解曉恒（TalkingData商業(yè)地產(chǎn)咨詢(xún)總經(jīng)理）：各位下午好，很高興在這里和大家分享我們?cè)诖髷?shù)據(jù)領(lǐng)域?qū)Y管的思考和我們的解決方案，剛來(lái)到這個(gè)會(huì)場(chǎng)的時(shí)候，其實(shí)我是有一定惶恐的，因?yàn)樵谧魑皇窃诘禺a(chǎn)和金融界的精英，還好剛剛好租的匡總幫我們做了一個(gè)很好的過(guò)渡。

作為大數(shù)據(jù)公司，其實(shí)我們也會(huì)去關(guān)注數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)這一方面的東西，只不過(guò)不同的是剛剛匡總講的更多是行業(yè)數(shù)據(jù)的驅(qū)動(dòng)，我們TalkingData主要關(guān)注的是人本數(shù)據(jù)的驅(qū)動(dòng)。

說(shuō)到資管，我相信應(yīng)該不是一個(gè)特別陌生的話(huà)題，或者說(shuō)是一個(gè)新的話(huà)題，其實(shí)是一個(gè)老話(huà)題了，我們今天所做的事情，就是在這個(gè)老話(huà)題下看大數(shù)據(jù)這個(gè)新手段可以帶來(lái)什么樣的價(jià)值。

過(guò)去我們?cè)u(píng)判一個(gè)項(xiàng)目是否值得投資，或者說(shuō)一個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的好壞，我們更多是看會(huì)計(jì)報(bào)表的現(xiàn)金流量和投資回報(bào)，對(duì)于這個(gè)報(bào)表背后的微觀數(shù)據(jù)，要么是過(guò)去的科技手段使我們的數(shù)據(jù)不可得，要么是我們根本會(huì)覺(jué)得這個(gè)數(shù)據(jù)是沒(méi)有價(jià)值的。

現(xiàn)在進(jìn)入到存量地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)代，其實(shí)我們會(huì)越來(lái)越多的發(fā)現(xiàn)，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)背后的微觀個(gè)人的數(shù)據(jù)對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是越來(lái)越重要了。尤其是隨著移動(dòng)大數(shù)據(jù)時(shí)代的到來(lái)。

其實(shí)說(shuō)到這個(gè)資管運(yùn)營(yíng)，與其說(shuō)是我們?cè)谶\(yùn)營(yíng)一個(gè)場(chǎng)地，倒不如說(shuō)在進(jìn)行場(chǎng)地上人的運(yùn)營(yíng)。

一方面對(duì)線(xiàn)下的運(yùn)營(yíng)來(lái)說(shuō)更多的受制于地理位置的限制，所以有各種的局限性，這就決定我們需要把這個(gè)場(chǎng)地上的人進(jìn)行更多的激活，同時(shí)希望他們產(chǎn)生更多的消費(fèi)轉(zhuǎn)化，或者是客單價(jià)的提升，最終我們希望通過(guò)現(xiàn)在存在的場(chǎng)地上的人，通過(guò)他的自傳播可以帶來(lái)更多的人在這個(gè)場(chǎng)地上進(jìn)行會(huì)聚，這一切最終形成了我們最后的場(chǎng)地的升值，這是我們對(duì)資管的一個(gè)比較初步的理解。

現(xiàn)在進(jìn)入了移動(dòng)大數(shù)據(jù)時(shí)代，發(fā)生了什么呢？我們可以想象一下，一個(gè)人一天差不多有50%的時(shí)間，其實(shí)是跟我們的手機(jī)或者說(shuō)其他的移動(dòng)穿戴設(shè)備緊密相連的。

很難想象沒(méi)有手機(jī)我們的生活會(huì)發(fā)生什么樣的變化，或者說(shuō)大家都經(jīng)歷過(guò)我就餐忘記帶手機(jī)的惶恐，相信大家都有這樣的經(jīng)歷。

基于移動(dòng)終端設(shè)備的一些傳感器，包括一些陀螺儀，都無(wú)時(shí)無(wú)刻的在刻畫(huà)著人的行為和感知數(shù)據(jù)。

基于移動(dòng)終端設(shè)備的APP可以更好的描繪出人在某一段時(shí)間內(nèi)的線(xiàn)上的興趣偏好以及他的一些價(jià)值取向。

另外基于移動(dòng)終端設(shè)備的GPS數(shù)據(jù)以及在不同場(chǎng)景下的POI下，和移動(dòng)終端設(shè)備、場(chǎng)景的數(shù)據(jù)信息交互可以刻畫(huà)出這個(gè)人群在線(xiàn)下的分布情況，這些數(shù)據(jù)可以使得我們更好的了解客戶(hù)，進(jìn)行相應(yīng)的客戶(hù)運(yùn)營(yíng)。

TalkingData是趕上了這樣一個(gè)移動(dòng)數(shù)據(jù)的浪潮，所以說(shuō)，我們從2011年開(kāi)始布局線(xiàn)下的位置數(shù)據(jù)和線(xiàn)上的移動(dòng)終端的數(shù)據(jù)。截止目前為止，我們覆蓋了超過(guò)50億的移動(dòng)終端設(shè)備，這一個(gè)累計(jì)的數(shù)據(jù)，月活數(shù)據(jù)超過(guò)6億，這是一個(gè)相當(dāng)大的體量，這決定了我們進(jìn)行一個(gè)市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，我們可以有更大的樣本，使得我們的研究結(jié)果更貼近真實(shí)的人的行為情況。

基于TalkingData自有的人本數(shù)據(jù)，我們通過(guò)打通客戶(hù)的數(shù)據(jù)和外部的數(shù)據(jù)以及客群的消費(fèi)行為、支出的行為，線(xiàn)上線(xiàn)下的活動(dòng)行為，通過(guò)打通這些數(shù)據(jù)，我們可以形成更好的一個(gè)人本的畫(huà)像，從而服務(wù)于地產(chǎn)各個(gè)領(lǐng)域，包括像資管。

在前期投資一個(gè)項(xiàng)目之前，我們會(huì)進(jìn)行一些相應(yīng)的盡職調(diào)研，包括拿下這個(gè)項(xiàng)目以后，會(huì)對(duì)這個(gè)已有的項(xiàng)目進(jìn)行一個(gè)定位的調(diào)整，包括我之后對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)運(yùn)營(yíng)，其實(shí)都有數(shù)據(jù)的支撐。

從前策來(lái)看，我們一方面會(huì)關(guān)注宏觀上的城市人口變遷以及人口分布的規(guī)律，從微觀來(lái)講，我可以關(guān)注到我們商圈和競(jìng)品客群的一些特征以及他們的細(xì)分。

這些人本數(shù)據(jù)也可以得到城市的不同商圈板塊之間，他們有一個(gè)關(guān)系。

過(guò)去我們?cè)?jīng)研究過(guò)北京的兩大住宅社區(qū)，就是北京的兩個(gè)社區(qū)，他們都有相似性，北京大家的工作點(diǎn)都在CBD和中關(guān)村，居住地都在五環(huán)外，我們戲稱(chēng)這是睡城。

但是通過(guò)我們的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，這睡的人是不同的，比如天通苑我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，他的年輕人群在不斷的增多，但是當(dāng)年輕人到一定的收入階段以后會(huì)有遷出的行為。在回龍觀，這個(gè)地方高收入的人群不斷涌入，而且年齡結(jié)構(gòu)也在不斷的增長(zhǎng)。

我們同時(shí)又去比較了這兩個(gè)區(qū)域的商業(yè)發(fā)展，我們發(fā)現(xiàn)天通苑是一個(gè)比較成熟的，相對(duì)商業(yè)配套比較完備的地區(qū)，但是回龍觀這個(gè)地區(qū)的商業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足這個(gè)地區(qū)人群的消費(fèi)的需求，我們發(fā)現(xiàn)這個(gè)地區(qū)的消費(fèi)有外溢的趨勢(shì)，會(huì)外溢到周邊甚至更遠(yuǎn)的區(qū)域，這樣就會(huì)給我們要進(jìn)入這個(gè)區(qū)域的客戶(hù)一個(gè)建議，未來(lái)我需要做什么樣的產(chǎn)品，或者說(shuō)做什么樣的購(gòu)物中心可以更好的滿(mǎn)足這里的客戶(hù)。

現(xiàn)在這個(gè)市場(chǎng)的容量是什么樣的。通過(guò)這一系列數(shù)據(jù)可以在投策階段給客戶(hù)在什么樣的時(shí)點(diǎn)，在什么地區(qū)做什么樣的產(chǎn)品，可以更好的滿(mǎn)足這個(gè)市場(chǎng)的需求。

當(dāng)然大數(shù)據(jù)更多的時(shí)候解決的不是一個(gè)顛覆性的問(wèn)題，是對(duì)于我們傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的一個(gè)補(bǔ)充，所以在這里我對(duì)比了一下傳統(tǒng)的方式和大數(shù)據(jù)下的研究方式的區(qū)別。

首先，就是我們提供了一個(gè)更全新的視角，通過(guò)更多的樣本獲取到更貼近于真實(shí)的統(tǒng)計(jì)分析的結(jié)果，第二點(diǎn)，就是我們可以動(dòng)態(tài)的呈現(xiàn)一個(gè)可視化的效果，第三點(diǎn)，過(guò)去往往通過(guò)半個(gè)月一個(gè)月可以解決的問(wèn)題，通過(guò)大數(shù)據(jù)的快速運(yùn)算模式，我們可以很短的時(shí)間就給出一個(gè)運(yùn)行結(jié)果，給到一個(gè)運(yùn)營(yíng)決策的建議。

最終在大數(shù)據(jù)模式下我們通過(guò)打通不同維度的數(shù)據(jù)可以還原一個(gè)更豐滿(mǎn)的客戶(hù)形象，而不是基于簡(jiǎn)單的收入狀況的人的行為特征。這使我們可以在更多的場(chǎng)景下運(yùn)營(yíng)客戶(hù)。

說(shuō)到運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在我提到一個(gè)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的概念，當(dāng)然我這個(gè)社區(qū)是一個(gè)泛社區(qū)的概念，可能會(huì)包括住宅社區(qū)、公寓社區(qū)，甚至是辦公區(qū)和購(gòu)物中心等等。

在這個(gè)社區(qū)下，其實(shí)我們強(qiáng)調(diào)的是三方的一個(gè)良性的互動(dòng)，這三方包括了社區(qū)的運(yùn)營(yíng)方，也包括了在這個(gè)社區(qū)進(jìn)行相應(yīng)場(chǎng)地出租的租戶(hù)，更多的是包括在這個(gè)場(chǎng)地上進(jìn)行相應(yīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或者說(shuō)消費(fèi)活動(dòng)的場(chǎng)地的消費(fèi)終端客戶(hù)，這些客戶(hù)是通過(guò)一個(gè)數(shù)據(jù)生態(tài)和服務(wù)生態(tài)以及平臺(tái)生態(tài)形成這樣一個(gè)循環(huán)體系，最終實(shí)現(xiàn)什么呢？

運(yùn)營(yíng)方會(huì)構(gòu)建出一個(gè)持續(xù)盈利的商業(yè)模式，對(duì)品牌租戶(hù)來(lái)說(shuō)，通過(guò)運(yùn)營(yíng)方對(duì)終端客群的數(shù)據(jù)的解讀，運(yùn)營(yíng)方可以提供更符合終端客戶(hù)的服務(wù)內(nèi)容，這樣的情況下，終端客戶(hù)可以在這個(gè)場(chǎng)地上貢獻(xiàn)更多的價(jià)值，在這個(gè)流程當(dāng)中，其實(shí)品牌租戶(hù)也可以從中受益。

剛剛講到這個(gè)數(shù)據(jù)生態(tài)，還有服務(wù)生態(tài)、平臺(tái)生態(tài)，首先是一個(gè)數(shù)據(jù)的生態(tài)，我們雖然現(xiàn)在講的是偏細(xì)節(jié)落地的東西，但是更多的時(shí)候，我們可以考慮數(shù)據(jù)其實(shí)是未來(lái)的一個(gè)資產(chǎn)。

在前期我的數(shù)據(jù)可能會(huì)服務(wù)于我現(xiàn)階段短期的一個(gè)行為目標(biāo)或者說(shuō)是我的一個(gè)業(yè)務(wù)目標(biāo)，但是對(duì)于長(zhǎng)期來(lái)講，當(dāng)這個(gè)數(shù)據(jù)進(jìn)行一個(gè)良性的反饋循環(huán)以后，我會(huì)去形成我的一個(gè)數(shù)據(jù)資產(chǎn)的服務(wù)來(lái)服務(wù)于接下來(lái)的業(yè)務(wù)內(nèi)容。

比如說(shuō)我們?cè)?jīng)服務(wù)過(guò)大量的購(gòu)物中心，大家知道購(gòu)物中心會(huì)通過(guò)一些線(xiàn)下的運(yùn)營(yíng)活動(dòng)，或者線(xiàn)上的推廣活動(dòng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)他獲新或者是激活老客的目的。我們就會(huì)發(fā)現(xiàn)，在每一次數(shù)據(jù)搜集之后，我們能夠很好的運(yùn)用這個(gè)數(shù)據(jù)為下一次的活動(dòng)做很好的鋪墊。比如我們可以知道，下一次要進(jìn)行新活動(dòng)的時(shí)候，我會(huì)看歷史數(shù)據(jù)，什么活動(dòng)對(duì)新客戶(hù)有比較好的敏感性。

當(dāng)然在這個(gè)數(shù)據(jù)生態(tài)之下，因?yàn)槲覀兊臄?shù)據(jù)是多維的，可以實(shí)現(xiàn)更多的業(yè)務(wù)場(chǎng)景，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)客戶(hù)在什么樣的業(yè)務(wù)場(chǎng)景下產(chǎn)生更多的價(jià)值，這樣就會(huì)出現(xiàn)在社區(qū)運(yùn)營(yíng)的時(shí)候，會(huì)融入一些社區(qū)金融的概念，在購(gòu)物中心的場(chǎng)景下知道什么樣的品牌組合可以產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益。最終，使得這個(gè)運(yùn)營(yíng)方從成本中心到利潤(rùn)中心的轉(zhuǎn)化。這邊有兩個(gè)案例，就不詳說(shuō)了。

最后介紹一下我們TalkingData公司，大家可能對(duì)于大數(shù)據(jù)公司還有一些陌生，Talking Data公司最初是做移動(dòng)開(kāi)發(fā)者服務(wù)的，可以簡(jiǎn)單說(shuō)我們是做APP運(yùn)營(yíng)分析的，基于這個(gè)運(yùn)營(yíng)分析我們積累了大量的，包括前面提到的數(shù)十億的移動(dòng)終端設(shè)備的用戶(hù)行為數(shù)據(jù)，我們服務(wù)了銀行、證券、保險(xiǎn)、地產(chǎn)等多個(gè)業(yè)務(wù)板塊，幫他們實(shí)現(xiàn)了從業(yè)務(wù)搜集到業(yè)務(wù)的整理，到客群的標(biāo)簽的形成，以及服務(wù)于上層的數(shù)據(jù)業(yè)務(wù)生態(tài)，這樣一個(gè)整個(gè)流程的轉(zhuǎn)化。

TalkingData的這些數(shù)據(jù)就不詳細(xì)說(shuō)了，大家如果有興趣我們可以仔細(xì)聊。

一句話(huà)說(shuō)我們是做人本數(shù)據(jù)的，基于人的所有維度的數(shù)據(jù)都會(huì)進(jìn)行搜集和打通?；谶@個(gè)數(shù)據(jù)，我們會(huì)形成相應(yīng)的一個(gè)數(shù)據(jù)平臺(tái)以及數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)的能力，提供給我們的行業(yè)客戶(hù)，當(dāng)然我們也會(huì)有專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)，進(jìn)行深入的業(yè)務(wù)場(chǎng)景的探索。

這是我們的服務(wù)客戶(hù)，相信在座的已經(jīng)有很多家公司是我們的客戶(hù)了，線(xiàn)下我們也希望跟大家產(chǎn)生更多的溝通交流的機(jī)會(huì)，謝謝。

本文為作者在2017城市觀點(diǎn)論壇上海行演講實(shí)錄，未經(jīng)本人審閱。