編者按：2015年，中國房地產(chǎn)值得記憶的年份，行業(yè)曾經(jīng)的輝煌及驕傲正在改變，瞬間爆發(fā)的新概念、新思維、新元素不斷與這個行業(yè)交集。但與此同時，房地產(chǎn)行業(yè)傳統(tǒng)的開發(fā)、資本模式、商業(yè)業(yè)態(tài)卻正面臨著空前的失控與顛覆。所有人都在說著，要轉(zhuǎn)型、跨界、突圍，但前方是不是有清晰的方向？

8月11-14日，博鰲房地產(chǎn)論壇將在海南開啟第十五周年大幕，觀點新媒體繼續(xù)推出“博鰲特稿”系列報道，對中國房地產(chǎn)行業(yè)及上下游全產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)家、專家學(xué)者、政府協(xié)會人士、行業(yè)精英等，進行全方位的接觸與訪問，共同研判與交流“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”。

觀點網(wǎng) 從正大廣場到前門大街，從購物中心到旅游商業(yè)，盈石的商業(yè)管理觸角已從上海、北京等一線城市，拓展到成都、武漢等二三線城市。

在盈石中國商業(yè)投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰看來，盈石管理版圖的拓展離不開公司“兩手都要抓”的運營思維，即一方面抓傳統(tǒng)商業(yè)的底層功夫，另一方面則要將“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)運用到傳統(tǒng)商業(yè)中。

據(jù)司徒文聰介紹，目前由集團及上海、北京、深圳、武漢、成都五家分公司參與招商經(jīng)營管理的項目達32個，累計服務(wù)總面積超3424萬平方米，而服務(wù)項目則涵蓋城市綜合體、經(jīng)典都市文化旅游類及社區(qū)商業(yè)等多種形態(tài)。

對于合作伙伴的選擇，司徒文聰表示，在結(jié)合自身發(fā)展速度外，盈石比較看重合作項目的存在價值。在“大而全”商業(yè)模式開始面臨面積過剩、電商沖擊等困局下，盈石將關(guān)注“小而專”的社區(qū)商業(yè)及以兒童和家庭為主題的商業(yè)項目。

當前商業(yè)地產(chǎn)的競爭正走向深水區(qū)，在司徒文聰看來，商業(yè)地產(chǎn)近10年的快速發(fā)展主要還是經(jīng)濟上升帶來的需求增長，但不排除地產(chǎn)行業(yè)膨脹引發(fā)的泡沫。而在移動互聯(lián)網(wǎng)時代，商業(yè)地產(chǎn)不會發(fā)生決定性變化，如果目前所存在的問題沒有解決，只會加劇競爭。

在商業(yè)地產(chǎn)四大困境中，司徒文聰特別提到的一點是，“三四線城市和部分二線城市的新興區(qū)域供應(yīng)量過大，消費需求無法短期跟上導(dǎo)致大量空置”。盈石跟蹤的數(shù)據(jù)顯示，在2015-2017年三年時間內(nèi)，中國20大城市商業(yè)新增供應(yīng)量接近4000萬平方米，其中二線城市占比達到71%。

“目前，在二三線城市或非核心區(qū)域商業(yè)供應(yīng)過剩其實是一種市場博弈，城鎮(zhèn)化升級及生活圈外溢會實際產(chǎn)生需求的速度是遠低于項目入市的節(jié)奏。”

而在競爭加劇的當下，輕資產(chǎn)無疑是商業(yè)地產(chǎn)重要的選擇之一，“這一必經(jīng)之路是盤活存量資產(chǎn)”。

司徒文聰表示，在這個過程中有幾個重要角色，其中政府需要扮演好裁判的角色，同時提供資產(chǎn)證券化平臺來轉(zhuǎn)化存量地產(chǎn)。而其中更為關(guān)鍵的一點在于引入個人投資者，即通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產(chǎn)品進行權(quán)益的轉(zhuǎn)化。

另談及商業(yè)地產(chǎn)的未來，司徒文聰認為，商業(yè)物業(yè)投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產(chǎn)運營管理能力，二是金融創(chuàng)新能力，其中前者是決定力，而后者是助力，主次順序不能顛倒。

“我們建議在二者取舍之間首先考慮對項目的把控程度，合理評估運營能力對資產(chǎn)回報的提升能力，確保項目的可行度。而在金融創(chuàng)新上則要注意模式的合規(guī)合法，避免監(jiān)管干預(yù)時資金斷鏈。”

以下為觀點新媒體對盈石中國商業(yè)投資控股集團董事長兼總裁司徒文聰?shù)牟稍L實錄：

觀點新媒體：從正大廣場到前門大街，盈石操作的項目已從商業(yè)中心深入到旅游商業(yè)等多種業(yè)態(tài)，盈石的運營思維是什么？目前在中國的規(guī)模有多大？

司徒文聰：盈石的運營思維主要有兩點，一是深度抓傳統(tǒng)商業(yè)的底層功夫，不能掉以輕心；二是把“互聯(lián)網(wǎng)+”和大數(shù)據(jù)運用到傳統(tǒng)商業(yè)中以產(chǎn)生一個更有競爭力的管控模式。

盈石中國商業(yè)投資控股集團通過布局在北京、上海、深圳、成都、武漢等具有較大商業(yè)地產(chǎn)潛力的五大城市核心公司，配合涵蓋柏盈設(shè)計工程咨詢及盈石商業(yè)產(chǎn)權(quán)管理等專業(yè)服務(wù)平臺，從投融資環(huán)節(jié)到前期定位與規(guī)劃設(shè)計，再到中期品牌招商，至后期營銷及運營管理，為項目提供創(chuàng)新的商業(yè)運營模式。

目前由集團、上海分公司、北京分公司、深圳分公司、成都分公司、武漢分公司參與招商經(jīng)營管理的項目達到32個，累計服務(wù)總面積超過3424萬平方米，商業(yè)管理的觸角已從上海、北京等一線城市，拓展到重慶、天津、成都、長沙、武漢、西安、貴陽、寧波、哈爾濱、盤錦、義烏等二三線城市。而服務(wù)的項目涵蓋購物中心及城市綜合體、高端項目、經(jīng)典都市文化旅游類及社區(qū)商業(yè)等多種商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。

觀點新媒體：翻開盈石在中國的布局圖，涉足的城市已分布大江南北，合作對象也囊括中糧、SOHO中國等多家地產(chǎn)大佬，盈石對項目、城市和合作對象的選擇標準？

司徒文聰：將會結(jié)合盈石自身的發(fā)展速度，選擇志同道合的合作伙伴，其中包括開發(fā)商及金融機構(gòu)等。

同時也會比較看重合作項目的存在價值，當前的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境中，“大而全”的商業(yè)模式開始面臨面積過剩、同質(zhì)化嚴重、電商沖擊等困局，我們會關(guān)注“小而專”的社區(qū)商業(yè)，關(guān)注以兒童和家庭為主題的商業(yè)項目，關(guān)注時尚及創(chuàng)意品牌等領(lǐng)域。

觀點新媒體：商業(yè)地產(chǎn)熱潮延續(xù)數(shù)年，競爭正在走向深水區(qū)，您認為移動互聯(lián)網(wǎng)時代下商業(yè)地產(chǎn)的未來會是什么景象？怎樣才能避免泡沫化與同質(zhì)化的沖擊？

司徒文聰：近10多年來，中國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展得非?？?，這種增長大多數(shù)還是來自于經(jīng)濟上升后所帶來的需求增長，但也不能排除部分來自于房地產(chǎn)行業(yè)膨脹所引出的泡沫。在移動互聯(lián)網(wǎng)時代下，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)依然不會有決定性變化，如果目前中國的商業(yè)地產(chǎn)所存在的問題沒有解決，只會更大程度加劇競爭。

總體來說，目前面臨的困境可分為四點：第一，銷售型項目占比過大，風(fēng)險大量轉(zhuǎn)移至非專業(yè)的中小投資者；第二，三四線城市和部分二線城市的新興區(qū)域供應(yīng)量過大，消費需求無法短期跟上導(dǎo)致大量空置；第三，租售比失衡導(dǎo)致整個行業(yè)中投機空間大于投資空間，資源無法在行業(yè)中沉淀；第四，人才缺失，目前談到的同質(zhì)化、O2O、輕資產(chǎn)、互聯(lián)網(wǎng)沖擊等多個影響商業(yè)地產(chǎn)的因素，本質(zhì)上需要有創(chuàng)新思維的人才來驅(qū)動，而目前單單能做好商業(yè)運營的人才數(shù)量已不足，在這個基礎(chǔ)上商業(yè)地產(chǎn)整體升級難度非常大。

觀點新媒體：一線城市的商業(yè)地產(chǎn)相對比較穩(wěn)定，但二三線城市確實出現(xiàn)了一定的過剩，您怎么看商業(yè)地產(chǎn)在中國城市分布上呈現(xiàn)的差異？城鎮(zhèn)化的推進能給二三線商業(yè)帶來新的轉(zhuǎn)機嗎？

司徒文聰：盈石研究中心跟蹤的中國二十大城市商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至2014年末，中國20大城市現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)存量面積達到近9000萬平方米，且在2015-2017年的三年時間內(nèi)，這些城市的新增供應(yīng)量將接近4000萬平方米，約占現(xiàn)有存量的45%，這個比例是相當驚人的。

從供應(yīng)比例來看，未來供應(yīng)中二線城市占比達到71%，一線城市只有29%，這和目前存量結(jié)構(gòu)有比較明顯的差異。 另外，在供應(yīng)分布中，可以發(fā)現(xiàn)有接近2600萬平方米的新增供應(yīng)將出現(xiàn)在原有城市的非核心商圈，占未來供應(yīng)量的2/3。

目前，在二三線城市或者非核心區(qū)域商業(yè)供應(yīng)過剩其實是一種市場博弈。我們發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化升級及近些年生活圈外溢會導(dǎo)致多數(shù)城市人群聚集后產(chǎn)生新的消費需求，但實際產(chǎn)生需求的速度是遠低于目前項目入市的節(jié)奏。

那么，問題來了，到底是先打造商業(yè)需求還是先打造商業(yè)項目來吸引或者創(chuàng)造需求？從目前結(jié)果看，多數(shù)開發(fā)商往往是選擇后者。這和多數(shù)中國開發(fā)商注重住宅市場有相當程度的關(guān)系，商業(yè)在多數(shù)情況下還處于一個配套的角色。未來中國城鎮(zhèn)化進程是不可逆的，但這是一個非常漫長的過程，沒有辦法解決短期商業(yè)市場供需不合理的現(xiàn)象。

觀點新媒體：從行業(yè)來看，商業(yè)地產(chǎn)項目的資本運作比較活躍，盈石在這方面也有多個成功案例。運作過程中，可能遇到的困難與風(fēng)險有哪些？資本市場是否繼續(xù)看好中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展？

司徒文聰：總的說來，資金成本與資金發(fā)行目標是運營型商業(yè)地產(chǎn)的命脈，而開發(fā)商的商業(yè)房產(chǎn)金融創(chuàng)新則是一個關(guān)鍵發(fā)展思維。

當前情況下，外國資金的參與度風(fēng)險越來越小，因為基金針對回報期限、回報率及資金成本等方面的需求趨向理性。

觀點新媒體：REITs試水松動，信貸資產(chǎn)證券化傳出風(fēng)聲，房地產(chǎn)金融最頂層正在醞釀著改變，這將對商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展和格局產(chǎn)生什么樣的影響？企業(yè)又將如何應(yīng)對和贏得先機？

司徒文聰：中國商業(yè)地產(chǎn)走向輕資產(chǎn)必經(jīng)之路是盤活存量資產(chǎn)。而在這個過程中有幾個重要角色，其中政府未來需要做的是扮演好裁判的角色，同時提供資產(chǎn)證券化平臺來幫助存量地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)化。

目前，產(chǎn)業(yè)資本在地產(chǎn)中的布局已經(jīng)很深，許多都以私募地產(chǎn)基金形式存在于行業(yè)內(nèi)，且正在從債權(quán)投資結(jié)構(gòu)向股權(quán)投資結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。大型機構(gòu)投資者，如險資，過去幾年已加速在商業(yè)地產(chǎn)的布局，對這些機構(gòu)來說提升資產(chǎn)回報率更為關(guān)鍵。而個人投資者在銷售類產(chǎn)品外，在中國商業(yè)地產(chǎn)上，尤其是優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)上的投入幾近為零，這個和國外成熟市場還是有非常大的區(qū)別。

所以我認為，未來中國商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)的關(guān)鍵點在于引入個人投資者，通過類似REITs或AMBS等可交易可流通的金融產(chǎn)品進行權(quán)益的轉(zhuǎn)化。這既有助于開發(fā)商盤活存量資產(chǎn)，也能為個人投資者拓展新的投資渠道。

未來，商業(yè)物業(yè)投資的兩個能力決定了誰將成為最大贏家，一是資產(chǎn)運營管理能力，二是金融創(chuàng)新能力，其中前者是決定力，而后者是助力，主次順序不能顛倒。金融化是重要的出路，但在轉(zhuǎn)型過程中必定面臨許多新的問題。不管金融模式如何變化，資金都是有成本的。所以當你投資標的不成功時，金融模式再好再新也是輸錢，而且融的越多輸?shù)脑蕉唷?/p>

我們建議在二者取舍之間首先考慮對項目的把控程度，合理評估運營能力對資產(chǎn)回報的提升能力，確保項目的可行度。而在金融創(chuàng)新上則要注意模式的合規(guī)合法，避免監(jiān)管干預(yù)時資金斷鏈。

觀點新媒體：自2003年從瑞安出來后，您在盈石親歷了中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展過程，和十年前相比有什么不同之處？中國商業(yè)地產(chǎn)未來前景如何？

司徒文聰：首先商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)模在這幾年增長很快，而且開發(fā)商對商業(yè)物業(yè)的觀念一直在向西方成熟市場靠近，從原先主要以銷售為盈利模式轉(zhuǎn)為持有項目，而市場上很多原來的住宅開發(fā)商也進入了商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

同時，在大資管背景下，很多機構(gòu)投資者也陸續(xù)在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域進行布局，加大投入力度，但是能做好商業(yè)地產(chǎn)的人才并沒有對應(yīng)地增長，所以很多環(huán)節(jié)上的困難自然就暴露出來。

要解決目前商業(yè)地產(chǎn)上的種種問題，最好的辦法還是交給市場進行充分競爭。優(yōu)勝劣汰之下，不管是項目本身還是運營理念或是運營能力最終還是會體現(xiàn)在結(jié)果上。勝出者必然有可取之處，消費端會以實際行動投票，而政府的過度保護或不公平競爭反而是最大的威脅。

觀點新媒體：2015博鰲房地產(chǎn)論壇主題為“轉(zhuǎn)變時期的中國房地產(chǎn)”，在這種背景下，盈石未來的發(fā)展戰(zhàn)略與目標是什么？

司徒文聰：我們認為，未來商業(yè)發(fā)展有四個主要方向，而這也是盈石的發(fā)展戰(zhàn)略與運營目標。首先是科技化運營管理，即將新技術(shù)、新設(shè)備、互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù)移植到目前的商業(yè)運營管理中，從安保到衛(wèi)生各個領(lǐng)域。第二個則是創(chuàng)業(yè)金融能力，我們正開發(fā)商戶盈利能力的信用認證和金融機構(gòu)一起合作解決商戶資金流動性問題。

而第三點是品牌的深度嫁接，通過我們自己的品牌選擇投資一些在未來商業(yè)細分領(lǐng)域非常有潛力的項目，并幫助他們嫁接到我們運營管理的項目中和這些品牌共同成長。最后，我們看中文化資源的商用化，文化是無國界，并且是眾人可以平等欣賞的藝術(shù)，利用好文化資源將創(chuàng)造出巨大的商業(yè)價值。