呂赟（上置集團(tuán)有限公司副總裁）：首先是非常感謝觀點(diǎn)給我們這么個(gè)機(jī)會(huì)，跟大家進(jìn)行交流，我是呂赟，今天由我代表上置集團(tuán)跟大家交流我們?cè)诖媪抠Y產(chǎn)方面的心得和體會(huì)。

首先，不得不肯定一點(diǎn)，不管我們承認(rèn)還是不承認(rèn)，其實(shí)整個(gè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)存量資產(chǎn)的時(shí)代。第一個(gè)方面，整個(gè)城市存量運(yùn)營(yíng)是逐漸成為了市場(chǎng)發(fā)展的主動(dòng)力，隨著資產(chǎn)價(jià)值的持續(xù)上漲以后，目前來(lái)說(shuō)，各個(gè)項(xiàng)目做投資的同行都知道，在獲得土地資源的時(shí)候，其實(shí)整個(gè)投資收益的帳是越來(lái)越難算了，以往靠土地增值收益就可以獲得收益，只要有土地就可以躺著賺錢(qián)的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。不管是各個(gè)開(kāi)發(fā)商原有的業(yè)務(wù)板塊是住宅還是商業(yè)，還是辦公，對(duì)大家來(lái)說(shuō)都是進(jìn)入了一個(gè)需要進(jìn)一步精耕細(xì)作，需要更多溢價(jià)的階段。

第二，從整個(gè)二手交易來(lái)看，整個(gè)存量市場(chǎng)的交易占有率是逐步增加，特別是北京和上海，這兩個(gè)城市在住房交易中，二手房的占比超過(guò)了70%，達(dá)到了發(fā)達(dá)國(guó)家的成熟水平。

第三，整個(gè)地產(chǎn)的投資屬性，應(yīng)該說(shuō)，地產(chǎn)投資屬性從一開(kāi)始伴隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，因?yàn)榈禺a(chǎn)的投資屬性才推動(dòng)了市場(chǎng)不斷的蓬勃發(fā)展，包括利率的下行和理財(cái)收益率低，而股票這些專(zhuān)業(yè)度比較高，隨著越來(lái)越多的居民意識(shí)到投資房產(chǎn)的重要性以后，整個(gè)房地產(chǎn)投資的配置和管理，也成為大家非常重視的問(wèn)題。

上置集團(tuán)是在2015年的12月份經(jīng)歷了一次股東變化，上置集團(tuán)通過(guò)增發(fā)以后，有了一個(gè)新的控股股東，以前我們是一個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，之前在上海開(kāi)發(fā)了很多知名的項(xiàng)目，但是隨著整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化，包括整個(gè)集團(tuán)的運(yùn)作以后，我們也是覺(jué)得，在新的股東入主以后，我們希望在2016年和17年有一些新的變化。下面我就主要跟各位分享一下在2016年我們做的一些事情。

應(yīng)該說(shuō)，從整個(gè)轉(zhuǎn)型的平臺(tái)來(lái)說(shuō)，我們已經(jīng)逐步的從一個(gè)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型成為一個(gè)房地產(chǎn)國(guó)際金融地產(chǎn)平臺(tái)的思路。因此，上置集團(tuán)從去年到今年，是沒(méi)有在公開(kāi)市場(chǎng)進(jìn)行拿地，但是其實(shí)我們整個(gè)資產(chǎn)的處置跟收購(gòu)、處理，還是取得了非常大的收獲。

第一個(gè)策略，我們是買(mǎi)入、修復(fù)、賣(mài)出，通過(guò)挖掘存量市場(chǎng)的價(jià)值獲得投資回報(bào)。去年一年我們重點(diǎn)是挖掘了三個(gè)方面的資源，一個(gè)是金融不良資產(chǎn)的處置，第二是陷入經(jīng)營(yíng)困境的中小房企，第三是海外資產(chǎn)的并購(gòu)機(jī)會(huì)。

具體來(lái)說(shuō)一下，我國(guó)的商業(yè)銀行的不良存款率是持續(xù)上升的，截止到2016年6月份達(dá)到了1.75%，這是非常高的數(shù)字，目前在各個(gè)金融機(jī)構(gòu)手里面，他們都有一些大量的不良資產(chǎn)在進(jìn)行出售，包括希望進(jìn)行整合，因此上置集團(tuán)積極地和各個(gè)金融機(jī)構(gòu)合作，通過(guò)各種各樣的靈活方式，進(jìn)行不良資產(chǎn)的處置，包括債權(quán)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和拍賣(mài)。這個(gè)也是我們?nèi)ツ暌荒曜畲蟮氖斋@。

第二個(gè)，整個(gè)上置集團(tuán)隨著新股東的入主以后，股東的實(shí)力有很大的加強(qiáng)，我們也會(huì)對(duì)一些中小房企進(jìn)行收購(gòu)工作。

第三個(gè)目前是我們上置集團(tuán)的重點(diǎn)，在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)逐步的步入存量市場(chǎng)，我們?cè)诎l(fā)達(dá)國(guó)家尋找進(jìn)一步的發(fā)展機(jī)會(huì)，因?yàn)殡S著全球化的進(jìn)一步發(fā)展，發(fā)達(dá)國(guó)家是我們非常關(guān)注的重點(diǎn)，因?yàn)槠鋵?shí)相對(duì)國(guó)內(nèi)而言，海外很多成熟市場(chǎng)，他們的投資收益率，包括資產(chǎn)的價(jià)格，包括資金的成本，反而有時(shí)候會(huì)比國(guó)內(nèi)顯得更加合乎邏輯一些。

另外一方面，既然國(guó)內(nèi)進(jìn)入了存量時(shí)代，但是我們放眼看去，在一帶一路沿線很多國(guó)家還處在中國(guó)前幾年的發(fā)展周期當(dāng)中，我們覺(jué)得，在一帶一路的高成長(zhǎng)區(qū)域，包括具有人口紅利城市化和國(guó)際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移之后的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，在一帶一路區(qū)域還可以找到一些機(jī)會(huì)，獲得一些超額的收益。

但是，根據(jù)我們?nèi)ツ暌荒甑膶?shí)踐，對(duì)于存量資產(chǎn)時(shí)代，投后管理是非常重要的，不管是金融機(jī)構(gòu)的不良資產(chǎn)，還是發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的投資機(jī)會(huì)，其實(shí)這些資產(chǎn)包往往都是帶有各種各樣的問(wèn)題的，不管是擔(dān)保抵押還是貸款，還是各種各樣錯(cuò)綜復(fù)雜的股權(quán)關(guān)系。我們?nèi)绻且龃媪抠Y產(chǎn)，關(guān)鍵是要做好投后管理，簡(jiǎn)單的可以概括為投融管退。首先是對(duì)資產(chǎn)包進(jìn)行梳理，進(jìn)行運(yùn)營(yíng)提升以后，通過(guò)合作出售和轉(zhuǎn)讓的方式，最后實(shí)現(xiàn)整個(gè)項(xiàng)目的退出。

應(yīng)該說(shuō)，上置集團(tuán)根據(jù)去年一年的實(shí)踐，現(xiàn)在基本確定了一個(gè)思路是以地產(chǎn)資產(chǎn)管理為主要經(jīng)營(yíng)策略，全面打造金融地產(chǎn)平臺(tái)的發(fā)展戰(zhàn)略。一方面結(jié)合了幾個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)，一個(gè)是上置集團(tuán)本身是一個(gè)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有二十多年的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，在整個(gè)工程品牌設(shè)計(jì)、成本營(yíng)銷(xiāo)方面有一定的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)。

第二，因?yàn)檎麄€(gè)地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了存量時(shí)代，所以我們必須順應(yīng)時(shí)代的變化，圍繞服務(wù)存量和資產(chǎn)價(jià)值提升進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移。

第三，隨著中民投進(jìn)入以后，我們具備了比以前更強(qiáng)大的資源整合、金融運(yùn)作和產(chǎn)業(yè)整合的能力，我們涉及到多個(gè)板塊。

因此，結(jié)合整個(gè)存量市場(chǎng)的特點(diǎn)，結(jié)合上置集團(tuán)的特色，我們?cè)趪?guó)內(nèi)是聚焦于一線城市和周邊區(qū)域，對(duì)外一方面是聚焦于發(fā)達(dá)國(guó)家的核心城市，也是以一帶一路的高增長(zhǎng)區(qū)域作為我們上置集團(tuán)發(fā)展的重點(diǎn)。

在上置集團(tuán)重組以后，主要是對(duì)管理架構(gòu)進(jìn)行了改善，如果你進(jìn)行存量資產(chǎn)的管理，需要進(jìn)一步加強(qiáng)總部的管控和服務(wù)職能，這是第一。

第二，隨著整個(gè)資產(chǎn)包的處置，必須要通過(guò)果斷的關(guān)停并轉(zhuǎn)退的方式優(yōu)化整個(gè)人員結(jié)構(gòu)，所以我們通過(guò)各種舉措的方式，進(jìn)行團(tuán)隊(duì)的整肅，一個(gè)指標(biāo)就是除了傳統(tǒng)的股權(quán)激勵(lì)和項(xiàng)目跟投外，我們對(duì)人員進(jìn)行大規(guī)模的瘦身，從2790人下降到1187人，這樣才能適應(yīng)未來(lái)的市場(chǎng)變化。

這是我們后續(xù)做的事情，整個(gè)高成本資金的替代是新股東帶來(lái)最直接的變化，我們替代的高成本資金是從15%降低到目前的7%左右，基本恢復(fù)到了一個(gè)主流的資產(chǎn)水平，節(jié)省了將近四個(gè)億的成本。

在2016年，我們基本上是以整個(gè)國(guó)際和國(guó)內(nèi)市場(chǎng)同步布局、開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)和持有資產(chǎn)同步布局，輕重資產(chǎn)運(yùn)作同步布局，我們收購(gòu)了兩個(gè)資產(chǎn)包，都是和金融機(jī)構(gòu)合作進(jìn)行收購(gòu)的。

目前正在對(duì)這兩個(gè)資產(chǎn)包進(jìn)行整合和提升，同時(shí)也是在國(guó)外市場(chǎng)有一個(gè)積極的布局，一方面是在倫敦悉尼和舊金山布局了五個(gè)項(xiàng)目，在整個(gè)項(xiàng)目中，既包括了開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，也包括了持有資產(chǎn)，基本做到了開(kāi)發(fā)和持有資產(chǎn)的同步布局。北京的資產(chǎn)包是跟一個(gè)金融機(jī)構(gòu)收購(gòu)的，也是通過(guò)和金融機(jī)構(gòu)的合作，通過(guò)基金的方式運(yùn)作這個(gè)資產(chǎn)包，在國(guó)內(nèi)實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作落地。

應(yīng)該說(shuō)，在整個(gè)整合資源的當(dāng)中，一方面除了本身的優(yōu)勢(shì)之外，關(guān)鍵還是要整合外部資源，所以我們一個(gè)是依靠大股東的資源，另外關(guān)鍵是要在合作當(dāng)?shù)卣业揭粋€(gè)合適的合作者，包括海外的合作者，包括專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，這些對(duì)于我們整合資源是更加有利的。

其實(shí)，相比上市之前做的傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，其實(shí)做存量資產(chǎn)，從我們這一年的實(shí)踐來(lái)看，壓力更大，難度更大，收益可能會(huì)很高，但是也會(huì)血本無(wú)歸，因此對(duì)合作伙伴的選擇和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的依靠度，我們以后會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。

當(dāng)然，整個(gè)項(xiàng)目的處置能否成功，關(guān)鍵是在于取決這個(gè)項(xiàng)目能否順利的退出和兌現(xiàn)收益，所以我們一方面是適當(dāng)?shù)膭冸x整個(gè)非核心業(yè)務(wù)板塊，我們這邊處置了物業(yè)公司，包括一些商貿(mào)公司、貿(mào)易公司，進(jìn)行了一些處置，同時(shí)對(duì)于部分項(xiàng)目通過(guò)合作、轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售的方式，進(jìn)行項(xiàng)目的退出，同時(shí)再進(jìn)一步提升項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)資源，包括對(duì)外通過(guò)一些合作，基金運(yùn)作等多種方式進(jìn)行項(xiàng)目的投資。

應(yīng)該說(shuō)，整個(gè)國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)，特別是一二線城市，基本上進(jìn)入了存量市場(chǎng)的時(shí)代，但是，整個(gè)存量市場(chǎng)看似很大，看似很美好，但其實(shí)真的做起來(lái)會(huì)發(fā)現(xiàn)，其中有種種錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系，整個(gè)梳理的難度和心血。我個(gè)人覺(jué)得是比傳統(tǒng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)復(fù)雜很多的，但是，就是因?yàn)檫@樣，所以存量資產(chǎn)處置才具有他的獨(dú)特魅力，當(dāng)然，也是需要各位付出更多的心血，來(lái)完成整個(gè)項(xiàng)目的投資、收益和轉(zhuǎn)讓?zhuān)x謝大家。

本文為作者在2017城市觀點(diǎn)論壇上海行演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審閱。