圳、廣州、長沙、成都和青島等一二線核心城市。

　　也就是說，在中糧集團(tuán)注入資產(chǎn)后，中糧地產(chǎn)將擁有超過450萬平米建筑面積的項(xiàng)目儲備，其中，權(quán)益建筑面積約340萬平米，相比注入前項(xiàng)目儲備規(guī)模擴(kuò)張了一倍。

　　“我們更看好的是，中糧地產(chǎn)城市布局從單一的珠三角延伸到長三角和環(huán)渤海，這將使其最大程度地享受到不同區(qū)域樓市景氣周期不一樣的收益，同時也分散地域單一的風(fēng)險。”某機(jī)構(gòu)報(bào)告如此稱。

　　更引人注目的是，中糧地產(chǎn)現(xiàn)有223萬平米項(xiàng)目儲備中，成都、長沙和青島項(xiàng)目均為低密度別墅，總計(jì)有133萬平米，占60%。而此次注入的蘇州同里項(xiàng)目、蘇州萬科中糧本岸、南京頤合南園、杭州湘湖人家和上海翡翠項(xiàng)目均為別墅產(chǎn)品，合計(jì)138.4萬平米。這是中糧地產(chǎn)一筆不小的財(cái)富。

　　自2006年起國土資源部明確禁止地方政府再出讓別墅用地，在這幾年的地根和銀根緊縮的調(diào)控文件中，必提這一點(diǎn)。所以從供給趨勢上看，別墅將越來越稀缺。而且，因別墅面向富裕階層，他們對首付、利率相對沒有普通階層那么敏感，所以受房貸緊縮政策影響不大。

　　“公司項(xiàng)目儲備因?yàn)槟玫貢r間早，所以地價成本低，如深圳寶安項(xiàng)目的地價很少超過1000元，低地價成本保證了公司的項(xiàng)目盈利能力。”有熟悉中糧地產(chǎn)的人士稱，即使在樓市調(diào)整的現(xiàn)在，低地價的成本優(yōu)勢可以減輕中糧地產(chǎn)對銷售周轉(zhuǎn)的片面依賴，價格下降的余地要比其他市價拿地的公司大，凈利潤增長受影響相對要小。

　　“我們估計(jì)，中糧地產(chǎn)在深圳、廣州、長沙、廈門和青島項(xiàng)目毛利率均在50%以上。”上述人士稱。

　　工業(yè)地產(chǎn)：增值空間大

　　中糧地產(chǎn)是珠三角最大的工業(yè)地產(chǎn)企業(yè)之一。公開資料顯示，截至2006年末，中糧地產(chǎn)累計(jì)開發(fā)工業(yè)廠房100多萬平方米，如今仍擁有123萬平米工業(yè)廠房。

　　資料稱，工業(yè)廠房的成本在600-1500元之間，按2500-3000元之間的市價重估，工業(yè)地產(chǎn)變現(xiàn)后價值大約20個億，按9.07億現(xiàn)有股本相當(dāng)于2.2元。

　　隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的完善和中心城區(qū)的擴(kuò)大，中心城區(qū)附近的工業(yè)園要向更遠(yuǎn)的郊區(qū)轉(zhuǎn)移，工業(yè)廠房要改造為包括住宅和商業(yè)房在內(nèi)的商品房。因此，公司123萬平米的工業(yè)廠房不僅可以提供不同于一般出租公司的租金收入，而且具有很高的土地重估價值。

　　有研究資料稱，由于中糧地產(chǎn)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營時間長、交通和地理位置好、具有良好的品牌、有相對穩(wěn)定的客戶。據(jù)此，其工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)每年能夠產(chǎn)生3.5億元左右業(yè)務(wù)收入、1.4億元左右經(jīng)營活動現(xiàn)金流量，在一定程度上能夠緩解公司住宅地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展的資金壓力，尤其是在去年四季度來央行和銀監(jiān)會收緊房貸以來。

　　據(jù)了解，中糧地產(chǎn)的工業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)主要分為物業(yè)租賃和來料加工兩大類。前者是指與客戶合作開發(fā)或獨(dú)立開發(fā)工業(yè)廠區(qū)，租賃給客戶使用，獲取租金收入。截止2007年6月底，公司物業(yè)可租賃面積96.83萬平米(不含來料加工企業(yè)廠房)。此外還有3個租賃物業(yè)項(xiàng)目正在建設(shè)，預(yù)計(jì)全部建設(shè)完成后，公司物業(yè)租賃總面積將達(dá)到123.19萬平米。屆時，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)每年將給公司帶來2億元左右的收入和8，000萬左右的毛利。