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　　經(jīng)常會在大街上看到兩個(gè)朋友相互寒暄，“最近在炒股還是炒樓呢？”，就像問“吃了么？”一樣普遍，從中我們不難看出，進(jìn)入07年兩市顯而易見的火爆。

　　你在炒股還是炒樓？

　　經(jīng)常會在大街上看到兩個(gè)朋友相互寒暄，“最近在炒股還是炒樓呢？”，就像問“吃了么？”一樣普遍，從中我們不難看出，進(jìn)入07年兩市顯而易見的火爆，另一個(gè)是對于中國居民來說，可選擇的投資產(chǎn)品實(shí)在少的可憐，要么是房地產(chǎn)、要么是金融型產(chǎn)品(常見有股票和基金等產(chǎn)品)。而傳統(tǒng)意義上的儲蓄(銀行存款國債等無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn))隨著CPI指數(shù)同加息幅度之間的不對稱，“負(fù)利率”問題變得越來越突出，相當(dāng)于你把錢存進(jìn)銀行不但沒有增值，反而貶值了。于是出于收益的考慮，大量資金從儲蓄形態(tài)離去，撲向地產(chǎn)和股市。國內(nèi)某知名顧問公司曾經(jīng)對投資者類型進(jìn)行過分析，發(fā)現(xiàn)混合型投資者占多數(shù)(如圖所示)。說明多數(shù)的投資者都是即炒股又炒樓，視具體情況而定，大量資金游離于股市與樓市之間。我們不禁對股市與樓市到這兩大主要投資市場之間的關(guān)系產(chǎn)生興趣。

　　負(fù)相關(guān)性

　　提起兩市，直觀的印象是相互對立的，即樓市高漲會吸引股市資金抽離，使股市下跌；相反，股市牛市也會分流一部分樓市資金，使樓市低彌。這種關(guān)系在經(jīng)濟(jì)學(xué)中被叫做負(fù)相關(guān)性，是財(cái)富效應(yīng)(股價(jià)上漲將導(dǎo)致投資者總財(cái)富增加，則資產(chǎn)組合中的股票比例相對上升。投資者為重新平衡其資產(chǎn)組合，將會賣掉一部分股票而購買其他資產(chǎn))會大于替代效應(yīng)(當(dāng)資產(chǎn)相對收益發(fā)生變化時(shí)，資金會從相對收益低的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移到相對收益高的資產(chǎn))和擠出效應(yīng)(股價(jià)上漲導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)在個(gè)人總資產(chǎn)中所占比例相對增加。投資者將會減少風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的資金而投入到其他資產(chǎn)當(dāng)中去)之和的結(jié)果。

　　實(shí)際上，在特定情況下，替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之和也可能大于財(cái)富效應(yīng)，兩市會表現(xiàn)出正相關(guān)。正常的股市可以看作是國民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，總是先于國民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，股市高漲，從一定意義上預(yù)示著國民經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇及高漲，而國民經(jīng)濟(jì)的高漲會增加居民收入，進(jìn)而帶動房地產(chǎn)市場的繁榮。市場表現(xiàn)是兩市同漲同落。

　　房價(jià)與地產(chǎn)板塊綜合指數(shù)

　　房價(jià)

　　從1997年至2006年，全國商品房平均銷售價(jià)格一直在上漲過程中

　　從1997年至2006年，全國商品房價(jià)格持續(xù)高漲，由最初1997年的1997元/平方米增加到2006年的3339元/平方米。并且在2004年末出現(xiàn)了一次大幅度增長，漲幅達(dá)到15%。

　　地產(chǎn)板塊綜合指數(shù)

　　地產(chǎn)板塊由眾多地產(chǎn)類上市公司組成，地產(chǎn)板塊包含公司較多，且股本較大，成為大盤強(qiáng)有力的影響力量。2007年股市呈現(xiàn)大牛市行情，5月份，房地產(chǎn)板塊成為市場中表現(xiàn)最為搶眼的行業(yè)板塊，上漲動力強(qiáng)勁，對滬深股市上漲格局的穩(wěn)固起到了至關(guān)重要的作用。

　　1997年到2006年年末60日地產(chǎn)板塊綜合指數(shù)數(shù)據(jù)

　　地產(chǎn)綜合指數(shù)與全國商品房成交價(jià)格相關(guān)性圖形：

　　地產(chǎn)指數(shù)與房價(jià)相關(guān)系數(shù)計(jì)算：-0.47

　　圖中紅色為地產(chǎn)指數(shù)，黃色為房價(jià)數(shù)據(jù)，從整體相關(guān)系數(shù)來看，房價(jià)與股價(jià)并未呈現(xiàn)出明顯的高度相關(guān)性，用股價(jià)難以直觀的反映房價(jià)，表面上看達(dá)不到映射的目的。

　　但是從圖中可以直觀的看出05年以前兩市基本呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)，05年以后才出現(xiàn)一定的正相關(guān)性，因此將06年度數(shù)據(jù)去掉再次計(jì)算相關(guān)性。

　　地產(chǎn)指數(shù)與房價(jià)相關(guān)系數(shù)：-0.85

　　可見05年之前兩市相關(guān)程度很高，相關(guān)系數(shù)可以達(dá)到0.85，說明在05年之前股市與樓市的財(cái)富效應(yīng)會大于替代效應(yīng)和擠出效應(yīng)之，呈現(xiàn)高度負(fù)相關(guān)。

　　分析

　　2006年之前二者是你漲我跌，之后則共榮共衰

　　有資料顯示，2003年12月我國居民消費(fèi)價(jià)格總水平CPI經(jīng)高達(dá)3.2%。與此相對應(yīng)的是，自2002年2月21日降息后，人民幣存款利率水平一直保持穩(wěn)定，處于改革開放20年來的最低水平，其中一年期存款利率1.98%，五年期存款利率2.79%，再考慮20%利息所得稅，實(shí)際利率已為負(fù)值，我國已進(jìn)入負(fù)利率時(shí)代。但是盡管利率低微，中國居民大部分還是選擇把錢放在銀行里。一是中國人傳統(tǒng)的憂患意識，為支付將來的生活開銷或應(yīng)付風(fēng)險(xiǎn)作準(zhǔn)備。另外是當(dāng)時(shí)個(gè)人理財(cái)?shù)那廓M窄，股市經(jīng)過01年的大熊市后一直處于低彌階段，可能的選擇只有樓市，從圖中可以看出樓市一直處于上行階段，房價(jià)更是從04年開始加大增長幅度，04年開始房地產(chǎn)市場已經(jīng)先于股市啟動。此趨勢一直延續(xù)至05年末。

　　進(jìn)入06年，負(fù)利率的影響在逐步擴(kuò)大，到07年7月居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲5.6%，食品價(jià)格上漲15.4%；而此時(shí)，股市經(jīng)過幾年來的低彌狀態(tài)已經(jīng)出現(xiàn)回暖，房價(jià)也一路上行，投資市場的良好形式極大的刺激了居民的投資欲望，大批原來的儲蓄資金紛紛投入到股市和樓市當(dāng)中，形成了兩市齊漲的態(tài)勢。

　　股價(jià)、地價(jià)、房價(jià)的關(guān)聯(lián)影響

　　在兩市大好的形勢下，地產(chǎn)板塊上市公司更是利用資本市場的融資機(jī)會，不斷借機(jī)增發(fā)新股，大量籌集資金，用于房地產(chǎn)開發(fā)以及拿地，天價(jià)地塊不斷刷新歷史記錄，地價(jià)越拍越高，沒有實(shí)力的地產(chǎn)商是不敢問津的，我們經(jīng)常會看到新的“地王”總是被上市的地產(chǎn)公司拿走了。所以，有專家說，土地市場已成為上市公司的競技場。地價(jià)的提高，房價(jià)也相應(yīng)提高。房價(jià)的提高以及開發(fā)商屯地的舉措又使得地產(chǎn)類上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)高漲，增加投資者信心，對提升股價(jià)有一定的刺激作用，股市里的地產(chǎn)股，總是漲得那么高，如此循環(huán)往復(fù)。

　　地產(chǎn)上市公司股價(jià)可用來分析房價(jià)

　　無論兩市呈現(xiàn)正相關(guān)還是負(fù)相關(guān)，都存在高度的相關(guān)性，兩市之間的變化歸根結(jié)底是資金的流動性造成的，當(dāng)資金流動性不強(qiáng)的時(shí)候，我們可以認(rèn)為資金是有限的，有限的資金在兩市的分配比例直接影響著兩市的繁榮與衰落，股市的衰落支撐著樓市的繁榮；當(dāng)資金流動性強(qiáng)的時(shí)候，資金可以認(rèn)為是無限的，兩市共同繁榮，股市的繁榮拉動房價(jià)的上漲。加之地產(chǎn)上市公司從房價(jià)上的收益與從股市融資方面的收益有著千絲萬縷的聯(lián)系，可以說股價(jià)從一定程度上是可以映射房價(jià)的。在特定的條件下(負(fù)利率問題凸顯)，我們可以用地產(chǎn)板塊上市公司股價(jià)對房價(jià)進(jìn)行分析。

　　啟示

　　統(tǒng)計(jì)顯示，房價(jià)與地產(chǎn)上市公司股價(jià)確實(shí)存在一定的相關(guān)性，并且在06年后出現(xiàn)同漲現(xiàn)象，這不禁使我們想到一個(gè)類似蛛網(wǎng)模型的循環(huán)。一般來講，地產(chǎn)上市公司利用自己上市公司的身份在股市融資，這種方式在股市形式良好的大背景下是一種輕松的融資渠道，地產(chǎn)上市公司在大規(guī)模的股市圈錢之后回到樓市大規(guī)模的拿地，用于后期開發(fā)儲備，所拿的土地自然的要記入公司總資產(chǎn)之內(nèi)，總資產(chǎn)的增長表現(xiàn)出公司規(guī)模的擴(kuò)大，增長潛力的提升，當(dāng)股民看到如此好的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)之后對地產(chǎn)上市公司信心大增，從而將更多的錢投入到房地產(chǎn)上市公司股票上，促使股票價(jià)格的上漲，再次實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)類上市公司輕松融資，如此循環(huán)往復(fù)，使得地產(chǎn)類上市公司的規(guī)模在輕松融資的前提下不斷擴(kuò)大，拿地的力度也在不斷加強(qiáng)，事實(shí)顯示，各大城市不斷涌現(xiàn)的地王基本都是地產(chǎn)上市公司的杰作，一定程度對各大城市房價(jià)的攀升推波助瀾。

　　市場規(guī)律告訴我們，無論任何產(chǎn)品，其價(jià)格雖然會圍繞真實(shí)價(jià)值上下波動，但是最終仍然會向其真實(shí)價(jià)值回歸，有漲必有落，股價(jià)如此，房價(jià)同樣如此。明年貨幣政策穩(wěn)健轉(zhuǎn)從緊的基調(diào)已定，未來必將有一系列的相關(guān)措施隨之出臺，任何金融政策的變動都將對股市形成相當(dāng)?shù)挠绊?，上市公司圈錢——高價(jià)拿地——圈錢的模式不可能永遠(yuǎn)持續(xù)的。一旦鏈條破裂，就可能造成連鎖反應(yīng)，甚或引發(fā)行業(yè)整體的大起大落，不可不慎。