觀點(diǎn)網(wǎng) 與全國(guó)新規(guī)劃的大型片區(qū)相比，占地10.85平方公里的蛇口工業(yè)區(qū)顯得并不那么遼闊。但幾乎所有深圳人都了解，招商局蛇口工業(yè)區(qū)與深圳以及與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的故事。

這里曾是中國(guó)改革開(kāi)放的起點(diǎn)，甚至是最重要的試驗(yàn)田。隨著1979年南海之濱的一聲開(kāi)山炮響，從股份制銀行、股份制保險(xiǎn)公司到職工住房制度、工程招標(biāo)管理方式等，中國(guó)大部分現(xiàn)代化商業(yè)模式都能在蛇口工業(yè)區(qū)找到雛形。

蛇口模式也讓嗅覺(jué)敏銳的商人們意識(shí)到，依托空間規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)集合、生態(tài)圈服務(wù)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)存在著巨大的發(fā)展空間。投身產(chǎn)業(yè)園區(qū)的現(xiàn)象至近幾年達(dá)到高潮：在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的指導(dǎo)下，傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)軍這個(gè)領(lǐng)域。

招商蛇口多元產(chǎn)品示意圖▲

新的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，招商局開(kāi)始采取措施，力保其作為中國(guó)首個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)創(chuàng)建者和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍者的地位。

3月22日，招商蛇口黨委書(shū)記、副總經(jīng)理劉偉在2017觀點(diǎn)年度論壇上首次闡釋“前港-中區(qū)-后城”的蛇口4.0模式，并宣告進(jìn)入全球復(fù)制階段。

拜訪招商蛇口總部的時(shí)間，是3月23日。數(shù)十位來(lái)自全國(guó)各地的房企高層走進(jìn)位于蛇口興華路6號(hào)的南海意庫(kù)，領(lǐng)略招商蛇口賦予產(chǎn)業(yè)繁盛發(fā)展的能量。

在簡(jiǎn)短的開(kāi)場(chǎng)白里，招商蛇口營(yíng)銷品牌部總經(jīng)理賴巧貞對(duì)來(lái)賓致以歡迎之余，也提出了要求，希望這次交流能拋開(kāi)深圳討論甚熱的房?jī)r(jià)問(wèn)題，更多圍繞房?jī)r(jià)背后暗含的“產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新”本質(zhì)。

招商蛇口眼中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)

作為招商蛇口旗下產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商、產(chǎn)網(wǎng)平臺(tái)、國(guó)家雙創(chuàng)示范基地、園區(qū)項(xiàng)目公司等板塊的主要負(fù)責(zé)人，招商蛇口總經(jīng)理助理、產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)發(fā)展副總經(jīng)理陳明剛從自身實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，向在場(chǎng)嘉賓做了四個(gè)方面的分享：對(duì)園區(qū)目前形勢(shì)的體會(huì)，招商能力如何鍛造，運(yùn)營(yíng)服務(wù)與生態(tài)圈建設(shè)的必要性，以及“雙創(chuàng)”之于園區(qū)業(yè)務(wù)的意義。

招商蛇口總經(jīng)理助理、產(chǎn)業(yè)新城與園區(qū)發(fā)展副總經(jīng)理陳明剛給學(xué)徒們做內(nèi)部分享▲

陳明剛介紹稱，一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)在中國(guó)并沒(méi)有公認(rèn)的模式，也沒(méi)有標(biāo)桿項(xiàng)目，行業(yè)尚處于探索階段；另一方面，包括傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的介入者眾多，僅蛇口工業(yè)區(qū)近11平方公里范圍內(nèi)，便有5家企業(yè)涉足園區(qū)產(chǎn)業(yè)。

轉(zhuǎn)型潮背后，反映出目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的發(fā)展壓力。實(shí)際上，隨著近兩年“供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”方向的確立，中國(guó)房地產(chǎn)投資愈發(fā)呈現(xiàn)出向?qū)I(yè)細(xì)分領(lǐng)域發(fā)展的趨勢(shì)。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體查詢資料，截至2016年5月，中國(guó)共計(jì)有各類省級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)1600個(gè)，較大規(guī)模的市級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)1000個(gè)；縣以下的各類產(chǎn)業(yè)園則以上萬(wàn)計(jì)。

基于產(chǎn)業(yè)園區(qū)對(duì)資源、資金的高要求等考慮，陳明剛判斷，未來(lái)這一專業(yè)細(xì)分領(lǐng)域必定只有大型企業(yè)“玩得轉(zhuǎn)”。

學(xué)徒們走進(jìn)招商▲

正因產(chǎn)業(yè)園區(qū)的無(wú)序性、模式上各顯神通，企業(yè)通過(guò)實(shí)踐所積累的創(chuàng)新能力，成為做好園區(qū)業(yè)務(wù)、實(shí)現(xiàn)持續(xù)盈利的寶貴能力。陳明剛表示，園區(qū)的創(chuàng)新較商業(yè)、住宅等地產(chǎn)行業(yè)難得多，需要長(zhǎng)時(shí)間的積累，也需要有耐心。

從價(jià)值鏈的角度看，傳統(tǒng)地產(chǎn)銷售型物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)持有物業(yè)有著截然不同的前后端價(jià)值選擇。盡管兩者都經(jīng)歷產(chǎn)品規(guī)劃、可研分析、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等，但傳統(tǒng)銷售物業(yè)最關(guān)注的是銷售階段，并在此階段實(shí)現(xiàn)最大收益。

蛇口網(wǎng)谷工作人員為學(xué)徒演示▲

對(duì)于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)而言，招商租賃之后的運(yùn)營(yíng)管理階段往往才是企業(yè)最為關(guān)注的部分，在此階段實(shí)現(xiàn)最大收益。在這種價(jià)值鏈中，租金收入并非唯一收入。相反，來(lái)自服務(wù)收入、投資收益比例將伴隨園區(qū)成長(zhǎng)而快速增長(zhǎng)。

陳明剛分享了對(duì)上述產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈打造路徑的看法：傳統(tǒng)的園區(qū)招商模式在新形勢(shì)下已面臨天花板，目前行業(yè)內(nèi)主要出現(xiàn)兩種新的招商渠道——投資驅(qū)動(dòng)，亦即通過(guò)投資引導(dǎo)企業(yè)入駐園區(qū)，一般所投資企業(yè)入駐園區(qū)的轉(zhuǎn)化率在50%以上；孵化生成，即通過(guò)孵化器持續(xù)生成新企業(yè)，為園區(qū)招商提供穩(wěn)定的供應(yīng)渠道并以此形成內(nèi)生型生態(tài)圈。

同時(shí)，他呼吁行業(yè)提高對(duì)園區(qū)“配套客戶”招商的重視度：“產(chǎn)業(yè)客戶一般不會(huì)跟著園區(qū)落地每座城市，但商業(yè)配套客戶會(huì)。要把園區(qū)的服務(wù)發(fā)展起來(lái)，必須先掌握配套客戶資源，包括餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、文化、教育等。”

蛇口工業(yè)區(qū)如何全國(guó)復(fù)制？

招商蛇口與國(guó)內(nèi)其它涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)不同之處在于，自蛇口工業(yè)區(qū)建立以來(lái)，其增長(zhǎng)模式和企業(yè)思維都依賴于知識(shí)、創(chuàng)新及努力，由此孵化并培育了招商銀行、平安保險(xiǎn)、華為、中集和、金蝶等企業(yè)。

這種探索發(fā)生于中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的起步期，因而并不具備可復(fù)制性，反過(guò)來(lái)造就了招商蛇口如今的核心優(yōu)勢(shì)。

自2015年底吸收招商地產(chǎn)重組完成后，隨著園區(qū)組織架構(gòu)的變革，招商蛇口對(duì)產(chǎn)園發(fā)展業(yè)務(wù)也制定了新目標(biāo)。該公司提及，園區(qū)板塊將進(jìn)一步復(fù)制“蛇口模式”，除在重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域獲取資源，還將加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)研究院的建設(shè)。

參觀招商蛇口展示中心▲

按照招商蛇口的闡述，經(jīng)過(guò)重組后的蛇口模式亦即“前港-中區(qū)-后城”模式，將產(chǎn)業(yè)和城市綜合開(kāi)發(fā)，以港先行，產(chǎn)業(yè)園區(qū)跟進(jìn)，再配套城市功能開(kāi)發(fā)，從而形成整片聯(lián)動(dòng)。

其中，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為上述模式中最核心的基礎(chǔ)，隨著時(shí)代的發(fā)展其內(nèi)涵也有所不同。在陳明剛看來(lái)，園區(qū)不再僅是空間建設(shè)和出租，更是聚集信息、資本、人才、技術(shù)等各類產(chǎn)業(yè)要素的平臺(tái)。

“做園區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)生態(tài)圈，基本上提供的是三種產(chǎn)品，即空間、服務(wù)、資本。”他指出，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)物業(yè)除了租金，包括智慧平臺(tái)運(yùn)營(yíng)、園區(qū)軟硬配套運(yùn)營(yíng)、對(duì)入園企業(yè)投資收益、園區(qū)集群企業(yè)數(shù)據(jù)價(jià)值等都運(yùn)營(yíng)服務(wù)都會(huì)成為增長(zhǎng)點(diǎn)。

對(duì)于“雙創(chuàng)”，陳明剛則認(rèn)為，這將是未來(lái)園區(qū)產(chǎn)品的組成部分，也是招商、服務(wù)的必要補(bǔ)充，“通過(guò)提供必要的技術(shù)、資金支持孵化并加速一批‘雙創(chuàng)’企業(yè)，從而為園區(qū)提供穩(wěn)定、可持續(xù)的客戶渠道和資源供應(yīng)。”

孵化器內(nèi)部分享▲

招商局的“雙創(chuàng)地圖”顯示，蛇口工業(yè)區(qū)內(nèi)，以蛇口網(wǎng)谷、南海意庫(kù)為代表的蛇口濱海深港創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)帶投入使用面積逾60萬(wàn)平方米，覆蓋厘米空間、中科育成、清科、清華啟迪等14個(gè)雙創(chuàng)支撐平臺(tái)；其中招商旗下首個(gè)互聯(lián)網(wǎng)孵化投資平臺(tái)“招商啟航”，首期投資規(guī)模3億元，主要投向厘米空間孵化器。

這被視為招商蛇口打造全周期產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)的重要一環(huán)，在這種產(chǎn)業(yè)生態(tài)中，孵化的互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目對(duì)接招商局傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)行業(yè)和線下資源，從而獲得加速服務(wù)；反過(guò)來(lái)，這批互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目成長(zhǎng)后也將成為園區(qū)長(zhǎng)遠(yuǎn)的入駐客戶。

“公司正在蛇口工業(yè)區(qū)打造園區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)包括網(wǎng)谷系列、意庫(kù)系列等都會(huì)在全國(guó)復(fù)制。”陳明剛?cè)缡顷U述招商蛇口未來(lái)的園區(qū)發(fā)展策略。

學(xué)徒與導(dǎo)師互動(dòng)▲

臺(tái)下嘉賓的問(wèn)題也隨之而來(lái)：“招商蛇口在深圳的園區(qū)樣板，完全復(fù)制過(guò)去難度會(huì)不會(huì)太大？雙創(chuàng)在不同城市落地，是否有差異化？”

陳明剛回應(yīng)稱，由于各地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和基礎(chǔ)存在差異，每一個(gè)園區(qū)包括“雙創(chuàng)”在內(nèi)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容都應(yīng)地而異。

“關(guān)鍵是要積累服務(wù)、資本與平臺(tái)的經(jīng)驗(yàn)和本事。”陳明剛表示，招商蛇口在深圳、廣州、北京、重慶、青島、天津、鎮(zhèn)江等城市落地逾10個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，覆蓋的密度、強(qiáng)度和影響力仍不夠，仍有進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模的必要性。

據(jù)其透露，招商蛇口已經(jīng)開(kāi)始嘗試透過(guò)“資產(chǎn)資本化”手段，以減輕產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為重資解決的輕重比例問(wèn)題。