從市場(chǎng)指標(biāo)意義來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是“分化”的，“日光盤(pán)”仍然是少數(shù)熱點(diǎn)城市樓市升溫的表現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)城市樓市來(lái)講，其實(shí)，還面臨比較大的去庫(kù)存壓力?！?/h3>

張宏偉 期待已久的“日光盤(pán)”在今年樓市再現(xiàn)。

在多輪“救市”政策刺激之下，市場(chǎng)信心將進(jìn)一步提升，北上廣深一線城市、合肥、南京、南昌、蘇州等部分二線城市，樓市成交量已經(jīng)呈現(xiàn)出“紅五月”的行情。深圳、北京、上海、廣州、南京、合肥、廈門(mén)、惠州、杭州等城市樓市開(kāi)始出現(xiàn)“日光盤(pán)”等熱銷(xiāo)現(xiàn)象。甚至部分城市比如深圳、上海等一線城市的市場(chǎng)回暖的速度超出政策預(yù)期，政府的“救市”星星之火導(dǎo)致樓市成交量出現(xiàn)暴漲，房?jī)r(jià)也正在醞釀大幅上漲的行情。

針對(duì)市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)的“日光盤(pán)”，政府也不得不出招應(yīng)對(duì)。其中，深圳規(guī)土委表示，將嚴(yán)格依法查處那些通過(guò)故意制造“日光盤(pán)”等人為加劇供求緊張的“捂盤(pán)惜售”等違法違規(guī)行為。此外，深圳將推出系列措施全力保障房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展，包括加快商品住房預(yù)售審批，加快新增住宅用地供應(yīng)，繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)等。

那么，地方政府管得住“日光盤(pán)”嗎？“日光盤(pán)”是不是還會(huì)在更多的城市發(fā)生？“日光盤(pán)”背后反映出哪些尷尬問(wèn)題？

筆者認(rèn)為，多輪“救市”政策之后，市場(chǎng)需求被激活，上述城市的樓市去化速度提升，去化周期也逐步縮短，市場(chǎng)基本面快速好轉(zhuǎn)。在這樣的市場(chǎng)背景下，“自住需求+改善需求”兩股力量入市，導(dǎo)致上述城市出現(xiàn)“日光盤(pán)”的現(xiàn)象。同時(shí)，“日光盤(pán)”使得不少購(gòu)房者擔(dān)心樓市后期供應(yīng)不足、房?jī)r(jià)反彈上漲而繼續(xù)惶恐入市，甚至導(dǎo)致局部市場(chǎng)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的行情出現(xiàn)。

以深圳為例，整個(gè)市場(chǎng)去化周期也就6-7個(gè)月，可以說(shuō)這個(gè)城市樓市處于“無(wú)房可賣(mài)”的局面，也就是說(shuō)在供不應(yīng)求的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中出現(xiàn)“日光盤(pán)”也是理所當(dāng)然，是市場(chǎng)行為使然，即使政府出臺(tái)上述措施也難以改變樓市供求關(guān)系緊張的本質(zhì)。

從 “日光盤(pán)”頻出的其他城市來(lái)看，地方政府并沒(méi)有明確表態(tài)用行政手段制止，甚至在公積金貸款、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等方面繼續(xù)定向?qū)捤?，試圖通過(guò)樓市基本面的回升拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。從這個(gè)角度來(lái)看，由于宏觀經(jīng)濟(jì)“觸底”階段的經(jīng)濟(jì)增速的壓力，地方政府也有苦難言的尷尬，也不得不通過(guò)炒熱房地產(chǎn)挽救宏觀經(jīng)濟(jì)。因此，我們也就不難理解為何深圳等上述城市“日光盤(pán)”頻出。

此外，地方政府“大牌”頻頻亮出，各地利好政策頻出，地方版城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃密集出臺(tái)，導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)炒作氛圍。比如，一帶一路、自貿(mào)區(qū)、京津冀一體化、軌道交通、新區(qū)等規(guī)劃或政策的獲批，政策熱點(diǎn)效應(yīng)助推區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度升溫，導(dǎo)致北上廣深、南京、合肥、廈門(mén)、惠州、杭州等城市樓市出現(xiàn)搶房現(xiàn)象，催生“日光盤(pán)”。

那么，“日光盤(pán)”是不是還會(huì)在更多的城市發(fā)生？顯然，從市場(chǎng)指標(biāo)意義來(lái)看，當(dāng)前市場(chǎng)仍然是“分化”的，“日光盤(pán)”仍然是少數(shù)熱點(diǎn)城市樓市升溫的表現(xiàn)，對(duì)于大多數(shù)城市樓市來(lái)講，其實(shí)，還面臨比較大的去庫(kù)存壓力。

從今年下半年預(yù)期來(lái)看，上述一線城市及市場(chǎng)基本面良好的城市（庫(kù)存去化周期在15個(gè)月以下的城市）來(lái)講，市場(chǎng)將沒(méi)有去庫(kù)存壓力，下半年預(yù)期會(huì)漲價(jià)或會(huì)出現(xiàn)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的現(xiàn)象，“日光盤(pán)”的現(xiàn)象也將再現(xiàn)，這似乎沒(méi)有辦法擋得住。

但是，對(duì)于其他城市來(lái)講則會(huì)面臨不同的命運(yùn)，“政府救市房?jī)r(jià)齊漲”時(shí)代一去不返。

比如，當(dāng)前庫(kù)存去化周期在15-20個(gè)月之間的城市預(yù)計(jì)庫(kù)存去化周期將回落至15個(gè)月以下，去庫(kù)存的壓力將進(jìn)一步減輕，短期市場(chǎng)基本面將回歸合理，比如重慶、杭州、武漢、福州等二線城市，蚌埠、惠州等少數(shù)三四線城市，這些城市的房?jī)r(jià)將趨于合理，甚至部分城市房?jī)r(jià)也將進(jìn)行溫和上漲，這些城市的“日光盤(pán)”現(xiàn)象不會(huì)明顯。

其他城市尤其是庫(kù)存去化周期在20個(gè)月以上的城市則仍然面臨去庫(kù)存的壓力，比如西安、青島、天津、沈陽(yáng)等二線城市，舟山、保定、東營(yíng)、臨沂、運(yùn)城、莆田、南平、江陰、徐州等大部分三四線城市，這些城市由于供地量偏大市場(chǎng)供大于求，房?jī)r(jià)則難以有上漲壓力，甚至部分城市仍然要堅(jiān)持“以價(jià)換量”去庫(kù)存。

從上述分析來(lái)看，當(dāng)前少數(shù)熱點(diǎn)城市出現(xiàn)“日光盤(pán)”也不必大驚小怪，樓市整體上仍然面臨去庫(kù)存的“尷尬”。對(duì)于仍然有較大去庫(kù)存壓力的城市尤其是三四線城市而言，“日光盤(pán)”仍然是奢望。當(dāng)然對(duì)于房企來(lái)講，在這樣的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)中也面臨規(guī)?；l(fā)展與運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增加的尷尬。

因此，對(duì)于房企來(lái)講，當(dāng)然首要的任務(wù)不是趕在這些基本面良好的城市制造少量多批的“日光盤(pán)”，甚至進(jìn)行大幅漲價(jià)，而是要利用當(dāng)前政策“窗口期”積極跑量去庫(kù)存，同時(shí)調(diào)整并優(yōu)化庫(kù)存結(jié)構(gòu)。即使市場(chǎng)具備漲價(jià)條件也不要捂盤(pán)惜售，不要戀戰(zhàn)，不要再期待房?jī)r(jià)再次快速上漲，或繼續(xù)博弈市場(chǎng)。因?yàn)闃鞘幸呀?jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)，市場(chǎng)需求已基本得到滿足，捂盤(pán)惜售的結(jié)果只能是錯(cuò)過(guò)放量的“窗口期”，錯(cuò)過(guò)企業(yè)扭轉(zhuǎn)局面的機(jī)會(huì)。對(duì)于企業(yè)來(lái)講，通過(guò)加快銷(xiāo)售業(yè)績(jī)回升，調(diào)整企業(yè)城市布局，優(yōu)化儲(chǔ)備項(xiàng)目結(jié)構(gòu)，降低企業(yè)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)在必然。

張宏偉 同策咨詢研究部總監(jiān)

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