《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)外資準(zhǔn)入和管理的意見(jiàn)》(171號(hào)文)，以及《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)管理有關(guān)問(wèn)題的通知》等文件中，從來(lái)沒(méi)有看到有“限制”兩字。事實(shí)上，限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)幾乎是不可能的。171號(hào)文出臺(tái)后，一些城市進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的外資數(shù)量呈現(xiàn)上升。

　　>>進(jìn)入相關(guān)專(zhuān)題：中國(guó)地產(chǎn)全面限外

　　如果是限制外資，有生意頭腦的經(jīng)營(yíng)者就會(huì)思考，為什么限制？因?yàn)橛欣蓤D！在中國(guó)改革開(kāi)放的大背景下，在人民幣長(zhǎng)期看好的金融環(huán)境下，在中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展的長(zhǎng)期利好條件下，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是來(lái)逐利的。如果政府采取限制，那么生意人必然會(huì)想辦法進(jìn)入。

　　既然有利可圖，限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)是沒(méi)有任何效果的。171號(hào)文對(duì)在中國(guó)境內(nèi)的外資門(mén)檻提高了，一是購(gòu)房限于自住、自用，二是防止“變相貸款”流弊，三是經(jīng)營(yíng)性交易以商業(yè)存在前提進(jìn)行。四是先納稅后結(jié)匯。五是提高企業(yè)設(shè)立和并購(gòu)資金門(mén)檻。這些政策對(duì)內(nèi)資也是一樣需要規(guī)范的措施。一些外資采用收購(gòu)中國(guó)的公司股權(quán)，在海外打包上市等手段獲得的房地產(chǎn)項(xiàng)目，目前的法規(guī)還無(wú)法阻止。

　　對(duì)外資不能卸磨殺驢。十多年來(lái)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)揮了積極作用。外資為中國(guó)的城市建設(shè)、大規(guī)模舊區(qū)改造和房地產(chǎn)發(fā)展提供了寶貴的“第一桶金”。為中國(guó)提升了上海房地產(chǎn)行業(yè)素質(zhì)，培養(yǎng)了一批人才，提升了產(chǎn)品品質(zhì)。具有明顯的“鯰魚(yú)效應(yīng)”。外資分擔(dān)了房地產(chǎn)間接融資風(fēng)險(xiǎn)，有穩(wěn)定中國(guó)金融市場(chǎng)的某些作用。帶來(lái)了新的房地產(chǎn)金融工具，推動(dòng)了我國(guó)資本市場(chǎng)的活躍和發(fā)展。

　　當(dāng)一些人成天呼吁“加大開(kāi)放水平”、“與國(guó)際接軌”時(shí)，真正面臨外資時(shí)卻葉公好龍。目前中國(guó)的外資房地產(chǎn)企業(yè)主要還是港澳臺(tái)，真正的歐美國(guó)家的資金還沒(méi)有大規(guī)模進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。外資對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有任何消極作用。一些人借口外資推高房?jī)r(jià)，其實(shí)是沒(méi)有經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的見(jiàn)解，房?jī)r(jià)只受供求關(guān)系決定，外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，多數(shù)是提供開(kāi)發(fā)資金，恰恰是起增加供給抑制房?jī)r(jià)的作用。外資開(kāi)發(fā)的大部分是中高端產(chǎn)品，填補(bǔ)了價(jià)格高的市場(chǎng)，才有其他資金開(kāi)發(fā)中低端產(chǎn)品。叫喊外資推高房?jī)r(jià)的人，多數(shù)具有內(nèi)資金房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的背景。

　　外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)可以疏導(dǎo)，需要規(guī)范。大多數(shù)發(fā)展中國(guó)家或部分發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)和投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有不同程度的限制。但是，只是以短期投機(jī)為目的的房地產(chǎn)投資限制較嚴(yán)格，對(duì)自住型購(gòu)買(mǎi)普通住房各國(guó)基本沒(méi)有限制。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家，政策限制相對(duì)寬松。這些國(guó)家的稅收和金融制度完善，能夠抑制房地產(chǎn)投機(jī)，并能夠?qū)ν赓Y和內(nèi)資一視同仁。房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的問(wèn)題，不靠修煉內(nèi)功，找替罪羊也沒(méi)用。2007年以來(lái)的房?jī)r(jià)暴漲，和外資就扯不上干系。

　　其實(shí)，我國(guó)的外資金融機(jī)構(gòu)或準(zhǔn)金融機(jī)構(gòu)(投行、基金、投資公司等)還不能涉及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。這是防范金融風(fēng)險(xiǎn)唯一需要把住的關(guān)口。要完全適應(yīng)WTO規(guī)則，向世界全面開(kāi)放，這一條遲早有一天也會(huì)取消。