編者按：2015年，中國房地產值得記憶的年份，行業(yè)曾經的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，由觀點新媒體主辦的2015博鰲房地產論壇及英國戴森冠名的2015年度中國地產風尚大獎大幕開啟，繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產行業(yè)及上下游全產業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉變時期的中國房地產”。

觀點網 雖然房地產行業(yè)被認為是告別了黃金時代，但在廣東通大旭日集團董事長孫通文看來，房地產這個蛋糕依舊龐大，今年銷售額絕對超過8萬億。為了分得更大塊蛋糕，通大集團正在加緊布局珠三角的步伐。

孫通文表示：“通大不會放松在珠三角的布局，這兩三年我們的重中之重就是在珠三角把通大品牌做好。”

通大地產自2005年推出“通大旭日”系列商住品牌以來，已成功開發(fā)十余個優(yōu)質項目，分布于中山、廣州、惠州、深圳等地，業(yè)主遍布珠三角地區(qū)，未來，通大將聚焦珠三角廣深等一線城市、輻射佛中珠莞等潛力城市，同時更聚焦城市核心區(qū)域。

“現(xiàn)在主要是布局階段，目標不是蒙著頭就可以做出來的，還是要有布局。”孫通文強調。

規(guī)模擴張的背后離不開資金的支撐，孫通文對此也是感受頗深：“資金是制約通大迅速發(fā)展的瓶頸，通大團隊有銷售能力和管理能力，但無論銷售多快，都不可能不利用資本市場，不然發(fā)展還是會很慢，還是缺了一條腿。”

為了把資金這條腿補上，孫通文進行了多方嘗試，一方面加大了招聘有金融背景人才的力度，另一方面加強與基金合作，同時還在香港、深圳設立公司打通融資渠道。

孫通文表示，如果單靠銀行貸款，今年可能只做兩三個項目，但是有資本的介入就可以翻番，規(guī)模就上來了，“通大對這一塊很有感受，并且也花了很大的精力去做。”

至于進入新城市的方式，孫通文表示，主要還是以收購為主，舊改方式開發(fā)周期較長，投入不會太大。

合作也將是通大采用的方式之一，孫通文表示，公司不排除跟別人合作，這個模式會大力推進，但是也要看公司、看地段。

對于上市，通大也有所考慮，但會根據(jù)市場情況及自身發(fā)展需求推行，無論上市與否，集團都會按照上市要求規(guī)范和完善。“我們會去嘗試，但不刻意追求，這是我們的態(tài)度。”孫通文表示。

孫通文最后表示，“未來的房地產市場，將從過去粗放型、非理性、不科學的野蠻時代，轉向健康、持續(xù)、共生的生態(tài)軌跡，這也是通大長久以來堅持的思想理念和踐行道路，相信，通大人上下一心，必將早日實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。

以下為觀點新媒體對廣東通大旭日集團董事長孫通文先生的專訪實錄：

觀點新媒體：2015年，在中國經濟穩(wěn)增長壓力下，房地產獲得了政策與金融等各方面的支持，您認為這些政策給通大帶來了怎樣的影響？

孫通文：外部的影響還是有，尤其是今年房地產基金對地產影響比較大。通大在2014年6月份就跟一些基金簽了合同，后來他們出現(xiàn)了問題，間接影響到我們的預算，導致公司短期內的擴張受到了一點影響，影響了三四個月的速度，公司也相應調整擴展速度。

我們原定上半年還有一些新項目要推，但因為這個原因就推到了下半年和明年。另外對今年目標也會有少量影響，但對公司的正常運轉則沒有什么影響。

我們采取了很多的辦法彌補這一塊的資金缺口，包括調整開工進度、加大銷售儲備等，通大現(xiàn)在有十余個在建項目，也根據(jù)區(qū)域市場動態(tài)調整項目建設進度，到第四季度這些缺口基本就可以彌補回來了。

觀點新媒體：中山始終會是通大的大本營嗎？

孫通文：通大五年戰(zhàn)略目標，中山只占了四分之一的份額，不能說是大本營。當然，通大是在中山起家的，我們還是有一個情結，不離開中山，扎根于中山。

中山不是我們今年和明年的發(fā)展重點，我們的發(fā)展重點會偏向一線城市，現(xiàn)在在深圳正在洽談的有七八個項目，今年爭取有一兩個項目落地，廣州、東莞、珠海也有在談項目。

觀點新媒體：通大主要以怎樣的方式進入這些新城市？會不會更多地涉及舊改？

孫通文：主要是以收購為主，對于一些成熟的地塊，我們會選擇直接收購，現(xiàn)在也有一兩個項目在談。

舊改方面開發(fā)周期較長，可能會拿少量資金參股一個大的項目，我們會跟進這個項目，到比較靠譜再投入。舊改項目可以拖很多年，這個不是我們發(fā)展的重點。

觀點新媒體：越來越多開發(fā)商選擇合作開發(fā)的模式，通大有沒有這方面的嘗試？

孫通文：我們不排除跟別人合作，這個模式會大力推進，包括中山項目也有很多人找我們，但是也要看人、看地段。今年推掉了好幾個合作，雖然不用掏很多錢，但是地段不好，風險很大，銷售的時候會有困難。

合作開發(fā)是緩解資金壓力的一種方式，也是迅速擴張的一種方式，通大的路還是會往外走，并且要用兩條腿走路。

資金是制約通大迅速發(fā)展的瓶頸，通大團隊有銷售能力和管理能力，但無論銷售多快，都不可能不利用資本市場和資本杠桿，不然發(fā)展還是會很慢，還是缺了一條腿。資金這條腿一定要補上，通大在招聘這方面人才的力度會加大，包括招聘有海外金融背景的人加入通大。在找人才的同時，我們也正在跟多家金融機構談股權合作。如果單靠銀行貸款，今年可能只做兩三個項目，但是有資本的介入就可以翻番，規(guī)模就上來了。

通大對這一塊很有感受，并且花了很大的精力去做，成立了香港通大國際投資公司，初步的資金是7億；深圳通大也在前海成立，馬上要拿項目，這些都是為珠三角的布局做準備。

觀點新媒體：通大現(xiàn)在是處于擴規(guī)模的階段？

孫通文：目標不是蒙著頭就可以做出來的，布局好了，成績慢慢就會出來，今年不出來明年就會出來，但沒有布局就永遠出不來。比如說不走出去就在中山發(fā)展，銷售額很難突破，而且很辛苦，因為蛋糕就那么大。

要達到目標，就要靠規(guī)劃布局，現(xiàn)在通大在整個珠三角布局已經有了雛形，還要把它繼續(xù)深化，這兩三年的重中之重就是在珠三角做好通大的品牌。

當然，去一線城市也不能把中山丟掉，因為這里我們有基礎、有把握。雖然利潤低一點、辛苦一點，但是一年還是有一定的數(shù)量，這一塊我們不會放棄，也不會放棄在一線城市或者更好城市擴張的機會。

觀點新媒體：通大對回款率有什么要求？

孫通文：原來要求每個月反饋，現(xiàn)在要求每周、甚至每三天反饋，我們專門成立了一個回款小組，每個月下任務。

我們全年回款率有95%，每個月差不多要達到80%，這是始終貫徹的，做得也比較扎實，專門有一幫人去跟，完不成任務要罰，當月獎懲。

觀點新媒體：現(xiàn)在很多企業(yè)面臨人才流失的問題，通大人才管理采取了什么措施？

孫通文：從三年前就提出了項目跟投機制，現(xiàn)在很多高管在四五個項目上都有跟投。雖然這個方案還不是很系統(tǒng)，但是我們很實在，這些人都從中得到了好處，股權激勵是公司打造的重中之重，我們會從根本上、系統(tǒng)上來整理頂層股權激勵方案，今年年中的時候會重點討論這個問題，這里面有很大的空間。

還有要把企業(yè)文化做好，招的人要有共同價值觀才行，如果不行可以離開。

觀點新媒體：每家房企都在談互聯(lián)網概念，通大在這方面有沒有嘗試？

孫通文：通大正在緊鑼密鼓地準備，我們不排斥互聯(lián)網，包括電商營銷也不排斥。我的態(tài)度一直是這樣，電商或者是互聯(lián)網會大力推進，但是傳統(tǒng)營銷模式也不要放棄，還是要兩條腿走路，不能單靠電商模式。

觀點新媒體：先把最根本的東西做好，然后也不會排除嘗試其他新的東西。

孫通文：不排除，我們現(xiàn)在所談的都是跟房地產有關，上下游的，包括房地產若干年之后會怎么樣，比如我們最近在談十年、十五年之后房地產的人員會怎么樣，我們也在思考房地產工業(yè)化。

不關注不行，因為到十幾年之后很可能招不到工人，如果工業(yè)化以后，原來要用700人，到時可能用70人就可以。

這個都是我們要考慮的，想做一個長久的企業(yè)，現(xiàn)在必須開始思考。我們絕對會往這個方向走，下半年把房地產工業(yè)化當成議題進行思考，然后派出團隊去考察、做方案，再去找合適的地塊落地。

觀點新媒體：是否考慮上市？籌備工作進行得怎樣？

孫通文：通大會往上市的方向去努力，慢慢地把公司進行完善，這個月底準備在香港談，但是什么時候上市還不知道，如果有一些不利的影響，我們可以放棄上市，另找機會。

我們會去嘗試，但不刻意追求，這是我們的態(tài)度。

總體來說，未來的房地產市場，將從過去粗放型、非理性、不科學的野蠻時代，轉向健康、持續(xù)、共生的生態(tài)軌跡，這也是通大長久以來堅持的思想理念和踐行道路。為了適應房地產新常態(tài)，通大與時俱進、積極面對，在戰(zhàn)略上提前部署，在戰(zhàn)術上強效執(zhí)行，在縱向上分步推進，在橫向上加強鞏固，通大人上下一心，爭取早日實現(xiàn)戰(zhàn)略目標。