謝宇晗 近兩年，不斷有小戶型別墅項目涌現(xiàn)市場，并且，往往一入市就被一搶而空，像綠城·桃李春風(fēng)（杭州）、泰禾·杭州院子（杭州）、華潤天合（廣州）等。我們看到別墅出現(xiàn)了MINI化的現(xiàn)象，這個現(xiàn)象出現(xiàn)的背后有哪些原因？合富輝煌建筑設(shè)計研究部帶您透過現(xiàn)象看本質(zhì)。

別墅MINI化現(xiàn)象

注：本文所研究的別墅是指獨門獨戶、有天有地的低層住宅產(chǎn)品，不含疊墅產(chǎn)品。

1.綠城：從桃花源到桃李春風(fēng)

綠城早期的別墅多為大戶型產(chǎn)品，例如，綠城桃花源（2005年入市），主力產(chǎn)品建筑面積為500-600㎡。然而，綠城桃李春風(fēng)（2015年入市）橫空出世，建筑面積僅為80-180㎡，掀起一股MINI別墅的熱銷風(fēng)潮。

▼綠城桃花源

典型戶型：約483㎡（建面）六室四廳八衛(wèi)，庭院面積約1000㎡

▼綠城桃李春風(fēng)

典型戶型：83㎡（建面）兩室兩廳兩衛(wèi)，庭院面積80-95㎡

2.泰禾院子：從中國院子到杭州院子

“院子系”是泰禾集團的一個高端中式別墅產(chǎn)品線。中國院子（北京）(2009年入市）是泰禾院子系列的第一個項目，主力產(chǎn)品建筑面積為400-500㎡。然而，近年泰禾院子也出現(xiàn)MINI化。例如泰禾杭州院子（2016年入市），主力產(chǎn)品建筑面積為150-200㎡。

▼泰禾中國院子

典型戶型：約400㎡（建面）五室三廳五衛(wèi)，庭院面積約1000㎡

▼泰禾杭州院子

典型戶型：195㎡（建面）六室四廳八衛(wèi)，庭院面積約100㎡

別墅MINI化的本質(zhì)

原因1：中產(chǎn)階級已成為規(guī)模市場

據(jù)瑞信研究院的數(shù)據(jù)，若參考2015年美國對中產(chǎn)階級的定義，中國的中產(chǎn)階級數(shù)量已占全國成年人口的11%，按絕對值計算已是全球最多，達1億多人，而且數(shù)量還在迅速增長中。

原因2.中產(chǎn)階級對生活品質(zhì)有一定追求

中產(chǎn)階級有獨特的價值觀和消費觀，生活不一定要奢華，但要有格調(diào)。MINI型的別墅圓了他們的別墅夢。

原因3.土地成本快速上升

據(jù)合富研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，沿海地區(qū)樓面地價2015年同比上漲50%，2016年同比上漲110%以上。內(nèi)部地區(qū)樓面地價2016年同比上漲約100%。

由于土地成本上升過快，產(chǎn)品單價隨之高漲。但是，中產(chǎn)階級總價承受能力有限。面對這種形勢，開發(fā)商普遍采取的策略是將別墅產(chǎn)權(quán)面積做小來控總價。

原因4.MINI型別墅在土地成本與中產(chǎn)需求之間找到平衡

通過產(chǎn)品創(chuàng)新、高贈送，小面積產(chǎn)品也能擁有大天地，也能擁有較為舒適的空間。高性價比吸引著眾多購房者的目光。

例如泰禾杭州院子的小面積別墅，產(chǎn)權(quán)面積為195㎡，通過產(chǎn)品創(chuàng)新，高贈送，室內(nèi)面積接近370㎡，達到了傳統(tǒng)別墅的面積尺度。

▲泰禾杭州院子戶型尺度分析

廣州中心區(qū)在售別墅MINI化現(xiàn)象初探

注：本文所定義中心區(qū)別墅是指，距離珠江新城雙子塔車程約15公里以內(nèi)的項目。

廣州2016年中心區(qū)在售別墅項目有9個，按入市時間排序，可發(fā)現(xiàn)，2015年之前入市的項目建筑面積大都為300㎡以上，2015年后面市的項目建筑面積多為300㎡以下。可見廣州中心區(qū)別墅也出現(xiàn)了MINI化的趨勢。

廣州中心區(qū)2016年在售別墅項目產(chǎn)品規(guī)劃結(jié)構(gòu)

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣

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結(jié)語

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，我國中產(chǎn)階級在迅速壯大，擁有獨立庭院的常住別墅和旅游度假別墅是眾多中產(chǎn)階級的夢想。由于土地成本不斷上升，低容積率項目越來越少，導(dǎo)致別墅單價不斷攀升。別墅的MINI化，正是抓住了這一波客戶需求和痛點?？刂泼娣e的同時提升空間附加值，既解決了客戶對總價的敏感，又滿足了他們對生活方式和空間的需求。

謝宇晗 觀點地產(chǎn)新媒體專欄作者 合富輝煌集團副總裁

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